Rezolutiune antecontract de vanzare-cumparare

Sentinta civila nr. 925/26.02.2009  -  rezolutiune  antecontract  de vanzare-cumparare



Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante, sub nr. 7426/279/2008, la data de 10.12.2008, reclamanta C.M. a chemat in judecata pe paratii N.V.F. si M.M., solicitand instantei sa dispuna rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2230/13.12.2007. 
In motivare, reclamanta a aratat ca a incheiat cu parata M.M., in calitate de mandatar al paratului N.V.F., la data de 13.12.2007, un antecontract de vanzare – cumparare avand ca obiect material suprafata de 3.200 mp teren arabil, situata in extravilanul municipiului P.N., jud. N., tarla 31, parcela 313/4, cu vecinii: xx. La momentul incheierii antecontractului, paratul, in calitate de promitent – cumparator, a achitat un avans in cuantum de 3.500 lei, urmand ca pana la data de 29.02.2008, sa plateasca restul pretului de 46.500 lei.
Reclamanta a depus diligentele necesare in vederea intabularii dreptului de proprietate si, desi l-a notificat de nenumarate ori pe parat, acesta nu s-a prezentat la notariat in vederea perfectarii antecontractului de vanzare - cumparare.
In drept, s-au invocat disp. art. 1020 si 1298 din Codul civil.
In dovedirea cererii legal timbrate, reclamanta a solicitat administrarea probei cu interogatoriul paratilor si a probei cu inscrisuri, depunand la dosar, in fotocopie, urmatoarele inscrisuri: antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2230/13.12.2007, titlul de proprietate nr. 1/1259/26.08.1994, extras de carte funciara, notificari.
Desi legal citati cu aceasta mentiune, paratii nu au formulat intampinare.
La termenul de judecata din data de 26.02.2009, instanta a administrat proba cu interogatoriul paratei M.M., raspunsurile sale fiind consemnate si atasate la dosarul cauzei.
Analizand actele si lucrarile dosarului, sustinerile partilor si intreg probatoriul administrat,  instanta retine urmatoarele:
La data de 13.12.2007, intre partile prezentului litigiu, respectiv reclamanta – in calitate de promitenta – vanzatoare si parati – in calitate de promitent – cumparator si mandatar, s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2230/13.12.2007 – filele 4-6, avand ca obiect material suprafata de 3.200 mp teren arabil, situata in extravilanul municipiului P.N., jud. N., tarla 31, parcela 313/4, cu vecinii: xx. Pretul antecontractului a fost stabilit la suma de 50.000 lei, din care paratul a achitat un avans de 3.500 lei.
Potrivit dispozitiilor contractuale, partile trebuiau sa perfecteze antecontractul mentionat mai sus cel mai tarziu la data de 29.02.2008, cu obligatia paratului de a achita diferenta de pret de 46.500 lei.
Reclamanta si-a indeplinit obligatia corelativa, respectiv a depus diligentele necesare in vederea intabularii dreptului de proprietate, conform extrasului de carte funciara, depus la dosarul cauzei. Desi paratii au fost notificati in nenumarate randuri, conform inscrisurilor depuse la dosarul cauzei, acestia nu s-au prezentat la notariat in vederea perfectarii antecontractului de vanzare - cumparare. Aceasta imprejurare de fapt rezulta si din raspunsurile la interogatoriu ale paratei M.M.
Rezolutiunea contractului este o sanctiune a neexecutarii culpabile a contractului sinalagmatic, constand in desfiintarea retroactiva a acestuia si repunerea partilor in situatia avuta anterior incheierii contractului.
Cum orice creditor care si-a indeplinit obligatia corelativa sau care s-a declarat gata sa execute contractul are alegerea intre executarea silita si rezolutiune, reclamata este indreptatita sa solicite rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2230/13.12.2007, incheiat cu paratii paratii N.V.F., in calitate de cumparator si M.M., in calitate de mandatar, pentru neindeplinirea de catre parat a obligatiei de plata a diferentei de pret de 46.500 lei – obiect material al intelegerii contractuale.
Aplicarea acestei sanctiuni de drept civil – care constituie o forma specifica de manifestare a executarii silite prin echivalent, adica o forma specifica de raspundere contractuala - presupune indeplinirea cumulativa a urmatoarelor conditii:  a) sa existe o neexecutare totala sau partiala - dar semnificativa - a obligatiilor asumate prin contract; b) aceasta neexecutare sa fie imputabila debitorului – aspect care este prezumat pana la proba contrara; c) debitorul obligatiei neexecutate sa fi fost pus in intarziere.
In speta, vinovatia paratului N.V.F. pentru neindeplinirea obligatiei contractuale corelative este indubitabila; instanta are astfel in vedere principiul potrivit caruia debitorul raspunde si pentru cea mai usoara culpa a sa, precum si imprejurarea ca acesta nu a rasturnat prezumtia de vinovatie instituita de art. 1082 C.civil in sarcina sa si nu a facut deci dovada existentei vreunui caz fortuit sau de forta majora care sa il poata exonera de raspundere – in conformitate cu disp. art. 1083 C.civil , desi potrivit disp. art. 1169 C. civ. si art. 129 alin. 1 teza finala din C. proc. civ., ii incumba sarcina acestei probe. De asemenea, instanta va face aplicarea disp. art. 225 din Codul de procedura civila, referitoare la neprezentarea paratului la interogatoriu.
Astfel, instanta considera ca in cauza este indeplinita inclusiv ultima conditie mai sus aratata, din moment ce in sistemul dreptului civil roman, ca regula, expirarea termenului in care trebuia executata obligatia nu il pune pe debitor de drept in intarziere (dies non interpellat pro hominem), fiind necesara asadar fie  notificarea debitorului, fie direct, fie prin formularea cererii de chemare in judecata insasi - aceasta din urma reprezentand de altfel cea mai energica forma de punere in intarziere.
Avand in vedere cele expuse mai sus, instanta va admite actiunea civila avand ca obiect rezolutiune antecontract de vanzare-cumparare, formulata de reclamanta C.M., in contradictoriu cu paratii N.V.F. si M.M. si va dispune rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2230/13.12.2007, incheiat intre reclamanta – in calitate de promitenta – vanzatoare si parati – in calitate de promitent – cumparator si mandatar, avand ca obiect material suprafata de 3.200 mp teren arabil, situata in extravilanul municipiului P.N., jud. N., tarla 31, parcela 313/4, cu vecinii:xx.
In temeiul art. 274 al.1 C.pr.civ., instanta va lua act ca nu s-au solicitat cheltuieli de judecata.