Hotarare care sa tina loc de act autentic

Prin cerere inregistrata pe rolul Judecatoriei Bacau la data de 05.04.2013 sub nr 5486/180/2013 reclamanta DC a chemat in judecata pe paratele TM, DG, EL solicitand instantei pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic.
In motivare, reclamanta a aratat ca a figurat ca parata in cadrul dosarului nr 11945/180/2007** avand ca obiect partajarea masei succesorale dupa defunctul TM, autorul comun, iar prin sentinta civila nr x/25.10.2012 si a atribuit in lotul autorului paratelor suprafata cu privire a incheiat antecontractul a carui perfectare o solicita.
Reclamanta a sustinut ca la data de 26.06.1994 a incheiat cu autorul paratilor, TA antecontractul in forma unui inscris sub semnatura privata pentru suprafata de 200 mp teren intravilan contra pretului de 300000 rol, intrand in posesia terenului la data intocmirii actului, imprejurare dovedita de certificatul de atestare fiscala prin care se probeaza ca a achitata impozitul pe teren in aceasta perioada, autorizatia de construire nr b din 22.08.1997 eliberata pe numele sotului sau, DP, pentru executarea unei lucrari de constructie, respectiv o magazie si autorizatia de construire nr cc din 22.08.1995 pentru o locuinta.  Reclamanta a sustinut ca desi actul intervenit este nul ca si contract de vanzare cumparare, avand in vedere ca nu este incheiat in forma autentica, in baza principiului conversiunii actelor, art 978 C.civ, in vigoare la data incheierii actului, valoreaza totusi ca si antecontract de vanzare cumparare generator de obligatii e a face, antecontract guvernat de dispozitiile in vigoare la data incheierii sale.
A mai aratat reclamanta ca promitentul vanzator nu a avut acte cu privire la teren, iar apoi a decedat, iar mostenitorii refuza sa mearga la notar sa perfecteze antecontractul.
In drept a invocat prevederile art 1073, art 1077 C.civ, art 5 alin2  Titlul X din Legea 247/2005.
In probatiune a solicitat incuviintarea probei cu inscrisuri, interogatoriul paratilor, expertiza, martori PM si JG.
Cererea a fost timbrata cu taxa judiciara de timbru de 411 lei si timbru judiciar de 3 lei.
Reclamanta a formulat precizari la actiune prin care a aratat ca terenul ce face obiectul actiunii este situat intravilanul com .NM.
Parata DG a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea cererii ca neintemeiata.
In aparare a aratat ca prin sentinta civila din 25.10.2012 pronuntata in dosarul nr xc/180/2007, lotul nr 5 a revenit numitului TA, lot ce cuprinde si suprafata de 326 mp pretinsa de reclamanta DC. A mai aratat ca zdelca este din anul 1994, data la care terenul apartinea bunicului lor, TM, decedat in anul 1997. Parata a sustinut ca numita CM, fiica defunctului TM si mama reclamantei DC, acea aceleasi drepturi ca si tatal sau, TA, ei fiind frati, iar in acest caz reclamanta putea cere mamei sale zdelca pentru teren. A mai aratat ca suprafata de 326 mp a fost luata in considerare la lotizarea terenului dupa defunctul TM, lucru cu care au fost de acord, fiind platit cadastru, achitata sulta pentru radiere ipoteca, banii fiind  achitati de mostenitorii lotului 5 pentru a se putea perfecta la notariat actul de vanzare cumparare pentru suprafata de 326 mp cu DC si DP, toate cu conditia ca acestia sa achite o cota parte din valoarea de 13920,2 lei a lotului de 326 mp.
Parata a mai aratat ca DC si DP au obtinut autorizatie de construire pe baza unui proces verbal de punere in posesie ce ulterior a fost anulat de TM, cei doi neavand titlu de proprietate pentru teren.
Cererea nu a fost intemeiata in drept.
Paratele TM si EL nu au formulat intampinare.
La termenul din data de 09.10.2013 instanta a incuviintat pentru reclamanta proba cu inscrisuri, doi martori, interogatoriu si expertiza topo cadastru.
La termenul din data de 20.11.2013 instanta a administrat proba cu interogatoriul paratelor TM si DG si a constatat lipsa paratei EL la interogatoriu.
Prin incheierea din data de 29.11.2013 reclamanta a beneficiat de ajutor public judiciar fiind scutita de la plata a jumatate din onorariul de expert in cuantum de 1000 lei stabilit de instanta.
La termenul din data de 26.02.2014 instanta a procedat la audierea martorilor JG si PM.
In cauza a fost efectuata expertiza topo cadastru de expert SF, fiind depus raportul de expertiza.
Reclamanta a achitat diferenta de taxa judiciara de timbru de 197 lei .
Prin incheierea din dara de 05.11.2014 instanta, in baza art 413 alin 1 pc 1 C.proc.civ a dispus suspendarea cauzei pana la solutionarea definitiva a dosarului nr cc/180/2013 al Judecatoriei Bacau.
Cauza a fost repusa pe rol la termenul din data de 23.09.2015.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
Intre reclamanta DC si numitul TA a intervenit inscrisul sub semnatura privata intitulat "proces verbal" din 26.06.1994 in care s-a consemnat ca TA a primit suma de 300000 rol reprezentand contravaloarea a 200 mp teren intravilan. Inscrisul a fost semnat si de martorii PM si JG.
Prin titlul de proprietate nr vv din 31.08.1995 s-a reconstituit numitului TM, autorul comun al partilor din prezenta cauza, dreptul de proprietate asupra terenului in suprafata de 1 ha si 1900 mp ce cuprinde si suprafata de 443 mp din T 33 P 1984.
Prin sentinta civila nr vb din 25.10.2012 pronuntata de Judecatoria Bacau in dosarul nr c/180/2007** s-a dispus sistarea starii de indiviziune asupra bunurilor succesorale ramase de pe urma defunctului TM, fiind  atribuit in lotul mostenitorilor lui TA, decedat la 23.05.1997, respectiv paratelor TM, DG, EL   suprafata de 326 mp din T 33 P 1984.
Terenul in suprafata de 326 mp din T 33 P 1984, pe care sunt edificate constructiile C1 si C2 inscrise in cartea funciara, a fost intabulat in cartea funciara nr b pe numele paratelor.
Constructia C2  reprezentand anexa a fost inscrisa in cartea funciara b pe numele lui DP, in baza autorizatiei de construire nr c din 22.08.1995.
Martora JG a declarat ca a semnat un act prin care numitul TA a vandut terenul unui nepot, al carui nume nu il poate preciza. A mai aratat martora ca in prezent terenul este stapanit de DP, sotul lui DC, nepoata lui T.  Martorul PM a declarat ca a semnat conventia din 1994 cu privire la vanzarea terenului de pe drumul Chiscului, fara a putea preciza despre ce suprafata este vorba. A invederat martorul ca terenul a fost cumparat de reclamanta inainte de a se casatori, iar terenul este stapanit de D C impreuna cu sotul sau DP. Ambii martori au confirmat ca s-a platit pretul terenului, fara a putea indica insa suma.
Din raspunsurile la interogatoriul paratelor DG si TM rezulta ca terenul este stapanit de reclamanta inca de la momentul incheierii conventiei si ca a fost platit pretul convenit.
Conform raportului de expertiza topo cadastru intocmit de expert SF, terenul din procesul verbal in suprafata de 200 mp nu poate fi delimitat fizic  intrucat in act nu sunt precizate dimensiunile si vecinii, insa, pe baza lamuririlor partilor, avand in vede  TP nr bb, sentinta civila nr xb din 15.10.2012, documentatia cadastrale nr vb a terenului in suprafata de 326 mp, imobilele constructii cu nr cadastrale bb ce compun gospodaria sotilor D, amplasate in T P , s-a masurat tot terenul pe care este dezvoltata gospodaria reclamantei  pe perimetrul 2-3-4-27 rezultand o suprafata de 326 mp ce include si suprafata de 200 mp, din T  P .
In ceea ce priveste legea aplicabila, avand in vedere data conventiei intervenite intre parti, fata de dispozitiile art 3 din Legea 71/2011, in speta sunt incidente dispozitiile Vechiului Cod civil.
In speta, inscrisul sub semnatura privata, nefiind intocmit in forma autentica, nu valoreaza contract de vanzare cumparare , fiind nul absolut pentru nerespectarea formei ad validitatem, insa in virtutea principiului conversiunii actelor juridice, acesta are valoarea unui antecontract de vanzare cumparare, prin partile contractante s-au obligat sa incheie in viitor, la pretul stabilit, contractul de vanzare cumparare.
Conform art. 5 alin. 2 Titlul X din Legea 247/2005, aplicabile spetei intrucat este vorba de efecte viitoare ale unei conventii trecute,   in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract. De asemenea, potrivit dispozitiilor art. 1073 Cod civil creditorul are dreptul de a obtine indeplinirea exacta a obligatiei, adica dreptul de a obtine executarea obligatiei in natura ei specifica, in sensul realizarii obiectului avut in vedere de parti, iar potrivit art.  1077 nefiind indeplinita obligatia de a face, creditorul poate asemenea sa fie autorizat de a o aduce el la indeplinire, cu cheltuiala debitorului.
Pentru pronuntarea unei hotarari  care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare, trebuie sa fie indeplinite toate conditiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate, cu exceptia consimtamantului. Astfel, se verifica: existenta unui antecontract valabil incheiat, care sa indeplineasca cerintele prevazute de art. 948 Cod civil si care sa fie dovedit in conditiile dreptului comun; promitentul vanzator  sa fie proprietarul bunului ce fac obiectul vanzarii, deci sa aiba calitatea de a transmite in mod valabil dreptul de proprietate; refuzul uneia dintre parti de a autentifica actul de instrainare; partea care actioneaza sa-si fi indeplinit obligatiile asumate prin antecontract.
In speta, instanta apreciaza ca sunt indeplinite conditiile mentionate. Astfel, antecontractul este valabil incheiat: partile aveau capacitatea de a incheiat actul juridic convenit, cauza este licita (caracterul licit fiind prezumat de lege),  obiectul este determinat in ceea ce priveste prestatia cumparatorului (pretul) si a vanzatorului (imobilul), iar paratele (in calitate de mostenitori) sunt proprietarele bunului.
Chiar daca la momentul intocmirii inscrisului sub semnatura privata, promitentul vanzator numitul TA nu era proprietar al bunului, bunul a fost atribuit in lotul acestuia prin mostenitorii sai, respectiv paratele din prezenta cauza, in urma actiunii de iesire din indiviziune, stabilind cu caracter retroactiv calitatea de proprietar. Astfel conditie rezolutorie  care a afectat conventia s-a indeplinit, conventia fiind valabila. In lipsa executarii voluntare a obligatiei de a contracta, deci a consimtamantului,  consimtamantul promitentului vanzarii este suplinit de hotararea judecatoreasca.
Totodata din probele administrate, instanta retine ca reclamanta si-a indeplinit obligatia de plata a pretului si stapaneste bunul.

Desi in contract sunt mentionati 200 mp fara a se indica vecinatatile sau dimensiunile, amplasamentul terenului nu comporta discutii dat fiind ca terenul a putut fi efectiv identificat nefiind disputat acest aspect. Referitor la intinderea efectiva a terenului, instanta retine ca in realitate s-a  avut in vedere suprafata rezultata la masuratori de 326 mp, argumentat de faptul ca la momentul la care s-a intocmit antecontractul nu era eliberat titlul de proprietate pentru a se stabili suprafata exacta, dar si circumstantiat de faptul ca reclamanta a intrat inca de la momentul incheierii conventiei in stapanirea intregului lot pe care au fost construite o serie de imobile, gospodaria fiind desfasurata pe  intreaga suprafata, care de altfel este si imprejmuita. Instanta nu poate primi apararile referitoare la faptul ca in urma partajului paratele au platit contravaloarea documentatiei cadastrale si a intabularii terenului, respectiv sulta pentru atribuirea terenului, intrucat sunt aspecte ce exced prezentului cadru procesual, nefiind relevante in ceea ce priveste actiune. De asemenea, nu pot fi primite nici apararile ca pretul a fost platit pentru suprafata de 200 mp si nu pentru cei 326 mp, avand in vedere argumentele mentionate anterior. Totodata eventualele pretentii pentru diferenta de 126 mp nu puteau fi valorificate decat pe calea unei cereri reconventionale, ce insa nu a fost formulata in speta.
Fata de aceste imprejurari, instanta va admite actiunea formulata si va dispune perfectarea vanzarii cumpararii intervenita la 26.06.1994 incheiata intre TA (autorul paratelor) in calitate de promitent vanzator si reclamanta in calitate de promitent cumparator  cu privire la suprafata de teren 200 mp, gasita la masuratori 326 mp, situata in T  P  cu vecinatati: N-most DT, E-cale de acces in indiviziune, S-D.S, V-most TM,  identificata prin raportul de expertiza intocmit de expert topo cadastru SF ( fl 212-214) )pe perimetrul punctelor de contur 2-3-4-27-2 in schita anexa (fl 216).
In baza art 451 rap la art 453 C.proc.civ va obliga paratele sa achite reclamantei cheltuieli de judecata in cuantum de 3110 lei reprezentand taxa judiciara de timbru, onorariu de avocat si onorariu de expert.
Avand in vedere art 50 indice 2 din OUG 51/2008 va obliga reclamanta sa restituie catre stat suma de 500 lei reprezentand onorariul de expert de care a beneficiat cu titlu de ajutor public judiciar.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE :
Admite actiunea formulata de reclamanta DC in contradictoriu cu paratele TM, DG, si EL.
Dispune perfectarea vanzarii cumpararii intervenita la 26.06.1994 incheiata intre TA (autorul paratelor) in calitate de promitent vanzator si reclamanta in calitate de promitent cumparator  cu privire la suprafata de teren 200 mp, gasita la masuratori 326 mp, situata in T 33 P 1784 cu vecinatati: N-most DT, E-cale de acces in indiviziune, S-D.S, V-most TM,  identificata prin raportul de expertiza intocmit de expert topo cadastru SF ( fl 212-214) )pe perimetrul punctelor de contur 2-3-4-27-2 in schita anexa (fl 216).
Obliga paratele sa achite reclamantei cheltuieli de judecata in cuantum de 3110 lei reprezentand onorariu de expert.
Obliga reclamanta sa restituie suma de 500 lei reprezentand ajutor public judiciar de care a beneficiat.
Cu apel in termen de 30 zile de la comunicare, ce se depune la Judecatoria Bacau.
Pronuntata in sedinta publica, azi, 30.09.2015.