Accesiune imobiliara. Revendicare. Admisibilitate

    Accesiune imobiliara. Revendicare. Admisibilitate.
    
     Este admisibila actiunea in revendicare a imobilului teren si  constructii,  formulata de proprietarul  tabular, chiar daca  constructiile  au fost  edificate de o terta persoana, cu obligarea reclamantilor  la plata unor despagubiri echivalente   cu valoarea materialelor si  manoperei  folosite la aceste  constructii.
     
     Sectia civila – Decizia civila nr. 387/19 septembrie 2007
     
     Prin decizia  civila nr. 387/19 septembrie 2007 a Curtii de Apel Alba Iulia, pronuntata in dosar nr. 2443/97/2006 a fost admis  recursul de paratii reclamanti neconventionali S.C. si S.O.I.,  impotriva decizie civile nr.93/A/ 1 martie 2007 a Tribunalului Hunedoara si a  fost  modificata  decizia atacata in sensul  admiterii apelului acestora, impotriva sentintei civile nr. 1860/13 iunie 2005  a Judecatorie Hunedoara, pronuntata in dosar nr. 3755/2004,  schimband  sentinta in sensul respingerii  actiunii principale  formulate de reclamantii A.P. si A.R., impotriva paratilor S.C. si S.O.I.  si a fost admisa in parte actiunea reconventionala  formulata de reclamantii reconventionali S.C. si S.O.I., impotriva paratilor reconventionali A.P. si A.R., obligandu-i  pe acestia  din urma  sa le lase  in deplina proprietate imobilul inscris in C.F. 110 Izvoarele si top. 2228-2230,  in suprafata de 309 mp si cuprins  in titlul de proprietate T.P. 6719/49/1994.
     S-a  constatat  ca reclamantii reconventionali  au dobandit dreptul de proprietate  prin accesiune imobiliara artificiala asupra  constructiilor -  casa de vacanta  cu terasa de beton si garaj si au fost evacuati paratii reconventionali  din aceste constructii.
     Reclamantii reconventionali  au fost obligati sa plateasca paratilor reconventionali suma de 70.941,36 lei reprezentand contravaloarea  materialelor si manoperei  din aceste  constructii,  iar paratii reclamanti reconventionali au fost obligati sa plateasca reclamantilor suma de 4116 lei folos de tras pentru perioada 2003-2005.
     Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta de recurs a retinut ca in anul 1974 familia M.I. si A. au primit decizia nr.573/11.11.1974 a fostului Consiliu Popular al Municipiului Hunedoara, prin care li s-a atribuit dreptul de folosinta asupra unei suprafete de 60 mp  imobil inscris in CF 594 Izvoarele, nr. top 2262/23, in vederea construirii unei case de odihna. La data de 13.05.1975 numitul M. I. este autorizat sa construiasca o casa de odihna si turism cu P+1 in suprafata de 59,6 mp, pe care o si construieste si se intabuleaza in CF 1021 Izvoarele sub B 3,4, asa cum rezulta din extrasul de CF aflat la filele 53 si urmatoare din dosarul instantei de fond. In anul 1981, prin contractul  autentificat sub nr.1867/20.08.1981, sotii M. vand sotilor A.P. si R. imobilul constructie, care se intabuleaza in CF sub B 4,5, proprietatea asupra terenului ramanand la Statul Roman, proprietarul de pana atunci. In anul 1982 noii proprietari ai constructiei, sotii A., ridica in apropierea cabanei un garaj fara a poseda autorizatie de constructie, asa cum rezulta din adeverinta nr.112/18.02.1992 eliberata de Primaria T. I. (f.27).
     Ulterior, in urma mai multor procese purtate intre parti s-a stabilit cu autoritate de lucru judecat ca terenul atribuit in folosinta sotilor M. pentru constructia casei in litigiu nu este proprietate de stat ci teren aflat in proprietatea C.A.P.  Prin titlul de proprietate 6719/49/1994 s-a reconstituit in favoarea reclamantilor reconventionali si a defunctului S.I. suprafata de 1566 mp, in parcela cu nr. cad. 1224/4, parcela din care face parte terenul atribuit in folosinta numitului M.I.  in 1974 si pe care acesta si-a edificat constructia. De asemenea, s-a dovedit eroarea de identificare efectuata in 1974, expertul C.S. aratand ca amplasamentul parcelei cu nr. top 2262/23 este situat in aval de zona aflata in litigiu, in zona inundata de apele lacului de acumulare. Expertul retine ca eroarea de identificare efectuata in anul 1974 rezida tocmai din amplasamentul parcelei, care este cel actual, dar identificarea topografica a fost eronata. Este deosebit de relevant ceea ce retine expertul, in sensul ca, tinand seama de distanta dintre parcele (cca 300 mp), oricare ar fi fost dobanditorul terenului, nu se putea construi pe un alt teren decat cel construit la acea vreme, ori o modificare de amplasament printr-o ocupare voita la o distanta de 300 mp ar fi fost usor sesizabila de catre autoritatile vremii. Aceste retineri sunt apte sa justifice buna credinta a constructorului M.I., pe care au retinut-o instantele de fond si pe care au transmis-o cumparatorilor A.P. si R., intrucat  ne intereseaza buna sau reaua credinta a constructorului la momentul ridicarii constructiei. Pe de alta parte, sotii A. au prezentat instantelor contracte de inchiriere incheiate cu Primaria comunei T. prin care acestia au inchiriat o suprafata de 200 mp care depasea suprafata atribuita prin decizia initiala (f.122). Nu se poate retine critica recurentilor in sensul ca aceste contract nu ar fi valabil, atata timp cat nu s-a pus nici un moment problema valabilitatii acestuia, el purtand semnatura ambelor parti. De altfel, faptul ca sotii A. au edificat garajul fara a detine autorizatie de constructie nu are nici o relevanta sub aspectul retinerii bunei sau relei credinte a constructorului; buna credinta la care se refera art. 494 cod civil presupune credinta celui care construieste ca terenul pe care ridica constructia este al sau, in calitate de titular al unui drept real sau de creanta, sau dimpotriva stie ca terenul este in proprietatea altei persoane, ceea ce atrage reaua-credinta.
     In concluzie, in mod corect au retinut cele doua instante buna-credinta a sotilor M., transmisa cumparatorilor A.P. si R., astfel ca, sub acest aspect critica recurentilor nu este fondata.
     Ceea ce au gresit fundamental ambele instante de fond este interpretarea si aplicarea art.494 alin. 3 cod civil, respectiv aplicarea institutiei accesiunii imobiliare artificiale in cazul constructorului de buna credinta. Astfel, art.494 alin.3 cod civil, teza a doua, prevede ca daca constructiile au fost ridicate cu buna-credinta, proprietarul terenului devine, prin accesiune, proprietarul constructiei, fara a putea cere demolarea sau ridicarea ei. Asadar, buna sau reaua credinta are relevanta doar sub aspectul tratamentului care se va aplica constructorului : daca el a fost de rea credinta, proprietarul terenului poate sa invoce accesiunea devenind proprietar al constructiei sau poate sa ceara demolarea constructiei, pe cheltuiala constructorului; in schimb, daca constructorul a fost de buna credinta, proprietarul terenului nu va putea cere demolarea  constructiei, el devenind proprietarul acesteia, avand obligatia de despagubire in temeiul principiului imbogatirii fara justa cauza, legea oferindu-i dreptul de opta intre indemnizatia constructorului cu o suma de bani egala cu valoarea materialelor si pretul muncii sau plata unei sume de bani reprezentand sporul de valoare a terenului inregistrat ca urmare a edificarii constructiei. Aceste prevederi legale au valoare de principiu, sunt exprese si neindoielnice si nu au dat nastere nici unor discutii contradictorii in practica judiciara sau in literatura de specialitate.
     In aceste conditii, este lipsita de temei legal concluzia la care a ajuns instanta de fond in sensul ca, fiind de buna-credinta, cererea reclamantilor principali sub aspectul dreptului de servitute si de superficie, este intemeiata. Evident ca este la fel de nelegal rationamentul instantei de apel care confirma aceasta teza si acrediteaza ideea dobandirii dreptului de superficie in temeiul existentei unei conventii intre proprietarul terenului si constructor. Intr-adevar, cand constructia se realizeaza pe baza unei conventii incheiata intre proprietarul terenului si constructor, constructorul devine proprietarul constructiei si titularul unui drept de superficie asupra terenului, textul art.494 fiind inaplicabil, fiind singurul caz in care cel care construieste pe terenul altuia devine proprietarul constructiei. Numai ca in speta nu exista nici o dovada a existentei unei astfel de conventii, si niciuna din partile dosarului nu au sustinut acest lucru in multele procese pe care le-au avut. Inscrisurile de la filele 8-10 din dosarul 3777/2002, la care face trimitere instanta de apel nu au, in nici un caz, valoarea unei conventii intre proprietarul terenului si constructii. Constructia a fost ridicata de numitul M. I. cu mult timp inainte de eliberarea acelor acte, astfel ca ele nu au relevanta pe care le-a dat-o instanta de apel.
     Pe de alta parte, este fondata critica recurentilor referitoare la modul in care instantele de fond au instituit in sarcina lor dezmembraminte ale dreptului de proprietate, respectiv servitute de trecere si drept de superficie.
     Astfel, dreptul de superficie poate fi dobandit prin titlu, uzucapiune sau direct prin lege, or niciuna din aceste situatii nu se regaseste in speta, motiv pentru care  nasterea lui prin hotarare judecatoreasca este nelegala si contrara caracterului deplin si exclusiv al dreptului de proprietate. Potrivit art.135 din Constitutia Romaniei si art.1 din Protocolul 1, act aditional al Conventiei Europene a Drepturilor Omului, proprietatea privata este in conditiile legii inviolabila, nimeni neputand fi expropriat decat pentru cauza de utilitate publica, cu dreapta si prealabila despagubire.
     In aceeasi ordine de idei se pune si problema constituirii servitutii de trecere, intrucat dreptul de servitute presupune, prin definitie, ca proprietarii fondului dominat si dominant, sa fie diferiti, ceea ce nu este cazul in speta. De altfel art. 577 cod civil arata ca servitutile izvorasc sau din situatia naturala a locurilor, sau din obligatia impusa de lege, sau din conventia dintre proprietari, deci instanta nu poate crea o servitute de trecere fara sa constate existenta uneia dintre situatiile aratate mai sus.
     Prin urmare, in mod nelegal instantele au admis actiunea principala sub aspectul obligarii paratilor la recunoasterea unui drept de superficie si a unui drept de servitute in favoarea reclamantilor principali.
     De asemenea, nu se pune problema dobandirii dreptului de proprietate prin uzucapiune, asa cum au solicitat reclamantii principali prin precizarea de actiune de la fila 47, invocand in drept art.1847-1848 si 1895 Cod civil. Uzucapiunea de scurta durata reglementata de codul civil presupune indeplinirea a doua conditii cumulative : posesia sa se intemeieze pe un just titlu sau justa cauza si sa fie de buna credinta. Or, aceste conditii nu sunt indeplinite in speta, sotii Alic nefiind nici macar posesori ai terenului in sensul codului civil, ci simpli detentori precari, detinand terenul in temeiul unui drept de folosinta, si apoi a unui drept dobandit dintr-un  contract de inchiriere. Ordinul nr.154/1995 care le atribuise in proprietate suprafata de 339 mp a fost anulat in acelasi an prin sentinta civila nr.155/1995 a Curtii de Apel Alba Iulia, astfel ca ei nu poseda un just titlu in sensul art.1897 cod civil.
     Prin urmare, pentru cele aratate mai sus, se impunea respingerea in integrum a actiunii principale asa cum a fost formulata si precizata, imprejurare fata de care Curtea va admite recursul paratilor, va modifica decizia Tribunalului in sensul ca va admite apelul paratilor impotriva sentintei pe care o va schimba, in primul rand in ceea ce priveste modul de solutionare a actiunii principale, actiune pe care o va respinge in integralitatea sa.
     In ceea ce priveste actiunea reconventionala, avand in vedere teoria accesiunii imobiliare artificiale si tratamentul constructorului de buna credinta, asa cum au fost prezentate mai sus si in temeiul art.494 alin. 3 cod civil, Curtea o va admite in varianta solicitata in subsidiar, in cererea de la fila 17, in sensul ca va constata ca reclamantii reconventionali S.C. si S.I.O. sunt proprietarii terenului inscris in CF 110 Izvoarele, nr. top 2228-2230, cuprins in Titlul de Proprietate 6719/49/1994, parcela cu nr.1224/4, in suprafata totala de 1566 mp. Aceste aspecte rezulta din extrasul de CF (f.25) si din Titlul de Proprietate (f.21).
     Fiind dovedit fara dubiu ca imobilul constructie ridicat de sotii M. si cumparat de sotii A., este situat pe terenul proprietatea reclamantilor reconventionali S., Curtea urmeaza a-i obliga pe paratii A., ca in baza art. 480 Cod civil   sa recunoasca si sa lase reclamantilor reconventionali S. in deplina proprietate si posesie terenul in suprafata de 309 mp inscris in CF 110 Izvoarele, nr. top 2228-2230, colorat cu galben si portocaliu in anexa grafica 2 a raportului de expertiza efectuat de expertul C. S.
     De asemenea, in baza art. 494 alin.3  teza a doua cod civil, se va constata ca reclamantii reconventionali S.C. si S.I.O. au dobandit dreptul de proprietate prin accesiune imobiliara asupra constructiilor constand in casa de vacanta cu terasa din beton si garaj, constructii identificate in raportul de expertiza intocmit de experta C. L. B., in dosar 3755/2004 al Judecatoriei Hunedoara.
     In baza art. 46 din Decretul Lege 115/1938 se va dispune inscrierea dreptului de proprietate asupra constructiilor in CF 110 Izvoarele, top.2228-2230, in favoarea reclamantilor reconventionali S.C. si S.I.O.
     Ca urmare a dobandirii irevocabile a dreptului de proprietate asupra constructiilor, reclamantii reconventionali au dreptul sa ceara, in baza art.480 cod civil, evacuarea paratilor din aceste constructii (terasa din beton+garaj), ceea ce Curtea va dispune prin prezenta decizie, intrucat din acest moment paratii A. folosesc imobilul fara a detine un titlu valabil asupra lui.
     In baza art.494 alin.3 teza finala cod civil, proprietarul terenului, devenit proprietar asupra constructiei, are obligatia de a-l despagubi pe constructorul de buna credinta, in temeiul principiului imbogatirii fara justa cauza. Modalitatea de despagubire a fost aleasa de proprietarul terenului, acesta aratand in concluziile scrise depuse in fata instantei de fond (f.329), ca este gata sa despagubeasca pe constructor cu suma de 465.086.869 lei, reprezentand valoarea fiscala de impozitare a constructiilor. Legea nu ofera insa o astfel de posibilitate aratand ca proprietarul terenului poate opta intre valoarea materialelor si pretul muncii sau de a plati o suma de bani egala cu cresterea valorii terenului. Avand in vedere probele efectuate in cauza, respectiv expertizele de evaluare a constructiilor, Curtea va obliga pe reclamantii reconventionali S. sa despagubeasca pe paratii reconventionali A. cu suma de 70.941,36 lei RON, reprezentand valoarea materialelor si a manoperei constructiilor dobandite prin accesiune. Aceste valori rezulta din raportul de expertiza in constructii efectuat de experta C.L.B., care stabileste valoarea actuala a casei de vacanta, tinand seama de uzura, la suma de 659.450.619 lei ROL (f. 219), si valoarea garajului la suma de 49.963.008 lei ROL (f. 242).
     Prin completarea cererii reconventionale, reclamantii reconventionali au solicitat obligarea paratilor reconventionali la plata contravalorii lipsei de folosinta a terenului pe ultimii trei ani, valoare pe care au precizat-o la suma de 222.480.000 lei (f.323), conform expertizei efectuate de experta C.L.B.
     Instanta de fond obliga paratii reconventionali la plata acestei sume, in timp ce instanta de apel reduce cuantumul despagubirilor la suma de 4.116 lei RON.
     Ambele instante au procedat gresit pentru motivele care se vor arata in continuare :
     Suma de 222.480.000 lei a fost stabilita de experta la preturile practicate pentru cumpararea terenului liber de constructii pe piata libera (f. 218 dosar fond). Mergand pe acest rationament experta a estimat valoarea terenului la 20 euro/mp si a inmultit aceasta suma cu suprafata ocupata de parati, respectiv 309 mp. Aceasta concluzie este gresita intrucat folosul de tras reprezinta contravaloarea produselor agricole ce s-ar fi cultivat pe acest teren si nu are nici o legatura cu valoarea de piata a terenului.
     Aceasta suma gresit a fost acordata de instanta de fond si, in mod corect a fost inlaturata  de instanta de apel, care a apreciat ca s-a efectuat in fapt o vanzare fortata a terenului, motiv pentru care cererea de a se acorda aceasta suma de catre instanta de recurs este nelegala, imprejurare fata de  care acest motiv de recurs se va respinge ca nefondat .
     In apel s-a efectuat un raport de expertiza de catre expertul P.S., care a prezentat instantei trei variante pentru evaluarea lipsei de folosinta a terenului, variante care nu au fost imbratisate de instanta de apel, pe motiv ca primele doua stabilesc valori exorbitante, iar a treia varianta stabileste o valoare derizorie. Dintre aceste variante, cea mai aproape de adevar este cea care stabileste contravaloarea lipsei de folosinta la suma de 12,42 lei. Desi aceasta varianta este intr-adevar derizorie, expertul a avut in vedere ca terenul in cauza are categoria de folosinta faneata naturala de tip podzol degradat, cu o fertilitate scazuta, care se poate exploata numai pentru obtinerea de fan natural sau masa verde pentru pasunat (f.43-44). Cu toate acestea instanta de apel procedeaza la un calcul propriu, lipsit de orice suport probator, subrogandu-se in competentele unui specialist si ajungand, evident, la o concluzie gresita.
     Prin urmare, sunt intemeiate criticile recurentilor in sensul ca modalitatea de calcul aleasa de instanta de apel este gresita, dar s-ar fi impus reducerea acestei sume la suma de 12,42 lei care reprezinta contravaloarea produselor agricole care s-ar fi putut obtine de pe acel teren, ceea ce instanta de recurs nu este in masura sa faca intrucat s-ar aduce atingere principiului neagravarii situatiei  in propria cale de atac, reclamantii reconventionali fiind singurii care au atacat hotararea instantei de apel. Acest principiu reiese din coroborarea art. 316 si 296 Cod procedura civila din  care rezulta ca apelantului (recurentului) nu i se poate crea in propria cale de atac o situatie mai grea decat cea din hotararea atacata.