Actiune in perfectarea conventiei de vanzare-cumparare. Conditiile de forma in transmiterea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin acte intre vii.

Domeniul asociat  -   Actiune in perfectarea conventiei de vanzare-cumparare. Conditiile de forma in transmiterea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin acte intre vii.

In conformitate cu dispozitiile art. 2  alin. 1 din Legea nr. 54 din  2 martie 1998 pivind circulatia juridica a terenurilor “Terenurile situate in intravilan si extravilan pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica”, intregite cu prevederile art.2 alin. 1 din Legea nr. 247 din 19 iulie 2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei, precum si unele masuri adiacente : “Terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau de intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute”.
 
Sectia civila. Sentinta civila nr.1018 din 16.11.2006.


Prin sentinta civila nr. 1211 din 09.06.2006 Judecatoria Targu Neamt a respins ca inadmisibila actiunea civila prin care reclamantii E.I. si E. M. au solicitat, in contradictoriu cu parata E.E. – decedata in timpul judecarii cauzei, reprezentata dupa deces de P. I. in calitate de fiica – perfectarea conventiei de vanzare - cumparare incheiata intre parti la data de 05.06.2004.
Pentru a pronunta aceasta sentinta instanta de fond a retinut ca parata E. E. este sora reclamantului E.I. si mama lui P.I. si ca la data de 05.06.2004 partile au incheiat o conventie sub semnatura privata in care parata E. E. a vandut reclamantilor suprafata totala de 5600 mp teren alcatuit din doua parcele de 1700 mp si respectiv 3900 mp, ambele situate in intravilanul satului Poiana, comuna Brusturi, jud. Neamt.
  Prima instanta a mai retinut ca in baza acestei conventii reclamantii au intrat numai in stapanirea de fapt, nu si in stapanirea de drept, deoarece ca regula generala antecontractul de vanzare - cumparare nu are ca efect transmiterea dreptului de proprietate asupra terenurilor, ci creeaza in sarcina partilor obligatia de a incheia in viitor contractul in forma autentica. Deoarece la data de 26.04.2006 promitenta - vanzatoare a decedat, cele doua suprafete de teren care au facut obiectul conventiei de vanzare - cumparare au ramas in patrimoniul acesteia si se regasesc in masa succesorala existenta la data decesului ei. In aceste conditii reclamantii au la indemana calea realizarii dreptului pe calea partajului succesoral, astfel ca actiunea in constatarea vanzarii, intemeiata pe art. 111 C. pr. civ., apare ca inadmisibila.
Impotriva acestei sentinte au declarat recurs reclamantii, gresit intitulat apel in raport de prevederile art. 2821 C. pr. civ. conform carora hotararile pronuntate in cauzele al caror obiect are o valoare mai mica de un miliard de lei sunt supuse numai caii de atac a recursului.
In cerere reclamantii au criticat hotararea primei instante pentru nelegalitate si netemeinicie motivat de faptul ca ei au dovedit atat cu inscrisuri cat si cu martori faptul ca la 05.06.2004 au incheiat cu defuncta E. E. o conventie de vanzare - cumparare cu privire la cele doua terenuri in suprafata totala de 5600 mp, pentru care au achitat suma de 20.000.000 ROL, iar P. I., mostenitoarea promitentei, a declarat ca nu se opune actiunii.
Cererea de recurs a fost legal timbrata cu 10 RON taxa judiciara de timbru si cu 0,15 RON timbru judiciar.
Analizand motivele invocate tribunalul apreciaza ca recursul este intemeiat, pentru urmatoarele motive:
Potrivit art. 2 alin. 1 din Legea nr. 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor, in vigoare la data incheierii conventiei de vanzare - cumparare din 05.06.2004, transmiterea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin acte intre vii se poate face numai prin act autentic. Noile prevederi legale, respectiv art. 2 alin. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei, contin aceleasi conditii de forma in acest scop.
In cauza de fata, conventia de vanzare - cumparare din 05.06.2004, fiind incheiata sub semnatura privata, nu satisface cerintele art. 2 alin. 1 din Legea nr. 54/1998 si nici cele ale art. 2 alin. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 pentru a constitui un act valabil de instrainare insa, in temeiul principiului fortei obligatorii a conventiilor prevazut de art. 969 C. civ., naste in sarcina promitentei - parate – si ulterior decesului acesteia, in sarcina mostenitoarei ei Palaghia Ileana – obligatia de a incheia actul in forma autentica, in caz contrar cumparatorul – reclamant avand posibilitatea recunoscuta de art. 1021 C. civ. de a-l sili pe vanzator la aceasta. De asemenea, art. 1073 C. civ. prevede faptul ca creditorul unei obligatii de a face are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei, in caz contrar art. 1077 recunoscandu-i posibilitatea de a o aduce el la indeplinire, pe seama debitorului sau.
Reiese ca actiunea in perfectarea conventiei de vanzare - cumparare este o actiune in realizarea dreptului si nu in constatarea acestuia chiar daca reclamantii au indicat drept temei al actiunii lor prevederile art. 111 C. pr. civ., instanta de judecata nefiind tinuta de temeiul de drept indicat in cererea de chemare in judecata, avand chiar obligatia, prevazuta de art. 129 alin. 4 C. pr. civ., sa puna in discutia partilor orice imprejurare de fapt sau de drept necesara justei solutionari a cererii.
De altfel, insasi instanta de fond a retinut corect ca antecontractul de vanzare - cumparare nu are ca efect transmiterea dreptului de proprietate asupra terenurilor, ci creeaza in sarcina partilor obligatia de a incheia in viitor contractul in forma autentica
Respingand actiunea ca inadmisibila prima instanta a solutionat procesul fara a intra in cercetarea fondului motiv pentru care, in temeiul art. 312 alin. 1 si 5 C. pr. civ. tribunalul va admite recursul, va casa in totalitate sentinta recurata si va trimite cauza spre rejudecare la prima instanta pentru a solutiona cauza pe fond.