Nulitate contract de vanzare - cumparare pentru nerespectarea dreptului de preemptiune al chiriasului
(Decizie nr. 1540 din data de 12.11.2009 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti) Nulitate contract de vanzare - cumparare pentru nerespectarea dreptului de preemptiune al chiriasului
(CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A III-A CIVILA SI PENTRU CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE - DOSAR NR.17471/300/2006 - DECIZIA CIVILA NR.1540/12.11.2009)
Prin sentinta civila nr.9861 din data de 03.12.2007, Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti a respins exceptia decaderii din dreptul de a solicita subrogarea in drepturile cumparatorului, a respins cererea reclamantilor I.L.M. si L.T. de anulare partiala a contractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr.1020/2000 formulata in contradictoriu cu paratul S.M. si intervenientul fortat H.D., ca fiind formulata de o persoana fara calitate procesuala activa, a admis exceptia lipsei calitatii procesuale active a intervenientului fortat H.D. pe capetele de cerere avand ca obiect validarea consemnatiunii si constatarea subrogarii reclamantelor in drepturile cumparatorului, a respins cererile reclamantelor avand ca obiect validarea consemnatiunii si constatarea subrogarii in dreptul cumparatorului formulate in contradictoriu cu intervenientul fortat H.D., pentru lipsa calitatii procesuala active a acestuia, a respins, de asemenea, cererile avand ca obiect validarea consemnatiunii si constatarea subrogarii in drepturile cumparatorului formulate in contradictoriu cu paratul S.M. in contradictoriu cu reclamantele, a constatat inexistenta dreptului de preemtiune al reclamantelor la cumpararea imobilului si a dreptului de subrogare a acestora in drepturile cumparatorului S.M., a anulat oferta reclamantelor urmata de consemnatiune.
Pe cale de consecinta, instanta a inlaturat sustinerile reclamantelor conform carora au luat cunostinta despre vanzare o data cu intentia paratului de a le evacua din imobil, deci din anul 2006, probele administrate in cauza tacand dovada asupra faptului contrar, respectiv ca acestea au avut cunostinta de vanzare inca din 2001.
In toata aceasta perioada, cuprinsa intre luna decembrie 2001 si 31.12.2005 (data ajungerii la termen a ultimului contract de inchiriere) reclamantele nu au opus insa noului proprietar nerespectarea dreptului lor de preemtiune la cumparare si nici nerespectarea de catre vanzator dispozitiilor art.18-20 din OUG nr.40/1999, ceea ce echivaleaza cu o acceptare tacita a calitatii de proprietar a paratului S.M..
Cu toate acestea, dupa comunicarea de catre parat a notificarii nr.109/15.02.2006 prin care a solicitat evacuarea imobilului, reclamantele au raspuns la randul lor cu notificare nr.354/07.03.2006, solicitand incheierea unui nou contract de inchiriere si, printre altele, invocand pentru prima data incalcarea de catre vanzator a dreptului de preemtiune la vanzare.
Conform procesului verbal intocmit intre parti la data de 27.09.2006 si atasat la dosar, instanta a retinut ca reclamantele au comunicat paratului o noua notificare nr.1662 la data de 19.09.2006 invitandu-l pe acesta sa se prezinte la adresa din B., str.V.C. nr.6, et.1, ap.4, sector 2 pentru predarea pretului de 30.000 USD pentru apartamentul pe care il ocupa.
Asa cum s-a retinut in procesul verbal insusit de ambele parti si atasat la dosar, executorul judecatoresc nu s-a prezentat, iar paratul prin mandatar a constatat ca procedura de notificare a fost viciata fata de lipsa executorului judecatoresc.
Prin acelasi proces verbal s-a retinut si faptul ca reclamantele nu au prezentat paratului suma indicata drept pret al apartamentului, pentru incasarea careia a fost convocat, prezentandu-i-se doar un extras de cont pe numele unui tert privind un portofoliu de actiuni ale acestuia la data de 31.08.2006. S-a mai consemnat in procesul verbal ca la randul lor reprezentantii paratului au refuzat sa indice un numar de cont al acestuia si institutia bancara unde sa i se poata vira banii.
Reclamantele nu au consemnat suma la dispozitia paratului dar au revenit cu o noua notificare nr.1737/28.09.2006 (fila 12) prin care au invederat paratului incalcarea dreptului lor de preemtiune precum si faptul ca acesta nu le-a adus la cunostinta cumpararea spatiului "pe care il ocupa de la H.D. in calitate de chiriasi". Cu aceasta ocazie reclamantele au aratat ca inteleg sa se subroge in drepturile paratului si sa achite acestuia pretul de 30.000 USD, invitandu-l la data de 06.10.2006 la executorul judecatoresc pentru inmanarea pretului, in caz contrar suma urmand a fi consemnata la dispozitia sa.
Din redactarea textului de lege, instanta a retinut ca legiuitorul a prevazut in art.18-21 din O.U.G. nr.40/1999 obligatia proprietarului ca, in cazul in care se hotaraste sa vanda inainte de expirarea duratei inchirierii ori atunci cand nu mai doreste prelungirea contractului de inchiriere, sa notifice chiriasului refuzul de a incheia un nou contract de inchiriere si intentia de vanzare precum si pretul la care doreste sa vanda bunul, in caz contrar chiriasul putandu-se subroga in dreptul cumparatorului in termen 60 de zile de la notificarea contractului de vanzare-cumparare.
In ceea ce priveste primul capat al cererii reclamantelor, avand ca obiect anularea partiala a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1020/24.08.2000 pentru motive de nulitate absoluta, instanta a constatat ca prin incheierea de sedinta de la data de 06.06.2007 a fost admisa exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantelor.
Procedand astfel, instanta a retinut din interpretarea art.18-21 din O.U.G. nr.40/1999 ca legiuitorul nu a prevazut sanctiunea nulitatii actului pentru nerespectarea dreptului de preemptiune ci sanctiunea subrogarii in drepturile cumparatorului. Astfel, s-a retinut cu acea ocazie ca chiriasul caruia nu i-a fost respectat dreptul de preemptiune nu are la indemana o actiune in anularea actului in baza OUG nr. 40/1999, dispozitiile altor acte normative anterioare neputand fi aplicate prin analogie in speta de fata.
Astfel instanta a constatat ca in cuprinsul Legii nr.54/1998 (in prezent abrogata) se prevedea expres in art.14 faptul ca nerespectarea dispozitiilor art.5 si 6 - privitoare la dreptul de preemptiune - atrage nulitatea relativa a contractului, iar conform art.4 alin.4 din legea nr.422/2001 "monumentele istorice aflate in proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vandute numai in conditiile exercitarii dreptului de preemtiune ale statului roman (...) ori al unitatilor administrativ-teritoriale, dupa caz, potrivit prezentei legi, sub sanctiunea nulitatii absolute a vanzarii".
Asadar, atunci cand s-a dorit ca sanctiunea nerespectarii dreptului de preemptiune sa fie anularea sau constatarea nulitatii actului legiuitorul a prevazut expres acest lucru, ceea ce nu este cazul in privinta nerespectarii dreptului garantat de O.U.G. nr.40/1999. In aceasta situatie sanctiunea prevazuta este alta, si anume subrogarea in drepturile cumparatorului, ceea ce nu atrage implicit anularea actului.
In ceea ce priveste exceptia lipsei calitatii procesuale active a intervenientului fortat pe cererea de interventie intemeiata de reclamante pe dispozitiile art.57-59 Cod procedura civila, instanta a analizat in raport de celelalte doua capete de cerere, respectiv validarea consemnatiunii constatarea subrogarii in drepturile cumparatorului, cu care instanta a ramas investita ca urmare a admiterii exceptiei calitatii procesuale active pe primul capat de cerere.
Instanta a retinut ca intervenientul a fost chemat in judecata in calitate de persoana care ar putea pretinde aceleasi drepturi cu reclamantul, astfel ca in analiza calitatii procesuale a acestuia a fost avuta in vedere posibilitatea intervenientului de a pretinde aceleasi drepturi pretinse de reclamante in invocarea subrogarii in drepturile cumparatorului si validarea ofertei urmata de consemnatiune.
Din redactarea art.19 din OUG nr.40/1999 instanta a constatat ca subrogarea opereaza in favoarea chiriasilor carora nu li s-a respectat dreptul de preemtiune, acestia luand locul cumparatorului in contractul de vanzare-cumparare. Textul de lege nu face referire la o eventuala incidenta a subrogarii asupra patrimoniului vanzatorului, subrogarea avand loc ulterior momentului in care dreptul de proprietate paraseste patrimoniul acestuia si fara a afecta pretul) incasarea de catre vanzator a pretului vanzarii de la cumparator.
Subrogarea priveste exclusiv raporturile dintre chiriasi si cumparator, motiv pentru care instanta a constatat ca intervenientul nu poate pretinde un drept propriu in cererea avand ca obiect constatarea subrogarii reclamantelor in drepturile paratului.
De asemenea, in ceea ce priveste oferta urmata de consemnatiune, instanta a constatat ca aceasta priveste exclusiv raporturile dintre creditor si debitor cu privire la plata pretului, intervenientul nefiind indreptatit a interveni pe acest aspect al platii pretului contractului de catre chiriasi.
Pe cale de consecinta, instanta a constatat, in ceea ce priveste cererile avand ca obiect validarea ofertei urmata de consemnatiune si constatarea subrogarii reclamantelor in drepturile paratului S.M., intervenientul H.D. nu detine calitatea de persoana ce poate pretinde aceleasi drepturi cu reclamantele, astfel ca in temeiul art.19 O.U.G. nr.40/1999 raportat la art.1114,1115 Cod civil si art.586 si urm. Cod procedura civila a admis exceptia lipsei calitatii procesuale active a acestuia pe cererea de interventie fortata si a respins cele doua cereri formulate in contradictoriu cu intervenientul fortat, in consecinta.
3/ In ceea ce priveste exceptia decaderii reclamantelor din dreptul de a solicita subrogarea in drepturile paratului, unita cu fondul cauzei, instanta a respins-o pentru urmatoarele considerente:
Decaderea, asa cum s-a retinut in mod constant in doctrina, este sanctiunea procedurala aplicata prin lege chiriasului in conditiile art.19 pct.2 din O.U.G. nr.40/1999 care prevede ca "chiriasul va comunica proprietarului, in scris, cu confirmare de primire, adresa la care i se va notifica contractul de vanzare-cumparare, sub sanctiunea decaderii din dreptul de a se subroga in
drepturile cumparatorului".
Instanta a retinut asadar ca decaderea este o sanctiune de drept civil ce consta in stingere dreptului subiectiv civil neexercitat in termenul prevazut de lege.
Cu toate acestea, decaderea nu afecteaza in mod direct dreptul subiectiv civil, in sensul stingerii acestuia, asa cum se intampla in cazul prescriptiei de exemplu, ci doar in mod indirect.
Pe cale de consecinta, avand doar un efect indirect asupra dreptului subiectiv civil, instanta a retinut ca decaderea nu poate fi invocata pe cale de exceptie, ci doar ca aparare de fond: in cazul constatarii decaderii reclamantului din dreptul de a exercita dreptul pretins pentru nerespectarea termenului legal stabilit in acest sens cererea a fost respinsa ca neintemeiata si nu pe cale de exceptie.
Faptul ca vanzatorul nu a respectat prevederile legii speciale nu este de natura a afecta asadar dreptul de preemtiune al chiriasilor, garantat de lege si nici dreptul acestora de a se subroga in drepturile cumparatorului pentru spatiile pe care le ocupa.
Pe cale de consecinta, instanta a retinut ca simplul fapt al instrainarii intregului imobil de catre intervenient paratului, fara ca acesta sa fie dezmembrat pe apartamente, nu a avut efecte in sensul stingerii dreptului reclamantelor de a beneficia de protectia conferita de O.U.G. nr.40/1999, acestea avand in continuare posibilitatea ca dupa notificarea vanzarii sa se subroge in drepturile cumparatorului exclusiv cu privire la apartamentul pe care il ocupa, cu respectarea termenului de 60 de zile prevazut de lege.
Conform art.19 pct.1 din O.U.G. nr.40/1999 "daca locuinta a fost vanduta unui tert in conditii sau la un pret mai avantajos decat cel prevazut in oferta adresata chiriasului care nu a acceptat aceasta oferta, chiriasul se poate subroga in drepturile cumparatorului, platind acestuia pretul vanzarii in termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vanzare-cumparare.
Din redactarea textului de lege instanta a constatat ca pentru a opera subrogarea reclamantele aveau obligatia de a plati proprietarului pretul vanzarii in termen de 60 de zile de la notificarea contractului.
Asa cum s-a retinut in cursul judecatii prin incheierea de sedinta din data de 06.06.2006, termenul de 60 de zile este un termen de decadere si nu de prescriptie, afectand doar indirect dreptul subiectiv civil. Sanctiunea decaderii a fost de altfel prevazuta expres si pentru neindeplinirea de catre chiriasi a unei alte obligatii in sarcina sa, si anume de a comunica proprietarului adresa la care i se va notifica contractul de vanzare-cumparare.
Interpretand dispozitiile art.19 pct.1 din O.U.G. nr.40/1999, instanta a retinut ca legiuitorul nu a prevazut o procedura speciala pentru notificarea contractului de vanzare cumparare si, in aceste conditii, a apreciat ca notificarea poate fi realizata prin orice mijloace care asigura informarea chiriasului cu privire la vanzarea imobilului de catre fostul proprietar fara respectarea dreptului lor de preemtiune.
In aceste conditii, instanta a constatat ca dupa expirarea termenului de 60 de zile de la data la care .a luat cunostinta de existenta contractului de vanzare - cumparare reclamantele au fost decazute din dreptul de a plati paratului pretul si, implicit, s-a stins si dreptul acestora de a se subroga in drepturile cumparatorului.
Pe cale de consecinta, instanta a retinut ca, in mod indirect, a fost afectat si dreptul de preemtiune al reclamantelor la cumpararea apartamentului pe care acestea il ocupa, acesta fiind lipsit de efecte la data introducerii cererii de chemare in judecata prin aceea ca nu mai poate fi invocat de reclamante ca temei al subrogarii in drepturile cumparatorului.
In ceea ce priveste cererea avand ca obiect validarea ofertei urmata de consemnatiune si cererea reconventionala avand ca obiect anularea acestei oferte si a consemnatiunii, instanta a constatat urmatoarele:
Instanta a retinut ca in raport de dispozitiile art.1114, 1115 si nr.1116 Cod civil si art.586-590 Cod civil pentru a fi valabila oferta urmata de consemnatiune estre necesar, in primul rand, ca ofertantul deponent sa detina calitatea de debitor al persoanei careia i-a facut oferta si fata de care are un debit.
Avand in vedere cele mentionate anterior, in considerentele hotararii, instanta a retinut ca oferta de plata a pretului imobilului a fost realizata cu intarziere, dupa ce dreptul in baza caruia a fost emisa aceasta oferta s-a stins. Odata cu stingerea dreptului reclamantelor de subrogare in drepturile paratului, la expirarea celor 60 de zile de la incunostintarea contractului de vanzare - cumparare nr.1020/24.08.2000, a incetat si calitatea reclamantelor de debitori ai obligatiei de plata a pretului si, implicit, calitatea de creditor a paratului pe acelasi aspect al platii pretului.
In aceste conditii, orice oferte ulterioare transmise de reclamante paratului pe acest aspect sunt lovite de nulitate pentru neindeplinirea conditiilor prevazute de art.586 Cod procedura civila si art.1115 Cod civil, acest din urma text prevazand la pct.1 ca pentru ca oferta sa fie valabila trebuie ca aceasta, sa fie facuta creditorului, ce are capacitatea de a primi sau acelui ce are dreptul de a primi pentru dansul".
Atata timp cat paratul nu detine calitatea de creditor al reclamantelor, oferta de plata a pretului imobilului este lovita de nulitate.
Pe de alta parte, pentru a se constata valabilitatea ofertei instanta a retinut ca art.111 pct.2 Cod civil prevede ca aceasta trebuie "sa fie facuta de o persoana capabila de a plati".
Din rezultatul convocarii cuprins in procesul verbal intocmit de executorul judecatoresc reiese ca oferta nu a fost reala, sincera si serioasa, reclamantele nefiind in masura sa prezinte la data convocarii suma de bani ofertata, de 30.000 USD. De altfel, faptul ca reclamantele nu detinea aceasta suma la data comunicarii ofertei catre parat este dovedit si de recipisa de consemnare din care reiese depunerea la CEC a unei sume mai mici decat cea ofertata, de 28.500 USD in loc de 30.000 USD.
In ceea ce priveste consemnatiunea, instanta a constatat ca in raport de dispozitiile art.1116 Cod civil, pentru ca aceasta sa fie valabila este necesar ca debitorul sa depuna suma oferita in casa de depozite si consemnatiuni, cu dobanda ei pana in ziua depunerii".
Prin consemnarea la CEC de catre reclamante a unei sume mai mici decat cea ofertata, instanta va constata ca acestea nu au respectat prevederile art.1116 pct.2 Cod civil, astfel ca la randul sau procedura consemnarii este viciata.
Impotriva acestei sentinte a declarat apel reclamantele, criticand hotararea pe motive de nelegalitate si netemeinicie, aratand in esenta urmatoarele:
Prin decizia civila nr.1460 A din 19.11.2008 Tribunalul Bucuresti - Sectia a III-a Civila a respins atat apelul principal cat si cererea de aderare la apel ca nefondate, pentru urmatoarele considerente:
In cadrul primului motiv de apel, se arata ca instanta a retinut ca apelantele au avut cunostinta de retrocedare, fara a avea dovezi la dosar in acest sens, dar omite sa constate ca intervenientul H.D. a incalcat dispozitiile imperative ale OUG nr.40/1999, in sensul ca acesta trebuia sa le notifice prin intermediul executorului judecatoresc pentru a incheia un nou contract de inchiriere.
Tribunalul a mai retinut, asa cum in mod corect a constatat si prima instanta, ca apelantele au luat cunostinta despre vanzarea imobilului ulterior, atunci cand au incheiat cu noul proprietar contractul de inchiriere atasat la dosar la fila 30, in care la capitolul destinat "obiectului contractului" este mentionat faptul ca proprietarul a dobandit titlu in baza actului de proprietate autentificat sub nr. 1020/24.08.2000.
Tribunalul a constatat ca reclamantele au cunoscut despre vanzare si despre titlul paratului inca de la finalul anului 2001, de cand au inceput sa plateasca chirie noului proprietar, paratului S.M..
Pe cale de consecinta, in mod corect instanta a inlaturat sustinerile reclamantelor conform carora au luat cunostinta despre vanzare o data cu intentia paratului de a le evacua din imobil, deci din anul 2006, probele administrate in cauza tacand dovada asupra faptului contrar, respectiv ca acestea au avut cunostinta de vanzare inca din 2001.
In al doilea motiv de apel, se arata ca prin contractul de vanzare-cumparare le-a fost incalcat dreptul de preemptiune.
Asa cum in mod corect si explicita a aratat si instanta de fond, nu numai ca apelantele nu au invocat nerespectarea dreptului lor de preemtiune si subrogarea in drepturile noului proprietar, dar au inteles sa incheie noi contracte de inchiriere cu paratul la data de 20.01.2004 si mai apoi la data de 20.05.2005.
In aceste conditii, dupa expirarea termenului de 60 de zile de la data la care au luat cunostinta de existenta contractului de vanzare-cumparare reclamantele au fost decazute din dreptul de a plati paratului pretul si, implicit, s-a stins si dreptul acestora de a se subroga in drepturile cumparatorului.
Pe cale de consecinta, in mod indirect, a fost afectat si dreptul de preemtiune al reclamantelor la cumpararea apartamentului pe care acestea il ocupa, acesta fiind lipsit de efecte la data introducerii cererii de chemare in judecata prin aceea ca nu mai poate fi invocat de reclamante ca temei al subrogarii in drepturile cumparatorului.
Tribunalul a retinut ca, avand in vedere ca nu se poate retine ca neprezentarea paratului in urma ofertei adresata acestuia a echivalat cu un refuz de primire a banilor, avand in vedere ca reclamantele nu detineau asupra lor suma de bani de 30.000 USD si, chiar in eventualitatea in care s-ar fi putut prezenta, reclamantele nu ar fi avut posibilitatea achitarii pretului. Consemnarea sumei la CEC a avut loc ulterior, la data de 12.10.2006, cand reclamantele au depus echivalentul sumei de 28.500 USD (dupa cum singure au declarat in cuprinsul cererii de chemare in judecata), pe numele si la dispozitia executorului judecatoresc D.G., conform recipisei de la fila 8 si ordinului de plata de la fila 9.
In al treilea motiv de apel, se arata ca instanta in mod gresit a admis exceptia lipsei calitatii procesuale active in anularea partiala a contractului de vanzare-cumparare, netinand cont de prevederile art.18-21 OUG nr.40/1999. Se critica, de asemenea, sustinerea instantei de fond, in sensul ca incalcarea dreptului de preemptiune al chiriasului la instrainarea locuintei de catre proprietar nu este sanctionata cu nulitatea actului de vanzare-cumparare incheiat cu nerespectarea acestui drept, deoarece acest drept de preemptiune este reglementat de lege, si chiar in lipsa unei prevederi exprese cu privire la sanctiunea aplicabila, legea trebuie interpretata in sensul aplicarii ei, iar nu in sensul neaplicarii ei.
Tribunalul a retinut ca atunci cand s-a dorit ca sanctiunea nerespectarii dreptului de preemptiune sa fie anularea sau constatarea nulitatii actului legiuitorul a prevazut expres acest lucru, ceea ce nu este cazul in privinta nerespectarii dreptului garantat de O.U.G. nr.40/1999. In aceasta situatie sanctiunea prevazuta este alta, si anume subrogarea in drepturile cumparatorului, ceea ce nu atrage implicit anularea actului.
In concluzie, reclamantele nu pot invoca drept motiv de nulitate a actului nerespectarea dispozitiilor O.U.G. nr.40/1999, iar pentru a formula cererea pe calea dreptului comun acestea trebuie sa dovedeasca calitatea de parte in contract, de succesor in drepturi al partilor ori de avand causa al acestora, ori, in masura in care s-a invocat nulitatea absoluta, sa faca dovada interesului legitim, actual, personal si direct in formularea cererii pentru a i se putea recunoaste calitate procesuala activa.
Reclamantele nu au calitatea de succesori in drepturi ai partilor contractante si nici de avanzi causa ai acestora, iar in ceea ce priveste interesul in formularea cererii de constatare a nulitatii absolute, acesta nu este direct si personal. Astfel, ca efect al anularii partiale a contractului partile ar fi puse in situatia anterioara, iar bunul ar reveni in patrimoniul intervenientului fortat si nicidecum in patrimoniul reclamantelor.
Fata de aceste imprejurari si avand in vedere ca bunul ar putea intra in patrimoniul reclamantelor ca efect al subrogatiei si nu ca efect al anularii actului, subrogatia fiind sanctiunea aplicabila pentru nerespectarea dreptului de preemptiune, in mod corect instanta a constatat ca reclamantele nu au calitate procesuala activa in formularea cererii de anularea partiala a contractului.
In al patrulea motiv de apel, se arata ca instanta de fond a interpretat eronat dispozitiile art.18-19 din O.U.G. nr.40/1999, considerand ca nu trebuie notificata chiriasului vanzarea imobilului de catre proprietar. Conform dispozitiilor art.10 coroborat cu art.19 si 20 din O.U.G. nr.40/1999, proprietarul este obligat ca inainte de a vinde imobilul ocupat de chirias, sa il notifice pe acesta prin intermediul executorului judecatoresc despre intentia sa de vanzare.
Tribunalul a constatat ca prima instanta a retinut ca legiuitorul a prevazut in art.18-21 din O.U.G. nr.40/1999 obligatia proprietarului ca, in cazul in care se hotaraste sa vanda inainte de expirarea duratei inchirierii ori atunci cand nu mai doreste prelungirea contractului de inchiriere, sa notifice chiriasului refuzul de a incheia un nou contract de inchiriere si intentia de vanzare precum si pretul la care doreste sa vanda bunul, in caz contrar chiriasul putandu-se subroga in dreptul cumparatorului in termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vanzare-cumparare.
Instanta a constatat ca in momentul incheierii actului de vanzare-cumparare erau in vigoare prevederile art.18, 19 din O.U.G. nr.40/1999 care trebuiau respectate, astfel ca vointa reala a partilor trebuia exprimata in spiritul legii si nu in contradictie cu acesta. Asadar, atata timp cat legea garanta dreptul de preemtiune la cumpararea spatiilor ocupate de chiriasi, proprietarul avea obligatia respectarii acestor dispozitii legale si nimic nu l-ar fi impiedicat sa evalueze separat aceste spatii, pentru a fi ofertate cu prioritate chiriasilor. De asemenea, dreptul proprietarului nu ar fi fost cu nimic prejudiciat daca la incheierea contractului cu paratul, ar fi identificat in mod separat apartamentele din imobilul vandut si ar fi evaluat pretul acestora, percepand de la cumparator doar pretul final, de 80.000 USD. Faptul ca vanzatorul nu a respectat prevederile legii speciale nu este de natura a afecta asadar dreptul de preemtiune al chiriasilor, garantat de lege si nici dreptul acestora de a se subroga in drepturile cumparatorului pentru spatiile pe care le ocupa.
Pe cale de consecinta, prima instanta a retinut ca simplul fapt al instrainarii intregului imobil de catre intervenient paratului, fara ca acesta sa fie dezmembrat pe apartamente, nu a avut efecte in sensul stingerii dreptului reclamantelor de a beneficia de protectia conferita de O.U.G. nr.40/1999, acestea avand in continuare posibilitatea ca dupa notificarea vanzarii sa se subroge in drepturile cumparatorului exclusiv cu privire la apartamentul pe care il ocupa, cu respectarea termenului de 60 de zile prevazut de lege.
In ceea ce priveste cererea de aderare la apel formulata de catre intimatul-parat SONKE MARTIN si de catre intimatul intervenient H.D., tribunalul a retinut urmatoarele:
Cu privire la exceptia prescriptiei dreptului la actiunea in anularea contractului de vanzare-cumparare, tribunalul a constatat ca aceasta a ramas fara obiect, ca urmare a admiterii exceptiei lipsei calitatii procesuale active a reclamantelor pe capatul de cerere avand ca obiect anularea partiala a contractului de vanzare-cumparare, solutie care a fost mentinuta prin prezenta decizie, astfel incat acest motiv este nefondat.
In ceea ce priveste exceptia prescriptiei dreptului de preemptiune si exceptia prescriptiei dreptului de subrogare, in mod corect s-a retinut de catre prima instanta ca termenul de 60 de zile este un termen de decadere, iar nu de prescriptie.
De asemenea, in mod corect a fost respinsa ca neintemeiata exceptia inadmisibilitatii cererii de interventie fortata, cat timp aspectele invocate erau de fapt aparari de fond si nu chestiuni de procedura.
In sfarsit, in ceea ce priveste exceptia decaderii din dreptul de a solicita subrogarea, in mod corect instanta a aratat ca decaderea, asa cum s-a retinut in mod constant in doctrina, este sanctiunea procedurala aplicata prin lege chiriasului in conditiile art.19 pct.2 din O.U.G. nr.40/1999 care prevede ca "chiriasul va comunica proprietarului, in scris, cu confirmare de primire, adresa la care i se va notifica contractul de vanzare-cumparare, sub sanctiunea decaderii din dreptul de a se subroga in drepturile cumparatorului".
Pe cale de consecinta, avand doar un efect indirect asupra dreptului subiectiv civil, instanta a retinut ca decaderea nu poate fi invocata pe cale de exceptie, ci doar ca aparare de fond, in cazul constatarii decaderii reclamantului din dreptul de a exercita dreptul pretins pentru nerespectarea termenului legal stabilit in acest sens cererea fiind respinsa pe fond, ca neintemeiata si nu pe cale de exceptie.
Impotriva deciziei pronuntate in apel de Tribunalul Bucuresti, reclamantele I.L.M. si L.T. au declarat recurs, intemeindu-si criticile pe dispozitiile art.304 pct.7,8,9 Cod procedura civila, aratand in esenta urmatoarele:
In mod gresit, instantele de fond au retinut faptul ca reclamantele au avut cunostinta de retrocedarea imobilului catre fostul proprietar - intervenientul H.D., din anul 1999 - 2000, in conditiile in care nu exista nici o dovada in acest sens la dosar, iar fostul proprietar nu si-a indeplinit obligatia prevazuta de dispozitiile art.9 alin.3, art.10 alin.1 din O.U.G. nr.40/1999 in sensul de a le notifica prin intermediul executorului judecatoresc pentru a incheia un nou contract de inchiriere in termen de 30 de zile de la deschiderea rolului fiscal.
Reclamantele au mai aratat ca in mod eronat s-a retinut de instantele de fond ca ar fi avut cunostinta de vanzarea apartamentului, ca au incheiat contract de inchiriere cu intervenientul H.D.. In realitate, reclamantele au aratat ca au avut doar contract de inchiriere cu SC "A." SA si apoi cu paratul M.S., astfel ca sustinerea instantelor de fond in sensul ca termenul de 60 de zile pentru subrogarea in drepturile cumparatorului a curs de la finele anului 2001 este lipsita de temei legal.
De asemenea, recurentele au mai aratat faptul ca nu au avut cunostinta de instrainarea apartamentului pe care il ocupa in calitate de chiriasi, desi in mod gresit, instantele de fond au retinut ca au cunoscut acel aspect. Reclamantele au invederat instantei de recurs faptul ca, in realitate au luat cunostinta de existenta acestui contract abia in septembrie 2006 cu ocazia promovarii actiunii in evacuare, de catre paratul - intimat S.M.. Reclamantele au mai sustinut ca instrainarea apartamentului s-a realizat cu nerespectarea normelor legale imperative ale art.18 si 19 din O.U.G. nr.40/1999, deoarece vanzatorul avea obligatia de a notifica reclamantelor - chiriase despre intentia de instrainare impreuna cu oferta de pret, prin nerespectarea acestor obligatii fiind incalcat dreptul de preemtiune.
Reclamantele sustin ca din contractele de inchiriere incheiate cu paratul S.M. nu rezulta ca apartamentul fusese vandut acestuia, in conditiile in care din continutul contractelor nu rezulta pretul de vanzare al imobilului, calitate de cumparator al paratului S.M., contractele fiind incheiate cu asa numitul mandatar al proprietarului.
Recurentele, de asemenea, critica interpretarea data de instantele de fond contractelor de inchiriere in sensul ca reprezinta oferte de vanzare ce contin pretul apartamentului si conditiile platii, echivalente cu ofertele prevazute de art.18 - 20 din O.U.G. nr.40/1999.
Recurentele au mai aratat ca, de asemenea, instantele de fond au interpretat eronat continutul procesului - verbal din data de 27.09.2006, in sensul ca nu s-a pus problema platii sumei de bani (care nu s-a platit pentru ca nu era disponibila) ci scopul intrevederii a fost unul informativ. De altfel, recurentele arata ca nici nu se putea proceda la plata pretului, in conditii in care avocatii paratului - intimat nu aveau imputernicire speciala pentru primirea sumei de bani.
S-a mai sustinut ca instantele de fond au interpretat gresit si continutul notificarii nr.1662/19.09.2002, in sensul ca scopul real al intrevederii a fost acela de a-i comunica paratului intentia de a se subroga in drepturile cumparatorului si pentru a obtine datele personale ale acestuia si cele necesare platii si nu cum au interpretat instantele de fond ca recurentele au refuzat sa plateasca pretul din lipsa de bani. Reclamantele - recurente au mai invederat instantei de control judiciar faptul ca s-au aflat in imposibilitate de a consemna pretul apartamentului la CEC pe numele paratului din lipsa datelor de identificare ale acestuia.
Concluzionand ca si sub acest aspect instantele de fond au interpretat gresit probele administrate in cauza si nu le-au dat sensul firesc pentru care au fost incheiate, recurentele au criticat decizia pronuntata de instanta de apel si sub aspectul gresitei solutionari (in sensul admiterii) a exceptiei lipsei calitatii procesuale active a acestora fata de capatul de cerere privind constatarea nulitatii absolute partiale a contractului de vanzare - cumparare, fiind incheiat cu nerespectarea dispozitiilor art.18 - 19 din O.U.G. nr.40/1999 (care reglementeaza dreptul de preemtiune al chiriasului).
Prin instituirea dreptului de preemtiune in favoarea chiriasului, care este de fapt un drept real, ce trebuie ocrotit in conditii similare drepturilor reale, legiuitorul a derogat de la principiul reglementat de art.480 Cod civil, potrivit caruia proprietarul poate dispune liber de bunul sau, creand anumite restrictii cu privire la persoanele carora urmeaza sa le fie instrainat imobilul. Sustinerea instantei de fond, in sensul ca incalcarea dreptului de preemtiune al chiriasului la instrainarea locuintei de catre proprietar nu este sanctionata cu nulitatea actului de vanzare-cumparare incheiat cu nerespectarea acestui drept. Nu poate fi retinuta, avand in vedere ca dreptul de preemtiune este reglementat de lege, chiar in lipsa unei prevederi exprese cu privire la sanctiunea aplicabila, iar legea trebuie interpretata in sensul aplicarii ei, iar nu in sensul neaplicarii ei.
In opinia instantelor inferioare, evident gresita, dreptul de preemtiune al chiriasilor la cumpararea locuintelor este o simpla prevedere legala fara aplicatie practica si sanctiune, ceea ce ar insemna ca insusi legiuitorul i-a oferit proprietarului posibilitatea de a nesocoti prevederile legii ori de cate ori s-ar proceda la instrainarea unei locuinte redobandite de fostul proprietar sau mostenitorii acestuia, de altfel rationament inadmisibil celor chemati sa aplice legea atata timp cat legiuitorul a instituit sanctiuni prin OUG nr.40/1999, precum cele solicitate de recurente, in sensul anularii actelor incheiate cu incalcarea prevederilor art.18-21 din O.U.G. nr.40/1999.
Una din regulile regimului juridic al nulitatii relative este aceea ca nulitatea relativa poate fi invocata doar de persoana a carei interes a fost nesocotit la incheierea actului juridic. Or, prin incheierea contractului de vanzare cumparare, fara a se respecta dreptul de preemtiune al chiriasului reglementat prin art.18 din O.U.G. nr.40/1999, se nesocoteste interesul chiriasului de a putea cumpara locuinta pe care o ocupa in calitate de chirias. Prin urmare, chiar daca chiriasul nu este parte in contractul incheiat intre proprietar acesta poate invoca nulitatea contractului de vanzare cumparare incheiat cu incalcarea dreptului sau de preemtiune, justificand calitatea procesuala activa in cazul unei actiuni in anularea unui asemenea contract.
Daca ar fi retinuta sustinerea instantelor inferioare ca nulitatea relativa a contractului de vanzare cumparare poate fi invocata doar de partile contractante, ar insemna ca dreptul de preemtiune al chiriasilor la cumpararea locuintelor ar ramane doar o prevedere legala fara aplicatie practica, ceea ce ar insemna ca insusi legiuitorul i-a oferit proprietarului posibilitatea de a nesocoti prevederile legii, ori de cate ori s-ar proceda la instrainarea unei locuinte redobandite de fostul proprietar sau de mostenitorii acestuia.
De asemenea, conform actelor de la dosar instanta retine in mod eronat ca, la notificarea ofertei din 28.09.2006 reclamantele nu ar fi dispus de suma de 30.000 $, instanta arata ca desi au notificat paratul pentru ai plati pretul apartamentului acestea nu ar fi fost in masura sa ii inmaneze aceasta suma.
Asa cum reiese din notificarile adresate paratului din procesele verbale incheiate de executorul judecatoresc la 27.09.2006, 28.09.2006, 06.10.2006, precum si din recipisele de consemnare la CEC a pretului apartamentului suma de bani a fost disponibila gata pentru plata, de a fi ridicata de parat, insa cum acesta nu s-a prezentat la executorul judecatoresc, aceasta a fost consemnata la CEC pe numele paratului fiind instiintat de executorul judecatoresc, ca poate sa-si ridice banii la cererea sa.
Astfel, actele incheiate de executorul judecatoresc precum si dovezile de consemnare la CEC al pretului apartamentului sunt dovezi ce nu pot fi rastalmacite de instanta de fond dupa bunul sau plac, acestea facand dovada deplina ca au dispus de bani pentru a-i inmana paratului.
O alta interpretare eronata a instantelor este aceea ca, retine in considerente faptul ca suma de bani consemnata la CEC nu se afla la dispozitia paratului, ci la dispozitia executorului judecatoresc, evident aceasta interpretare nu poate fi catalogata decat partinitoare, la dosarul cauzei s-a depus notificarea executorului adresata paratului prin care, executorul il instiinteaza, ca suma de bani se afla depusa la CEC ca recipisa de consemnare se afla in posesia sa si ca poate sa se prezinte la BEJ D.G. pentru a solicita eliberarea pretului apartamentului. In alt mod decat cel aratat nici nu se putea intrucat asa cum dispozitiile legale prevad, executorul judecatoresc este acela care constata consemnarea, retine dovada consemnarii si o elibereaza persoanei careia i-a fost destinata.
La calculul pretului apartamentului pe care-l ocupa din imobilul mentionat s-a efectuat urmatorul mod de calcul. Din fisa tehnica a imobilului s-au luat suprafetele utile ale imobilului impartite pe apartamente si pe unitatile aferente ale acestora ajungandu-se astfel la determinarea pretului fiecarui apartament. Pretul imobilului ce este impartit in trei apartamente si utilitatile aferente a fost platit de paratul proprietar, in suma de 80.000 USD, imobilul avand o suprafata totala utila de 406 mp. Determinarea pretului a avut la baza suma totala de 80.000 USD platita de paratul proprietar pentru intregul imobil, astfel 80.000 USD impartit la 406 mp. suprafata utila rezulta un pret de 197 USD pe mp. Raportat la suprafata de 144, 22 mp., suprafata ce reprezinta apartamentul ce-l ocupa recurentele, rezulta suma de 28.417 USD, ca pret al apartamentului calculat astfel: 144,22 mp x 197 USD = 28.417 USD. In baza acestor calcule a fost determinat pretul apartamentului ce a fost consemnat la CEC la dispozitia paratului proprietar.
Instanta de fond afirma ca suma de bani consemnata la CEC nu echivaleaza cu 30.000 $, insa instanta face aceasta afirmatie fara a arata modul de calcul, criteriile pe baza carora a facut raportul leu/dolar, si de asemenea nu precizeaza piata monetar-valutara la care s-a referit si anume, nu se stie daca s-a referit la schimbul valutar de pe piata libera, la cursul valutar efectuat prin casele de schimb valutar, sau la cursul carei banci comerciale existente pe piata. Instanta de fond se rezuma la simpla afirmatie ca suma de bani consemnata la CEC nu echivaleaza cu 30.000 $ de la data consemnarii, si ca in aceste conditii consemnatiunea este lovita de nulitate intrucat nu respecta oferta ignorand modul de calcul aratat de reclamante, data la care au facut conversia leu/dolar si elementele avute in acest sens, a determinarii pretului apartamentului incalcand orice prevedere legala in acest sens.
In drept, recurentele au invocat dispozitiile art.304 pct.7,8 si 9 Cod procedura civila.
Intimatul M.S. a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat si mentinerea deciziei pronuntate de instanta de apel ca fiind legala si temeinica. In esenta, in combaterea criticilor formulate in recurs, intimatul a aratat urmatoarele:
Avand in vedere ca motivul mentionat la art.304 pct.7 Cod procedura civila nu este sustinut de recurenti, intimatul a argumentat temeinicia hotararilor atacate ca fiind legale fata de situatiile aratate la pct. 8 si 9 ale art. 304 Cod procedura civila.
Astfel, in situatie expusa, se invedereaza faptul ca recurentele reclamante nu ar fi stiut ca noul proprietar este H.D., iar acesta nu le-a notificat cu privire la incheierea contractului de inchiriere.
Faptul ca nu cunosteau ca imobilul este retrocedat este contrazis de existenta adresei nr.9200/14 decembrie 1999 prin care SC A. SA le instiinteaza ca apartamentul a fost restituit, precum si din forta probanta a marturisirii, evidentiata de raspunsurile la interogatoriu (intrebarea nr. 1) prin care recurentele recunosc ca stiau de aceasta restituire.
De asemenea si motivul de recurs privind aspectul ca intervenientul H.D. nu le-ar notificat cu privire la incheierea contractului de inchiriere si acest fapt nu a fost retinut de instantele de fond si apel nu poate fi primit.
Nici una dintre aceste instante nu a ignorat aspectul ca intervenientul H.D. nu a incheiat contractul de inchiriere cu recurentele. Faptul real constatat de catre instante a rost ca intre S.M. si recurente au existat contracte de inchiriere.
De asemenea, nu are relevanta pentru cauza de fata lipsa acestor notificari, sanctiunea inexistentei acestora fiind prelungirea de drept a contractelor de inchiriere, pana la incheierea unui nou contract, aspect ce nu priveste petitul actiunii.
A doua situatie priveste constatarea instantelor ca chiriasii au avut cunostinta de instrainare a apartamentului, aspect negat de recurente.
Cu privire la acest motiv, intimatul precizeaza ca din insasi contractul de inchiriere rezulta ca proprietarul M.S. a mentionat titlul in baza caruia este proprietar, respectiv contractul de vanzare cumparare nr.1020/24 august 2000, incheiat la BNP M.M., contract de inchiriere pe care recurentele reclamante l-au semnat si in baza caruia au ocupat imobilul, platind chirie.
Fata de acest motiv de recurs, astfel cum a statuat si instanta de apel important este momentul la care recurentele au cunoscut calitatea de proprietar a intimatului M.S., or, evident este asa, cum a fost indicat si din raspunsul la interogatoriu al recurentelor de la intrebarea 2, ca acestea au avut cunostinta de calitatea de proprietar al intimatului cu ocazia incheierii contractului de inchiriere, adica in anul 2001.
Mai mult decat atat, la data de 20.01.2004, recurentele au incheiat cu proprietarul M.S. un nou contract de inchiriere, inregistrat la A.F.. De asemenea, a fost incheiat cu acelasi proprietar un al doilea contract de inchiriere la data de 20.05.2005,
A fortiori, intimatul a invederat instantei de recurs un aspect care tine de esenta rezolvarii acestei cauze: nici una dintre instantele care au judecat aceasta cauza, nu a asimilat vreo inactiune a fostului proprietar ca fiind formala cu dispozitiile O.U.G. nr.40/1999.
Astfel, toate drepturile pe care chiriasii le reclama si le considera lezate sunt circumscrise unor situatii care nu fac obiectul O.U.G. nr.40/1999.
Recurentele doresc in cauza validarea unei subrogari in drepturile proprietarului, insa nu fac parte din categoria care ar putea solicita exercitarea unui drept de preemtiune, deoarece O.U.G. nr.40/1999 recunoscuta ca fiind adoptata pentru protectia chiriasilor, isi are ca ratiune evitarea unor probleme sociale.
Astfel, intimatul a considerat ca interpretarea justa a prevederilor legale pentru speta de fata este urmatoarea:
1) a existat un contract de inchiriere valabil incheiat intre SC "A." SA si recurente, sub imperiul O.U.G. nr.40/1999 imediat dupa aparitia acestui act normativ;
2) contractul de inchiriere era valabil pana Ia data de 08 mai 2004;
3) dupa incheierea acestui contract, la scurt timp, SC "A." SA aduce la cunostinta chiriasilor ca imobilul a fost retrocedat, conform dispozitiei nr.1738/22 noiembrie 1999;
4) noul proprietar, H.D., nu face nici un demers pentru incheierea unui contract nou cu chiriasii, dar ii mentine in imobil;
5) la momentul vanzarii, in anul 2000, contractul de inchiriere era in vigoare, iar chiriasii se aflau in imobil; practic ei nu mai plateau chirie Ia SC "A." SA dar nici noului proprietar;
6) domnul H.D. a suportat consecintele nerespectarii obligatiei sale de a nu incheia contractul de inchiriere, in sensul, ca nu a incasat chirie si contractul s-a considerat prelungit de drept pana la incheierea unui nou contract;
7) in anul 2000, pentru ca nu a incheiat un nou contract cu chiriasii, atunci cand a vandut, a vandut imobilul fara posesie, grevat de existenta contractului de inchiriere;
8) in aceasta situatie, H.D. a procedat Ia mentinerea contractului de inchiriere si nu a uzat de dreptul potestativ ("proprietarul poate refuza prelungirea contractelor de inchiriere) prevazut la art.14 din O.U.G. nr.40/1999 in sensul ca nu a refuzat prelungirea contractului de inchiriere pentru a vinde, iar dreptul locativ al chiriasilor nu a fost afectat, ci doar transmisa nuda proprietate a imobilului altei persoane;
9) articolul 18 din O.U.G. nr.40/1999 stipuleaza clar ca (1) in cazul in care contractul de inchiriere pentru motivul prevazut la art. 14 afin.(2) Iit.b) (adica imobilul urmeaza sa fie vandut), chiriasul are drept de preemtiune la cumpararea locuintei.
10) in speta de fata dreptul de preemtiune s-ar fi nascut numai daca acest contract de inchiriere nu s-ar fi prelungit, dar era termenul expirat, deci chiriasii ar fi trebuit evacuati, dar chiriasii aveau un contract care expira in 2004.
11) contractul de inchiriere a fost incheiat, cu procedura prevazuta de O.U.G. nr.40/1999, de noul proprietar, succesiv pentru 2001, 2004 si 2005.
12) astfel, pentru subrogarea in drepturile cumparatorilor, apreciaza ca recurentele nu se incadreaza in dispozitiile speciale ale Legii, care nasc dreptul la preemtiune numai pentru situatia in care contractele de inchiriere nu sunt prelungite de catre proprietar, deci chiriasii sunt in pericolul iminent de a fi evacuati de catre viitorii dobanditori. Apreciaza ca ratio lege este protectia chiriasilor, in sensul nelezarii acestora a dreptului de a locui in imobil, iar preemtiunea exista nu fata de toti chiriasii, ci numai fata de cei carora proprietarul Ie refuza prelungirea contractelor si sunt pe punctul de a fi evacuati.
13) chiriasii au beneficiat de protectia oferita de O.U.G. nr.40/1999, intelegand sa incheie contracte de inchiriere in conditii avantajoase cu noul proprietar, care a respectat si suplinit intrutotul omisiunea proprietarului anterior de a incheia contracte de inchiriere cu chiriasii.
Referitor la cea de a treia situatie invederata, se sustine ca instantele au interpretat eronat continutul procesului verbal din data de 27 septembrie 2006 in sensul ca la notificarea transmisa prin executorul judecatoresc cu privire la consemnarea sumei de bani aferente pretului evaluat de recurente s-a prezentat avocatul intimatului care a venit la intalnire pentru informare si nu pentru a ridica suma de bani.
Din continutul procesului verbal, astfel cum au retinut si instantele in mod corect, reiese ca recurentele nu i-au prezentat intimatului suma indicata drept pret al apartamentului, prezentandu-i doar un extras de cont pe numele unui tert privind un portofoliu de actiuni ale acestuia la data de 31 august 2006. Recurentele nu au consemnat suma la dispozitia paratului, dar au revenit cu o noua notificare in 28 septembrie 2006 prin care invederat intimatului incalcarea dreptului lor de preemtiune. La acesta notificare paratul a raspuns printr-o adresa prin care a contestat dreptul recurentelor.
Paratul nu s-a prezentat la executorul judecatoresc iar recurentele nu au fost in masura sa prezinte pretul de 30.000 USD prezentand in schimb o conventie incheiata cu un tert si un extras de cont prin care au facut dovada ca au posibilitatea de a face rost de suma ofertata.
Recurentele au consemnat la CEC pe numele si la dispozitia intimatului suma de 79.609,05 Iei (echivalentul sumei de 28.500 USD).
Trebuie mentionat faptul ca desi recurentele I-au notificat pe intimat in mai multe randuri pentru a se prezenta la executor pentru primirea pretului, acestea nu au avut niciodata suma de bani, ea fiind consemnata mai tarziu la dispozitia executorului judecatoresc.
Cu privire la situatia a patra, acesta cuprinde aceleasi date ca si precedenta, anterior dezvoltata.
In ultima situatie expusa, se dezvolta supozitia ca in mod gresit instantele au admis exceptia lipsei calitatii procesuale active a recurentelor in anularea contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr.1020/24 august 2000, pentru ca nu au tinut cont de dispozitiile art. 18-20 din OUG 40/1999.
Ambele instante de judecata, in mod corect au retinut, in conformitate cu prevederile speciale din lege, cat si cu regulile generale din dreptul comun, nulitatea relativa a unui contract nu poate fi ceruta decat de catre parti, succesorii sau avanzi cauza. Cum recurentele nu rac parte din aceste categorii, intimatul considera ca in mod corect a fost solutionata aceasta exceptie.
Analizand actele si lucrarile dosarului, Curtea de Apel Bucuresti constata ca recursul este nefondat, pentru urmatoarele considerente:
Recursul exercitat impotriva unei hotarari care, potrivit dispozitiilor art.2821 Cod procedura civila este susceptibila de apel, este in conceptia legiuitorului o cale extraordinara de atac, de reformare, care poate fi promovata doar pentru motive de nelegalitate, acestea fiind expres si limitativ prevazute de dispozitiile art.304 Cod procedura civila.
Din aceasta perspectiva apare ca fiind imperios necesara incadrarea motivelor formulate de parti intr-unul din motivele de recurs reglementate de prevazute art.304 Cod procedura civila, legiuitorul prevazand totusi o atenuare a rigorii sanctiunii nulitatii recursului nemotivat in acord cu aceasta exigenta, prin dispozitiile art.306 alin.3 Cod procedura civila, care permit instantei sa dea calificare corecta a criticilor formulate de parti si sa le incadreze intr-unul din motivele de casare sau modificare.
Fata de acest cadrul legal, instanta de control judiciar constata ca recurentele si-au intemeiat criticile formulate prin cererea de recurs pe dispozitiile art.304 pct.7,8,9 Cod procedura civila.
Potrivit pct.7 al art.304 Cod procedura civila, modificarea hotararii se poate solicita daca hotararea recurata nu cuprinde motivele pe care se sprijina sau cuprinde motive contradictorii ori straine cauzei. Practic, prin intermediul acestor motive de recurs se sanctioneaza nemotivarea corespunzatoare a hotararii atacate.
In sustinerea acestui motiv de recurs, reclamantele au invocat, in esenta, faptul ca in mod gresit instantele de fond au retinut ca au avut cunostinta de retrocedarea imobilului catre fostul proprietar H.D. din anul 1999 - 2000, faptul ca au avut cunostinta despre instrainarea imobilului catre paratul S.M. de la finele anului 2001 si faptul ca au avut contract de inchiriere cu intervenientul fortat H.D.. Recurentele sustin ca, de fapt au luat cunostinta de vanzarea imobilului catre paratul S.M. abia in septembrie 2006, cu ocazia promovarii un actiuni in evacuare, iar contractul de vanzare - cumparare a imobilului catre parat a fost incheiat cu nerespectarea dispozitiilor art.18 - 19 din O.U.G. nr.40/1999 care reglementeaza dreptul de preemtiune al chiriasului.
Analizand sustinerile recurentelor (asa cum au fost expuse anterior) instanta de control judiciar a constatat ca in realitate acestea critica modul de apreciere a materialului probator administrat in cauza si de stabilire a situatiei de fapt, lucru care nu este admisibil in faza procesuala a recursului. Fata de motivul de recurs invocat de reclamante drept temei nu se poate retine incidenta prevederilor legale ale art.304 pct.7 Cod procedura civila. Astfel, o gresita apreciere a probelor, respectiv o gresita stabilire a unor elemente de fapt( in opinia recurentelor) nu poate conduce la ideea ca hotararea pronuntata in temeiul situatiei de fapt astfel stabilite s-ar sprijini pe motive contradictorii sau straine de natura cauzei. Examinand din perspectiva dispozitiilor art.304 pct.7 Cod procedura civila, Curtea constata ca decizia recurata este in mod corespunzator motivata, solutia pronuntata fiind in mod corect intemeiata atat in fapt cat si in drept, neexistand nici o contradictie; de asemenea, neputandu-se considera ca hotararea este nemotivata sau ca motivarea este superficiala sau cuprinde considerente care nu au legatura cu pricina dedusa judecatii. Instanta de apel a analizat punctual toate motivele de apel formulate, aratand argumentele pentru care le-a respins, solutia pronuntata fiind motivata atat sub aspectul situatiei de fapt (care a fost reexaminata de Tribunalul Bucuresti pe baza intregului material probator administrat) cat si sub aspectul temeiului de drept.
De asemenea, recurentele au mai aratat in sustinerea acestui motiv de recurs si faptul ca instantele de fond in mod gresit nu au avut in vedere faptul ca instrainarea imobilului catre paratul S.M.s-a realizat cu nerespectarea dispozitiilor art.18 alin.1, art.19 din O.U.G. nr.40/1999 care consacrau dreptul de preemtiune al chiriasului si reglementeaza procedura de exercitare a acestui drept, prevazand obligatia vanzatorului de a notifica chiriasului intentia de instrainare a imobilului impreuna cu oferta de pret. Asa cum am aratat si in considerentele care preced, nevalorificarea corespunzatoare a unor dispozitii legale sau neobservarea acestora (asa cum pretind recurentele) ceea ce ar fi condus la retinerea unei situatii de fapt nereale nu poate constitui fundamentul pentru pronuntarea unei hotarari a carei motivare sa fie viciata ??? sub aspectul retinerii unor considerente care sa nu aiba legatura cu obiectul cauzei deduse judecatii. Neaplicarea corecta a dispozitiilor legale invocate poate fi incadrata de instanta, in virtutea rolului sau activ (care in faza procesuala a recursului este consacrat de legiuitor prin prevederile art.306 alin.3 Cod procedura civila) in dispozitiile art.304 pct.9 Cod procedura civila, motiv de recurs pe care Curtea il va analiza ulterior.
Concluzionand, Curtea apreciaza ca primul motiv de recurs intemeiat pe dispozitiile art.304 pct.7 Cod procedura civila nu este fondat, urmand a fi inlaturat ca atare.
Cu privire la cel de-al doilea motiv de recurs incadrat in dispozitiile art.304 pct.8 Cod procedura civila, recurentele au sustinut ca instantele de fond au interpretat eronat continutul procesului verbal din data de 27.09.2006, cat si al notificarii nr.1662/19.09.2006, aratand in esenta, faptul ca scopul intrevederii din data de 27.09.2006 a fost unul informativ, partile neurmarind sa plateasca pretul apartamentului la acea data precum si faptul ca motivul intalnirii pentru care s-a emis notificarea la data de 19.09.2006 a fost acela de a informa pe paratul S.M. - proprietarul imobilului - asupra intentiei de a se subroga in drepturile cumparatorului si mai ales pentru a obtine datele personale si cele necesare platii pretului.
Analizand criticile formulate de recurente din perspectiva motivului de recurs invocat, prevazut de dispozitiile art.304 pct.8 Cod procedura civila, instanta de control judiciar constata ca legiuitorul a recunoscut posibilitatea modificarii hotararii recurate in ipoteza in care interpretarea gresita data de instanta inferioara vizeaza insasi natura sau continutul juridic al actului juridic dedus judecatii nu si in situatia in care interpretarea (pretins) gresita se refera la probele administrate in cauza. Asa cum de altfel, chiar recurentele evidentiaza in mod expres in cererea de recurs, practic, criticile formulate se refera la interpretarea eronata a probelor administrate, sustinand ca instantele de fond nu le-au dat sensul juridic firesc, pentru care au fost incheiate actele sus-mentionate: procesul verbal din data de 27.09.2006 si notificarea nr.1662 din data de 19.09.2006.
Avand in vedere ca prin motivul de recurs prevazut de dispozitiile art.304 pct.8 Cod procedura civila se sanctioneaza incalcarea principiului fortei obligatorii a actului juridic consacrat de prevederile art.969 alin.1 Cod civil, potrivit caruia conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante, acest motiv de recurs fiind incident in cazul in care actul juridic dedus judecatii este clar atat sub aspectul fizionomiei juridice cat si al continutului juridic, iar instanta in mod nelegal schimba natura sau sensul, Curtea constata ca cele sustinute de recurente nu se incadreaza in dispozitiile art.304 pct.8 Cod procedura civila, constituind o critica a hotararea recurate pe aspecte de netemeinicie.
In ceea ce priveste ultimul motiv de recurs, reclamantele au criticat solutia de admitere a exceptiei lipsei calitatii procesuale active a acestora fata de capatul de cerere avand ca obiect anularea partiala a contractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr.1020/24.08.2000, in conditiile in care instantele de fond nu au tinut cont de prevederile art.18-20 din O.U.G. nr.40/1999.
Potrivit dispozitiile art.304 pct.9 Cod procedura civila, modificarea hotararii se poate cere daca este pronuntata cu incalcarea si aplicarea gresita a legii sau hotararea atacata este lipsita de temei legal. Avand in vedere ca recurentele invoca solutionarea acestui capat de cerere fara ca instantele de fond sa fi dat relevanta corespunzatoare prevederilor art.18-20 din O.U.G. nr.40/1999, si apreciaza ca nevalorificarea corespunzatoare a unor texte de lege incidente in cauza se subsumeaza gresitei aplicari a legii, Curtea constata ca sub aspectul incadrarii in motivele expres si limitativ prevazute de dispozitiile art.304 Cod procedura civila, criticile formulate se intemeiaza pe punctul 9 al acestui text de lege.
In esenta, recurentele au sustinut ca dreptul de preemtiune este recunoscut chiriasului de catre dispozitiile art.18 - 20 din O.U.G. nr.40/1999 (care reglementeaza si procedura ce trebuia urmata pentru exercitarea acestui drept) ca fiind o limitare adusa dreptului de proprietate al titularului, a carui nerespectare este sanctionata cu nulitatea actului de instrainare. Recurentele au mai invederat instantei de recurs ca este eronata solutia instantelor inferioare, in sensul ca nerespectarea dreptului de preemtiune nu este sanctionata cu nulitatea intr-o astfel de situatie dreptul prioritar la cumparare acordat de lege chiriasului avand o existenta pur formala, ramanand doar la nivel declarativ si fiind lipsit de substanta.
Procedand la o analiza sistematica a textelor legale aplicabile, dispozitiile art.18 - 21 din O.U.G. nr.40/1999, Curtea de Apel Bucuresti constata ca in conceptia legiuitorului care a edictat acest act normativ, sanctiunea nerespectarii dreptului de preemtiune nu este nulitatea actului de instrainare ci una specifica si anume subrogarea chiriasului in drepturile cumparatorului prin plata pretului in termen de 60 de zile de la data notificarii contractului de vanzare - cumparare intervenit. Aceasta sanctiune a subrogarii prezinta avantajul eficacitatii fata de cea a nulitatii, deoarece corespunde mai bine interesului chiriasului - titular al dreptului de preemtiune (nerespectat de proprietar la instrainarea imobilului) intrucat da posibilitatea chiriasului ca, prin plata pretului, sa preia drepturile cumparatorului si sa ajunga in proprietatea imobilului. Sanctiunea nulitatii nu ar face altceva decat sa lipseasca de efecte juridice actul de instrainare nevalabil incheiat, datorita incalcarii dreptului de preemtiune al chiriasului, imobilul reintrand in patrimoniul proprietarului - locator, gratie efectului retroactiv al acestei sanctiuni civile.
In mod corect au retinut, instantele de fond, faptul ca, in ipoteza in care legiuitorul a intentionat sa sanctioneze cu nulitatea nerespectarea dreptului de preemtiune, s-a prevazut in mod expres aceasta sanctiune, situatie care nu se regaseste in cauza de fata.
Rationamentul instantelor de fond sub acest aspect este corect si legal (si nicidecum inadmisibil, asa cum arata recurentele), iar faptul ca in cadrul procedurii de exercitare a dreptului de preemtiune reglementata de prevederile art.18-21 din O.U.G. nr.40/1999, legiuitorul a prevazut sanctiunea nulitatii absolute pentru a impune cu strictete si a pedepsi cu rigurozitate nerespectarea unor cerinte formale in cadrul acestei proceduri (cum ar fi precizarea obligatorie a pretului in notificarea prealabila a refuzului de a reinnoi contractul de inchiriere) nu poate conduce la concluzia aplicarii acestei sanctiuni si in ipoteza instrainarii imobilului fara respectarea dreptului chiriasului (de preemtiune), in conditiile in care optiunea legiuitorului s-a indreptat catre o alta solutie (subrogarea chiriasului in drepturile cumparatorului).
Instantele de fond au facut o analiza aprofundata a capatului de cerere avand ca obiect nulitatea partiala a contractului de vanzare - cumparare prin care s-a transmis proprietatea imobilului catre paratul - intimat S.M., examinand cererea si din perspectiva dreptului comun. Astfel, in mod corect s-a retinut ca reclamantele nu se pot prevala de nulitatea relativa deoarece nu pot dovedi calitatea de parte a contractului, nefiind nici succesori si nici avanzi cauza ai partilor contractante. In ceea ce priveste nulitatea absoluta, in mod corect s-a retinut lipsa unui interes direct si personal care sa confere reclamantelor legitimitate procesuala prin promovarea unei astfel de cereri.
In dezvoltarea motivelor de recurs formulate, reclamantele au invederat instantei de recurs faptul ca in concordanta cu regimul juridic al nulit
Constatarea nulitatii absolute a actului aditional la contractul de vanzare-cumparare si restabilirea situatiei anterioare - Decizie nr. 973 din data de 03.12.2010
Despagubiri solicitate ca urmare a constatarii nulitatii unui contract de vanzare-cumparare avand ca obiect imobil - Decizie nr. 516 din data de 13.12.2010
Constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare incheiat cu scop ilicit - Decizie nr. 377 din data de 18.10.2010
Obligatie de a face - Sentinta civila nr. 207 din data de 12.03.2009
Restituire arvuna. Conditii. - Decizie nr. 234/R din data de 24.09.2008
Contencios Fiscal. Aplicarea in timp a legii contenciosului administrativ - Decizie nr. 131/R din data de 23.05.2006
Raspunderea pentru evictiune; calitate procesuala pasiva. - Decizie nr. 4/Ap din data de 20.01.2009
Conditiile admiterii in principiu a cererii de interventie principala. - Hotarare nr. 108 din data de 04.04.2015
Opozitia la vanzare. Termen de formulare. Comunicarea notificarii. - Decizie nr. 457 din data de 19.05.2010
Obligatia de „a face” - Sentinta civila nr. 1752 din data de 22.06.2010
Contencios administrativ-fiscal. Operatiuni de vanzare de bunuri imobile cu caracter repetat efectuate de o persoana fizica. Sfera de aplicare a taxei pe valoarea adaugata. Calitate de persoana impozabila. - Decizie nr. 498 din data de 25.03.2011
Societate comerciala. Antecontract de vanzare – cumparare de bunuri imobile concretizat in factura. Lipsa drepturilor privind sustinerea uneia dintre parti, precum ca nu s-a indeplinit conditia suspensiva pentru incheierea actului in forma autentica. - Decizie nr. 90 din data de 11.11.2008
CONTRACT DE VANZARE CUMPARARE. LIPSA PRET. PRET NESERIOS. LIPSA HOTARARII ADUNARII GENERALE A ASOCIATILOR. CONSECINTE. - Decizie nr. 48 din data de 27.06.2008
ANTECONTRACT DE VANZARE-CUMPARARE TEREN. INTERPRETAREA CONTRACTULUI. DESCHIDEREA PROCEDURII INSOLVENTEI VANZATORULUI. ACTIUNEA IN PERFECTARE A VANZATORULUI. OBLIGATIA INSTANTEI. - Decizie nr. 46 din data de 27.06.2008
Emitere instrumente de plata fara acoperire - Sentinta penala nr. 13 din data de 15.01.2010
Civil-Actiune in constatare. - Sentinta civila nr. 1004 din data de 19.01.2012
Incheiere contract de vanzare-cumparare cu primaria, a unei locuinte inchiriat. - Sentinta civila nr. 8010 din data de 30.05.2011
Anulare contract pentru lipsa de discernamant a vanzatorului - Sentinta civila nr. 10047 din data de 04.11.2008
Conditii necesare pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare cumparare - Sentinta civila nr. 21383 din data de 01.11.2013
(CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A III-A CIVILA SI PENTRU CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE - DOSAR NR.17471/300/2006 - DECIZIA CIVILA NR.1540/12.11.2009)
Prin sentinta civila nr.9861 din data de 03.12.2007, Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti a respins exceptia decaderii din dreptul de a solicita subrogarea in drepturile cumparatorului, a respins cererea reclamantilor I.L.M. si L.T. de anulare partiala a contractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr.1020/2000 formulata in contradictoriu cu paratul S.M. si intervenientul fortat H.D., ca fiind formulata de o persoana fara calitate procesuala activa, a admis exceptia lipsei calitatii procesuale active a intervenientului fortat H.D. pe capetele de cerere avand ca obiect validarea consemnatiunii si constatarea subrogarii reclamantelor in drepturile cumparatorului, a respins cererile reclamantelor avand ca obiect validarea consemnatiunii si constatarea subrogarii in dreptul cumparatorului formulate in contradictoriu cu intervenientul fortat H.D., pentru lipsa calitatii procesuala active a acestuia, a respins, de asemenea, cererile avand ca obiect validarea consemnatiunii si constatarea subrogarii in drepturile cumparatorului formulate in contradictoriu cu paratul S.M. in contradictoriu cu reclamantele, a constatat inexistenta dreptului de preemtiune al reclamantelor la cumpararea imobilului si a dreptului de subrogare a acestora in drepturile cumparatorului S.M., a anulat oferta reclamantelor urmata de consemnatiune.
Pe cale de consecinta, instanta a inlaturat sustinerile reclamantelor conform carora au luat cunostinta despre vanzare o data cu intentia paratului de a le evacua din imobil, deci din anul 2006, probele administrate in cauza tacand dovada asupra faptului contrar, respectiv ca acestea au avut cunostinta de vanzare inca din 2001.
In toata aceasta perioada, cuprinsa intre luna decembrie 2001 si 31.12.2005 (data ajungerii la termen a ultimului contract de inchiriere) reclamantele nu au opus insa noului proprietar nerespectarea dreptului lor de preemtiune la cumparare si nici nerespectarea de catre vanzator dispozitiilor art.18-20 din OUG nr.40/1999, ceea ce echivaleaza cu o acceptare tacita a calitatii de proprietar a paratului S.M..
Cu toate acestea, dupa comunicarea de catre parat a notificarii nr.109/15.02.2006 prin care a solicitat evacuarea imobilului, reclamantele au raspuns la randul lor cu notificare nr.354/07.03.2006, solicitand incheierea unui nou contract de inchiriere si, printre altele, invocand pentru prima data incalcarea de catre vanzator a dreptului de preemtiune la vanzare.
Conform procesului verbal intocmit intre parti la data de 27.09.2006 si atasat la dosar, instanta a retinut ca reclamantele au comunicat paratului o noua notificare nr.1662 la data de 19.09.2006 invitandu-l pe acesta sa se prezinte la adresa din B., str.V.C. nr.6, et.1, ap.4, sector 2 pentru predarea pretului de 30.000 USD pentru apartamentul pe care il ocupa.
Asa cum s-a retinut in procesul verbal insusit de ambele parti si atasat la dosar, executorul judecatoresc nu s-a prezentat, iar paratul prin mandatar a constatat ca procedura de notificare a fost viciata fata de lipsa executorului judecatoresc.
Prin acelasi proces verbal s-a retinut si faptul ca reclamantele nu au prezentat paratului suma indicata drept pret al apartamentului, pentru incasarea careia a fost convocat, prezentandu-i-se doar un extras de cont pe numele unui tert privind un portofoliu de actiuni ale acestuia la data de 31.08.2006. S-a mai consemnat in procesul verbal ca la randul lor reprezentantii paratului au refuzat sa indice un numar de cont al acestuia si institutia bancara unde sa i se poata vira banii.
Reclamantele nu au consemnat suma la dispozitia paratului dar au revenit cu o noua notificare nr.1737/28.09.2006 (fila 12) prin care au invederat paratului incalcarea dreptului lor de preemtiune precum si faptul ca acesta nu le-a adus la cunostinta cumpararea spatiului "pe care il ocupa de la H.D. in calitate de chiriasi". Cu aceasta ocazie reclamantele au aratat ca inteleg sa se subroge in drepturile paratului si sa achite acestuia pretul de 30.000 USD, invitandu-l la data de 06.10.2006 la executorul judecatoresc pentru inmanarea pretului, in caz contrar suma urmand a fi consemnata la dispozitia sa.
Din redactarea textului de lege, instanta a retinut ca legiuitorul a prevazut in art.18-21 din O.U.G. nr.40/1999 obligatia proprietarului ca, in cazul in care se hotaraste sa vanda inainte de expirarea duratei inchirierii ori atunci cand nu mai doreste prelungirea contractului de inchiriere, sa notifice chiriasului refuzul de a incheia un nou contract de inchiriere si intentia de vanzare precum si pretul la care doreste sa vanda bunul, in caz contrar chiriasul putandu-se subroga in dreptul cumparatorului in termen 60 de zile de la notificarea contractului de vanzare-cumparare.
In ceea ce priveste primul capat al cererii reclamantelor, avand ca obiect anularea partiala a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1020/24.08.2000 pentru motive de nulitate absoluta, instanta a constatat ca prin incheierea de sedinta de la data de 06.06.2007 a fost admisa exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantelor.
Procedand astfel, instanta a retinut din interpretarea art.18-21 din O.U.G. nr.40/1999 ca legiuitorul nu a prevazut sanctiunea nulitatii actului pentru nerespectarea dreptului de preemptiune ci sanctiunea subrogarii in drepturile cumparatorului. Astfel, s-a retinut cu acea ocazie ca chiriasul caruia nu i-a fost respectat dreptul de preemptiune nu are la indemana o actiune in anularea actului in baza OUG nr. 40/1999, dispozitiile altor acte normative anterioare neputand fi aplicate prin analogie in speta de fata.
Astfel instanta a constatat ca in cuprinsul Legii nr.54/1998 (in prezent abrogata) se prevedea expres in art.14 faptul ca nerespectarea dispozitiilor art.5 si 6 - privitoare la dreptul de preemptiune - atrage nulitatea relativa a contractului, iar conform art.4 alin.4 din legea nr.422/2001 "monumentele istorice aflate in proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vandute numai in conditiile exercitarii dreptului de preemtiune ale statului roman (...) ori al unitatilor administrativ-teritoriale, dupa caz, potrivit prezentei legi, sub sanctiunea nulitatii absolute a vanzarii".
Asadar, atunci cand s-a dorit ca sanctiunea nerespectarii dreptului de preemptiune sa fie anularea sau constatarea nulitatii actului legiuitorul a prevazut expres acest lucru, ceea ce nu este cazul in privinta nerespectarii dreptului garantat de O.U.G. nr.40/1999. In aceasta situatie sanctiunea prevazuta este alta, si anume subrogarea in drepturile cumparatorului, ceea ce nu atrage implicit anularea actului.
In ceea ce priveste exceptia lipsei calitatii procesuale active a intervenientului fortat pe cererea de interventie intemeiata de reclamante pe dispozitiile art.57-59 Cod procedura civila, instanta a analizat in raport de celelalte doua capete de cerere, respectiv validarea consemnatiunii constatarea subrogarii in drepturile cumparatorului, cu care instanta a ramas investita ca urmare a admiterii exceptiei calitatii procesuale active pe primul capat de cerere.
Instanta a retinut ca intervenientul a fost chemat in judecata in calitate de persoana care ar putea pretinde aceleasi drepturi cu reclamantul, astfel ca in analiza calitatii procesuale a acestuia a fost avuta in vedere posibilitatea intervenientului de a pretinde aceleasi drepturi pretinse de reclamante in invocarea subrogarii in drepturile cumparatorului si validarea ofertei urmata de consemnatiune.
Din redactarea art.19 din OUG nr.40/1999 instanta a constatat ca subrogarea opereaza in favoarea chiriasilor carora nu li s-a respectat dreptul de preemtiune, acestia luand locul cumparatorului in contractul de vanzare-cumparare. Textul de lege nu face referire la o eventuala incidenta a subrogarii asupra patrimoniului vanzatorului, subrogarea avand loc ulterior momentului in care dreptul de proprietate paraseste patrimoniul acestuia si fara a afecta pretul) incasarea de catre vanzator a pretului vanzarii de la cumparator.
Subrogarea priveste exclusiv raporturile dintre chiriasi si cumparator, motiv pentru care instanta a constatat ca intervenientul nu poate pretinde un drept propriu in cererea avand ca obiect constatarea subrogarii reclamantelor in drepturile paratului.
De asemenea, in ceea ce priveste oferta urmata de consemnatiune, instanta a constatat ca aceasta priveste exclusiv raporturile dintre creditor si debitor cu privire la plata pretului, intervenientul nefiind indreptatit a interveni pe acest aspect al platii pretului contractului de catre chiriasi.
Pe cale de consecinta, instanta a constatat, in ceea ce priveste cererile avand ca obiect validarea ofertei urmata de consemnatiune si constatarea subrogarii reclamantelor in drepturile paratului S.M., intervenientul H.D. nu detine calitatea de persoana ce poate pretinde aceleasi drepturi cu reclamantele, astfel ca in temeiul art.19 O.U.G. nr.40/1999 raportat la art.1114,1115 Cod civil si art.586 si urm. Cod procedura civila a admis exceptia lipsei calitatii procesuale active a acestuia pe cererea de interventie fortata si a respins cele doua cereri formulate in contradictoriu cu intervenientul fortat, in consecinta.
3/ In ceea ce priveste exceptia decaderii reclamantelor din dreptul de a solicita subrogarea in drepturile paratului, unita cu fondul cauzei, instanta a respins-o pentru urmatoarele considerente:
Decaderea, asa cum s-a retinut in mod constant in doctrina, este sanctiunea procedurala aplicata prin lege chiriasului in conditiile art.19 pct.2 din O.U.G. nr.40/1999 care prevede ca "chiriasul va comunica proprietarului, in scris, cu confirmare de primire, adresa la care i se va notifica contractul de vanzare-cumparare, sub sanctiunea decaderii din dreptul de a se subroga in
drepturile cumparatorului".
Instanta a retinut asadar ca decaderea este o sanctiune de drept civil ce consta in stingere dreptului subiectiv civil neexercitat in termenul prevazut de lege.
Cu toate acestea, decaderea nu afecteaza in mod direct dreptul subiectiv civil, in sensul stingerii acestuia, asa cum se intampla in cazul prescriptiei de exemplu, ci doar in mod indirect.
Pe cale de consecinta, avand doar un efect indirect asupra dreptului subiectiv civil, instanta a retinut ca decaderea nu poate fi invocata pe cale de exceptie, ci doar ca aparare de fond: in cazul constatarii decaderii reclamantului din dreptul de a exercita dreptul pretins pentru nerespectarea termenului legal stabilit in acest sens cererea a fost respinsa ca neintemeiata si nu pe cale de exceptie.
Faptul ca vanzatorul nu a respectat prevederile legii speciale nu este de natura a afecta asadar dreptul de preemtiune al chiriasilor, garantat de lege si nici dreptul acestora de a se subroga in drepturile cumparatorului pentru spatiile pe care le ocupa.
Pe cale de consecinta, instanta a retinut ca simplul fapt al instrainarii intregului imobil de catre intervenient paratului, fara ca acesta sa fie dezmembrat pe apartamente, nu a avut efecte in sensul stingerii dreptului reclamantelor de a beneficia de protectia conferita de O.U.G. nr.40/1999, acestea avand in continuare posibilitatea ca dupa notificarea vanzarii sa se subroge in drepturile cumparatorului exclusiv cu privire la apartamentul pe care il ocupa, cu respectarea termenului de 60 de zile prevazut de lege.
Conform art.19 pct.1 din O.U.G. nr.40/1999 "daca locuinta a fost vanduta unui tert in conditii sau la un pret mai avantajos decat cel prevazut in oferta adresata chiriasului care nu a acceptat aceasta oferta, chiriasul se poate subroga in drepturile cumparatorului, platind acestuia pretul vanzarii in termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vanzare-cumparare.
Din redactarea textului de lege instanta a constatat ca pentru a opera subrogarea reclamantele aveau obligatia de a plati proprietarului pretul vanzarii in termen de 60 de zile de la notificarea contractului.
Asa cum s-a retinut in cursul judecatii prin incheierea de sedinta din data de 06.06.2006, termenul de 60 de zile este un termen de decadere si nu de prescriptie, afectand doar indirect dreptul subiectiv civil. Sanctiunea decaderii a fost de altfel prevazuta expres si pentru neindeplinirea de catre chiriasi a unei alte obligatii in sarcina sa, si anume de a comunica proprietarului adresa la care i se va notifica contractul de vanzare-cumparare.
Interpretand dispozitiile art.19 pct.1 din O.U.G. nr.40/1999, instanta a retinut ca legiuitorul nu a prevazut o procedura speciala pentru notificarea contractului de vanzare cumparare si, in aceste conditii, a apreciat ca notificarea poate fi realizata prin orice mijloace care asigura informarea chiriasului cu privire la vanzarea imobilului de catre fostul proprietar fara respectarea dreptului lor de preemtiune.
In aceste conditii, instanta a constatat ca dupa expirarea termenului de 60 de zile de la data la care .a luat cunostinta de existenta contractului de vanzare - cumparare reclamantele au fost decazute din dreptul de a plati paratului pretul si, implicit, s-a stins si dreptul acestora de a se subroga in drepturile cumparatorului.
Pe cale de consecinta, instanta a retinut ca, in mod indirect, a fost afectat si dreptul de preemtiune al reclamantelor la cumpararea apartamentului pe care acestea il ocupa, acesta fiind lipsit de efecte la data introducerii cererii de chemare in judecata prin aceea ca nu mai poate fi invocat de reclamante ca temei al subrogarii in drepturile cumparatorului.
In ceea ce priveste cererea avand ca obiect validarea ofertei urmata de consemnatiune si cererea reconventionala avand ca obiect anularea acestei oferte si a consemnatiunii, instanta a constatat urmatoarele:
Instanta a retinut ca in raport de dispozitiile art.1114, 1115 si nr.1116 Cod civil si art.586-590 Cod civil pentru a fi valabila oferta urmata de consemnatiune estre necesar, in primul rand, ca ofertantul deponent sa detina calitatea de debitor al persoanei careia i-a facut oferta si fata de care are un debit.
Avand in vedere cele mentionate anterior, in considerentele hotararii, instanta a retinut ca oferta de plata a pretului imobilului a fost realizata cu intarziere, dupa ce dreptul in baza caruia a fost emisa aceasta oferta s-a stins. Odata cu stingerea dreptului reclamantelor de subrogare in drepturile paratului, la expirarea celor 60 de zile de la incunostintarea contractului de vanzare - cumparare nr.1020/24.08.2000, a incetat si calitatea reclamantelor de debitori ai obligatiei de plata a pretului si, implicit, calitatea de creditor a paratului pe acelasi aspect al platii pretului.
In aceste conditii, orice oferte ulterioare transmise de reclamante paratului pe acest aspect sunt lovite de nulitate pentru neindeplinirea conditiilor prevazute de art.586 Cod procedura civila si art.1115 Cod civil, acest din urma text prevazand la pct.1 ca pentru ca oferta sa fie valabila trebuie ca aceasta, sa fie facuta creditorului, ce are capacitatea de a primi sau acelui ce are dreptul de a primi pentru dansul".
Atata timp cat paratul nu detine calitatea de creditor al reclamantelor, oferta de plata a pretului imobilului este lovita de nulitate.
Pe de alta parte, pentru a se constata valabilitatea ofertei instanta a retinut ca art.111 pct.2 Cod civil prevede ca aceasta trebuie "sa fie facuta de o persoana capabila de a plati".
Din rezultatul convocarii cuprins in procesul verbal intocmit de executorul judecatoresc reiese ca oferta nu a fost reala, sincera si serioasa, reclamantele nefiind in masura sa prezinte la data convocarii suma de bani ofertata, de 30.000 USD. De altfel, faptul ca reclamantele nu detinea aceasta suma la data comunicarii ofertei catre parat este dovedit si de recipisa de consemnare din care reiese depunerea la CEC a unei sume mai mici decat cea ofertata, de 28.500 USD in loc de 30.000 USD.
In ceea ce priveste consemnatiunea, instanta a constatat ca in raport de dispozitiile art.1116 Cod civil, pentru ca aceasta sa fie valabila este necesar ca debitorul sa depuna suma oferita in casa de depozite si consemnatiuni, cu dobanda ei pana in ziua depunerii".
Prin consemnarea la CEC de catre reclamante a unei sume mai mici decat cea ofertata, instanta va constata ca acestea nu au respectat prevederile art.1116 pct.2 Cod civil, astfel ca la randul sau procedura consemnarii este viciata.
Impotriva acestei sentinte a declarat apel reclamantele, criticand hotararea pe motive de nelegalitate si netemeinicie, aratand in esenta urmatoarele:
Prin decizia civila nr.1460 A din 19.11.2008 Tribunalul Bucuresti - Sectia a III-a Civila a respins atat apelul principal cat si cererea de aderare la apel ca nefondate, pentru urmatoarele considerente:
In cadrul primului motiv de apel, se arata ca instanta a retinut ca apelantele au avut cunostinta de retrocedare, fara a avea dovezi la dosar in acest sens, dar omite sa constate ca intervenientul H.D. a incalcat dispozitiile imperative ale OUG nr.40/1999, in sensul ca acesta trebuia sa le notifice prin intermediul executorului judecatoresc pentru a incheia un nou contract de inchiriere.
Tribunalul a mai retinut, asa cum in mod corect a constatat si prima instanta, ca apelantele au luat cunostinta despre vanzarea imobilului ulterior, atunci cand au incheiat cu noul proprietar contractul de inchiriere atasat la dosar la fila 30, in care la capitolul destinat "obiectului contractului" este mentionat faptul ca proprietarul a dobandit titlu in baza actului de proprietate autentificat sub nr. 1020/24.08.2000.
Tribunalul a constatat ca reclamantele au cunoscut despre vanzare si despre titlul paratului inca de la finalul anului 2001, de cand au inceput sa plateasca chirie noului proprietar, paratului S.M..
Pe cale de consecinta, in mod corect instanta a inlaturat sustinerile reclamantelor conform carora au luat cunostinta despre vanzare o data cu intentia paratului de a le evacua din imobil, deci din anul 2006, probele administrate in cauza tacand dovada asupra faptului contrar, respectiv ca acestea au avut cunostinta de vanzare inca din 2001.
In al doilea motiv de apel, se arata ca prin contractul de vanzare-cumparare le-a fost incalcat dreptul de preemptiune.
Asa cum in mod corect si explicita a aratat si instanta de fond, nu numai ca apelantele nu au invocat nerespectarea dreptului lor de preemtiune si subrogarea in drepturile noului proprietar, dar au inteles sa incheie noi contracte de inchiriere cu paratul la data de 20.01.2004 si mai apoi la data de 20.05.2005.
In aceste conditii, dupa expirarea termenului de 60 de zile de la data la care au luat cunostinta de existenta contractului de vanzare-cumparare reclamantele au fost decazute din dreptul de a plati paratului pretul si, implicit, s-a stins si dreptul acestora de a se subroga in drepturile cumparatorului.
Pe cale de consecinta, in mod indirect, a fost afectat si dreptul de preemtiune al reclamantelor la cumpararea apartamentului pe care acestea il ocupa, acesta fiind lipsit de efecte la data introducerii cererii de chemare in judecata prin aceea ca nu mai poate fi invocat de reclamante ca temei al subrogarii in drepturile cumparatorului.
Tribunalul a retinut ca, avand in vedere ca nu se poate retine ca neprezentarea paratului in urma ofertei adresata acestuia a echivalat cu un refuz de primire a banilor, avand in vedere ca reclamantele nu detineau asupra lor suma de bani de 30.000 USD si, chiar in eventualitatea in care s-ar fi putut prezenta, reclamantele nu ar fi avut posibilitatea achitarii pretului. Consemnarea sumei la CEC a avut loc ulterior, la data de 12.10.2006, cand reclamantele au depus echivalentul sumei de 28.500 USD (dupa cum singure au declarat in cuprinsul cererii de chemare in judecata), pe numele si la dispozitia executorului judecatoresc D.G., conform recipisei de la fila 8 si ordinului de plata de la fila 9.
In al treilea motiv de apel, se arata ca instanta in mod gresit a admis exceptia lipsei calitatii procesuale active in anularea partiala a contractului de vanzare-cumparare, netinand cont de prevederile art.18-21 OUG nr.40/1999. Se critica, de asemenea, sustinerea instantei de fond, in sensul ca incalcarea dreptului de preemptiune al chiriasului la instrainarea locuintei de catre proprietar nu este sanctionata cu nulitatea actului de vanzare-cumparare incheiat cu nerespectarea acestui drept, deoarece acest drept de preemptiune este reglementat de lege, si chiar in lipsa unei prevederi exprese cu privire la sanctiunea aplicabila, legea trebuie interpretata in sensul aplicarii ei, iar nu in sensul neaplicarii ei.
Tribunalul a retinut ca atunci cand s-a dorit ca sanctiunea nerespectarii dreptului de preemptiune sa fie anularea sau constatarea nulitatii actului legiuitorul a prevazut expres acest lucru, ceea ce nu este cazul in privinta nerespectarii dreptului garantat de O.U.G. nr.40/1999. In aceasta situatie sanctiunea prevazuta este alta, si anume subrogarea in drepturile cumparatorului, ceea ce nu atrage implicit anularea actului.
In concluzie, reclamantele nu pot invoca drept motiv de nulitate a actului nerespectarea dispozitiilor O.U.G. nr.40/1999, iar pentru a formula cererea pe calea dreptului comun acestea trebuie sa dovedeasca calitatea de parte in contract, de succesor in drepturi al partilor ori de avand causa al acestora, ori, in masura in care s-a invocat nulitatea absoluta, sa faca dovada interesului legitim, actual, personal si direct in formularea cererii pentru a i se putea recunoaste calitate procesuala activa.
Reclamantele nu au calitatea de succesori in drepturi ai partilor contractante si nici de avanzi causa ai acestora, iar in ceea ce priveste interesul in formularea cererii de constatare a nulitatii absolute, acesta nu este direct si personal. Astfel, ca efect al anularii partiale a contractului partile ar fi puse in situatia anterioara, iar bunul ar reveni in patrimoniul intervenientului fortat si nicidecum in patrimoniul reclamantelor.
Fata de aceste imprejurari si avand in vedere ca bunul ar putea intra in patrimoniul reclamantelor ca efect al subrogatiei si nu ca efect al anularii actului, subrogatia fiind sanctiunea aplicabila pentru nerespectarea dreptului de preemptiune, in mod corect instanta a constatat ca reclamantele nu au calitate procesuala activa in formularea cererii de anularea partiala a contractului.
In al patrulea motiv de apel, se arata ca instanta de fond a interpretat eronat dispozitiile art.18-19 din O.U.G. nr.40/1999, considerand ca nu trebuie notificata chiriasului vanzarea imobilului de catre proprietar. Conform dispozitiilor art.10 coroborat cu art.19 si 20 din O.U.G. nr.40/1999, proprietarul este obligat ca inainte de a vinde imobilul ocupat de chirias, sa il notifice pe acesta prin intermediul executorului judecatoresc despre intentia sa de vanzare.
Tribunalul a constatat ca prima instanta a retinut ca legiuitorul a prevazut in art.18-21 din O.U.G. nr.40/1999 obligatia proprietarului ca, in cazul in care se hotaraste sa vanda inainte de expirarea duratei inchirierii ori atunci cand nu mai doreste prelungirea contractului de inchiriere, sa notifice chiriasului refuzul de a incheia un nou contract de inchiriere si intentia de vanzare precum si pretul la care doreste sa vanda bunul, in caz contrar chiriasul putandu-se subroga in dreptul cumparatorului in termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vanzare-cumparare.
Instanta a constatat ca in momentul incheierii actului de vanzare-cumparare erau in vigoare prevederile art.18, 19 din O.U.G. nr.40/1999 care trebuiau respectate, astfel ca vointa reala a partilor trebuia exprimata in spiritul legii si nu in contradictie cu acesta. Asadar, atata timp cat legea garanta dreptul de preemtiune la cumpararea spatiilor ocupate de chiriasi, proprietarul avea obligatia respectarii acestor dispozitii legale si nimic nu l-ar fi impiedicat sa evalueze separat aceste spatii, pentru a fi ofertate cu prioritate chiriasilor. De asemenea, dreptul proprietarului nu ar fi fost cu nimic prejudiciat daca la incheierea contractului cu paratul, ar fi identificat in mod separat apartamentele din imobilul vandut si ar fi evaluat pretul acestora, percepand de la cumparator doar pretul final, de 80.000 USD. Faptul ca vanzatorul nu a respectat prevederile legii speciale nu este de natura a afecta asadar dreptul de preemtiune al chiriasilor, garantat de lege si nici dreptul acestora de a se subroga in drepturile cumparatorului pentru spatiile pe care le ocupa.
Pe cale de consecinta, prima instanta a retinut ca simplul fapt al instrainarii intregului imobil de catre intervenient paratului, fara ca acesta sa fie dezmembrat pe apartamente, nu a avut efecte in sensul stingerii dreptului reclamantelor de a beneficia de protectia conferita de O.U.G. nr.40/1999, acestea avand in continuare posibilitatea ca dupa notificarea vanzarii sa se subroge in drepturile cumparatorului exclusiv cu privire la apartamentul pe care il ocupa, cu respectarea termenului de 60 de zile prevazut de lege.
In ceea ce priveste cererea de aderare la apel formulata de catre intimatul-parat SONKE MARTIN si de catre intimatul intervenient H.D., tribunalul a retinut urmatoarele:
Cu privire la exceptia prescriptiei dreptului la actiunea in anularea contractului de vanzare-cumparare, tribunalul a constatat ca aceasta a ramas fara obiect, ca urmare a admiterii exceptiei lipsei calitatii procesuale active a reclamantelor pe capatul de cerere avand ca obiect anularea partiala a contractului de vanzare-cumparare, solutie care a fost mentinuta prin prezenta decizie, astfel incat acest motiv este nefondat.
In ceea ce priveste exceptia prescriptiei dreptului de preemptiune si exceptia prescriptiei dreptului de subrogare, in mod corect s-a retinut de catre prima instanta ca termenul de 60 de zile este un termen de decadere, iar nu de prescriptie.
De asemenea, in mod corect a fost respinsa ca neintemeiata exceptia inadmisibilitatii cererii de interventie fortata, cat timp aspectele invocate erau de fapt aparari de fond si nu chestiuni de procedura.
In sfarsit, in ceea ce priveste exceptia decaderii din dreptul de a solicita subrogarea, in mod corect instanta a aratat ca decaderea, asa cum s-a retinut in mod constant in doctrina, este sanctiunea procedurala aplicata prin lege chiriasului in conditiile art.19 pct.2 din O.U.G. nr.40/1999 care prevede ca "chiriasul va comunica proprietarului, in scris, cu confirmare de primire, adresa la care i se va notifica contractul de vanzare-cumparare, sub sanctiunea decaderii din dreptul de a se subroga in drepturile cumparatorului".
Pe cale de consecinta, avand doar un efect indirect asupra dreptului subiectiv civil, instanta a retinut ca decaderea nu poate fi invocata pe cale de exceptie, ci doar ca aparare de fond, in cazul constatarii decaderii reclamantului din dreptul de a exercita dreptul pretins pentru nerespectarea termenului legal stabilit in acest sens cererea fiind respinsa pe fond, ca neintemeiata si nu pe cale de exceptie.
Impotriva deciziei pronuntate in apel de Tribunalul Bucuresti, reclamantele I.L.M. si L.T. au declarat recurs, intemeindu-si criticile pe dispozitiile art.304 pct.7,8,9 Cod procedura civila, aratand in esenta urmatoarele:
In mod gresit, instantele de fond au retinut faptul ca reclamantele au avut cunostinta de retrocedarea imobilului catre fostul proprietar - intervenientul H.D., din anul 1999 - 2000, in conditiile in care nu exista nici o dovada in acest sens la dosar, iar fostul proprietar nu si-a indeplinit obligatia prevazuta de dispozitiile art.9 alin.3, art.10 alin.1 din O.U.G. nr.40/1999 in sensul de a le notifica prin intermediul executorului judecatoresc pentru a incheia un nou contract de inchiriere in termen de 30 de zile de la deschiderea rolului fiscal.
Reclamantele au mai aratat ca in mod eronat s-a retinut de instantele de fond ca ar fi avut cunostinta de vanzarea apartamentului, ca au incheiat contract de inchiriere cu intervenientul H.D.. In realitate, reclamantele au aratat ca au avut doar contract de inchiriere cu SC "A." SA si apoi cu paratul M.S., astfel ca sustinerea instantelor de fond in sensul ca termenul de 60 de zile pentru subrogarea in drepturile cumparatorului a curs de la finele anului 2001 este lipsita de temei legal.
De asemenea, recurentele au mai aratat faptul ca nu au avut cunostinta de instrainarea apartamentului pe care il ocupa in calitate de chiriasi, desi in mod gresit, instantele de fond au retinut ca au cunoscut acel aspect. Reclamantele au invederat instantei de recurs faptul ca, in realitate au luat cunostinta de existenta acestui contract abia in septembrie 2006 cu ocazia promovarii actiunii in evacuare, de catre paratul - intimat S.M.. Reclamantele au mai sustinut ca instrainarea apartamentului s-a realizat cu nerespectarea normelor legale imperative ale art.18 si 19 din O.U.G. nr.40/1999, deoarece vanzatorul avea obligatia de a notifica reclamantelor - chiriase despre intentia de instrainare impreuna cu oferta de pret, prin nerespectarea acestor obligatii fiind incalcat dreptul de preemtiune.
Reclamantele sustin ca din contractele de inchiriere incheiate cu paratul S.M. nu rezulta ca apartamentul fusese vandut acestuia, in conditiile in care din continutul contractelor nu rezulta pretul de vanzare al imobilului, calitate de cumparator al paratului S.M., contractele fiind incheiate cu asa numitul mandatar al proprietarului.
Recurentele, de asemenea, critica interpretarea data de instantele de fond contractelor de inchiriere in sensul ca reprezinta oferte de vanzare ce contin pretul apartamentului si conditiile platii, echivalente cu ofertele prevazute de art.18 - 20 din O.U.G. nr.40/1999.
Recurentele au mai aratat ca, de asemenea, instantele de fond au interpretat eronat continutul procesului - verbal din data de 27.09.2006, in sensul ca nu s-a pus problema platii sumei de bani (care nu s-a platit pentru ca nu era disponibila) ci scopul intrevederii a fost unul informativ. De altfel, recurentele arata ca nici nu se putea proceda la plata pretului, in conditii in care avocatii paratului - intimat nu aveau imputernicire speciala pentru primirea sumei de bani.
S-a mai sustinut ca instantele de fond au interpretat gresit si continutul notificarii nr.1662/19.09.2002, in sensul ca scopul real al intrevederii a fost acela de a-i comunica paratului intentia de a se subroga in drepturile cumparatorului si pentru a obtine datele personale ale acestuia si cele necesare platii si nu cum au interpretat instantele de fond ca recurentele au refuzat sa plateasca pretul din lipsa de bani. Reclamantele - recurente au mai invederat instantei de control judiciar faptul ca s-au aflat in imposibilitate de a consemna pretul apartamentului la CEC pe numele paratului din lipsa datelor de identificare ale acestuia.
Concluzionand ca si sub acest aspect instantele de fond au interpretat gresit probele administrate in cauza si nu le-au dat sensul firesc pentru care au fost incheiate, recurentele au criticat decizia pronuntata de instanta de apel si sub aspectul gresitei solutionari (in sensul admiterii) a exceptiei lipsei calitatii procesuale active a acestora fata de capatul de cerere privind constatarea nulitatii absolute partiale a contractului de vanzare - cumparare, fiind incheiat cu nerespectarea dispozitiilor art.18 - 19 din O.U.G. nr.40/1999 (care reglementeaza dreptul de preemtiune al chiriasului).
Prin instituirea dreptului de preemtiune in favoarea chiriasului, care este de fapt un drept real, ce trebuie ocrotit in conditii similare drepturilor reale, legiuitorul a derogat de la principiul reglementat de art.480 Cod civil, potrivit caruia proprietarul poate dispune liber de bunul sau, creand anumite restrictii cu privire la persoanele carora urmeaza sa le fie instrainat imobilul. Sustinerea instantei de fond, in sensul ca incalcarea dreptului de preemtiune al chiriasului la instrainarea locuintei de catre proprietar nu este sanctionata cu nulitatea actului de vanzare-cumparare incheiat cu nerespectarea acestui drept. Nu poate fi retinuta, avand in vedere ca dreptul de preemtiune este reglementat de lege, chiar in lipsa unei prevederi exprese cu privire la sanctiunea aplicabila, iar legea trebuie interpretata in sensul aplicarii ei, iar nu in sensul neaplicarii ei.
In opinia instantelor inferioare, evident gresita, dreptul de preemtiune al chiriasilor la cumpararea locuintelor este o simpla prevedere legala fara aplicatie practica si sanctiune, ceea ce ar insemna ca insusi legiuitorul i-a oferit proprietarului posibilitatea de a nesocoti prevederile legii ori de cate ori s-ar proceda la instrainarea unei locuinte redobandite de fostul proprietar sau mostenitorii acestuia, de altfel rationament inadmisibil celor chemati sa aplice legea atata timp cat legiuitorul a instituit sanctiuni prin OUG nr.40/1999, precum cele solicitate de recurente, in sensul anularii actelor incheiate cu incalcarea prevederilor art.18-21 din O.U.G. nr.40/1999.
Una din regulile regimului juridic al nulitatii relative este aceea ca nulitatea relativa poate fi invocata doar de persoana a carei interes a fost nesocotit la incheierea actului juridic. Or, prin incheierea contractului de vanzare cumparare, fara a se respecta dreptul de preemtiune al chiriasului reglementat prin art.18 din O.U.G. nr.40/1999, se nesocoteste interesul chiriasului de a putea cumpara locuinta pe care o ocupa in calitate de chirias. Prin urmare, chiar daca chiriasul nu este parte in contractul incheiat intre proprietar acesta poate invoca nulitatea contractului de vanzare cumparare incheiat cu incalcarea dreptului sau de preemtiune, justificand calitatea procesuala activa in cazul unei actiuni in anularea unui asemenea contract.
Daca ar fi retinuta sustinerea instantelor inferioare ca nulitatea relativa a contractului de vanzare cumparare poate fi invocata doar de partile contractante, ar insemna ca dreptul de preemtiune al chiriasilor la cumpararea locuintelor ar ramane doar o prevedere legala fara aplicatie practica, ceea ce ar insemna ca insusi legiuitorul i-a oferit proprietarului posibilitatea de a nesocoti prevederile legii, ori de cate ori s-ar proceda la instrainarea unei locuinte redobandite de fostul proprietar sau de mostenitorii acestuia.
De asemenea, conform actelor de la dosar instanta retine in mod eronat ca, la notificarea ofertei din 28.09.2006 reclamantele nu ar fi dispus de suma de 30.000 $, instanta arata ca desi au notificat paratul pentru ai plati pretul apartamentului acestea nu ar fi fost in masura sa ii inmaneze aceasta suma.
Asa cum reiese din notificarile adresate paratului din procesele verbale incheiate de executorul judecatoresc la 27.09.2006, 28.09.2006, 06.10.2006, precum si din recipisele de consemnare la CEC a pretului apartamentului suma de bani a fost disponibila gata pentru plata, de a fi ridicata de parat, insa cum acesta nu s-a prezentat la executorul judecatoresc, aceasta a fost consemnata la CEC pe numele paratului fiind instiintat de executorul judecatoresc, ca poate sa-si ridice banii la cererea sa.
Astfel, actele incheiate de executorul judecatoresc precum si dovezile de consemnare la CEC al pretului apartamentului sunt dovezi ce nu pot fi rastalmacite de instanta de fond dupa bunul sau plac, acestea facand dovada deplina ca au dispus de bani pentru a-i inmana paratului.
O alta interpretare eronata a instantelor este aceea ca, retine in considerente faptul ca suma de bani consemnata la CEC nu se afla la dispozitia paratului, ci la dispozitia executorului judecatoresc, evident aceasta interpretare nu poate fi catalogata decat partinitoare, la dosarul cauzei s-a depus notificarea executorului adresata paratului prin care, executorul il instiinteaza, ca suma de bani se afla depusa la CEC ca recipisa de consemnare se afla in posesia sa si ca poate sa se prezinte la BEJ D.G. pentru a solicita eliberarea pretului apartamentului. In alt mod decat cel aratat nici nu se putea intrucat asa cum dispozitiile legale prevad, executorul judecatoresc este acela care constata consemnarea, retine dovada consemnarii si o elibereaza persoanei careia i-a fost destinata.
La calculul pretului apartamentului pe care-l ocupa din imobilul mentionat s-a efectuat urmatorul mod de calcul. Din fisa tehnica a imobilului s-au luat suprafetele utile ale imobilului impartite pe apartamente si pe unitatile aferente ale acestora ajungandu-se astfel la determinarea pretului fiecarui apartament. Pretul imobilului ce este impartit in trei apartamente si utilitatile aferente a fost platit de paratul proprietar, in suma de 80.000 USD, imobilul avand o suprafata totala utila de 406 mp. Determinarea pretului a avut la baza suma totala de 80.000 USD platita de paratul proprietar pentru intregul imobil, astfel 80.000 USD impartit la 406 mp. suprafata utila rezulta un pret de 197 USD pe mp. Raportat la suprafata de 144, 22 mp., suprafata ce reprezinta apartamentul ce-l ocupa recurentele, rezulta suma de 28.417 USD, ca pret al apartamentului calculat astfel: 144,22 mp x 197 USD = 28.417 USD. In baza acestor calcule a fost determinat pretul apartamentului ce a fost consemnat la CEC la dispozitia paratului proprietar.
Instanta de fond afirma ca suma de bani consemnata la CEC nu echivaleaza cu 30.000 $, insa instanta face aceasta afirmatie fara a arata modul de calcul, criteriile pe baza carora a facut raportul leu/dolar, si de asemenea nu precizeaza piata monetar-valutara la care s-a referit si anume, nu se stie daca s-a referit la schimbul valutar de pe piata libera, la cursul valutar efectuat prin casele de schimb valutar, sau la cursul carei banci comerciale existente pe piata. Instanta de fond se rezuma la simpla afirmatie ca suma de bani consemnata la CEC nu echivaleaza cu 30.000 $ de la data consemnarii, si ca in aceste conditii consemnatiunea este lovita de nulitate intrucat nu respecta oferta ignorand modul de calcul aratat de reclamante, data la care au facut conversia leu/dolar si elementele avute in acest sens, a determinarii pretului apartamentului incalcand orice prevedere legala in acest sens.
In drept, recurentele au invocat dispozitiile art.304 pct.7,8 si 9 Cod procedura civila.
Intimatul M.S. a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat si mentinerea deciziei pronuntate de instanta de apel ca fiind legala si temeinica. In esenta, in combaterea criticilor formulate in recurs, intimatul a aratat urmatoarele:
Avand in vedere ca motivul mentionat la art.304 pct.7 Cod procedura civila nu este sustinut de recurenti, intimatul a argumentat temeinicia hotararilor atacate ca fiind legale fata de situatiile aratate la pct. 8 si 9 ale art. 304 Cod procedura civila.
Astfel, in situatie expusa, se invedereaza faptul ca recurentele reclamante nu ar fi stiut ca noul proprietar este H.D., iar acesta nu le-a notificat cu privire la incheierea contractului de inchiriere.
Faptul ca nu cunosteau ca imobilul este retrocedat este contrazis de existenta adresei nr.9200/14 decembrie 1999 prin care SC A. SA le instiinteaza ca apartamentul a fost restituit, precum si din forta probanta a marturisirii, evidentiata de raspunsurile la interogatoriu (intrebarea nr. 1) prin care recurentele recunosc ca stiau de aceasta restituire.
De asemenea si motivul de recurs privind aspectul ca intervenientul H.D. nu le-ar notificat cu privire la incheierea contractului de inchiriere si acest fapt nu a fost retinut de instantele de fond si apel nu poate fi primit.
Nici una dintre aceste instante nu a ignorat aspectul ca intervenientul H.D. nu a incheiat contractul de inchiriere cu recurentele. Faptul real constatat de catre instante a rost ca intre S.M. si recurente au existat contracte de inchiriere.
De asemenea, nu are relevanta pentru cauza de fata lipsa acestor notificari, sanctiunea inexistentei acestora fiind prelungirea de drept a contractelor de inchiriere, pana la incheierea unui nou contract, aspect ce nu priveste petitul actiunii.
A doua situatie priveste constatarea instantelor ca chiriasii au avut cunostinta de instrainare a apartamentului, aspect negat de recurente.
Cu privire la acest motiv, intimatul precizeaza ca din insasi contractul de inchiriere rezulta ca proprietarul M.S. a mentionat titlul in baza caruia este proprietar, respectiv contractul de vanzare cumparare nr.1020/24 august 2000, incheiat la BNP M.M., contract de inchiriere pe care recurentele reclamante l-au semnat si in baza caruia au ocupat imobilul, platind chirie.
Fata de acest motiv de recurs, astfel cum a statuat si instanta de apel important este momentul la care recurentele au cunoscut calitatea de proprietar a intimatului M.S., or, evident este asa, cum a fost indicat si din raspunsul la interogatoriu al recurentelor de la intrebarea 2, ca acestea au avut cunostinta de calitatea de proprietar al intimatului cu ocazia incheierii contractului de inchiriere, adica in anul 2001.
Mai mult decat atat, la data de 20.01.2004, recurentele au incheiat cu proprietarul M.S. un nou contract de inchiriere, inregistrat la A.F.. De asemenea, a fost incheiat cu acelasi proprietar un al doilea contract de inchiriere la data de 20.05.2005,
A fortiori, intimatul a invederat instantei de recurs un aspect care tine de esenta rezolvarii acestei cauze: nici una dintre instantele care au judecat aceasta cauza, nu a asimilat vreo inactiune a fostului proprietar ca fiind formala cu dispozitiile O.U.G. nr.40/1999.
Astfel, toate drepturile pe care chiriasii le reclama si le considera lezate sunt circumscrise unor situatii care nu fac obiectul O.U.G. nr.40/1999.
Recurentele doresc in cauza validarea unei subrogari in drepturile proprietarului, insa nu fac parte din categoria care ar putea solicita exercitarea unui drept de preemtiune, deoarece O.U.G. nr.40/1999 recunoscuta ca fiind adoptata pentru protectia chiriasilor, isi are ca ratiune evitarea unor probleme sociale.
Astfel, intimatul a considerat ca interpretarea justa a prevederilor legale pentru speta de fata este urmatoarea:
1) a existat un contract de inchiriere valabil incheiat intre SC "A." SA si recurente, sub imperiul O.U.G. nr.40/1999 imediat dupa aparitia acestui act normativ;
2) contractul de inchiriere era valabil pana Ia data de 08 mai 2004;
3) dupa incheierea acestui contract, la scurt timp, SC "A." SA aduce la cunostinta chiriasilor ca imobilul a fost retrocedat, conform dispozitiei nr.1738/22 noiembrie 1999;
4) noul proprietar, H.D., nu face nici un demers pentru incheierea unui contract nou cu chiriasii, dar ii mentine in imobil;
5) la momentul vanzarii, in anul 2000, contractul de inchiriere era in vigoare, iar chiriasii se aflau in imobil; practic ei nu mai plateau chirie Ia SC "A." SA dar nici noului proprietar;
6) domnul H.D. a suportat consecintele nerespectarii obligatiei sale de a nu incheia contractul de inchiriere, in sensul, ca nu a incasat chirie si contractul s-a considerat prelungit de drept pana la incheierea unui nou contract;
7) in anul 2000, pentru ca nu a incheiat un nou contract cu chiriasii, atunci cand a vandut, a vandut imobilul fara posesie, grevat de existenta contractului de inchiriere;
8) in aceasta situatie, H.D. a procedat Ia mentinerea contractului de inchiriere si nu a uzat de dreptul potestativ ("proprietarul poate refuza prelungirea contractelor de inchiriere) prevazut la art.14 din O.U.G. nr.40/1999 in sensul ca nu a refuzat prelungirea contractului de inchiriere pentru a vinde, iar dreptul locativ al chiriasilor nu a fost afectat, ci doar transmisa nuda proprietate a imobilului altei persoane;
9) articolul 18 din O.U.G. nr.40/1999 stipuleaza clar ca (1) in cazul in care contractul de inchiriere pentru motivul prevazut la art. 14 afin.(2) Iit.b) (adica imobilul urmeaza sa fie vandut), chiriasul are drept de preemtiune la cumpararea locuintei.
10) in speta de fata dreptul de preemtiune s-ar fi nascut numai daca acest contract de inchiriere nu s-ar fi prelungit, dar era termenul expirat, deci chiriasii ar fi trebuit evacuati, dar chiriasii aveau un contract care expira in 2004.
11) contractul de inchiriere a fost incheiat, cu procedura prevazuta de O.U.G. nr.40/1999, de noul proprietar, succesiv pentru 2001, 2004 si 2005.
12) astfel, pentru subrogarea in drepturile cumparatorilor, apreciaza ca recurentele nu se incadreaza in dispozitiile speciale ale Legii, care nasc dreptul la preemtiune numai pentru situatia in care contractele de inchiriere nu sunt prelungite de catre proprietar, deci chiriasii sunt in pericolul iminent de a fi evacuati de catre viitorii dobanditori. Apreciaza ca ratio lege este protectia chiriasilor, in sensul nelezarii acestora a dreptului de a locui in imobil, iar preemtiunea exista nu fata de toti chiriasii, ci numai fata de cei carora proprietarul Ie refuza prelungirea contractelor si sunt pe punctul de a fi evacuati.
13) chiriasii au beneficiat de protectia oferita de O.U.G. nr.40/1999, intelegand sa incheie contracte de inchiriere in conditii avantajoase cu noul proprietar, care a respectat si suplinit intrutotul omisiunea proprietarului anterior de a incheia contracte de inchiriere cu chiriasii.
Referitor la cea de a treia situatie invederata, se sustine ca instantele au interpretat eronat continutul procesului verbal din data de 27 septembrie 2006 in sensul ca la notificarea transmisa prin executorul judecatoresc cu privire la consemnarea sumei de bani aferente pretului evaluat de recurente s-a prezentat avocatul intimatului care a venit la intalnire pentru informare si nu pentru a ridica suma de bani.
Din continutul procesului verbal, astfel cum au retinut si instantele in mod corect, reiese ca recurentele nu i-au prezentat intimatului suma indicata drept pret al apartamentului, prezentandu-i doar un extras de cont pe numele unui tert privind un portofoliu de actiuni ale acestuia la data de 31 august 2006. Recurentele nu au consemnat suma la dispozitia paratului, dar au revenit cu o noua notificare in 28 septembrie 2006 prin care invederat intimatului incalcarea dreptului lor de preemtiune. La acesta notificare paratul a raspuns printr-o adresa prin care a contestat dreptul recurentelor.
Paratul nu s-a prezentat la executorul judecatoresc iar recurentele nu au fost in masura sa prezinte pretul de 30.000 USD prezentand in schimb o conventie incheiata cu un tert si un extras de cont prin care au facut dovada ca au posibilitatea de a face rost de suma ofertata.
Recurentele au consemnat la CEC pe numele si la dispozitia intimatului suma de 79.609,05 Iei (echivalentul sumei de 28.500 USD).
Trebuie mentionat faptul ca desi recurentele I-au notificat pe intimat in mai multe randuri pentru a se prezenta la executor pentru primirea pretului, acestea nu au avut niciodata suma de bani, ea fiind consemnata mai tarziu la dispozitia executorului judecatoresc.
Cu privire la situatia a patra, acesta cuprinde aceleasi date ca si precedenta, anterior dezvoltata.
In ultima situatie expusa, se dezvolta supozitia ca in mod gresit instantele au admis exceptia lipsei calitatii procesuale active a recurentelor in anularea contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr.1020/24 august 2000, pentru ca nu au tinut cont de dispozitiile art. 18-20 din OUG 40/1999.
Ambele instante de judecata, in mod corect au retinut, in conformitate cu prevederile speciale din lege, cat si cu regulile generale din dreptul comun, nulitatea relativa a unui contract nu poate fi ceruta decat de catre parti, succesorii sau avanzi cauza. Cum recurentele nu rac parte din aceste categorii, intimatul considera ca in mod corect a fost solutionata aceasta exceptie.
Analizand actele si lucrarile dosarului, Curtea de Apel Bucuresti constata ca recursul este nefondat, pentru urmatoarele considerente:
Recursul exercitat impotriva unei hotarari care, potrivit dispozitiilor art.2821 Cod procedura civila este susceptibila de apel, este in conceptia legiuitorului o cale extraordinara de atac, de reformare, care poate fi promovata doar pentru motive de nelegalitate, acestea fiind expres si limitativ prevazute de dispozitiile art.304 Cod procedura civila.
Din aceasta perspectiva apare ca fiind imperios necesara incadrarea motivelor formulate de parti intr-unul din motivele de recurs reglementate de prevazute art.304 Cod procedura civila, legiuitorul prevazand totusi o atenuare a rigorii sanctiunii nulitatii recursului nemotivat in acord cu aceasta exigenta, prin dispozitiile art.306 alin.3 Cod procedura civila, care permit instantei sa dea calificare corecta a criticilor formulate de parti si sa le incadreze intr-unul din motivele de casare sau modificare.
Fata de acest cadrul legal, instanta de control judiciar constata ca recurentele si-au intemeiat criticile formulate prin cererea de recurs pe dispozitiile art.304 pct.7,8,9 Cod procedura civila.
Potrivit pct.7 al art.304 Cod procedura civila, modificarea hotararii se poate solicita daca hotararea recurata nu cuprinde motivele pe care se sprijina sau cuprinde motive contradictorii ori straine cauzei. Practic, prin intermediul acestor motive de recurs se sanctioneaza nemotivarea corespunzatoare a hotararii atacate.
In sustinerea acestui motiv de recurs, reclamantele au invocat, in esenta, faptul ca in mod gresit instantele de fond au retinut ca au avut cunostinta de retrocedarea imobilului catre fostul proprietar H.D. din anul 1999 - 2000, faptul ca au avut cunostinta despre instrainarea imobilului catre paratul S.M. de la finele anului 2001 si faptul ca au avut contract de inchiriere cu intervenientul fortat H.D.. Recurentele sustin ca, de fapt au luat cunostinta de vanzarea imobilului catre paratul S.M. abia in septembrie 2006, cu ocazia promovarii un actiuni in evacuare, iar contractul de vanzare - cumparare a imobilului catre parat a fost incheiat cu nerespectarea dispozitiilor art.18 - 19 din O.U.G. nr.40/1999 care reglementeaza dreptul de preemtiune al chiriasului.
Analizand sustinerile recurentelor (asa cum au fost expuse anterior) instanta de control judiciar a constatat ca in realitate acestea critica modul de apreciere a materialului probator administrat in cauza si de stabilire a situatiei de fapt, lucru care nu este admisibil in faza procesuala a recursului. Fata de motivul de recurs invocat de reclamante drept temei nu se poate retine incidenta prevederilor legale ale art.304 pct.7 Cod procedura civila. Astfel, o gresita apreciere a probelor, respectiv o gresita stabilire a unor elemente de fapt( in opinia recurentelor) nu poate conduce la ideea ca hotararea pronuntata in temeiul situatiei de fapt astfel stabilite s-ar sprijini pe motive contradictorii sau straine de natura cauzei. Examinand din perspectiva dispozitiilor art.304 pct.7 Cod procedura civila, Curtea constata ca decizia recurata este in mod corespunzator motivata, solutia pronuntata fiind in mod corect intemeiata atat in fapt cat si in drept, neexistand nici o contradictie; de asemenea, neputandu-se considera ca hotararea este nemotivata sau ca motivarea este superficiala sau cuprinde considerente care nu au legatura cu pricina dedusa judecatii. Instanta de apel a analizat punctual toate motivele de apel formulate, aratand argumentele pentru care le-a respins, solutia pronuntata fiind motivata atat sub aspectul situatiei de fapt (care a fost reexaminata de Tribunalul Bucuresti pe baza intregului material probator administrat) cat si sub aspectul temeiului de drept.
De asemenea, recurentele au mai aratat in sustinerea acestui motiv de recurs si faptul ca instantele de fond in mod gresit nu au avut in vedere faptul ca instrainarea imobilului catre paratul S.M.s-a realizat cu nerespectarea dispozitiilor art.18 alin.1, art.19 din O.U.G. nr.40/1999 care consacrau dreptul de preemtiune al chiriasului si reglementeaza procedura de exercitare a acestui drept, prevazand obligatia vanzatorului de a notifica chiriasului intentia de instrainare a imobilului impreuna cu oferta de pret. Asa cum am aratat si in considerentele care preced, nevalorificarea corespunzatoare a unor dispozitii legale sau neobservarea acestora (asa cum pretind recurentele) ceea ce ar fi condus la retinerea unei situatii de fapt nereale nu poate constitui fundamentul pentru pronuntarea unei hotarari a carei motivare sa fie viciata ??? sub aspectul retinerii unor considerente care sa nu aiba legatura cu obiectul cauzei deduse judecatii. Neaplicarea corecta a dispozitiilor legale invocate poate fi incadrata de instanta, in virtutea rolului sau activ (care in faza procesuala a recursului este consacrat de legiuitor prin prevederile art.306 alin.3 Cod procedura civila) in dispozitiile art.304 pct.9 Cod procedura civila, motiv de recurs pe care Curtea il va analiza ulterior.
Concluzionand, Curtea apreciaza ca primul motiv de recurs intemeiat pe dispozitiile art.304 pct.7 Cod procedura civila nu este fondat, urmand a fi inlaturat ca atare.
Cu privire la cel de-al doilea motiv de recurs incadrat in dispozitiile art.304 pct.8 Cod procedura civila, recurentele au sustinut ca instantele de fond au interpretat eronat continutul procesului verbal din data de 27.09.2006, cat si al notificarii nr.1662/19.09.2006, aratand in esenta, faptul ca scopul intrevederii din data de 27.09.2006 a fost unul informativ, partile neurmarind sa plateasca pretul apartamentului la acea data precum si faptul ca motivul intalnirii pentru care s-a emis notificarea la data de 19.09.2006 a fost acela de a informa pe paratul S.M. - proprietarul imobilului - asupra intentiei de a se subroga in drepturile cumparatorului si mai ales pentru a obtine datele personale si cele necesare platii pretului.
Analizand criticile formulate de recurente din perspectiva motivului de recurs invocat, prevazut de dispozitiile art.304 pct.8 Cod procedura civila, instanta de control judiciar constata ca legiuitorul a recunoscut posibilitatea modificarii hotararii recurate in ipoteza in care interpretarea gresita data de instanta inferioara vizeaza insasi natura sau continutul juridic al actului juridic dedus judecatii nu si in situatia in care interpretarea (pretins) gresita se refera la probele administrate in cauza. Asa cum de altfel, chiar recurentele evidentiaza in mod expres in cererea de recurs, practic, criticile formulate se refera la interpretarea eronata a probelor administrate, sustinand ca instantele de fond nu le-au dat sensul juridic firesc, pentru care au fost incheiate actele sus-mentionate: procesul verbal din data de 27.09.2006 si notificarea nr.1662 din data de 19.09.2006.
Avand in vedere ca prin motivul de recurs prevazut de dispozitiile art.304 pct.8 Cod procedura civila se sanctioneaza incalcarea principiului fortei obligatorii a actului juridic consacrat de prevederile art.969 alin.1 Cod civil, potrivit caruia conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante, acest motiv de recurs fiind incident in cazul in care actul juridic dedus judecatii este clar atat sub aspectul fizionomiei juridice cat si al continutului juridic, iar instanta in mod nelegal schimba natura sau sensul, Curtea constata ca cele sustinute de recurente nu se incadreaza in dispozitiile art.304 pct.8 Cod procedura civila, constituind o critica a hotararea recurate pe aspecte de netemeinicie.
In ceea ce priveste ultimul motiv de recurs, reclamantele au criticat solutia de admitere a exceptiei lipsei calitatii procesuale active a acestora fata de capatul de cerere avand ca obiect anularea partiala a contractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr.1020/24.08.2000, in conditiile in care instantele de fond nu au tinut cont de prevederile art.18-20 din O.U.G. nr.40/1999.
Potrivit dispozitiile art.304 pct.9 Cod procedura civila, modificarea hotararii se poate cere daca este pronuntata cu incalcarea si aplicarea gresita a legii sau hotararea atacata este lipsita de temei legal. Avand in vedere ca recurentele invoca solutionarea acestui capat de cerere fara ca instantele de fond sa fi dat relevanta corespunzatoare prevederilor art.18-20 din O.U.G. nr.40/1999, si apreciaza ca nevalorificarea corespunzatoare a unor texte de lege incidente in cauza se subsumeaza gresitei aplicari a legii, Curtea constata ca sub aspectul incadrarii in motivele expres si limitativ prevazute de dispozitiile art.304 Cod procedura civila, criticile formulate se intemeiaza pe punctul 9 al acestui text de lege.
In esenta, recurentele au sustinut ca dreptul de preemtiune este recunoscut chiriasului de catre dispozitiile art.18 - 20 din O.U.G. nr.40/1999 (care reglementeaza si procedura ce trebuia urmata pentru exercitarea acestui drept) ca fiind o limitare adusa dreptului de proprietate al titularului, a carui nerespectare este sanctionata cu nulitatea actului de instrainare. Recurentele au mai invederat instantei de recurs ca este eronata solutia instantelor inferioare, in sensul ca nerespectarea dreptului de preemtiune nu este sanctionata cu nulitatea intr-o astfel de situatie dreptul prioritar la cumparare acordat de lege chiriasului avand o existenta pur formala, ramanand doar la nivel declarativ si fiind lipsit de substanta.
Procedand la o analiza sistematica a textelor legale aplicabile, dispozitiile art.18 - 21 din O.U.G. nr.40/1999, Curtea de Apel Bucuresti constata ca in conceptia legiuitorului care a edictat acest act normativ, sanctiunea nerespectarii dreptului de preemtiune nu este nulitatea actului de instrainare ci una specifica si anume subrogarea chiriasului in drepturile cumparatorului prin plata pretului in termen de 60 de zile de la data notificarii contractului de vanzare - cumparare intervenit. Aceasta sanctiune a subrogarii prezinta avantajul eficacitatii fata de cea a nulitatii, deoarece corespunde mai bine interesului chiriasului - titular al dreptului de preemtiune (nerespectat de proprietar la instrainarea imobilului) intrucat da posibilitatea chiriasului ca, prin plata pretului, sa preia drepturile cumparatorului si sa ajunga in proprietatea imobilului. Sanctiunea nulitatii nu ar face altceva decat sa lipseasca de efecte juridice actul de instrainare nevalabil incheiat, datorita incalcarii dreptului de preemtiune al chiriasului, imobilul reintrand in patrimoniul proprietarului - locator, gratie efectului retroactiv al acestei sanctiuni civile.
In mod corect au retinut, instantele de fond, faptul ca, in ipoteza in care legiuitorul a intentionat sa sanctioneze cu nulitatea nerespectarea dreptului de preemtiune, s-a prevazut in mod expres aceasta sanctiune, situatie care nu se regaseste in cauza de fata.
Rationamentul instantelor de fond sub acest aspect este corect si legal (si nicidecum inadmisibil, asa cum arata recurentele), iar faptul ca in cadrul procedurii de exercitare a dreptului de preemtiune reglementata de prevederile art.18-21 din O.U.G. nr.40/1999, legiuitorul a prevazut sanctiunea nulitatii absolute pentru a impune cu strictete si a pedepsi cu rigurozitate nerespectarea unor cerinte formale in cadrul acestei proceduri (cum ar fi precizarea obligatorie a pretului in notificarea prealabila a refuzului de a reinnoi contractul de inchiriere) nu poate conduce la concluzia aplicarii acestei sanctiuni si in ipoteza instrainarii imobilului fara respectarea dreptului chiriasului (de preemtiune), in conditiile in care optiunea legiuitorului s-a indreptat catre o alta solutie (subrogarea chiriasului in drepturile cumparatorului).
Instantele de fond au facut o analiza aprofundata a capatului de cerere avand ca obiect nulitatea partiala a contractului de vanzare - cumparare prin care s-a transmis proprietatea imobilului catre paratul - intimat S.M., examinand cererea si din perspectiva dreptului comun. Astfel, in mod corect s-a retinut ca reclamantele nu se pot prevala de nulitatea relativa deoarece nu pot dovedi calitatea de parte a contractului, nefiind nici succesori si nici avanzi cauza ai partilor contractante. In ceea ce priveste nulitatea absoluta, in mod corect s-a retinut lipsa unui interes direct si personal care sa confere reclamantelor legitimitate procesuala prin promovarea unei astfel de cereri.
In dezvoltarea motivelor de recurs formulate, reclamantele au invederat instantei de recurs faptul ca in concordanta cu regimul juridic al nulit
Sursa: Portal.just.ro
Alte spete Vanzari-Cumparari
Nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare a unui imobil. - Decizie nr. 161 din data de 17.02.2012Constatarea nulitatii absolute a actului aditional la contractul de vanzare-cumparare si restabilirea situatiei anterioare - Decizie nr. 973 din data de 03.12.2010
Despagubiri solicitate ca urmare a constatarii nulitatii unui contract de vanzare-cumparare avand ca obiect imobil - Decizie nr. 516 din data de 13.12.2010
Constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare incheiat cu scop ilicit - Decizie nr. 377 din data de 18.10.2010
Obligatie de a face - Sentinta civila nr. 207 din data de 12.03.2009
Restituire arvuna. Conditii. - Decizie nr. 234/R din data de 24.09.2008
Contencios Fiscal. Aplicarea in timp a legii contenciosului administrativ - Decizie nr. 131/R din data de 23.05.2006
Raspunderea pentru evictiune; calitate procesuala pasiva. - Decizie nr. 4/Ap din data de 20.01.2009
Conditiile admiterii in principiu a cererii de interventie principala. - Hotarare nr. 108 din data de 04.04.2015
Opozitia la vanzare. Termen de formulare. Comunicarea notificarii. - Decizie nr. 457 din data de 19.05.2010
Obligatia de „a face” - Sentinta civila nr. 1752 din data de 22.06.2010
Contencios administrativ-fiscal. Operatiuni de vanzare de bunuri imobile cu caracter repetat efectuate de o persoana fizica. Sfera de aplicare a taxei pe valoarea adaugata. Calitate de persoana impozabila. - Decizie nr. 498 din data de 25.03.2011
Societate comerciala. Antecontract de vanzare – cumparare de bunuri imobile concretizat in factura. Lipsa drepturilor privind sustinerea uneia dintre parti, precum ca nu s-a indeplinit conditia suspensiva pentru incheierea actului in forma autentica. - Decizie nr. 90 din data de 11.11.2008
CONTRACT DE VANZARE CUMPARARE. LIPSA PRET. PRET NESERIOS. LIPSA HOTARARII ADUNARII GENERALE A ASOCIATILOR. CONSECINTE. - Decizie nr. 48 din data de 27.06.2008
ANTECONTRACT DE VANZARE-CUMPARARE TEREN. INTERPRETAREA CONTRACTULUI. DESCHIDEREA PROCEDURII INSOLVENTEI VANZATORULUI. ACTIUNEA IN PERFECTARE A VANZATORULUI. OBLIGATIA INSTANTEI. - Decizie nr. 46 din data de 27.06.2008
Emitere instrumente de plata fara acoperire - Sentinta penala nr. 13 din data de 15.01.2010
Civil-Actiune in constatare. - Sentinta civila nr. 1004 din data de 19.01.2012
Incheiere contract de vanzare-cumparare cu primaria, a unei locuinte inchiriat. - Sentinta civila nr. 8010 din data de 30.05.2011
Anulare contract pentru lipsa de discernamant a vanzatorului - Sentinta civila nr. 10047 din data de 04.11.2008
Conditii necesare pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare cumparare - Sentinta civila nr. 21383 din data de 01.11.2013