Hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare

 hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare
     
     Din cuprinsul clauzei de dezicere inserata in promisiunea de vanzare cumparare rezulta in mod cert ca este necesar a fi indeplinite doua conditii in mod cumulativ, respectiv lipsa consimtamantului pentru incheierea actului de vanzare cumparare in forma autentica si imposibilitatea instantei de judecata de a pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de instrainare, ambele instante de judecata constatand, in mod corect, ca cea de a doua conditie nu este indeplinita in cauza intrucat, este evident, dat fiind natura juridica a bunului instrainat, ca respectiva imposibilitate nu se refera la o eventuala lipsa a consimtamantului ci la intervenirea unei bariere legale in ceea ce priveste instrainarea unui apartament dobandit in baza Legii nr.112/1995.
     Ca urmare, instantele de judecata in mod legal au dat prioritate  principiului executarii in natura a obligatiilor principiu prevazut de art.1073 Cod civil , lipsa consimtamantului invocata de recurenta neputand fi retinuta intrucat consimtamantul a existat  la data incheierii contractului de vanzare cumparare, acordul de vointa al partilor fiind intrunit la data incheierii promisiunii de vanzare cumparare, lipsa ulterioara a consimtamantului neputand fi retinuta decat ca urmare a unui impediment legal.
     
     
     Prin cererea inregistrata pe rolul judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti la data de 13.01.2009 sub nr. 547/299/2009, reclamantii S. P. A. si S. F. R., soti, au solicitat in contradictoriu cu parata D.C.A. ca prin sentinta civila ce se va pronunta sa se dispuna ca hotararea sa tina loc de contract de vanzare cumparare autentic, cu privire la imobilul situat in Bucuresti, sector 1, compus din 2 camere de locuit, bucatarie, hol si wc, in suprafata utila de 37,23 mp, si cota indiviza de 1,15% din suprafata de folosinta comuna a imobilului, cu cheltuieli de judecata.
     In motivare au sustinut, in esenta, ca au incheiat la data de 26.01.2001 o promisiune de vanzare cumparare in forma autentica cu privire la acest imobil, cu tatal paratei, R.G.; deoarece acesta nu era in relatii bune cu fiica, pentru a ii pune la adapost de un eventual refuz de perfectare a actelor, a incheiat in favoarea lor si un legat cu titlu particular referitor la acelasi imobil.
     Dupa decesul promitentului vanzator a urmat dezbaterea succesiunii, in dosar nr.14512/303/2005, solutionat prin sentinta civila nr. 7569 din 28.11.2006. Au precizat ca parata a refuzat sa se prezinte la Notariat in vederea incheierii contractului de vanzare cumparare. In drept au invocat art. 1077 cod civil.
     Prin intampinare - cerere reconventionala parata a solicitat sa se constate intervenita desfiintarea promisiunii de vanzare - cumparare autentificata sub nr. 969 datorita aplicarii cauzei de dezicere din cuprinsul ei, fiind de acord sa achite de 3 ori suma indicata drept pret.
     Ca aparari de fond, a mentionat existenta dificultatilor materiale, apreciind ( nu poate fi obligata sa procure reclamantilor un apartament de 2 camere in Bucuresti iar familia sa sa fie condamnata ca in urmatorii 30 de ani sa locuiasca intr-o garsoniera in Slobozia. A precizat ca legatul este anterior promisiunii de vanzare cumparare, iar vointa autorului sau nu a fost de a ii proteja pe promitentii cumparatori. A mentionat ca nu a stiut de obligatia de a se prezenta la notariat deoarece o perioada de cateva luni, in cursul anului 2008 a locuit in Slobozia.
     In drept invocat art. 948, 969,977, 978, 083, 1080 cod civil, art. 115 , art. 119 si urm cod proc. civila.
     In cauza a fost administrata proba cu inscrisuri.
     Prin sentinta civila cu nr. 9248/07.07.2009 Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti ,a admis cererea principala, a constatat dreptul de proprietate al reclamantilor cu privire la imobilul situat in Bucuresti, sector 1, prezenta hotarare urmand a tine loc de contract autentic de vanzare - cumparare.
     A respins cererea reconventionala ca neintemeiata.
     Pentru a hotari astfel, instanta de fond a retinut ca la data de 26 iunie 2001 s-a incheiat in forma autentica ( BNP Zamfir Steluta) sub nr. 969 promisiunea de vanzare dintre R.G., in calitate de promiten4 vanzator si sotii S., in calitate de promitenti cumparatori, cu privire imobilul - ap. nr. 27/2 , impreuna cu o cota de 1,15% din suprafata de folosin comuna a imobilului situat in Bucuresti, sector 1, compus din 2 camere de locuit, bucatarie, hol si wc, suprafata utila de 37,23 mp, pretul de 4.000 USD fiind achitat integral la momentul incheierii acestui antecontract (f. 7-8).
     Conform acestui antecontract, incheierea actului de vanzare cumparare forma autentica urma sa fie realizata imediat dupa implinirea termenului de 10 ani, imobilul fiind cumparat in temeiul Legii nr. 112/1995.
     Referitor la clauza de dezicere, instanta a retinut ca este necesar pentru aplicarea acesteia sa fi fost indeplinite 2 conditii, in mod cumulativ: lipsa consimtamantului pentru incheierea actului de vanzare cumparare in forma autentica si imposibilitatea instantei de judecata de a pronunta o hotarare care sa suplineasca acest consimtamant. In speta; a doua conditie nu este indeplinita, neexistand un asemenea obstacol.
     Situatia financiara a paratei nu are relevanta in cauza, iar instanta nu a facut niciun fel de aprecieri referitor la destinatia sumei de 4.000 USD platita de reclamanti in 200l.
     Impotriva acestei sentinte a declarat recurs parata inregistrat pe rolul Tribunalului Bucuresti, Sectia a IV a Civila Ia data de 22.10.2009, sub nr. 547/299/2009.
     In dezvoltarea motivelor de recurs se arata urmatoarele: instanta nu a calificat actul si nu a procedat la interpretarea clauzelor documentului intitulat "Promisiune de vanzare", operatiuni absolut necesare tinand cont de petitul cererii de chemare in judecata si de cel al cererii reconventionale.
     Din lectura sentintei recurate reiese ca instanta ar fi retinut ca documentul este un antecontract si ca in acesta este prezenta o clauza de dezicere. Aceste retineri ale instantei nu sunt insotite si de argumentele care au condus la aceasta concluzie.
     Nu este analizata cererea de a constata activata clauza de dezicere, adica retragerea consimtamantului dat la incheierea antecontractului.
     In mod gresit, instanta de fond a retinut doar refuzul sau de a incheia contractul de vanzare-cumparare in forma autentica, fara a corela acest aspect cu analiza sustinerii sale cu privire la activarea clauzei contractuale (de dezicere) care imi permite sa solicit desfiintarea actului si a ofertei de a achita pretul dezicerii.
     Principiul prevazut de art. 1073 C.civ. (principiul executarii in natura) retinut de catre instanta de fond, nu poate prevala principiului formarii valabile a actului  juridic civil. Nici o obligatie nu poate fi executata inainte de a fi nascuta dintr-un consimtamant valabil exprimat.
     Prin incheierea de sedinta din 16.06.2010 calea de atac a fost calificata ca fiind iar nu recurs.
     Prin decizia civila nr.A 1019/6.10.2010 Tribunalul Bucuresti Sectia a IV   a Civila a respins ca nefondat apelul.
     S-a retinut, in esenta, ca in ceea ce priveste clauza de dezicere, ea nu poate fi invocata unilateral, astfel cum sustine apelanta-parata, refuzul paratei de a nu mai incheia actul in forma autentica nefiind in nicin fel justificat, mai ales ca partile contractante au prevazut posibilitatea activarii clauzei penale dupa epuizarea cailor in instanta.
     Solutia se impune cu atat mai mult cu cat prin sentinta civila nr.7569/ 28.11.2006 , irevocabila, a fost respinsa cererea formulata de parata privind constatarea nulitatii absolute a acestei promisiuni de vanzare-cumparare, instanta retinand cu putere de lucru judecat ca pretul pentru imobil a fost achitat integral cu o luna inainte de autentificarea actului.
     Impotriva acestei hotarari judecatoresti a formulat recurs in termen legal parata reclamanta D.C.A., criticand-o pentru nelegalitate si invocand dispozitiile art.304 pct.7,8 si 9 Cod procedura civila .
     Se sustine ca, in mod gresit , instanta de apel a retinut ca nu se putea invoca in mod unilateral clauza de dezicere, aceasta sustinere fiind contrazisa chiar de catre textul promisiunii de vanzare cumparare. Posibilitatea existentei acestui refuz a fost prevazuta chiar prin vointa partilor, pentru fiecare  dintre ele la momentul incheierii actului.
     Consideratiile din decizia recurata privind constatarea nulitatii absolute a promisiunii nu au nimic in comun cu invocarea unei clauze dintr-un act valabil incheiat, respectiv clauza de dezicere. Exista o diferenta clara intre nulitatea contractului si desfiintarea lui. In prezentul dosar nu se discuta despre nulitatea contractului ci despre desfiintarea sa.
     Prin invocarea clauzei de dezicere (cererea reconventionala) se obtine retragerea consimtamantului exprimat intr-un act valabil, posibilitate prevazuta chiar de parti la incheierea actului respectiv.
     Interpretarea actului din prezenta cauza nu a fost facuta conform regulilor prevazute de catre Codul civil. Instanta de apel, in mod gresit, a ales sa interpreteze clauzele in ordinea in care sunt trecute in act, fara sa faca aplicarea dispozitiilor legale imperative, dispozitii mentionate in motivele de apel si in cererea reconventionala.
     Prin aceasta abordare, instanta a ignorat dispozitiile art. 982 C.civ. in sensul ca nu a analizat clauza de dezicere si clauza privind obtinerea unei hotarari judecatoresti (in temeiul art. 1077 C.civ.) in raport de ansamblul actului.
     Clauza de dezicere, in raport de dispozitiile art. 978 C.civ., trebuia interpretata in sensul in care are putea avea un efect. Prin interpretarea data de catre instantele de fond, aceasta clauza ramane fara efect.
     O alta critica vizeaza imprejurarea ca instanta de apel a apreciat ca in cuprinsul conventiei exista o clauza penala, facand confuzie cu pretul dezicerii.
     Daca instanta de apel, in raport de motivele invocate, ar fi interpretat contractul denumit "Promisiune de vanzare" conform principiilor prevazute de Codul civil, prevederi care au fost indicate punctual, instanta ar fi ajuns la concluzia ca nu sunt indeplinite conditiile prevazute de art. 948 C. civ., adica nu exista consimtamantul promitentului vanzator.
     Prin invocarea clauzei de dezicere (clauza inserata in contract), acest consimtamant a fost retras in conformitate cu dispozitiile art. 969 C.civ.
     Pe cale de consecinta, nu este posibila nici incheierea contractului de vanzare cumparare, nici pronuntarea unei hotarari judecatoresti in temeiul art. 1077 C. civ.
     Ultima critica se refera la lipsa motivelor pentru care instanta de apel a preferat ca principiul  prevazut de art.1073 Cod civil sa prevaleze in fata principiului formarii valabile a actului juridic civil.
     Intimatii reclamanti S.P.A. si S.F.R. au formulat intampinare, solicitand respingerea recursului ca nefondat.
     Analizand actele si lucrarile de la dosarul cauzei in raport de criticile formulate cat si de dispozitiile legale incidente in materie, Curtea retine ca recursul este nefondat pentru urmatoarele considerente:
     Cu privire la incidenta dispozitiilor art.304 pct.7 invocate de catre recurenta, Curtea retine ca hotararea recurata cuprinde analiza criticilor  formulate de catre apelanta si argumentele pentru care au fost inlaturate sustinerile din motivele de apel, fara a putea fi identificate motive contradictorii sau straine de natura pricinii.
     Critica intemeiata pe dispozitiile art.304 pct.8 Cod procedura civila este, de asemenea, nefondata.
     Instanta de apel a interpretat corect actul juridic dedus judecatii, respectiv promisiunea de vanzare - cumparare incheiata intre autorul reclamantei si parati, caracterul juridic al acestui act fiind recunoscut si de catre recurenta chiar prin motivele de recurs, odata cu invocarea deciziei civile nr.1624/4.11.2008 a Curtii de Apel Bucuresti Sectia a IV  a Civila, decizie irevocabila, aratandu-se ca in calitate de succesor al tatalui sau a preluat si obligatia privind incheierea actului de vanzare - cumparare.
     In ceea ce priveste criticile vizand modul de interpretare a clauzei de dezicere si incalcarea de catre instanta de apel a dispozitiilor art.948,969 Cod civil , Curtea retine ca respectiva clauza de dezicere a fost interpretata in mod corect si legal.
     Astfel, din cuprinsul clauzei de dezicere inserata in promisiunea de vanzare cumparare rezulta in mod cert ca este necesar a fi indeplinite doua conditii in mod cumulativ, respectiv lipsa consimtamantului pentru incheierea actului de vanzare cumparare in forma autentica si imposibilitatea instantei de judecata de a pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de instrainare, ambele instante de judecata constatand, in mod corect, ca cea de a doua conditie nu este indeplinita in cauza intrucat, este evident, dat fiind natura juridica a bunului instrainat, ca respectiva imposibilitate nu se refera la o eventuala lipsa a consimtamantului ci la intervenirea unei bariere legale in ceea ce priveste instrainarea unui apartament dobandit in baza Legii nr.112/1995.
     Ca urmare, instantele de judecata in mod legal au dat prioritate  principiului executarii in natura a obligatiilor principiu prevazut de art.1073 Cod civil , lipsa consimtamantului invocata de recurenta neputand fi retinuta intrucat consimtamantul a existat  la data incheierii contractului de vanzare cumparare, acordul de vointa al partilor fiind intrunit la data incheierii promisiunii de vanzare cumparare, lipsa ulterioara a consimtamantului neputand fi retinuta decat ca urmare a unui impediment legal.
     In acest context, instanta de apel a apreciat ca nu se putea invoca unilateral clauza de dezicere si nu strict cu referire la persoana recurentei.
     Dispozitiile art.978 Cod civil invocate de recurenta, nu pot fi apreciate ca avand incidenta in raport de clauza de dezicere intrucat in privinta interpretarii conventiilor trebuie avute in vedere totalitatea regulilor cuprinse in dispozitiilor art.977 - 985 Cod civil , respectiv ,  si dispozitiile art.982 Cod civil ce arata ca toate clauzele conventiilor se interpreteaza unele prin altele dandu-se fiecarei intelesul ce rezulta din actul intreg precum si art.977 Cod civil - interpretarea contractelor se face dupa intentia comuna a partilor contractante, ceea ce a condus la a da prioritate principiului executarii in natura a obligatiilor.
     Ca urmare, nu se poate sustine ca nu sunt indeplinite in ceea ce priveste actul juridic dedus judecatii dispozitiilor art.948 Cod civil in sensul ca nu exista consimtamantul promitentului vanzator, acesta fiind valabil exprimat la data incheierii antecontractului de vanzare cumparare. In principiu , partile pot stipula expres facultatea  de revocare unilaterala a contractului, respectiv clauza de dezicere, sub dubla cerinta de a nu constitui o conditie pur potestativa din partea celui ce se obliga si de a nu fi exercitata prin abuz de drept. Or, in cauza, retragerea consimtamantului din partea mostenitoarei celui ce s-a obligat imbraca forma  abuzului de drept in conditiile in care nu   s-a constatat imposibilitatea de a se pronunta o hotarare care sa tina loc de act de vanzare cumparare.
     Fata de aceste considerente,Curtea retine ca hotararea judecatoreasca recurata  nu este afectata de motivele de modificare prevazute de dispozitiile art.304 pct.7,8 si 9 Cod procedura civila, astfel ca in baza dispozitiilor art.312 alin.1 si 2 Cod procedura civila recursul va fi respins ca nefondat.
     
     (dec.civ. 595 din 23.05.2011 a Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a IV-a Civila)




6