Reziliere contract de locatiune

Prin cererea adresata Judecatoriei Bacau la data de 03 03 2015 si inregistrata sub nr.xxxxxx reclamanta S.C. B  G  S.R.L. Bacau a chemat in judecata ca parata pe S.C. D  S.R.L. Bacau, pentru ca prin hotarare judecatoreasca sa se dispuna reziliere contractului de locatiune incheiat intre parti la data de 13 06 2014 si obligarea paratei la plata sumei de 4000 euro reprezentand echivalentul chiriei datorate.
Pentru taxa de timbru datorata in cauza reclamanta a beneficiat de ajutor public judiciar constand in scutirea de la plata.
In motivarea cererii, reclamanta arata ca la data de 13 06 2014 intre parti a intervenit contractul de locatiune avand ca obiect suprafetele de 3722,65 m.p. si 4278,35 m.p, teren situat in extravilanul satului Bogdan Voda Comuna Saucesti precum si o statie de carburanti aflata pe acest teren. Partile au convenit o chirie de 4000 euro lunar, precum si acordarea unei perioade de gratie la plata chiriei, respectiv pana la data de 01 09 2014 cand locatarul avea obligatia de plata a chiriei pentru lunile anterioare incepand cu data incheierii contractului cat si pentru luna in curs. De asemenea s-a convenit constituirea de catre locatar a unei garantii in suma totala de 60.000 euro prin bilete la ordin scadente la data de 01 08 2014. Contractul de locatiune a fost incheiat pentru o perioada de 49 ani, permitand accesul paratei in spatiu la sfarsitul lunii mai 2014. Parata a distrus insa bunurile din incinta spatiului, respectiv un totem in valoare de 16000 euro, instalatia de incalzire centrala, sistemul de alarma cu senzori de miscare.
A convenit cu locatarul sa nu efectueze modificari in statia de alimentare pana la momentul autentificarii contractului si incasarii garantiei de 60.000 euro, dar fara a instiinta reclamanta, parata a produs distrugerile mentionate prin actiune si mai mult s-a dovedit insolvabila in ceea ce priveste garantia constituita.  Desi parata nu si-a indeplinit obligatiile asumate, tot ea este cea care a parasit spatiul mai inainte de 01 09 2014.
In dovedirea actiunii  a propus si instanta a incuviintat proba cu interogatoriul paratei, inscrisuri si proba testimoniala.
Legal citata, parata a solicitat respingerea ca nefondata a actiunii; la momentul preluarii statiei de carburanti aceasta se afla in stare avansata de degradare, a efectuat investitii pentru readucerea acesteia in stare de functionare iar neplata chiriei se datoreaza reclamantei care i-a izgonit din spatiu.
In cauza s-a administrat proba cu inscrisuri, interogatoriul paratei si proba cu martori, fiind audiati L D, L G si A A.
Din actele si lucrarile dosarului instanta retine:
Intre parti s-a incheiat contractul de locatiune aflat in copie la fl. 8-17 dosar, datat 13 06 2014 potrivit caruia reclamanta in calitate de locator a cedat paratei in calitate de locatar folosinta bunurilor teren in suprafata de 3722,56 m.p. si 4278,35 m.p, situat in extravilanul satului Bogdan Voda comuna Saucesti, precum si constructiile statie de carburanti (incluzand service, cafe-bar, atelier, parcare) aflate pe suprafata de 3722,56 m.p.
Prin contract, partile au convenit in ceea ce priveste predarea bunului si chiria datorata, urmatoarele:  
Art. 3.1 Locatorul va preda Locatarului Statia si parcarea pe baza unui proces verbal de predare –primire semnat de parti, la odata ce poate fi anterioara datei semnarii prezentului contract , asa cum se afla ea, mentionand in procesul verbal de predare primire starea Statiei si a parcarii. In termen de 30 zile se va intocmi un raport tehnic de verificare privind starea instalatiei electrice, instalatiei termice, starea pompelor si a rezervoarelor, nivelul de poluare al solului, etc. Acest raport va determina valoarea investitiei de reparatii.
Art. 4.1. Locatarul va plati Locatorului pentru Statie si parcare o chirie lunara in cuantum de 4.000 ( patru mii )  EUR pe luna. Chiria este platibila la cursul de schimb cu RON/EUR comunicat de Banca Nationala a Romaniei pentru ziua platii. Locatarul va plati chiria in prima zi lucratoare a fiecarei luni pentru luna in curs, prin virament bancar in contul Locatorului, deschis pe numele SC B G SRL. Incepand cu a 15-a zi de intarziere a platii chiriei Locatarul va plati penalitati de intarziere in cuantum de 0,05 %/zi calendaristica.
Locatorul acorda o perioada de gratie privind plata chiriei locatarului, respectiv pana la data de 01.09.2014.
Locatarul va constitui o garantie in suma totala de 60.000 euro, prin Bilete la ordin scadente la data de 01.08.0214.
  In ceea ce priveste drepturile si obligatiile locatarului, prin contract s-au stipulat urmatoarele:
Locatarul are ca drepturi:
Art. 5.1 lit a) sa utilizeze Statia si Parcarea (i) conform destinatiei normale a acestora , adica pentru desfasurarea activitatilor de comert cu carburanti, uleiuri minerale, accesorii si piese auto, prestare service si spalari auto, alimentatie publica, parcare auto, etc. si ( ii ) pentru a desfasura oricare alte activitati cuprinse in obiectul sau de activitate fara a fi necesara vreo aprobare a Locatorului, cu conditia de a nu pune in pericol Statia si parcarea, in toate cazurile in regim de 25 ore/zi.
c) Sa efectueze lucrari de modernizare si amenajare ( inclusiv lucrari de constructie pe terenul aferent ) a Statiei si de construire sau amenajare pe / in parcare ( in special dar   fara a se limita la o parcare ) in vederea ( i ) aducerii Statiei si parcarii la standarde Europene si a Exploatarii Statiei si parcarii conform art. 5 pct.5.1 alin. a ) de mai sus sau pe care le considera necesare sau oportune pentru exploatarea Statiei si parcarii. Locatorul declara in mod expres ca este de acord cu Locatarul sa efectueze orice tip de modernizari, amenajari, modificari sau imbunatatiri considerate de acesta necesare sau oportune si in special a unor lucrari de creare a unor structuri de rezistenta putand in acest scop sa faca demolari partiale sau totale ale statiei, astfel incat sa amenajeze Statia si parcarea in conformitate de standardele sale calitative.
Potrivit art. 5.2, Locatarul are urmatoarele obligatii:
a) Sa preia statia si parcarea la data stabilita in contract si sa le predea locatorului la data expirarii sau la data incetarii inainte de termen a contractului in conformitate cu prevederile contractului.
b) Sa execute pe cheltuiala sa reparatiile curente necesare bunei desfasurari a activitatii in cadrul statiei.
c) Sa faca in primii doi ani investitii pentru buna desfasurare a activitatii in suma de 400.000 euro a declarat la semnarea contractului.
d) Sa plateasca intocmai si la timp chiria pentru Statie si Parcare si alte servicii prestate de locator la cererea ,locatarului daca este cazul.
  La randul sau, locatarul si-a asumat obligatia de a asigura folosinta utila si netulburata a statiei de carburanti si parcarii si sa raspunda pentru orice evictiune, sa sprijine locatarul in vederea obtinerii autorizatiilor si aprobarilor necesare modernizarii, amenajarii sau extinderii si exploatarii statiei, sa permita accesul nelimitat si neconditionat al locatarului si al personalului acestuia pe toate intrarile, inclusiv a mijloacelor de transport, s.a.
Durata contractului a fost convenita la 49 ani, incepand cu data semnarii contractului. Potrivit art. 9.1 din contract, locatorul are dreptul sa rezilieze contractul daca locatarul intarzie plata unei chirii cu mai mult de trei luni.
Astfel dupa cum rezulta din declaratiile tuturor martorilor audiati, parata a preluat folosinta terenului si statiei de carburanti in luna mai 2014 si a parasit-o in cursul lunii august 2014.
Cu privire la neexecutarea obligatiilor asumate de catre parata locatara, instanta are in vedere imprejurarea potrivit careia contractului de locatiune –care este unul cu titlu oneros, fiind un contract sinalagmatic -  ii sunt aplicabile prevederile art. 1549 din Codul Civil, conditia rezolutorie fiind subintelesa intotdeauna in caz de neexecutare culpabila a uneia dintre obligatii. In cazul in care debitorul nu-si indeplineste obligatiile asumate din cauza unor imprejurari ce ii sunt imputabile, creditorul  are dreptul sa ceara in justitie, fie rezilierea contractului, fie daune interese. Culpa trebuie insa sa apartina celeilalte parti contractante si nu creditorului.
Contractul de locatiune intre parti a fost incheiat valabil la data de 13 06 2014, fiind consensual in sensul art. 1781 Cod Civil (contractul de locatiune se considera incheiat indata ce partile au convenit asupra bunului si pretului) ; prin urmare legea prevede inscrierea lui in Cartea funciara doar in vederea asigurarii opozabilitatii fata de terti. Sustinerile reclamantei in sensul ca paratei i s-a interzis efectuarea de modificari in incinta statiei mai inainte de autentificarea actului si incasarea garantiei de 60.000 euro nu sunt confirmate de clauzele contractuale convenite. De asemenea afirmatiile ca parata a refuzat semnarea procesului verbal de predare primire apar ca nefondate, in conditiile in care predarea in fapt a spatiului s-a facut in cursul lunii mai, iar contractul de locatiune s-a incheiat la 13 06 2014.  In ipoteza in care reclamanta ar fi constatat un refuz de semnare a procesului verbal de predare primire, instanta presupune in mod rezonabil ca acest contract de locatiune nu ar mai fi fost semnat.
Sustine reclamanta ca dupa intrarea in spatiu, parata a distrus un totem (in valoare de 16000 euro), un sistem de alarma (in valoare de 7500 lei) si instalatia de incalzire centrala in valoare de 3000 euro. Reclamanta nu a probat insa ca toate aceste bunuri s-au predat in stare de functionare (doar cu referire la sistemul de alarma martorul Leon Dorel a declarat ca acesta functiona). Toti martorii audiati confirma demontarea de catre parata a totemului (a panoului de afisare a preturilor carburantilor); martorul Artene Adrian care a lucrat o perioada la societatea parata pe postul de mecanic-conducator auto a aratat ca acel panou a fost valorificat la fier vechi deoarece era nefunctional si foarte vechi. Plansa foto depusa la fl. 143 dosar confirma faptul ca acel panou era inestetic si deteriorat, reclamanta nedovedind ca la momentul incheierii contractului de inchiriere acesta functiona. 
Cu privire la activitatile desfasurate de catre parata in spatiul inchiriat , martorul Artene Adrian a aratat ca acolo s-a desfasurat comert cu autovehicule second hand, parata intentionand si deschiderea unui service auto. Arata martorul ca la preluarea spatiului instalatia termica era nefunctionala, ca s-a facut curateniei in spatiile interioare si exterioare, s-au demontat caloriferele si s-au taiat tevile montate aparent, intentionandu-se inlocuirea in totalitate a acestei instalatii. A mai aratat martorul ca la statia de carburanti s-au efectuat inlocuiri ale ferestrelor, ale yalelor la usi, s-a montat pompa de apa, s-a montat plafon fals, s-au executat zugraveli, s-a montat o usa interioara si sistem de supraveghere video. Martorul Leon Dorel a aratat ca lucrarile de reabilitare a spatiului au fost de mai mica amploare (fiind inlocuite doar geamurile sparte si butucii de yala) dar si ca in afara de demontarea caloriferelor nu a observat alte distrugeri.
Referitor la toate aceste lucrari, instanta nu poate retine in sarcina paratei vreo abatere de la clauzele contractului, potrivit art. 5.1 lit. c) aceasta in calitate de locatar fiind indreptatita sa efectueze lucrari de modernizare si amenajare, locatorul declarand expres ca este de acord ca locatarul sa efectueze orice tip de modernizari, modificari, amenajari sau imbunatatiri considerate de acesta necesare sau oportune si in special a unor lucrari de creare a unor noi structuri de rezistenta putand in acest scop sa faca demolari partiale sau totale ale statiei (…). Prin urmare, toate interventiile mai sus descrise nu apar ca fiind distrugeri deliberate, putand face parte dintr-un proiect de reabilitare a constructiilor, in conditiile in care locatarul avea obligatia de a efectua in primii doi ani de la semnarea contractului investitii de 400.000 euro.
In ceea ce priveste plata chiriei, potrivit art. 4.2, locatorul acorda o perioada de gratie privind plata chiriei locatarului, pana la data de 01 09 2014, data la care potrivit sustinerilor reclamantei ar fi trebuit achitata chiria aferenta lunii septembrie cat si pentru lunile precedente. De asemenea potrivit contractului incheiat, garantia de 60.000 euro constituita prin bilete la ordin avea scadenta la plata data de 01 08 2014.
Din probele administrate rezulta insa ca parata a parasit spatiul in cursul lunii august 2014, perioada in care obligatia de plata a chiriei nu devenise scadenta. Deasemenea, rezulta din actele depuse la dosar ca asociata societatii parate V P a formulat plangere catre Postul de Politie Saucesti intrucat P D (sotul administratorului reclamantei si coproprietar al terenului si statiei de carburanti) s-a prezentat la statie in data de 14 07 2014 si a solicitat predarea cheilor de acces in incinta. Rezulta din adresa Postului de Politie Saucesti (fl. 100) ca, pe parcursul cercetarilor, P D a solicitat respectarea contractului de locatiune sau rezilierea acestuia, dar totodata acesta a si fost avertizat de catre lucratorii de politie cu privire la comportamentul social. La randul sau si martorul L D a aratat ca neintelegerile intre parti au pornit de la plata chiriei.
Din coroborarea tuturor aceste probe rezulta ca mai inainte ca plata chiriei sa devina exigibila si chiar mai inainte de scadenta biletelor la ordin emise cu titlu de garantie, reclamanta a tulburat-o pe parata in linistita folosinta a spatiului (pretinzand plata chiriei desi obligatia era nescadenta), astfel ca pe fondul neintelegerilor dintre parti, reprezentantii paratei au luat decizia parasirii spatiului.
Fata de cele de mai sus, instanta constata ca nu se poate retine in sarcina paratei o neexecutare culpabila a contractului de locatiune, astfel ca actiunea urmeaza a fi respinsa ca nefondata. 
Urmeaza a fi respinsa cererea paratei de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecata avansate, nefacandu-se dovada acestor cheltuieli.