Constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare incheiat de catre chirias, in temeiul Legii nr.112/1995.
(Decizie nr. 22 din data de 13.01.2011 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti) Constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare incheiat de catre chirias, in temeiul Legii nr.112/1995. Redobandirea proprietatii de catre fostul proprietar al imobilului. Obligarea chiriasului devenit proprietar la plata contravalorii lipsei de folosinta, in cazul constatarii nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare. Data de la care se datoreaza lipsa de folosinta.
C.p.cv., art.304 pct.9, art.312, art.1082-1083 Cod Civil
Reclamanta a suferit un prejudiciu, constand in lipsa de folosinta a imobilului ocupat de parati, Ocuparea de catre apelantii-parati a imobilului, ulterior datei la care actiunea in revendicare a fostului proprietar a fost admisa in mod definitiv si titlul de proprietate al paratilor a fost anulat, constituie o fapta ilicita ce a produs reclamantei prejudiciul constand in imposibilitatea exercitarii tuturor prerogativelor dreptului de proprietate, respectiv a posesiei si a folosintei.
Insa, dreptul reclamantei de a solicita contravaloarea lipsei de folosinta s-a nascut numai la momentul ramanerii irevocabile a sentintei prin care s-a anulat titlul de proprietate al paratilor, si anume la data de 22.01.2007, pana la aceasta data existand prezumtia ca paratii detin un titlu de proprietate, si anume contractul de vanzare-cumparare nr.4938/1997, care inca nu fusese desfiintat irevocabil.
In sprijinul acestui argument, se adauga si interpretarea prin analogie a art. 5 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, din care reiese ca legiuitorul a luat in considerare data cand hotararea de desfiintare a contractului de vanzare-cumparare al chiriasului cumparator a ramas definitiva si irevocabila, atunci cand a antamat aspecte privind cererile de restituire a pretului actualizat formulate de chiriasii ale caror contracte de vanzare-cumparare au fost desfiintate.
CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A IV A CIVILA
DECIZIA CIVILA NR. 22/13.01.2011
Prin decizia civila nr. 865 A/09.06.2010 pronuntata de Tribunalul Bucuresti Sectia a IV-a Civila s-a respins, ca nefondat , apelul declarat de apelantii-parati P.V si P.G., impotriva sentintei civile nr. 8863/26.06.2008, pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti, a admis apelul declarat de apelantii-reclamanti N.A., B. I. si M. D.A. impotriva aceleiasi sentinte, a schimbat in parte sentinta civila apelata, in sensul ca a obligat paratii la plata catre reclamanti a sumei de 39.611 Euro, in echivalent in lei la data platii, reprezentand contravaloarea lipsei de folosinta pentru perioada 14.06.2004-20.06.2008.
Tribunalul a constatat ca, intr-adevar, reclamanta a suferit un prejudiciu, constand in lipsa de folosinta a imobilului ocupat de parati, incepand cu data la care s-a respins apelul declarat impotriva sentintei civile nr. 2523/09.04.2003 a Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti, prin decizia civila nr. 2302A/04.12.2003 a Tribunalului Bucuresti Sectia a III-a Civila. La acest moment, sentinta civila nr. 2523/09.04.2003 putea fi investita cu formula executorie, conform dispozitiilor art. 376 alin. 1 C.pr.civ., decizia pronuntata in apel fiind definitiva, potrivit art. 377 alin. 1 pct. 3 C.pr.civ.
Ocuparea de catre apelantii-parati a imobilului, ulterior datei la care actiunea in revendicare a fostului proprietar a fost admisa in mod definitiv si titlul de proprietate al paratilor a fost anulat, constituie o fapta ilicita ce a produs reclamantei prejudiciul constand in imposibilitatea exercitarii tuturor prerogativelor dreptului de proprietate, respectiv a posesiei si a folosintei.
Incepand de la data ramanerii definitive a sentintei civile nr. 2523/09.04.2003 a Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti, paratii aveau obligatia de a preda imobilul reclamantei M.G., iar prin folosirea in continuare a locuintei, acestia i-au produs reclamantei un prejudiciu reprezentat de beneficiul nerealizat, respectiv chiria pe care aceasta ar fi putut sa o perceapa din inchirierea imobilului.
Tribunalul a retinut asadar ca momentul de la care paratii datoreaza contravaloarea lipsei de folosinta este 14.06.2004, avand in vedere ca reclamanta a introdus cererea de chemare in judecata la data de 14.06.2007, solicitand calcularea lipsei de folosinta pentru o perioada de 3 ani, ulterior majorandu-si pretentiile, in sensul acordarii sumei datorate de parati pana la data pronuntarii hotararii primei instante. Contravaloarea lipsei de folosinta se va calcula pana la data parasirii locuintei de catre apelantii-parati, respectiv 20.06.2008.
Impotriva acestei decizii, au declarat recurs paratii P.V si P.G.
Prin decizia civila nr.22/13.01.2011, a fost admis recursul, a fost modificata in parte decizia recurata si a fost respins apelului declarat de apelantii-reclamanti N.A., B. I. si M. D.-A impotriva sentintei civile nr. 8863/26.06.2008, pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti si au fost mentinute celelalte dispozitii ale apelului.
In motivarea deciziei, au fost retinute urmatoarele:
Primul motiv de recurs care poate fi incadrat in dispozitiile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila este nefondat.
Exceptia lipsei calitatii procesuale active este neintemeiata, atata timp cat prin sentinta civila nr. 2523/2003 a Judecatoriei sector 1, ramasa irevocabila in urma respingerii recursului, s-a recunoscut ca reclamanta are calitatea de proprietara in ceea ce priveste imobilul in litigiu, admitandu-i-se actiunea si fiind obligati paratii sa ii lase in deplina proprietate si linistita posesie imobilul in cauza.
Si cel de-al doilea motiv de recurs, intemeiat pe dispozitiile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, este nefondat.
In urma constatarii nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare incheiat de chiriasii cumparatori si a admiterii actiunii in revendicare, paratii nu au redobandit automat calitatea de chiriasi. Desi paratii invoca in favoarea lor dispozitiile art. 11 alin. 1 din OUG nr. 40/1999, privind prelungirea de drept a contractului de inchiriere, incheiat anterior pana la incheierea unui nou contract, paratii, recurenti in prezentul litigiu nu pot beneficia de prevederile OUG nmr.40/1999, cat timp, conform art. 13 lit. b din Legea nr. 241/2001, prelungirea contractului de inchiriere nu se aplica in cazul contractelor de inchiriere pentru spatiile cu destinatie de locuinta particulara prev. la art. 1-7, ai caror titulari de contract sau membrii de familie mentionati in contract sunt proprietari ai unei locuinte corespunzatoare sau au instrainat o locuinta corespunzatoare, dupa data de 1.01.1990, in aceeasi localitate.
Nefondata este si critica ce este cuprinsa in cel de-al treilea motiv de recurs intemeiat pe dispozitiile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, deoarece, neavand calitatea de chiriasi, potrivit argumentelor anterior expuse, paratii nu pot sa solicite sa se calculeze chiria in conformitate cu art. 26 din OUG nr.40/1999, in locul lipsei de folosinta, astfel cum pretind.
Criticile din motivul patru de recurs intemeiat pe dispozitiile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila sunt fondate.
Dreptul reclamantei de a solicita contravaloarea lipsei de folosinta s-a nascut numai la momentul ramanerii irevocabile a sentintei prin care s-a anulat titlul de proprietate al paratilor, si anume la data de 22.01.2007, pana la aceasta data existand prezumtia ca paratii detin un titlu de proprietate, si anume contractul de vanzare-cumparare nr.4938/1997, care inca nu fusese desfiintat irevocabil.
In sprijinul acestui argument, adaugam si interpretarea prin analogie a art. 5 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, din care reiese ca legiuitorul a luat in considerare data cand hotararea de desfiintare a contractului de vanzare-cumparare al chiriasului cumparator a ramas definitiva si irevocabila, atunci cand a antamat aspecte privind cererile de restituire a pretului actualizat formulate de chiriasii ale caror contracte de vanzare-cumparare au fost desfiintate.
Adaugam de asemenea argumentul de text care reiese din art. 20 alin. 2 din Legea nr.10/2001, in care se arata ca in cazul in care imobilul a fost vandut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, chiriasii care au cumparat cu buna credinta imobilele in care locuiau si ale caror contracte au fost desfiintate, fie ca urmare a unei actiuni in anulare, fie ca urmare a unei actiuni in revendicare, prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, au dreptul la asigurarea cu prioritate a unei locuinte din fondurile de locuinte gestionate de Consiliile Locale sau de Ministerul Dezvoltarii, Lucrarilor Publice si Locuintelor.
Consideram asadar, ca in ceea ce privesc criticile formulate de catre parati si reiterate in motivul 4 de recurs, acestea sunt intemeiate, iar sub acest aspect, admitandu-se recursul, se va modifica in parte decizia recurata si se va respinge apelul reclamantilor, mentinand celelalte dispozitii ale deciziei cu privire la respingerea apelului paratilor, in conformitate cu dispozitiile art. 304 pct. 9 si art. 312 alin. 1 Cod procedura civila.
Criticile din ultimul motiv de recurs, nu pot fi analizate, intrucat se refera la modul de calcul al expertului, paratii criticand modul in care s-au facut calculele de catre acesta, astfel incat, acest motiv nu poate fi incadrat in nici unul din punctele art. 304 Cod procedura civila, referindu-se la o apreciere gresita a unei probe - raportul de expertiza.
C.p.cv., art.304 pct.9, art.312, art.1082-1083 Cod Civil
Reclamanta a suferit un prejudiciu, constand in lipsa de folosinta a imobilului ocupat de parati, Ocuparea de catre apelantii-parati a imobilului, ulterior datei la care actiunea in revendicare a fostului proprietar a fost admisa in mod definitiv si titlul de proprietate al paratilor a fost anulat, constituie o fapta ilicita ce a produs reclamantei prejudiciul constand in imposibilitatea exercitarii tuturor prerogativelor dreptului de proprietate, respectiv a posesiei si a folosintei.
Insa, dreptul reclamantei de a solicita contravaloarea lipsei de folosinta s-a nascut numai la momentul ramanerii irevocabile a sentintei prin care s-a anulat titlul de proprietate al paratilor, si anume la data de 22.01.2007, pana la aceasta data existand prezumtia ca paratii detin un titlu de proprietate, si anume contractul de vanzare-cumparare nr.4938/1997, care inca nu fusese desfiintat irevocabil.
In sprijinul acestui argument, se adauga si interpretarea prin analogie a art. 5 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, din care reiese ca legiuitorul a luat in considerare data cand hotararea de desfiintare a contractului de vanzare-cumparare al chiriasului cumparator a ramas definitiva si irevocabila, atunci cand a antamat aspecte privind cererile de restituire a pretului actualizat formulate de chiriasii ale caror contracte de vanzare-cumparare au fost desfiintate.
CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A IV A CIVILA
DECIZIA CIVILA NR. 22/13.01.2011
Prin decizia civila nr. 865 A/09.06.2010 pronuntata de Tribunalul Bucuresti Sectia a IV-a Civila s-a respins, ca nefondat , apelul declarat de apelantii-parati P.V si P.G., impotriva sentintei civile nr. 8863/26.06.2008, pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti, a admis apelul declarat de apelantii-reclamanti N.A., B. I. si M. D.A. impotriva aceleiasi sentinte, a schimbat in parte sentinta civila apelata, in sensul ca a obligat paratii la plata catre reclamanti a sumei de 39.611 Euro, in echivalent in lei la data platii, reprezentand contravaloarea lipsei de folosinta pentru perioada 14.06.2004-20.06.2008.
Tribunalul a constatat ca, intr-adevar, reclamanta a suferit un prejudiciu, constand in lipsa de folosinta a imobilului ocupat de parati, incepand cu data la care s-a respins apelul declarat impotriva sentintei civile nr. 2523/09.04.2003 a Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti, prin decizia civila nr. 2302A/04.12.2003 a Tribunalului Bucuresti Sectia a III-a Civila. La acest moment, sentinta civila nr. 2523/09.04.2003 putea fi investita cu formula executorie, conform dispozitiilor art. 376 alin. 1 C.pr.civ., decizia pronuntata in apel fiind definitiva, potrivit art. 377 alin. 1 pct. 3 C.pr.civ.
Ocuparea de catre apelantii-parati a imobilului, ulterior datei la care actiunea in revendicare a fostului proprietar a fost admisa in mod definitiv si titlul de proprietate al paratilor a fost anulat, constituie o fapta ilicita ce a produs reclamantei prejudiciul constand in imposibilitatea exercitarii tuturor prerogativelor dreptului de proprietate, respectiv a posesiei si a folosintei.
Incepand de la data ramanerii definitive a sentintei civile nr. 2523/09.04.2003 a Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti, paratii aveau obligatia de a preda imobilul reclamantei M.G., iar prin folosirea in continuare a locuintei, acestia i-au produs reclamantei un prejudiciu reprezentat de beneficiul nerealizat, respectiv chiria pe care aceasta ar fi putut sa o perceapa din inchirierea imobilului.
Tribunalul a retinut asadar ca momentul de la care paratii datoreaza contravaloarea lipsei de folosinta este 14.06.2004, avand in vedere ca reclamanta a introdus cererea de chemare in judecata la data de 14.06.2007, solicitand calcularea lipsei de folosinta pentru o perioada de 3 ani, ulterior majorandu-si pretentiile, in sensul acordarii sumei datorate de parati pana la data pronuntarii hotararii primei instante. Contravaloarea lipsei de folosinta se va calcula pana la data parasirii locuintei de catre apelantii-parati, respectiv 20.06.2008.
Impotriva acestei decizii, au declarat recurs paratii P.V si P.G.
Prin decizia civila nr.22/13.01.2011, a fost admis recursul, a fost modificata in parte decizia recurata si a fost respins apelului declarat de apelantii-reclamanti N.A., B. I. si M. D.-A impotriva sentintei civile nr. 8863/26.06.2008, pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti si au fost mentinute celelalte dispozitii ale apelului.
In motivarea deciziei, au fost retinute urmatoarele:
Primul motiv de recurs care poate fi incadrat in dispozitiile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila este nefondat.
Exceptia lipsei calitatii procesuale active este neintemeiata, atata timp cat prin sentinta civila nr. 2523/2003 a Judecatoriei sector 1, ramasa irevocabila in urma respingerii recursului, s-a recunoscut ca reclamanta are calitatea de proprietara in ceea ce priveste imobilul in litigiu, admitandu-i-se actiunea si fiind obligati paratii sa ii lase in deplina proprietate si linistita posesie imobilul in cauza.
Si cel de-al doilea motiv de recurs, intemeiat pe dispozitiile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, este nefondat.
In urma constatarii nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare incheiat de chiriasii cumparatori si a admiterii actiunii in revendicare, paratii nu au redobandit automat calitatea de chiriasi. Desi paratii invoca in favoarea lor dispozitiile art. 11 alin. 1 din OUG nr. 40/1999, privind prelungirea de drept a contractului de inchiriere, incheiat anterior pana la incheierea unui nou contract, paratii, recurenti in prezentul litigiu nu pot beneficia de prevederile OUG nmr.40/1999, cat timp, conform art. 13 lit. b din Legea nr. 241/2001, prelungirea contractului de inchiriere nu se aplica in cazul contractelor de inchiriere pentru spatiile cu destinatie de locuinta particulara prev. la art. 1-7, ai caror titulari de contract sau membrii de familie mentionati in contract sunt proprietari ai unei locuinte corespunzatoare sau au instrainat o locuinta corespunzatoare, dupa data de 1.01.1990, in aceeasi localitate.
Nefondata este si critica ce este cuprinsa in cel de-al treilea motiv de recurs intemeiat pe dispozitiile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, deoarece, neavand calitatea de chiriasi, potrivit argumentelor anterior expuse, paratii nu pot sa solicite sa se calculeze chiria in conformitate cu art. 26 din OUG nr.40/1999, in locul lipsei de folosinta, astfel cum pretind.
Criticile din motivul patru de recurs intemeiat pe dispozitiile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila sunt fondate.
Dreptul reclamantei de a solicita contravaloarea lipsei de folosinta s-a nascut numai la momentul ramanerii irevocabile a sentintei prin care s-a anulat titlul de proprietate al paratilor, si anume la data de 22.01.2007, pana la aceasta data existand prezumtia ca paratii detin un titlu de proprietate, si anume contractul de vanzare-cumparare nr.4938/1997, care inca nu fusese desfiintat irevocabil.
In sprijinul acestui argument, adaugam si interpretarea prin analogie a art. 5 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, din care reiese ca legiuitorul a luat in considerare data cand hotararea de desfiintare a contractului de vanzare-cumparare al chiriasului cumparator a ramas definitiva si irevocabila, atunci cand a antamat aspecte privind cererile de restituire a pretului actualizat formulate de chiriasii ale caror contracte de vanzare-cumparare au fost desfiintate.
Adaugam de asemenea argumentul de text care reiese din art. 20 alin. 2 din Legea nr.10/2001, in care se arata ca in cazul in care imobilul a fost vandut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, chiriasii care au cumparat cu buna credinta imobilele in care locuiau si ale caror contracte au fost desfiintate, fie ca urmare a unei actiuni in anulare, fie ca urmare a unei actiuni in revendicare, prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, au dreptul la asigurarea cu prioritate a unei locuinte din fondurile de locuinte gestionate de Consiliile Locale sau de Ministerul Dezvoltarii, Lucrarilor Publice si Locuintelor.
Consideram asadar, ca in ceea ce privesc criticile formulate de catre parati si reiterate in motivul 4 de recurs, acestea sunt intemeiate, iar sub acest aspect, admitandu-se recursul, se va modifica in parte decizia recurata si se va respinge apelul reclamantilor, mentinand celelalte dispozitii ale deciziei cu privire la respingerea apelului paratilor, in conformitate cu dispozitiile art. 304 pct. 9 si art. 312 alin. 1 Cod procedura civila.
Criticile din ultimul motiv de recurs, nu pot fi analizate, intrucat se refera la modul de calcul al expertului, paratii criticand modul in care s-au facut calculele de catre acesta, astfel incat, acest motiv nu poate fi incadrat in nici unul din punctele art. 304 Cod procedura civila, referindu-se la o apreciere gresita a unei probe - raportul de expertiza.
Sursa: Portal.just.ro
Alte spete Vanzari-Cumparari
Nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare a unui imobil. - Decizie nr. 161 din data de 17.02.2012Constatarea nulitatii absolute a actului aditional la contractul de vanzare-cumparare si restabilirea situatiei anterioare - Decizie nr. 973 din data de 03.12.2010
Despagubiri solicitate ca urmare a constatarii nulitatii unui contract de vanzare-cumparare avand ca obiect imobil - Decizie nr. 516 din data de 13.12.2010
Constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare incheiat cu scop ilicit - Decizie nr. 377 din data de 18.10.2010
Obligatie de a face - Sentinta civila nr. 207 din data de 12.03.2009
Restituire arvuna. Conditii. - Decizie nr. 234/R din data de 24.09.2008
Contencios Fiscal. Aplicarea in timp a legii contenciosului administrativ - Decizie nr. 131/R din data de 23.05.2006
Raspunderea pentru evictiune; calitate procesuala pasiva. - Decizie nr. 4/Ap din data de 20.01.2009
Conditiile admiterii in principiu a cererii de interventie principala. - Hotarare nr. 108 din data de 04.04.2015
Opozitia la vanzare. Termen de formulare. Comunicarea notificarii. - Decizie nr. 457 din data de 19.05.2010
Obligatia de „a face” - Sentinta civila nr. 1752 din data de 22.06.2010
Contencios administrativ-fiscal. Operatiuni de vanzare de bunuri imobile cu caracter repetat efectuate de o persoana fizica. Sfera de aplicare a taxei pe valoarea adaugata. Calitate de persoana impozabila. - Decizie nr. 498 din data de 25.03.2011
Societate comerciala. Antecontract de vanzare – cumparare de bunuri imobile concretizat in factura. Lipsa drepturilor privind sustinerea uneia dintre parti, precum ca nu s-a indeplinit conditia suspensiva pentru incheierea actului in forma autentica. - Decizie nr. 90 din data de 11.11.2008
CONTRACT DE VANZARE CUMPARARE. LIPSA PRET. PRET NESERIOS. LIPSA HOTARARII ADUNARII GENERALE A ASOCIATILOR. CONSECINTE. - Decizie nr. 48 din data de 27.06.2008
ANTECONTRACT DE VANZARE-CUMPARARE TEREN. INTERPRETAREA CONTRACTULUI. DESCHIDEREA PROCEDURII INSOLVENTEI VANZATORULUI. ACTIUNEA IN PERFECTARE A VANZATORULUI. OBLIGATIA INSTANTEI. - Decizie nr. 46 din data de 27.06.2008
Emitere instrumente de plata fara acoperire - Sentinta penala nr. 13 din data de 15.01.2010
Civil-Actiune in constatare. - Sentinta civila nr. 1004 din data de 19.01.2012
Incheiere contract de vanzare-cumparare cu primaria, a unei locuinte inchiriat. - Sentinta civila nr. 8010 din data de 30.05.2011
Anulare contract pentru lipsa de discernamant a vanzatorului - Sentinta civila nr. 10047 din data de 04.11.2008
Conditii necesare pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare cumparare - Sentinta civila nr. 21383 din data de 01.11.2013