Pentru obtinerea in natura a imobilului ce a format obiectul contractelor de vanzare - cumparare atacate este necesar sa se obtina anularea acestora.

      Pentru obtinerea in natura a imobilului ce a  format obiectul contractelor de vanzare - cumparare atacate este necesar sa se obtina anularea  acestora. In lipsa unei hotarari de anulare a contractelor de vanzare-cumparare si in lipsa unei hotarari anterioare intrarii in vigoare a Legii nr. 10/2001, care sa fi dat nastere unui bun in sensul Conventiei Europene a Drepturilor Omului in patrimoniul apelantei reclamante, aceasta din urma  poate obtine doar masuri reparatorii prin echivalent.

Art. 18 lit. c si art. 46 alin. 2 din Legea 10/2001

      Prin cererea din data de 22.08.2002, inregistrata la  Tribunalul  Bucuresti Sectia a  V -a Civila, sub nr. 4438/2002,  reclamanta a chemat in judecata pe paratii  Primaria  Municipiului Bucuresti prin Primar General, Consiliul General al Municipiului Bucuresti, Primaria Sector 2 Bucuresti, MD si SM,  solicitand instantei ca prin hotararea ce o va pronunta sa constate preluarea abuziva, fara titlu, de catre Statul Roman a imobilului situat in Bucuresti, sa dispuna restituirea in natura a imobilului catre reclamanta si sa dispuna constatarea nulitatii absolute a contractelor de vanzare-cumparare incheiate intre parata Primaria Sectorului 2 Bucuresti, in calitate de vanzatoare (mandatara a  Statului Roman) si  paratii,  in calitate de cumparatori, cu obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata.
Reclamata  a mai aratat ca a formulat notificare in baza Legii nr. 10/2001, paratii cunosteau sau puteau sa cunoasca faptul preluarii abuzive a apartamentului, astfel ca au fost de rea credinta la incheierea contractului de vanzare cumparare pe Legea  nr. 112/1995.
Tribunalul a retinut ca reclamanta  nu a facut dovada  unor motive   bine justificate  straine de  culpa acesteia si care sa excluda  forta majora din care sa  rezulte imprejurarea  ca termenul de  prescriptie  a dreptului material  la actiune  privind  anularea contractului de vanzare-cumparare nr. 03070/31.03.1997 incheiat intre SC Apolodor SA si paratul  a  fost   depasit  din  motive neimputabile  acesteia.
Dincolo de aceasta  situatie  de fapt  instanta  a apreciat ca este indrituita sa examineze, in cadrul plenitudinii de competenta, potrivit  dispozitiilor   art. 6 din Legea  nr. 2131998, valabilitatea  preluarii unui imobil  in proprietatea statului, analiza ce se poate  face  prin examinarea  tuturor actelor  normative  la data  preluarii.  Tribunalul a retinut  ca  Decretul - Lege   nr. 92/1950 nu a putut produce  nici un  efect  cu privire la  imobilele preluate   de stat, el fiind  in raport  de dispozitiile  art. 18 din Constitutia  Romaniei din 1948,  in vigoare la data  emiterii   decretului,  neconstitutional  si prin urmare  nu a putut  transmite dreptului de  proprietate  catre stat. De altfel,  chiar legiuitorul  roman a  stabilit  ca imobilele nationalizate  in baza  Decretului nr. 92/1950 sunt preluate  in mod abuziv .
Relativ la cererea reclamantei privind  anularea  contractului de vanzare-cumparare  numarul  04925 din 21.10.1998 incheiat  intre SC  Apolodor SA si  ML cu privire  la imobilul situat in Bucuresti, tribunalul a  retinut ca acest capat de cerere este neintemeiat.
Potrivit dispozitiilor  art. 46 alin. 2 din Legea nr. 10/2001,  toate actele  juridice  de instrainare a  bunurilor imobile  ce fac obiectul   de reglementare  al legii  si care au intrat  in proprietatea statului fara titlu  valabil, sunt  lovite de  nulitate absoluta, afara de cazul in care  au fost incheiate  cu buna - credinta.  Retinandu-se  de catre instanta  ca preluarea imobilului  s-a  facut  de la un  proprietar  si ca actul normativ  de preluare  nu si-a putut  produce  efectele  cu privire la transmiterea dreptului de proprietate fiind in neconcordanta  cu prevederile   art. 8, 10, 11, 16 din Constitutia  Romaniei  din 1948,  a ramas de analizat daca in cauza se verifica situatia de exceptie   edictata  de dispozitiile   art. 46 alin. 2 din Legea  nr. 10/2001, respectiv buna - credinta.
Buna credinta este definita de  art. 1898  Cod civil ca fiind  credinta  achizitorului  ca cel  de la care a dobandit imobilul  avea insusirile cerute de lege pentru a-i transmite proprietatea. Ea se presupune intotdeauna, sarcina probei revenind  aceluia care  invoca  reaua credinta.
Numai in situatia  in care paratii  ar fi avut  cel mai  mic dubiu  asupra valabilitatii   titlului statului, deci asupra faptului ca a operat transmiterea  dreptului de proprietate  in patrimoniul acestuia la momentul  preluarii,  paratii ar fi considerati  de rea credinta.
Tribunalul a retinut  ca acest dubiu  nu putea rezulta  din simpla  cunoastere a imprejurarii  ca imobilul  a fost  preluat  de stat   in perioada   regimului  comunist  si ca putea  fi  oricand  revendicat, interpretarea  contrara  lasand art. 46 alin. 2  teza a II-a  din Legea nr. 10/2001 fara  aplicare, deoarece  prin ipoteza toti chiriasii  din imobilele nationalizate  stiau ca exista aceasta  posibilitate.  Pe de alta parte, paratii cumparatori  nu aveau  nici o calitate  in baza  careia sa analizeze  valabilitatea  titlului statului, ci doar  obligatia   de diligenta privind aflarea  titlului statului,  caci prima  operatiune  era exclusiv  de competenta  instantelor  judecatoresti.
      Curtea retine ca  a intrat in puterea lucrului judecat  partea din hotararea primei instante prin care s-a constatat  ca reclamanta are calitate de mostenitoare a defunctei FS. De asemenea Curtea retine ca a intrat in puterea lucrului judecat aspectul (necontestat de catre intimati si sustinut de catre apelanta) conform caruia  imobilul a fost preluat de stat fara titlu (in mod abuziv) si aspectul stabilit in primul ciclu procesual conform caruia cererea de restituire in natura a imobilului  trebuie analizata  din perspectiva  legislatiei speciale incidente  in materia  imobilelor preluate in mod abuziv de stat.
      Date fiind cele aratate anterior, Curtea  retine  la fel ca prima instanta ca  pentru obtinerea in natura a imobilului ce a  format obiectul contractelor de vanzare - cumparare atacate este necesar sa se obtina anularea  acestora. In lipsa unei hotarari de anulare a contractelor de vanzare-cumparare si in lipsa unei hotarari anterioare intrarii in vigoare a Legii nr. 10/2001, care sa fi dat nastere unui bun in sensul Conventiei Europene a Drepturilor Omului in patrimoniul apelantei reclamante, aceasta din urma  poate obtine doar masuri reparatorii prin echivalent.
      Sub aspectul  respingerii cererii de repunere in termenul de prescriptie de catre prima instanta, Curtea  constata ca  s-a facut o corecta aplicare a dispozitiilor art. 19 din Decretul nr. 167/1958. Cererea apelantei de repunere in termenul de prescriptie nu cuprinde motivele justificate, straine de culpa sa,  din care sa rezulte  imprejurarea ca  termenul de  prescriptie a fost depasit  din motive neimputabile. In lipsa  acestora nu se poate aprecia  nici macar daca  cererea de prescriptie  a fost formulata  in termenul de o luna de la incetarea cauzelor care  au justificat depasirea termenului.
      Procedand la judecarea cererii de repunere in termenul de prescriptie, prima instanta s-a conformat intru totul dispozitiilor din decizia  civila nr.763/A/05.12.2005, in care se arata expres  ca doar dupa  judecarea  acestei cereri  se poate aprecia  asupra  legalitatii  si temeiniciei hotararii  prin care a fost admisa exceptia  prescriptiei  dreptului la actiunea in anularea contractelor de vanzare cumparare.
      Curtea gaseste ca fiind incorecte aprecierile apelantei  relative la  nerespectarea dispozitiilor art. 315  alin. 1 de catre prima instanta  deoarece singura interpretare posibila a continutului deciziei nr. 763/2005 (mentinuta in recurs) este aceea ca  instanta nu se putea  pronunta asupra exceptiei prescriptiei decat dupa ce solutiona  cererea de repunere  in termenul de prescriptie.
      Nu pot fi retinute sustinerile apelantei reclamante conform carora  prima instanta a aplicat in mod gresit,  dispozitiile relative la prescriptie, unei actiuni imprescriptibile extinctiv. Actiunea in  anulare sau constatare a nulitatii absolute a unui contract de vanzare - cumparare  incheiat in temeiul Legii  nr. 112/1995,  este o actiune personala, prescriptibila, in termenul special de prescriptie,  prevazut in art. 45 alin. ultim din Legea nr. 10/2001 (ultima renumerotare). Oricum actiunea in anulare sau in constatarea nulitatii unui contract  nu este o actiune  reala cum sustine  apelanta - reclamanta.
      Fata de cele aratate, Curtea constata ca  solutia de respingere a  cererii de repunere in termen si  solutia de admitere a exceptiei prescriptiei dreptului la actiune in privinta contractului nr. 03070/31.03.1997   sunt corecte.
      Relativ la respingerea ca nefondata  a actiunii in anularea  contractelor de vanzare-cumparare nr. 04925/1998 si 04427/1998, Curtea retine de asemenea ca prima instanta a facut o corecta aplicare a legii.
      Art. 45 alin. 2  din Legea nr. 10/2001,  stabileste clar ca  actele juridice de instrainare avand ca obiect imobile preluate fara titlu valabil,  sunt lovite de nulitate absoluta, in afara de cazul in care au fost incheiate cu buna credinta.
      Atat doctrina cat si practica judiciara sunt constante in a aprecia  ca nefiind rasturnata prezumtia de buna credinta in situatia in care anterior incheierii actelor de instrainare fostul proprietar nu si-a exhibat in vreun fel dorinta de a redobandi proprietatea imobilului. Pentru rasturnarea prezumtiei de buna credinta, nu este obligatoriu ca fostul proprietar sa fi contestat in justitie titlul statului sau sa fi formulat o cerere  in termenul si in forma  cerute de Legea nr. 112/1995, dar este necesar  ca  statul sa fi fost incunostintat (somatie, memoriu, notificare, etc.)  in vreun fel in legatura cu intentia fostului proprietar sau a succesorului acestuia de a redobandi imobilul. Fiind o chestiune de fapt, prezumtia de buna credinta ar putea fi rasturnata  si in situatia in care  fostul proprietar  locuia  intr-un alt apartament din imobilul ce a fost instrainat prin Legea  nr. 112/1995 si ar dovedi  ca a adus la cunostinta  chiriasilor dorinta sa de a redobandi imobilul.
      In speta, lipsa oricaror demersuri a fostului proprietar sau al succesorului acestuia, anterior incheierii celor doua contracte de vanzare - cumparare,  este de necontestat, astfel ca solutia primei instante  de  retinere  a bunei credinte a chiriasilor cumparatori este singura conforma cu probele administrate. Consecinta bunei credinte  a  cumparatorilor  este salvgardarea legala a contractului de vanzare cumparare. In privinta persoanei indreptatite  la masuri  reparatorii conform Legii nr. 10/2001 (apelanta reclamanta)  consecinta valabilitatii actelor de instrainare este aceea ca  masurile reparatorii  ce vor fi  acordate  vor fi stabilite in echivalent conform legislatiei in vigoare (titlul VII din Legea  nr. 247/2005) la valoarea de piata  a imobilelor preluate abuziv.

CURTEA DE APEL BUCURESTI SECTIA A IV-A CIVILA
DECIZIA CIVILA NR.228 A din 25.03.2010