evacuare si obligatie de a face - incheiere contract de inchiriere
(Sentinta civila nr. 2423 din data de 21.03.2012 pronuntata de Judecatoria Sectorului 4 Bucuresti)Dosar nr. ...
ROMANIA
JUDEC?TORIA SECTORULUI 4 BUCURE?TI
SEC?IA CIVIL?
---------------*---------------
SENTIN?A CIVIL? NR. ...
?edin?a public? din data de 21.03.2012
INSTAN?A CONSTITUIT? DIN:
PRE?EDINTE: ...
GREFIER: ...
Pe rol solu?ionarea cauzei civile privind pe reclaman?ii-para?i ... ?i pe para?ii-reclaman?i ... ?i cu parata ..., avand drept obiect evacuare ?i obliga?ie de a face - incheiere contract de inchiriere.
Dezbaterile au avut loc in ?edin?a public? din data de 14.03.2012, fiind consemnate in incheierea de ?edin?? de la acea dat?, care face parte integrant? din prezenta hot?rare, cand instan?a a amanat pronun?area la data de 21.03.2012 din lips? de timp pentru a delibera ?i pentru a da posibilitatea p?r?ilor s? depun? la doar concluzii scrise.
I N S T A N ? A
Deliberand asupra cauzei civile de fa??, constat? urm?toarele:
Prin cererea inregistrat? pe rolul Judec?toriei Sectorului 4 Bucure?ti la data de 7.07.2011 sub nr. .../4/2011 reclaman?ii ...au solicitat evacuarea para?ilor ... ?i ... din imobilul situat in Bucure?ti, str. ...sector 4 pentru lipsa titlului locativ.
In motivare reclaman?ii au invederat c? imobilul respectiv le-a fost restituit prin dispozi?ia nr. .../7.05.2010 a Primarului General al Municipiului Bucure?ti, in temeiul Legii nr. 10/2001, iar preluarea imobilului s-a f?cut prin executare silit? conform procesului verbal intocmit la data de 1.10.2010 de Biroul Executorului Judec?toresc ...in dosarul de executare nr. .../2010. Reclaman?ii au mai invederat c? ...a refuzat s? accepte c? reclaman?ii sunt noii proprietari ai imobilului, in ciuda faptului c? i s-a prezentat dispozi?ia Primarului General. De asemenea, au precizat c? pan? in prezent para?ii nu au intreprins nici un demers pentru a intra in normalitate astfel incat locuiesc f?r? drept in imobilul respectiv.
In drept au fost invocate dispozi?iile art. 480 ?i urm. C. Civil iar in dovedire reclaman?ii au solicitat proba cu inscrisuri.
La dosar au fost depuse copia dispozi?iei mai sus men?ionate ?i copia procesului verbal intocmit de executorul judec?toresc.
Cererea a fost timbrat? cu o tax? de timbru in cuantum de 10 lei.
La data de 2.12.2011 para?ii ... au formulat intampinare ?i cerere reconven?ional? prin care au solicitat respingerea cererii de chemare in judecat? ?i obligarea reclaman?ilor-para?i s? incheie cu ace?tia un contract de inchiriere cu privire la imobilul situat in Bucure?ti, str. ...sector 4 in condi?iile prev?zute de OUG nr. .../1999 cu un nivel maxim al chiriei de 15% din venitul net lunar pe membru de familie pentru o durat? de 5 ani de la data r?manerii irevocabile a hot?rarii judec?tore?ti.
In motivare para?ii-reclaman?i au invederat c? ocup? locuin?a din Bucure?ti, str. ...sector 4 in baza contractului de inchiriere nr. .../7/ din 18.01.2000 ce a fost incheiat pe o durat? de 5 ani, pan? la 8.05.2004, durata fiind prelungit? apoi pan? la data de 8.04.2009 in temeiul OUG nr. 8/2004 ?i apoi pan? in 19.05.2014 in temeiul OUG nr. 44/2009.
S-a mai invederat c? sunt aplicabile dispozi?iile OUG nr. 40/1999 deoarece la data restituirii imobilului in natur? c?tre reclaman?ii-para?i aveau un contract de inchiriere valabil incheiat cu Prim?ria Municipiului Bucure?ti, reclaman?ii-para?i nu le-au comunicat nicio notificare in vederea incheierii unui nou contract de inchiriere iar veniturile de care dispun sunt reduse.
In drept au fost invocate dispozi?iile OUG nr. 40/1999 iar in dovedire para?ii-reclaman?i au solicitat proba cu inscrisuri, proba cu interogatoriu ?i proba testimonial?.
O dat? cu intampinarea s-au depus la dosar, in copie, contractul de inchiriere nr. .../7 din 18.01.2000 incheiat de Prim?ria Municipiului Bucure?ti, prin Direc?ia General? de Administrare a Fondului Imobiliar, cu ...?i anexele la acest contract.
Cererea reconven?ional? a fost timbrat? cu o tax? de timbru in cuantum de 8 lei.
La termenul din 18.01.2012 s-a incuviin?at pentru p?r?i proba cu inscrisuri, proba cu interogatoriul reclaman?ilor-para?i solicitat? de para?ii-reclaman?i fiind respins? ca inutil?. La termenul respectiv, cand s-au discutat probele, para?ii-reclaman?i nu au mai insistat in proba testimonial?.
In cursul judec??ii s-au mai depus la dosar copiile unor chitan?e privind plata chiriei pentru imobilul in litigiu, adresa nr. .../12.08.2008 emis? de Prim?ria Municipiului Bucure?ti, Direc?ia Juridic, Contencios ?i Legisla?ie, Serviciul Instan?e Civile ?i Contencios Administrativ.
Din analiza inscrisurilor depuse la dosar se re?ine c? imobilul din Bucure?ti, ... sector 4, a fost restituit in natur? reclaman?ilor-para?i prin dispozi?ia nr. .../7.05.2010 a Primarului General al Municipiului Bucure?ti. Conform procesului verbal intocmit la data de 1.01.2010 de Biroul Executorului Judec?toresc ...in dosarul de executare nr. .../2010 reclaman?ii-para?i au preluat unilateral imobilul in absen?a Prim?riei Municipiului Bucure?ti.
Potrivit contractului nr. .../7 din 18.01.2000 incheiat intre Prim?ria Municipiului Bucure?ti, prin Direc?ia General? de Administrare a Fondului Imobiliar, ?i paratul-reclamant ..., un spa?iu compus din 3 camere ?i dependin?e, cu o suprafa?? locuit? de 66,09 mp, situat? la parter ?i la demisol in imobilul mai sus men?ionat a fost inchiriat paratului-reclamant pentru o perioad? de 5 ani, de la 8.05.1999 la 8.05.2004, durata loca?iunii fiind prelungit? ulterior pan? la data de 8.04.2009 in temeiul OUG nr. 8/2004 ?i apoi pan? la data de 19.05.2014 in temeiul OUG nr. 44/2009. Chiria stabilit? pentru acest spa?iu a fost de 179,10 lei, dup? cum rezult? din anexa nr. 2 la contract.
Para?ii nu au negat folosirea spa?iului din care se solicit? evacuarea sa ?i nici nu au f?cut dovada incheierii unui contract de inchiriere cu reclaman?ii-para?i dup? restituirea imobilului c?tre ace?tia din urm?. S-a probat ins? faptul c? paratul-reclamant ...a pl?tit chirie Administra?iei Fondului Imobiliar iar aceast? institu?ie a continuat s? incaseze chiria de la paratul-reclamant pentru perioada ulterioar? datei de 7.05.2010 in ciuda dispozi?iei de restituire emis? de Primarul General al Municipiului Bucure?ti.
De asemenea, reclaman?ii-para?i nu au probat deschiderea rolului fiscal pentru imobil ?i nici adresarea vreunei notific?ri c?tre para?ii-reclaman?i dup? restituirea in natur? a imobilului, pentru incheierea unui nou contract de inchiriere in conformitate cu art. 13 din Legea nr. 10/2001.
Potrivit art. 13 din Legea nr. 10/2001, in forma in vigoare la data emiterii dispozi?iei de restituire nr. .../7.05.2010, in situa?ia imobilelor restituite in natur? prin procedurile administrative prev?zute de prezenta lege sau prin hot?rare judec?toreasc?, sunt aplicabile prevederile privind contractele de inchiriere cuprinse in Ordonan?a de urgen?? a Guvernului nr. 40/1999 privind protec?ia chiria?ilor ?i stabilirea chiriei pentru spa?iile cu destina?ia de locuin?e, aprobat? cu modific?ri ?i complet?ri prin Legea nr. 241/2001, cu modific?rile ?i complet?rile ulterioare iar potrivit art. 10 din OUG nr. 40/1999 proprietarul are obliga?ia formul?rii unei notific?ri in termen de 30 de zile de la data intr?rii in vigoare a acestei ordonan?e sau de la data deschiderii rolului fiscal, notificare ce trebuie s? cuprind? data ?i locul intalnirii, s? se realizeze prin intermediul unui executor judec?toresc ?i s? fie comunicat? chiria?ului sau fostului chiria? prin scrisoare recomandat? cu confirmare de primire, nerespectarea acestei obliga?ii fiind sanc?ionat? de lege (art. 11 alin. 1) cu prelungirea de drept a contractului de inchiriere pan? la incheierea unui nou contract. A?adar, dup? restituirea in natur?, reclaman?ii-para?i aveau obliga?ia de a incheia cu para?ii un nou contract de inchiriere conform procedurii prev?zute de art. 9 ?i urm. din OUG nr. 40/1999.
Pe de alt? parte, conform art. 14 din Legea nr. 10/2001, dac? imobilul restituit prin procedurile administrative prev?zute de prezenta lege sau prin hot?rare judec?toreasc? face obiectul unui contract de loca?iune, concesiune, loca?ie de gestiune sau asociere in participa?iune, noul proprietar se va subroga in drepturile statului sau ale persoanei juridice de?in?toare, cu renegocierea celorlalte clauze ale contractului, dac? aceste contracte au fost incheiate potrivit legii.
In cauza de fa??, reclaman?ii-para?i nu au dovedit existen?a vreunei hot?rari judec?tore?ti prin acre s? se fi constatat nevalabilitatea contractului de inchiriere invocat de para?i ?i nici nu au solicitat o dat? cu evacuarea sau la primul termen de dup? depunerea cererii reconven?ionale constatarea nulit??ii acelui contract de inchiriere.
Cat prive?te prorogarea legal? succesiv? a duratei inchirierii, instan?a re?ine c? ambele acte normative, OUG nr. 8/2004 ?i OUG nr. 44/2009, sunt aplicabile contractului incheiat de paratul-reclamant ...cu Prim?ria Municipiului Bucure?ti deoarece la data intr?rii acestora in vigoare imobilul nu fusese restituit, dispozi?ia Primarului General fiind emis? la data de 7.05.2010.
Conform OUG nr. 8/2004, publicat? in Monitorul oficial in data de 30.03.2004, durata contractelor de inchiriere privind suprafe?ele locative cu destina?ia de locuin?e, din proprietatea statului sau a unit??ilor administrativ-teritoriale, aflate in curs de executare la data intr?rii in vigoare a prezentei ordonan?e de urgen??, care expir? la data de 8 aprilie 2004, se prelunge?te de drept pentru o perioad? de 5 ani, iar conform OUG nr. 44/2009, publicat? in Monitorul Oficial in data de 19.05.2009, durata contractelor de inchiriere privind suprafe?ele locative cu destina?ia de locuin?e, din proprietatea statului sau a unit??ilor administrativ-teritoriale, reglementate de Ordonan?a de urgen?? a Guvernului nr. 8/2004 privind prelungirea duratei unor contracte de inchiriere, aprobat? prin Legea nr. 219/2004, pentru care a operat tacita reloca?iune, in condi?iile prev?zute la art. 1.437 din Codul civil, este de 5 ani de la data intr?rii in vigoare a prezentei ordonan?e de urgen??.
Cu privire la art. 11 alin. 1 din OUG nr. 40/1999 Curtea European? a Drepturilor Omului a apreciat c? a sanc?iona proprietarul unui imobil care a omis s? se conformeze condi?iilor de form? prev?zute de ordonan?? prin a-i impune obliga?ia de a-i tolera pe chiria?i in imobilul s?u timp de 5 ani, f?r? nicio posibilitate concret? ?i real? de a percepe chirie, echivaleaz? cu supunerea acestuia unei sarcini speciale ?i exorbitante, de natur? s? rup? justul echilibru intre interesele aflate in joc (cauzele ...Curtea a re?inut c? Ordonan?a de Urgen?? a Guvernului nr.40/1999 reprezint? o reglementare a folosin?ei bunurilor ce urm?re?te un scop de interes general ?i c? sistemul implementat de autorit??ile na?ionale prin acest act normativ nu este criticabil in sine, dar a atras aten?ia asupra riscului imposibilit??ii proprietarului de a-i obliga pe ocupan?ii imobilului s?u de a pl?ti chirie din cauza prevederilor defectuoase ?i a lacunelor constatate in ordonan??. Pe de alt? parte, prin Hot?rarea pronun?at? in cauza Tarik impotriva Romaniei, Curtea a considerat c? in materia intereselor proprietarilor ?i chiria?ilor, sarcina social? ?i financiar? pe care o presupun transformarea ?i reforma locuin?elor intr-o ?ar? nu se poate cl?di pe un anumit grup social, indiferent de importan?a intereselor celuilalt grup sau ale colectivit??ii in ansamblul ei.
?inand seama de aceste aprecieri ale Cur?ii Europene a Drepturilor Omului, de faptul c? in cauza de fa?? nu s-a f?cut dovada pl??ii de c?tre para?i a unei chirii c?tre reclaman?ii-para?i, dup? restituirea imobilului in natur? conform dispozi?iei men?ionate mai sus ?i de art. 20 alin. 2 din Constitu?ia Romaniei referitoare la aplicarea prioritar? a pactelor ?i tratatelor privitoare la drepturile fundamentale ale omului, la care Romania este parte, dac? exist? neconcordan?e intre acestea ?i legile interne, cu excep?ia cazului in care Constitu?ia sau legile interne con?in prevederi mai favorabile, instan?a urmeaz? s? fac? aplicarea art. 1 din Protocolul nr. 1 la Conven?ia European? a Drepturilor Omului conform c?ruia orice persoan? are dreptul la respectarea bunurilor sale ?i poate fi lipsit? de proprietatea sa numai pentru cauz? de utilitate public?, in condi?iile prev?zute de lege ?i de principiile generale ale dreptului interna?ional.
In raport de cele re?inute mai sus, dispozi?iile art. 11 alin. 1 din OUG nr. 40/1999 nu sunt incidente in cauza de fa??.
Avand in vedere ins? modificarea adus? dispozi?iilor art. 32 din OUG nr. 40/1999 prin Legea nr. 71/2011 in sensul abrog?rii prevederii referitoare la un nivel maxim al chiriei in func?ie de veniturile chiria?ului ?i men?inerii doar a prevederii referitoare la stabilirea chiriei dintre noul proprietar ?i chiria? prin negociere cu ocazia incheierii noului contract de inchiriere, instan?a re?ine c? obligarea reclaman?ilor-para?i de a inchiria para?ilor-reclaman?i spa?iile ce au f?cut obiectul contractului de inchiriere nr. .../18.01.2000 nu este una excesiv?. P?r?ile vor putea stabili in mod liber chiria astfel incat s? fie acoperite costurile legate de conservarea imobilului, plata impozitelor ?i s? se asigure realizarea de c?tre reclaman?ii-para?i a unu profit, nemaifiind condi?ionate de cuantumul veniturilor para?ilor-reclaman?i iar in caz de nein?elegere se pot adresa instan?ei judec?tore?ti in temeiul art. 42 din OUG nr. 40/1999 . In plus, conform art. 35 alin. 1 din OUG nr. 40/1999, pentru contractele de inchiriere cu durat? mai mare de un an, prev?zute la art. 26, proprietarul poate cere majorarea chiriei, dac? nu a renun?at la acest drept prin contractul de inchiriere.
Pe de alt? parte, chitan?ele depuse la dosar de para?ii-reclaman?i ce atest? plata chiriei c?tre Administra?ia Fondului Imobiliar creeaz? prezum?ia c? reclaman?ii-para?i i?i vor putea incasa chiria de la para?ii-reclaman?i. Mai mult, din probele administrate nu a rezultat un comportament neadecvat al para?ilor-reclaman?i sau alte imprejur?ri care s? conduc? la concluzia c? obligarea reclaman?ilor-para?i la incheierea unui contract de inchiriere cu para?ii-reclaman?i ar afecta libertatea reclaman?ilor-para?i de a dispune de bun ?i de a-l folosi cum cred de cuviin??. Nici suprafa?a spa?iului locativ nu poate fi considerat? excesiv de mare avand in vedere num?rul de locatari (3 adul?i ?i un minor).
In ceea ce prive?te durata contractului de inchiriere, instan?a re?ine c? o durat? mai mare decat cea prev?zut? de OUG nr. 44/2009 ar constitui o atingere adus? dreptului de proprietate al reclaman?ilor-para?i intrucat ace?tia se puteau a?tepta in mod rezonabil ca imobilul cu privire la care au formulat notificarea de restituire in temeiul Legii nr. 10/2001 s? fie ocupat de chiria?i ai statului ?i, astfel, existen?a obliga?iei acestora de a accepta s? inchirieze imobilul acelor persoane pan? la data de 19.05.2014 (data expir?rii duratei prev?zute de OUG nr. 44/2009) a fost cat se poate de previzibil?. Reclaman?ii-para?i nu pot invoca necunoa?terea dispozi?iilor art. 13 ?i 14 din legea nr. 10/2001 ?i nici a OUG nr. 44/2009. De asemenea, puteau afla cu diligen?e reduse (o simpl? adres? c?tre Consiliul General al Municipiului Bucure?ti, Administra?ia Fondului Imobiliar) numele persoanelor ce de?ineau contract de inchiriere pentru a putea incheia cu ace?tia un nou contract de inchiriere prin care s? stabileasc? durata loca?iunii ?i nivelul chiriei.
Para?ii-reclaman?i nu se pot prevala in continuare de dispozi?iile art. 32 alin. 2 din OUG nr. 40/1999 care plafonau nivelul chiriei cat? vreme cererea reconven?ional? a fost introdus? dup? intrarea in vigoare a Legii nr. 71/2011.
In temeiul art. 129 ?i art. 274 C.p.c. se va lua act c? nu s-au solicitat cheltuieli de judecat?.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOT?R??TE
Respinge ca neintemeiat? cererea principal? formulat? de reclaman?ii-para?i ..., ambii cu domiciliul procesual ales la Societatea Civil? profesional? de Avoca?i ... in Bucure?ti, Bd. ... sector 4, in contradictoriu cu para?ii-reclaman?i ..., domicilia?i in Bucure?ti, str. ...sector 4 ?i cu domiciliul procesual ales la cabinet de .... in Bucure?ti, sector 1, ...., ?i cu parata ..., domiciliat? in Bucure?ti, str. ...sector 4, avand ca obiect evacuarea para?ilor din imobilul situat in Bucure?ti, str. ...sector 4.
Admite in parte cererea principal?, formulat? de para?ii-reclaman?i ... in contradictoriu cu reclaman?ii-para?i ... .
Oblig? reclaman?ii s? incheie cu para?ii un nou contract de inchiriere in condi?iile OUG nr. 40/1999, pentru spa?iile ce au f?cut obiectul contractului de inchiriere nr. .../18.01.2000 incheiat de paratul ...cu Prim?ria Municipiului Bucure?ti, prin Direc?ia General? de Administrare a Fondului Imobiliar, cu o durat? a loca?iunii pan? la 19.05.2014, cuantumul chiriei urmand s? fie negociat de p?r?i in conformitate cu art. 32 din OUG nr. 40/1999, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 71/2011.
Ia act c? nu s-au solicitat cheltuieli de judecat?.
Cu apel in 15 zile de la comunicare.
Pronun?at? in ?edin?? public?, ast?zi 21 martie 2012.
PRE?EDINTE GREFIER
5
ROMANIA
JUDEC?TORIA SECTORULUI 4 BUCURE?TI
SEC?IA CIVIL?
---------------*---------------
SENTIN?A CIVIL? NR. ...
?edin?a public? din data de 21.03.2012
INSTAN?A CONSTITUIT? DIN:
PRE?EDINTE: ...
GREFIER: ...
Pe rol solu?ionarea cauzei civile privind pe reclaman?ii-para?i ... ?i pe para?ii-reclaman?i ... ?i cu parata ..., avand drept obiect evacuare ?i obliga?ie de a face - incheiere contract de inchiriere.
Dezbaterile au avut loc in ?edin?a public? din data de 14.03.2012, fiind consemnate in incheierea de ?edin?? de la acea dat?, care face parte integrant? din prezenta hot?rare, cand instan?a a amanat pronun?area la data de 21.03.2012 din lips? de timp pentru a delibera ?i pentru a da posibilitatea p?r?ilor s? depun? la doar concluzii scrise.
I N S T A N ? A
Deliberand asupra cauzei civile de fa??, constat? urm?toarele:
Prin cererea inregistrat? pe rolul Judec?toriei Sectorului 4 Bucure?ti la data de 7.07.2011 sub nr. .../4/2011 reclaman?ii ...au solicitat evacuarea para?ilor ... ?i ... din imobilul situat in Bucure?ti, str. ...sector 4 pentru lipsa titlului locativ.
In motivare reclaman?ii au invederat c? imobilul respectiv le-a fost restituit prin dispozi?ia nr. .../7.05.2010 a Primarului General al Municipiului Bucure?ti, in temeiul Legii nr. 10/2001, iar preluarea imobilului s-a f?cut prin executare silit? conform procesului verbal intocmit la data de 1.10.2010 de Biroul Executorului Judec?toresc ...in dosarul de executare nr. .../2010. Reclaman?ii au mai invederat c? ...a refuzat s? accepte c? reclaman?ii sunt noii proprietari ai imobilului, in ciuda faptului c? i s-a prezentat dispozi?ia Primarului General. De asemenea, au precizat c? pan? in prezent para?ii nu au intreprins nici un demers pentru a intra in normalitate astfel incat locuiesc f?r? drept in imobilul respectiv.
In drept au fost invocate dispozi?iile art. 480 ?i urm. C. Civil iar in dovedire reclaman?ii au solicitat proba cu inscrisuri.
La dosar au fost depuse copia dispozi?iei mai sus men?ionate ?i copia procesului verbal intocmit de executorul judec?toresc.
Cererea a fost timbrat? cu o tax? de timbru in cuantum de 10 lei.
La data de 2.12.2011 para?ii ... au formulat intampinare ?i cerere reconven?ional? prin care au solicitat respingerea cererii de chemare in judecat? ?i obligarea reclaman?ilor-para?i s? incheie cu ace?tia un contract de inchiriere cu privire la imobilul situat in Bucure?ti, str. ...sector 4 in condi?iile prev?zute de OUG nr. .../1999 cu un nivel maxim al chiriei de 15% din venitul net lunar pe membru de familie pentru o durat? de 5 ani de la data r?manerii irevocabile a hot?rarii judec?tore?ti.
In motivare para?ii-reclaman?i au invederat c? ocup? locuin?a din Bucure?ti, str. ...sector 4 in baza contractului de inchiriere nr. .../7/ din 18.01.2000 ce a fost incheiat pe o durat? de 5 ani, pan? la 8.05.2004, durata fiind prelungit? apoi pan? la data de 8.04.2009 in temeiul OUG nr. 8/2004 ?i apoi pan? in 19.05.2014 in temeiul OUG nr. 44/2009.
S-a mai invederat c? sunt aplicabile dispozi?iile OUG nr. 40/1999 deoarece la data restituirii imobilului in natur? c?tre reclaman?ii-para?i aveau un contract de inchiriere valabil incheiat cu Prim?ria Municipiului Bucure?ti, reclaman?ii-para?i nu le-au comunicat nicio notificare in vederea incheierii unui nou contract de inchiriere iar veniturile de care dispun sunt reduse.
In drept au fost invocate dispozi?iile OUG nr. 40/1999 iar in dovedire para?ii-reclaman?i au solicitat proba cu inscrisuri, proba cu interogatoriu ?i proba testimonial?.
O dat? cu intampinarea s-au depus la dosar, in copie, contractul de inchiriere nr. .../7 din 18.01.2000 incheiat de Prim?ria Municipiului Bucure?ti, prin Direc?ia General? de Administrare a Fondului Imobiliar, cu ...?i anexele la acest contract.
Cererea reconven?ional? a fost timbrat? cu o tax? de timbru in cuantum de 8 lei.
La termenul din 18.01.2012 s-a incuviin?at pentru p?r?i proba cu inscrisuri, proba cu interogatoriul reclaman?ilor-para?i solicitat? de para?ii-reclaman?i fiind respins? ca inutil?. La termenul respectiv, cand s-au discutat probele, para?ii-reclaman?i nu au mai insistat in proba testimonial?.
In cursul judec??ii s-au mai depus la dosar copiile unor chitan?e privind plata chiriei pentru imobilul in litigiu, adresa nr. .../12.08.2008 emis? de Prim?ria Municipiului Bucure?ti, Direc?ia Juridic, Contencios ?i Legisla?ie, Serviciul Instan?e Civile ?i Contencios Administrativ.
Din analiza inscrisurilor depuse la dosar se re?ine c? imobilul din Bucure?ti, ... sector 4, a fost restituit in natur? reclaman?ilor-para?i prin dispozi?ia nr. .../7.05.2010 a Primarului General al Municipiului Bucure?ti. Conform procesului verbal intocmit la data de 1.01.2010 de Biroul Executorului Judec?toresc ...in dosarul de executare nr. .../2010 reclaman?ii-para?i au preluat unilateral imobilul in absen?a Prim?riei Municipiului Bucure?ti.
Potrivit contractului nr. .../7 din 18.01.2000 incheiat intre Prim?ria Municipiului Bucure?ti, prin Direc?ia General? de Administrare a Fondului Imobiliar, ?i paratul-reclamant ..., un spa?iu compus din 3 camere ?i dependin?e, cu o suprafa?? locuit? de 66,09 mp, situat? la parter ?i la demisol in imobilul mai sus men?ionat a fost inchiriat paratului-reclamant pentru o perioad? de 5 ani, de la 8.05.1999 la 8.05.2004, durata loca?iunii fiind prelungit? ulterior pan? la data de 8.04.2009 in temeiul OUG nr. 8/2004 ?i apoi pan? la data de 19.05.2014 in temeiul OUG nr. 44/2009. Chiria stabilit? pentru acest spa?iu a fost de 179,10 lei, dup? cum rezult? din anexa nr. 2 la contract.
Para?ii nu au negat folosirea spa?iului din care se solicit? evacuarea sa ?i nici nu au f?cut dovada incheierii unui contract de inchiriere cu reclaman?ii-para?i dup? restituirea imobilului c?tre ace?tia din urm?. S-a probat ins? faptul c? paratul-reclamant ...a pl?tit chirie Administra?iei Fondului Imobiliar iar aceast? institu?ie a continuat s? incaseze chiria de la paratul-reclamant pentru perioada ulterioar? datei de 7.05.2010 in ciuda dispozi?iei de restituire emis? de Primarul General al Municipiului Bucure?ti.
De asemenea, reclaman?ii-para?i nu au probat deschiderea rolului fiscal pentru imobil ?i nici adresarea vreunei notific?ri c?tre para?ii-reclaman?i dup? restituirea in natur? a imobilului, pentru incheierea unui nou contract de inchiriere in conformitate cu art. 13 din Legea nr. 10/2001.
Potrivit art. 13 din Legea nr. 10/2001, in forma in vigoare la data emiterii dispozi?iei de restituire nr. .../7.05.2010, in situa?ia imobilelor restituite in natur? prin procedurile administrative prev?zute de prezenta lege sau prin hot?rare judec?toreasc?, sunt aplicabile prevederile privind contractele de inchiriere cuprinse in Ordonan?a de urgen?? a Guvernului nr. 40/1999 privind protec?ia chiria?ilor ?i stabilirea chiriei pentru spa?iile cu destina?ia de locuin?e, aprobat? cu modific?ri ?i complet?ri prin Legea nr. 241/2001, cu modific?rile ?i complet?rile ulterioare iar potrivit art. 10 din OUG nr. 40/1999 proprietarul are obliga?ia formul?rii unei notific?ri in termen de 30 de zile de la data intr?rii in vigoare a acestei ordonan?e sau de la data deschiderii rolului fiscal, notificare ce trebuie s? cuprind? data ?i locul intalnirii, s? se realizeze prin intermediul unui executor judec?toresc ?i s? fie comunicat? chiria?ului sau fostului chiria? prin scrisoare recomandat? cu confirmare de primire, nerespectarea acestei obliga?ii fiind sanc?ionat? de lege (art. 11 alin. 1) cu prelungirea de drept a contractului de inchiriere pan? la incheierea unui nou contract. A?adar, dup? restituirea in natur?, reclaman?ii-para?i aveau obliga?ia de a incheia cu para?ii un nou contract de inchiriere conform procedurii prev?zute de art. 9 ?i urm. din OUG nr. 40/1999.
Pe de alt? parte, conform art. 14 din Legea nr. 10/2001, dac? imobilul restituit prin procedurile administrative prev?zute de prezenta lege sau prin hot?rare judec?toreasc? face obiectul unui contract de loca?iune, concesiune, loca?ie de gestiune sau asociere in participa?iune, noul proprietar se va subroga in drepturile statului sau ale persoanei juridice de?in?toare, cu renegocierea celorlalte clauze ale contractului, dac? aceste contracte au fost incheiate potrivit legii.
In cauza de fa??, reclaman?ii-para?i nu au dovedit existen?a vreunei hot?rari judec?tore?ti prin acre s? se fi constatat nevalabilitatea contractului de inchiriere invocat de para?i ?i nici nu au solicitat o dat? cu evacuarea sau la primul termen de dup? depunerea cererii reconven?ionale constatarea nulit??ii acelui contract de inchiriere.
Cat prive?te prorogarea legal? succesiv? a duratei inchirierii, instan?a re?ine c? ambele acte normative, OUG nr. 8/2004 ?i OUG nr. 44/2009, sunt aplicabile contractului incheiat de paratul-reclamant ...cu Prim?ria Municipiului Bucure?ti deoarece la data intr?rii acestora in vigoare imobilul nu fusese restituit, dispozi?ia Primarului General fiind emis? la data de 7.05.2010.
Conform OUG nr. 8/2004, publicat? in Monitorul oficial in data de 30.03.2004, durata contractelor de inchiriere privind suprafe?ele locative cu destina?ia de locuin?e, din proprietatea statului sau a unit??ilor administrativ-teritoriale, aflate in curs de executare la data intr?rii in vigoare a prezentei ordonan?e de urgen??, care expir? la data de 8 aprilie 2004, se prelunge?te de drept pentru o perioad? de 5 ani, iar conform OUG nr. 44/2009, publicat? in Monitorul Oficial in data de 19.05.2009, durata contractelor de inchiriere privind suprafe?ele locative cu destina?ia de locuin?e, din proprietatea statului sau a unit??ilor administrativ-teritoriale, reglementate de Ordonan?a de urgen?? a Guvernului nr. 8/2004 privind prelungirea duratei unor contracte de inchiriere, aprobat? prin Legea nr. 219/2004, pentru care a operat tacita reloca?iune, in condi?iile prev?zute la art. 1.437 din Codul civil, este de 5 ani de la data intr?rii in vigoare a prezentei ordonan?e de urgen??.
Cu privire la art. 11 alin. 1 din OUG nr. 40/1999 Curtea European? a Drepturilor Omului a apreciat c? a sanc?iona proprietarul unui imobil care a omis s? se conformeze condi?iilor de form? prev?zute de ordonan?? prin a-i impune obliga?ia de a-i tolera pe chiria?i in imobilul s?u timp de 5 ani, f?r? nicio posibilitate concret? ?i real? de a percepe chirie, echivaleaz? cu supunerea acestuia unei sarcini speciale ?i exorbitante, de natur? s? rup? justul echilibru intre interesele aflate in joc (cauzele ...Curtea a re?inut c? Ordonan?a de Urgen?? a Guvernului nr.40/1999 reprezint? o reglementare a folosin?ei bunurilor ce urm?re?te un scop de interes general ?i c? sistemul implementat de autorit??ile na?ionale prin acest act normativ nu este criticabil in sine, dar a atras aten?ia asupra riscului imposibilit??ii proprietarului de a-i obliga pe ocupan?ii imobilului s?u de a pl?ti chirie din cauza prevederilor defectuoase ?i a lacunelor constatate in ordonan??. Pe de alt? parte, prin Hot?rarea pronun?at? in cauza Tarik impotriva Romaniei, Curtea a considerat c? in materia intereselor proprietarilor ?i chiria?ilor, sarcina social? ?i financiar? pe care o presupun transformarea ?i reforma locuin?elor intr-o ?ar? nu se poate cl?di pe un anumit grup social, indiferent de importan?a intereselor celuilalt grup sau ale colectivit??ii in ansamblul ei.
?inand seama de aceste aprecieri ale Cur?ii Europene a Drepturilor Omului, de faptul c? in cauza de fa?? nu s-a f?cut dovada pl??ii de c?tre para?i a unei chirii c?tre reclaman?ii-para?i, dup? restituirea imobilului in natur? conform dispozi?iei men?ionate mai sus ?i de art. 20 alin. 2 din Constitu?ia Romaniei referitoare la aplicarea prioritar? a pactelor ?i tratatelor privitoare la drepturile fundamentale ale omului, la care Romania este parte, dac? exist? neconcordan?e intre acestea ?i legile interne, cu excep?ia cazului in care Constitu?ia sau legile interne con?in prevederi mai favorabile, instan?a urmeaz? s? fac? aplicarea art. 1 din Protocolul nr. 1 la Conven?ia European? a Drepturilor Omului conform c?ruia orice persoan? are dreptul la respectarea bunurilor sale ?i poate fi lipsit? de proprietatea sa numai pentru cauz? de utilitate public?, in condi?iile prev?zute de lege ?i de principiile generale ale dreptului interna?ional.
In raport de cele re?inute mai sus, dispozi?iile art. 11 alin. 1 din OUG nr. 40/1999 nu sunt incidente in cauza de fa??.
Avand in vedere ins? modificarea adus? dispozi?iilor art. 32 din OUG nr. 40/1999 prin Legea nr. 71/2011 in sensul abrog?rii prevederii referitoare la un nivel maxim al chiriei in func?ie de veniturile chiria?ului ?i men?inerii doar a prevederii referitoare la stabilirea chiriei dintre noul proprietar ?i chiria? prin negociere cu ocazia incheierii noului contract de inchiriere, instan?a re?ine c? obligarea reclaman?ilor-para?i de a inchiria para?ilor-reclaman?i spa?iile ce au f?cut obiectul contractului de inchiriere nr. .../18.01.2000 nu este una excesiv?. P?r?ile vor putea stabili in mod liber chiria astfel incat s? fie acoperite costurile legate de conservarea imobilului, plata impozitelor ?i s? se asigure realizarea de c?tre reclaman?ii-para?i a unu profit, nemaifiind condi?ionate de cuantumul veniturilor para?ilor-reclaman?i iar in caz de nein?elegere se pot adresa instan?ei judec?tore?ti in temeiul art. 42 din OUG nr. 40/1999 . In plus, conform art. 35 alin. 1 din OUG nr. 40/1999, pentru contractele de inchiriere cu durat? mai mare de un an, prev?zute la art. 26, proprietarul poate cere majorarea chiriei, dac? nu a renun?at la acest drept prin contractul de inchiriere.
Pe de alt? parte, chitan?ele depuse la dosar de para?ii-reclaman?i ce atest? plata chiriei c?tre Administra?ia Fondului Imobiliar creeaz? prezum?ia c? reclaman?ii-para?i i?i vor putea incasa chiria de la para?ii-reclaman?i. Mai mult, din probele administrate nu a rezultat un comportament neadecvat al para?ilor-reclaman?i sau alte imprejur?ri care s? conduc? la concluzia c? obligarea reclaman?ilor-para?i la incheierea unui contract de inchiriere cu para?ii-reclaman?i ar afecta libertatea reclaman?ilor-para?i de a dispune de bun ?i de a-l folosi cum cred de cuviin??. Nici suprafa?a spa?iului locativ nu poate fi considerat? excesiv de mare avand in vedere num?rul de locatari (3 adul?i ?i un minor).
In ceea ce prive?te durata contractului de inchiriere, instan?a re?ine c? o durat? mai mare decat cea prev?zut? de OUG nr. 44/2009 ar constitui o atingere adus? dreptului de proprietate al reclaman?ilor-para?i intrucat ace?tia se puteau a?tepta in mod rezonabil ca imobilul cu privire la care au formulat notificarea de restituire in temeiul Legii nr. 10/2001 s? fie ocupat de chiria?i ai statului ?i, astfel, existen?a obliga?iei acestora de a accepta s? inchirieze imobilul acelor persoane pan? la data de 19.05.2014 (data expir?rii duratei prev?zute de OUG nr. 44/2009) a fost cat se poate de previzibil?. Reclaman?ii-para?i nu pot invoca necunoa?terea dispozi?iilor art. 13 ?i 14 din legea nr. 10/2001 ?i nici a OUG nr. 44/2009. De asemenea, puteau afla cu diligen?e reduse (o simpl? adres? c?tre Consiliul General al Municipiului Bucure?ti, Administra?ia Fondului Imobiliar) numele persoanelor ce de?ineau contract de inchiriere pentru a putea incheia cu ace?tia un nou contract de inchiriere prin care s? stabileasc? durata loca?iunii ?i nivelul chiriei.
Para?ii-reclaman?i nu se pot prevala in continuare de dispozi?iile art. 32 alin. 2 din OUG nr. 40/1999 care plafonau nivelul chiriei cat? vreme cererea reconven?ional? a fost introdus? dup? intrarea in vigoare a Legii nr. 71/2011.
In temeiul art. 129 ?i art. 274 C.p.c. se va lua act c? nu s-au solicitat cheltuieli de judecat?.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOT?R??TE
Respinge ca neintemeiat? cererea principal? formulat? de reclaman?ii-para?i ..., ambii cu domiciliul procesual ales la Societatea Civil? profesional? de Avoca?i ... in Bucure?ti, Bd. ... sector 4, in contradictoriu cu para?ii-reclaman?i ..., domicilia?i in Bucure?ti, str. ...sector 4 ?i cu domiciliul procesual ales la cabinet de .... in Bucure?ti, sector 1, ...., ?i cu parata ..., domiciliat? in Bucure?ti, str. ...sector 4, avand ca obiect evacuarea para?ilor din imobilul situat in Bucure?ti, str. ...sector 4.
Admite in parte cererea principal?, formulat? de para?ii-reclaman?i ... in contradictoriu cu reclaman?ii-para?i ... .
Oblig? reclaman?ii s? incheie cu para?ii un nou contract de inchiriere in condi?iile OUG nr. 40/1999, pentru spa?iile ce au f?cut obiectul contractului de inchiriere nr. .../18.01.2000 incheiat de paratul ...cu Prim?ria Municipiului Bucure?ti, prin Direc?ia General? de Administrare a Fondului Imobiliar, cu o durat? a loca?iunii pan? la 19.05.2014, cuantumul chiriei urmand s? fie negociat de p?r?i in conformitate cu art. 32 din OUG nr. 40/1999, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 71/2011.
Ia act c? nu s-au solicitat cheltuieli de judecat?.
Cu apel in 15 zile de la comunicare.
Pronun?at? in ?edin?? public?, ast?zi 21 martie 2012.
PRE?EDINTE GREFIER
5
Sursa: Portal.just.ro
Alte spete Proprietate privata
Exercitarea in mod abuziv a dreptului de proprietate. Schimbare destinatie imobil. Acordul coproprietarilor - Sentinta civila nr. 265 din data de 04.06.2014Despagubiri pentru lipsa folosintei unei suprafete de teren. - Decizie nr. 520 din data de 29.05.2012
Reconstituirea dreptului de proprietate privata - Decizie nr. 483 din data de 26.05.2011
COMPARARE DE TITLURI . ADMISIBILITATE - Decizie nr. 348 din data de 29.10.2009
Revendicare imobiliara - Sentinta civila nr. 309 din data de 26.01.2011
Revendicare imobiliara - Sentinta civila nr. 385 din data de 27.01.2011
Uzucapiune - Sentinta civila nr. 135 din data de 19.01.2011
Actiune in constatare - Sentinta civila nr. 38 din data de 12.01.2011
Uzucapiune - Sentinta civila nr. 1227 din data de 24.11.2010
Plangere contraventionala - Sentinta civila nr. 1220 din data de 24.11.2010
Obligatia de a face - Sentinta civila nr. 292 din data de 28.04.2010
Uzucapiune - Sentinta civila nr. 488 din data de 03.06.2010
Uzucapiune - Sentinta civila nr. 567 din data de 23.06.2010
Modificare titlu proprietate - Sentinta civila nr. 603 din data de 26.11.2008
Granituire - Sentinta civila nr. 49 din data de 20.01.2009
Legea nr. 10/2001 pana la solutionarea notificarii formulata de antecesorii reclamantilor, instrainarea imobilelor vizate este interzisa, indiferent de modalitatea instrainarii. Instrainarea prin licitatie si adjudecare nu este exclusa de la aplicarea tex - Decizie nr. 20 din data de 22.01.2014
Admisibilitatea actiunii unei persoane in contradictoriu cu Primarul – Mun. B pentru obligarea acestuia de intrare in legalitate privind emiterea de parat a autorizatiei de constructie in conditiile legii. - Decizie nr. 3432/R din data de 25.06.2013
Succesiune. Acceptare, prin formularea cererii pentru reconstituirea dreptului de proprietate - Decizie nr. 827/R din data de 20.04.2012
Societati comerciale. Societate pe actiuni. - Decizie nr. 10/Ap din data de 05.02.2009
Societate comerciala. Societate pe actiuni. Convocare A.G.A. In aprecierea calitatii unei persoane de a cere convocarea adunarii generale nu intereseaza daca acea persoana va putea si vota in acea adunare generala persoanei. Art.119 alin.3 si art... - Decizie nr. 4/Ap din data de 22.01.2009