Revendicare imobiliara

Prin sentinta civila nr. 6032 din 30.09.2013  pronuntata de Judecatoria Bacau  in dosarul 7704/180/2007 a fost admisa in parte actiunea avand ca obiect „ revendicare imobiliara”, formulata de  reclamantii O.L. SI  O.R. in contradictoriu cu  paratii  S.C. SI  S.M. si au fost obligati paratii  sa lase reclamantilor  in deplina proprietate si linistita posesie  suprafata de 895mp  teren  intravilan  situat in com. M. (tarlaua 10,parcelele 613,614,615  si 616,nr. cadastral  1528/2) identificat pe  punctele de contur  1-2-3-4-5-6-7-8-1 in anexa nr. 1 a completarii la raportul de expertiza tehnica judiciara intocmit de d-l expert  A.G. ( fl. 68). S-a luat act de declaratia de renuntare  la judecata capatului de cerere  avand ca obiect" ridicare constructii" si a fost obligata parata sa plateasca reclamantilor  suma de 2624,3 lei  cu titlu de cheltuieli de judecata.
   Pentru a pronunta sentinta civia de mai sus instanta de fond a retinut urmatoarele:
 „Reclamantii sunt proprietarii suprafetei de 13 508 mp teren situat in intravilanul loc. B., com. M. , jud.Bacau, identificat prin tarlaua 10 parcelele 606, 612-617 si 718 si tarlaua 7, parcelele 357, 378,353,356, 355 ,354, 351/1, 350/1, 363, 364, 335, 362, 360, 359, 352, 336, 334, 361 si 358, astfel cum rezulta din contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 1458 din data de 10 iulie 2002 la BNP Z.C.C. (filele8-9) din care suprafata de 895 mp teren- tarlaua 10, parcelele 613, 614, 615, si 616 –este stapanita de catre parati.
Aceasta situatie de fapt nu a fost contestata de catre parati care au mentionat ca au dobandit posesia imobilului in anul 1995, in urma unei conventii incheiata  cu numitul G.D. , concretizata intr-un inscris sub semnatura privata intitulat „act de vanzare –cumparare”.
Instanta retine, de asemenea, ca actiunea avand ca obiect constatarea nulitatii absolute partiale a contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 1458/10 iulie 2002, formulata de S.C. si S.M. a fost respinsa prin sentinta civila nr. 909/31 ianuarie2012  a Judecatoriei Bacau, recursul promovat de catre recurentii reclamanti a fost respins prin decizia civila nr. 227/28 februarie 2013.
Actiunea in revendicare reprezinta acea actiune prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului sau cere restituirea acestuia de la posesorul neproprietar.
In cadrul actiunii in revendicare, sarcina probei revine reclamantului, astfel cum prevede  art. 1169 Cod civil, potrivit caruia:” cel care face o propunere inaintea judecatii trebuie sa o dovedeasca”.
In cauza, instanta retine ca reclamantii au facut dovada calitatii de proprietari ai suprafetei de 895 mp de teren situat in loc. B., sat M., titlul lor de proprietate reprezentandu-l contractul de vanzare cumparare anterior enuntat.
In ceea ce ii priveste pe parati, in intampinarea depusa acestia nu au opus vreun titlu, dar , ulterior, au facut referire la conventia incheiata in anul 1995, apoi la sentinta civila  nr.1169/13 februarie 2008  a Judecatoriei Bacau, pentru ca la ultimul termen sa invoce exceptia dobandirii dreptului de proprietate ca efect al prescriptiei  achizitive de  10 -20 de ani.
Referitor la conventia incheiata in anul 1995, instanta retine ca aceasta reprezinta doar o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare, de vreme ce nu a fost incheiata in forma prevazuta „ad validitatem” de lege si ca, prin urmare, dreptul de proprietate cu privire la suprafata de 5 prajini de teren nu s-a transmis de la G.D. catre paratii S.C. si S.M.; de altfel, la data la care a intervenit promisiunea, titlul de proprietate cu privire la terenul care a facut obiectul acesteia nu fusese inca eliberat.
Sentinta civila nr. 1169/13 februarie 2008 a Judecatoriei Bacau nu le este opozabila reclamantilor O.L. si O R., acestia neavand calitatea de parti in dosarul nr. 1183/180/2006.
Este de retinut ca aceasta hotarare a fost pronuntata ulterior promovarii prezentei actiuni in revendicare, in contradictoriu, printre altii, si cu paratul G.D.- promitent vanzator care decedase anterior formularii actiunii (respectiv la data de 15 iulie 2006), astfel incat nu avea capacitate procesuala de folosinta, si in patrimoniul caruia nu se mai afla terenul care facuse obiectul promisiunii bilaterale in conditiile in care fusese instrainat catre reclamantii din prezenta cauza,prin act autentic; declaratia promitentului vanzator, autentificata sub nr.366 din data de15 februarie 2006 la BNP A.L.D.- in sensul ca terenul „vandut” paratului S.C. „nu face parte din actul de vanzare catre domnul O.L. incheiat in luna martie a anului 2002” nu prezinta relevanta deoarece probatoriul administrat face proba contrara.
Cu privire la forta probanta a sentintei civile nr.1169/2008 a Judecatoriei Bacau au indoieli chiar si paratii de vreme ce, inainte ca instanta sa acorde cuvantul pe fondul actiunii in revendicare au invocat exceptia dobandirii dreptului de proprietate asupra terenului in litigiu ca efect al uzucapiunii de 10 pana la 20 de ani.
Potrivit art. 1895 Cod Civil, care reglementeaza acest mod de dobandire a proprietatii : „cel care castiga cu buna- credinta si printr-o justa cauza un nemiscator determinat va prescrie proprietatea acestuia prin 10 ani, daca adevaratul proprietar locuieste in raza teritoriala a tribunalului judetean unde se afla nemiscatorul si prin 20 de ani,daca locuieste afara din acea raza teritoriala”.
Rezulta, asadar, ca in cazul uzucapiunii de scurta durata nu este suficienta existenta unei posesii utile. Este necesar ca aceasta posesie sa se intemeieze pe un just titlu si, de asemenea,ea sa fie de buna credinta.
Justul titlu (art. 1897 alin.1 Cod Civil), se infatiseaza ca un act juridic translativ de proprietate care indeplineste toate conditiile de validitate cerute pentru transmisiunea proprietatii, mai putin aceea a calitatii de proprietar a transmitatorului, iar buna –credinta (art.1898 alin.1 Cod civil) consta in convingerea posesorului ca a dobandit lucrul de la adevaratul proprietar al acestuia.
In cauza, inscrisul intitulat „act de vanzare cumparare” , incheiat in anul1995 (promisiunea bilaterala de vanzare cumparare) nu poate constitui, raportat la cele enuntate anterior, just titlu, deoarece nu indeplineste toate conditiile de validitate pentru transmisiunea proprietatii.
Avand in vedere situatia de fapt retinuta, respectiv imprejurarea ca reclamantii sunt proprietarii suprafetei de 895mp teren  situat in loc. B., com. M.  (astfel cum a fost identificat in schita anexa a raportului de expertiza intocmit de expert A.G.), teren a carui posesie este exercitata de catre parati, care nu au facut dovada dreptului lor de proprietate , precum si dispozitiile art. 480 Cod Civil, instanta constata ca actiunea in revendicare este intemeiata, astfel incat urmeaza a fi admisa.
In conformitate cu dispozitiile art. 246 alin. 1 Cod procedura civila, instanta va lua act de declaratia reclamantilor in sensul ca renunta la judecata capatului de cerere avand ca obiect „ obligatia de a face- ridicare constructii”
Vazand si dispozitiile art. 274 alin. 1 Cod procedura civila.”
 Impotriva  sentintei civile nr. 6032 din 30.09.2013  pronuntata de Judecatoria Bacau  in dosarul 7704/180/2007 au declarat apel, inregistrat ca recurs, paratii S.C. si S.M., solicitand desfiintarea in totalitate a sentintei civile atacata si pe fond respingerea actiunii in revendicare imobiliara.
In motivarea recursului se arata ca  instanta a omis sa retina valoarea probatorie a sentintei civile nr. 1169/2008, a interogatoriului si a declaratiei martorului propus de catre parati si nici nu a facut referire in motivare la aceste aparari si mijloace de proba. In motivare instanta a dat o gresita interpretare actelor juridice prezentate de catre parati in cauza.
In actiunea in revendicare, paratii au inteles sa formuleze aparari atat in temeiul titlului - sentinta civila nr. 1169/2008 - cat si pe exceptia uzucapiunii si compararea titlurilor. Atat in situatia compararii titlurilor cat si in situatia uzucapiuni decenale, castig de cauza au paratii deoarece in primul caz titlul nostru declarativ provine de la adevaratul proprietar unic - G.D. - au avut posesia mai caracterizata decat reclamantii care, desi au opus titlul lor translativ de proprietate, acesta este infirmat de catre vanzator si nu au avut niciodata posesia asupra terenului.
Actul autentic al reclamantilor este anihilat de actul autentic - declaratia vanzatorului G.D. - care la 15.02.2006 in fata B.N.P.A. „A.L.D." a precizat ca revoca contractul de vanzare - cumparare nr. 1458 din 10.07.2002, in privinta terenului in suprafata de 895 mp, pe care 1-a vandut in 1995 paratului S.C. Declaratia este expresa si in privinta contractului de vanzare - cumparare nr. 1458/2002 in sensul in care acest teren nu face parte din actul de vanzare catre O.L. si O R. astfel ca, respectand principiului simetriei actelor juridice era necesar ca instanta sa retina care este efectul juridic al acestui act juridic unilateral care nu poate fi ignorat in raporturile dintre partile in litigiu.
Sentinta civila nr. 1169 din 13.02.2008 are efecte intre autorul reclamantilor G.D. si parati si pe cale de consecinta are valoarea unui act juridic care are valoarea de proba in cauza. Prin urmare, efectul principal al partajului judiciar realizat prin sentinta civila nr. 1169/2008 este acela ca G.D. a devenit proprietar cu efect retroactiv de la decesul lui N.P., iar fam. C. este considerata de la aceeasi data a decesului autorului lor, ca nu au avut proprietatea acestui teren.
Consecinta a acestui efect juridic al sentintei civile nr. 1169/2008 este si faptul ca la data 10.07.2002 singurul care era proprietar exclusiv al terenului de 895 mp era G.D. si nu si cele trei succesoare din fam. C. (N.C., M.T. si R.C.). Prin urmare, revocarea consimtamantului exprimat prin mandatar la 10.07.2002 de catre G.D. prin efectul declaratiei autentice nr. 366 din 15.02.2006 este de natura sa lipseasca de dreptul de proprietate asupra terenului de 895 mp pe reclamantii O.
In ceea ce priveste exceptia uzucapiunii, considera indeplinite cele patru conditii desprinse din reglementarea art. 1895 C. Civil.  La 20.05.1995 terenul ce a facut obiectul promisiunii bilaterale de vanzare - cumparare era in proprietate indiviza ceea ce a determinat si declansarea actiunii oblice si de perfectare finalizate prin sentinta civila nr. 1169/2008. Justul titlu este in principal promisiunea bilaterala din 20.05.1995 perfectata la 13.02.2008 prin sentinta civila nr. 1169 si coroborata cu declaratia autentificata nr. 366 din 15.02.2006.
 Intimatii-reclamanti O.L. SI  O.R. au formulat intampinare prin care solicita respingerea recursului ca fiind neintemeiat si mentinerea sentintei  ca temeinica si legala. Pe baza probelor administrate in cauza, prin compararea titlurilor, instanta a stabilit ca reclaman?ii sunt proprietarii suprafetei de teren de 895 m.p. ce face parte integranta din obiectul material al contractului nr. 1458/2002, care este valid ., respingand actiunea de constatare a nulitatii actului, conform sentintei civile nr.909/31.01.2012, pronuntata in dosar civil nr.9025/180/2008, care a fost mentinuta prin decizia civila nr. 227/2013 a Tribunalului Bacau. Motivele de recurs invocate respectiv sentinta civila nr. 1169/2008 au fost verificate de catre instante la solutionarea dosarului care a avut ca obiect nulitate titlu ?i asa cum a mentionat mai sus, s-a respins actiunea    si sentin?a este definitiva.
Exceptia uzucapiunii de 10 ani corect a fost solu?ionata de catre instanta de fond, motivandu-se ca inscrisul prezentat de catre recurenti nu indeplineste cumulativ conditiile legale, ca act de vanzare – cumparare, incheiat in anul 1995, nu constituie just titlu,pentru ca nu indeplineste conditiile de validitate de transmitere a proprietatii, asa cum prevede art. 1895.art. 1897 ?i ale art. 1899 al.1 V.CC.
In recurs nu s-au administrat probatorii noi.
Analizand actele si lucrarile dosarului, prin prisma motivelor de recurs, Tribunalul retine urmatoarele:
In speta atat reclamantii cat si paratii au invocat titluri de proprietate , astfel ca in cadrul prezentei actiunii in revendicare esential este compararea titlurilor de proprietate invocate , pentru a stabili care dintre ele este mai bine caracterizat.
          Astfel , reclamantii au invocat ca titlu de proprietate contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 1458 din data de 10 iulie 2002 la BNP Z.C.C., iar paratii au invocat pe de o parte existenta unui titlu de proprietate ,  conventia incheiata  cu numitul G.D. , concretizata     intr-un inscris sub semnatura privata intitulat „act de vanzare –cumparare”, perfectata prin sentinta civila  nr.1169/13 februarie 2008  a Judecatoriei Bacau, (prin aceeasi sentinta efectuandu-se si partajul cu privire la suprafata de 897 mp), iar pe de alta parte au invocat uzucapiunea.
            In cauza Amuraritei c. Romaniei pronuntata in 2008, Curtea Europeana a aratat  ca instantele trebuie sa tina cont chiar si de constatarile de fapt din procedurile judiciare anterioare finalizate prin hotarari definitive, si sa nu le repuna in discutie intr-o noua procedura.
          In consecinta, Tribunalul are in vedere ca, cu putere de lucru judecat ,  prin sentinta civila nr. 909/31 ianuarie 2012  a Judecatoriei Bacau  s-a respins actiunea de constare a nulitatii contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 1458 din data de 10 iulie 2002 la BNP Z.C.C. ( ramasa irevocabila prin respingerea recursului prin decizia civila nr. 227/28 februarie 2013)  si  s-a retinut ca  terenul ce face obiectul inscrisului sub semnatura privata incheiat intre G.D. si reclamanti (paratii din prezenta cauza) a facut obiectul si a contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 1458 din data de 10 iulie 2002 la BNP Z.C.C. , ca intentia numitului G.D. a fost sa instraineze cumparatoarei O.L. intreaga suprafata de teren inscrisa in titlul de proprietate si ca nu are relevanta  declaratia autentica cu nr. 366/2006, ulterioara incheierii actului in forma autentica, prin care G.D. ar sustine ca nu a inteles sa instraineze si terenul vandut reclamantilor( paratii  din prezenta cauza). Prin aceeasi  hotarare s-a retinut ca terenul ce a facut obiectul inscrisului sub semnatura privata nu a iesit din patrimoniul lui G.D.  si nu a intrat in patrimoniul reclamantilor( paratii  din prezenta cauza).
           In consecinta, atunci cand s-a efectuat partajul dupa defunctul N.P. si s-a perfectat conventia de vanzare-cumparare pentru terenul de 897 mp acest teren nu mai era in patrimoniul ramas dupa defunctul N.P.
De altfel, in ceea ce priveste justul titlu invocat in sustinerea uzucapiunii, Tribunalul retine ca sentinta civila nr. 1169/13 februarie 2008  a Judecatoriei Bacau, prin care s-a dispus partajul cu privire la suprafata de 897 mp are efect declarativ in ceea ce priveste partajul si nu poate servi ca just titlu. Instanta de fond in mod corect a retinut ca  , inscrisul intitulat „act de vanzare cumparare” , incheiat in anul1995 (promisiunea bilaterala de vanzare cumparare) nu poate constitui,just titlu, deoarece nu indeplineste toate conditiile de validitate pentru transmisiunea proprietatii, iar sentinta civila civila  nr.1169/13 februarie 2008  a Judecatoriei Bacau prin care a fost perfectata conventia si invocata ca just titlu, a fost pronuntata in anul 2008 , data de la care nu  au trecut  decat  7 ani , astfel ca, nici la data pronuntarii prezentei decizii,  nu se poate retine implinirea termenului pentru uzucapiunea scurta.
Instanta de fond a facut o analiza a celor doua titluri de proprietate invocate de parti stabilind in mod corect ca titlul de proprietate al reclamantilor este mai bine  caracterizat.
Fata de cele retinute mai sus , Tribunalul retine ca recursul este nefondat si avand in vedere dispozitiile art. 312 alin.1 Cod de procedura civila, urmeaza     sa - l respinga.