Evacuare chiriasului in temeiul art. 480 Cod civil. Incidenta art. 14 din O.U.G. nr. 40/1999 privind reinnoirea contractului de inchiriere

Evacuare chiriasului in temeiul art. 480 Cod  civil. Incidenta art. 14 din O.U.G. nr. 40/1999 privind reinnoirea contractului de inchiriere. Conformitatea dispozitiilor O.U.G. nr. 40/1999 cu art. 1 din Protocolul aditional nr. 1 la C.E.D.O.

     Reinnoirea contractului de inchiriere, in baza art. 14 alin 1 din O.U.G. nr. 40/1999, reprezinta o ingerinta in dreptul proprietarului la respectarea bunurilor sale, in sensul art. 1 din Protocolul nr. 1. Aceasta ingerinta, insa, urmareste un scop legitim, conform interesului general, norma juridica in discutie intruneste conditiile de accesibilitate si previzibilitate cerute de jurisprudenta CEDO si se pastreaza un raport rezonabil de proportionalitate intre mijloacele folosite si scopul vizat de natura sa asigure „justul echilibru”, care trebuie pastrat intre exigentele interesului general al comunitatii si imperativele protejarii drepturilor fundamentale ale individului.


Sectia civila - Decizia civila nr. 157/27 martie 2009

     Prin actiunea inregistrata la 03.12.2007 pe rolul Judecatoriei Sibiu sub dosar nr. 9881/306/2007, reclamanta SC „L” SA a solicitat evacuarea neconditionata a paratului M.G. din imobilul inscris in CF 18724 Sibiu, nr. top 3121/2, sustinand ca acesta ocupa imobilul fara nici un titlu, intrucat s-a implinit termenul de inchiriere stabilit de parti, prin contractul incheiat.
Reclamanta a invocat dispozitiile art. 480 Cod civil.
Paratul a solicitat respingerea actiunii, invocand dispozitiile art. 14 din OUG 40/1999 si a formulat cerere reconventionala prin care a solicitat obligarea reclamantei – parata reconventionala sa incheie cu acesta contract de inchiriere in conditiile OUG nr. 40/1999.
Parata reconventionala a ridicat exceptia autoritatii de lucru judecat a cererii reconventionale raportat la sentinta civila nr. 3790/2005 a Judecatoriei Sibiu .
Prin sentinta civila nr. 2183/2008, Judecatoria Sibiu a admis actiunea principala, a dispus evacuarea paratei din imobilul din litigiu, a obligat-o pe aceasta la plata cheltuielilor de judecata de 10,3 lei si a respins cererea reconventionala.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, prima instanta a retinut ca intre cererea reconventionala si pricina in care s-a pronuntat sentinta civila nr. 3790/2005 a Judecatoriei Sibiu (prin care s-a respins solicitarea paratei de a o obliga pe proprietara la incheierea contractului de intretinere potrivit OUG nr. 8/2004),  nu exista identitate in ce priveste cauza juridica, astfel ca nu se poate retine autoritatea de lucru judecat.
Pe fondul cauzei s-a retinut ca partile au incheiat un contract de inchiriere la data de 01.01.2000, iar paratul nu a facut dovada existentei unui astfel de contract anterior acestei date, astfel ca prima instanta a concluzionat ca raporturile locative dintre parti au inceput la data de 01.01.2005.
Conform art. 5 din OUG 40/1999 pentru imobilele mentionate in acest text legal, proprietarul va incheia, la cererea chiriasului sau a fostului chirias care ocupa efectiv locuinta, un contract de inchiriere pe o durata de 5 ani.
S-a apreciat ca se impunea ca locatarul sa fi ocupat efectiv locuinta la data aparitiei ordonantei, in calitate de chirias, iar paratul nu a facut dovada unor asemenea raporturi locative.
Ca urmare, nu sunt aplicabile dispozitiile legii speciale in materie de protectie a chiriasilor, paraului nefiindu-i recunoscut nici dreptul de a cumpara locuinta, prin litigiile purtate anterior cu reclamanta.
Instanta fondului, facand referire la cauza Arsenovici contra Romaniei si la cauza Rodovici si Stanescu contra Romaniei, a constatat ca in raport de practica CEDO - care a concluzionat ca restrictiile impuse in privinta utilizarii bunurilor imobile prin OUG nr. 40/1999, sunt rezultatul unor dispozitii defectuoase si lacune ale ordonantei - paratul nu se poate prevala de prevederile art. 14 din OUG nr. 40/1999.
S-a retinut ca s-a dovedit ca paratul ocupa locuinta fara titlu, iar reclamanta si-a manifestat vointa de a face sa inceteze aceasta stare, astfel ca sunt indeplinite elementele ce caracterizeaza cauza actiunii in evacuare.
Paratul a declarat apel impotriva acestei sentinte, solicitand schimbarea ei in sensul respingerii actiunii principale si admiterii cererii reconventionale.
In motivare se arata ca instanta nu s-a pronuntat in dispozitivul hotararii cu privire la nulitatea clauzei referitoare la reinnoirea contractului cu acordul ambelor parti, ca paratul nu putea fi evacuat deoarece reclamanta nu a indeplinit conditia notificarii refuzului de prelungire a contractului si ca paratul a continuat sa plateasca chiria si dupa expirarea termenului de 5 ani.
             Apelul paratului MG a fost respins ca nefondat prin decizia civila nr. 16/2009 a Tribunalului Sibiu, in acest mod confirmandu-se solutia instantei de fond.
        In argumentarea deciziei pronuntate s-a retinut si motivat in esenta ca pentru a asigura chiriasului stabilitatea dreptului de folosinta, legiuitorul a intervenit frecvent prin prorogari legale, prelungind efectul locatiunilor, daca chiriasul nu a pierdut dreptul de folosinta pentru alte cauze legale decat expirarea termenului.
       In acest scop, masuri de prorogare legala a contractelor de inchiriere    s-au luat si prin OUG nr. 40/1999.
       In cazul privatizarii, ca in speta de fata, locuinta fiind in fapt un camin pentru salariati, s-a schimbat persoana locatorului, astfel ca intre noul proprietar si chirias, la cererea acestuia, se incheie un nou contract potrivit art. 9 – 10 din actul normativ mentionat.
      Nerespectarea procedurii de catre proprietar atrage prelungirea de drept a contractului anterior pana la perfectarea unei noi locatiuni.
      Locuinta din litigiu se circumscrie prevederilor art. 5, fiind vorba de un camin pentru salariati, astfel ca revine chiriasului obligatia de a-si manifesta optiunea de inchiriere (art. 2 – 7).
     In cauza nici una din parti nu si-a respectat obligatiile prevazute de art. 10 cu privire la noul contract, la acest moment termenul inchirierii fiind prorogat succesiv prin OUG nr. 40/1999 a expirat in 2004, in speta iesind din sfera de aplicare a acestei ordonante.
    CEDO a stabilit ca masurile de protectie adoptate in 1999 prin acest act normativ erau destinate, pe de o parte, pentru a controla cresterea chiriilor, iar, pe de alta parte, de a prelungi contractele de inchiriere in situatii exceptionale. Aceeasi instanta a apreciat ca sistemul nu este criticabil in sine, pentru ca statul dispune de o larga marja de apreciere cu privire la reglementarea folosintei banilor, insa atat timp cat exista riscul ca proprietarul sa suporte o sarcina excesiva referitor la posibilitatea de a dispune de bunul sau, autoritatile trebuiau sa stabileasca „mecanisme legislative coerente si previzibile, care sa-l protejeze pe proprietar impotriva unor interventii arbitrare si imprevizibile in dreptul sau de proprietate”, astfel ca ordonantei mentionate ii lipsesc atari garantii. Restrictiile au fost apreciate astfel ca fiind disproportionate.
In raport de aceste aspecte, paratul nu se poate prevala de art. 14 din OUG nr. 40/1999, astfel ca apelul a fost respins.
Impotriva deciziei civile nr. 16/2009 Tribunalul Sibiu, a declarat recurs paratul MG aducandu-i critici sub aspectul nelegalitatii ei, solicitand sa fie respinsa actiunea principala a reclamantei intimate in ce priveste evacuarea sa si sa fie admisa cererea reconventionala vizand obligarea reclamantei de a incheia in conditiile OUG nr. 40/199 contract de inchiriere pentru apartamentul 2.
        In expunerea de motive, in esenta, se sustine ca a incheiat cu intimata in anul 2000 in conditiile actului normativ susmentionat, contract de inchiriere pe o durata de 5 ani, dar cu toate acestea instanta de apel a retinut ca nu sunt aplicabile spetei dispozitiile acestei ordonante ci prevederile dreptului comun, art. 1437 si art. 1452 Cod civil.
       Incheindu-se in baza acestui act normativ, contractului de inchiriere ii sunt aplicabile atat cu privire la incetare cat si la reinnoire aceste norme. Sustine recurenta ca beneficiaza de dispozitiile art. 14 din acest act normativ, care stipuleaza expres ca la expirarea termenului chiriasul este in drept sa solicite reinnoirea locatiunii pentru aceeasi perioada, daca partile nu modifica expres acea durata.
      Proprietarul putea refuza reinnoirea contractului numai in conditiile art. 14 alin 3 din OUG nr. 40/1999 dupa o notificare prealabila facuta prin executor in termen de 60 de zile sau de 1 an anterior expirarii locatiunii, obligatie nerespectata de societatea reclamanta.
       Reinnoirea nu reprezinta o incalcare a dispozitiilor art. 1 din primul protocol aditional al conventiei si nici un abuz.
       In drept s-au invocat dispozitiile art. 304 pct. 8 si 9 Cod  proc. civ.
            Verificand legalitatea deciziei atacate, prin prisma criticilor formulate, Curtea retine urmatoarele:
             Imobilul in litigiu este un apartament intr-un camin pentru salariati, astfel ca se inscrie in categoria celor enumerate in art. 5 din OUG nr. 40/1999, text legal care stabileste ca: „proprietarul va incheia, la cererea chiriasului sau a fostului chirias care ocupa efectiv locuinta, un contract de inchiriere de 5 ani”.
Prin decizia civila nr. 224/2006 a Tribunalului Sibiu s-a stabilit cu putere de lucru judecat ca, in privinta contractelor de inchiriere incheiate de recurenta, in conformitate cu dispozitiile art. 5 din OUG nr. 40/1999, sunt aplicabile dispozitiile art. 14 din aceasta ordonanta, iar reinnoirea contractului poate fi refuzata de catre proprietar numai in situatiile prevazute de art. 14 alin 2 din OUG nr. 40/1999.
Rezulta asadar ca actiunea reclamantei este una in evacuare, insa analizarea locatiunii de care se prevaleaza parata recurenta intra sub imperiul dispozitiilor OUG nr. 40/1999 si nu se poate realiza decat prin prisma acestui act normativ.
            Ca atare, in mod gresit instanta de apel a apreciat ca nu sunt incidente prevederile O.U.G. nr. 40/1999, astfel ca, in raport de art. 304 pct. 9 Cod  proc. civ., primul motiv de recurs este fondat.
        In privinta celorlalte motive de recurs, Curtea retine ca paratul beneficiaza de reinnoirea contractului de inchiriere si ca, in consecinta, are titlu locativ, de vreme ce reclamanta, in calitate de proprietar, nu a facut dovada indeplinirii obligatiei de reinnoire, prevazuta de art. 14 din ordonanta.
Mai mult, paratul a fost cel care, impreuna cu alti chiriasi a notificat-o pe reclamanta, prin intermediul executorului judecatoresc, in vederea incheierii unui nou contract de inchiriere si a facut dovada achitarii chiriei, prin oferta reala de plata, fata de refuzul proprietarului de a incasa chiria.
Verificand conformitatea prevederilor interne incidente cu Conventia Europeana a Drepturilor Omului, se constata ca dispozitiile art. 14 alin 1 din OUG nr. 40/1999 nu sunt in contradictie cu art. 1 din Protocolul aditional nr. 1 la Conventie.
Fara indoiala ca reinnoirea contractului de inchiriere cu paratul, in baza art. 14 alin 1 din OUG nr. 40/1999, reprezinta o ingerinta in dreptul reclamantei la respectarea bunurilor sale, in sensul art. 1 din Protocolul nr. 1. Aceasta ingerinta, insa, urmareste un scop legitim, conform interesului general, anume protectia chiriasilor si tranzitia progresiva a unui sistem de contracte de inchiriere de locuinte controlate de stat la un sistem liber negociat (cauza Cleja si Mihalcea contra Romaniei).
De altfel, Curtea Europeana a Drepturilor Omului a afirmat constant ca masurile adoptate de legiuitorul national prin OUG nr. 40/1999 – destinate, pe de o parte, sa controleze majorarea chiriilor si, pe de alta parte, sa prelungeasca valabilitatea contractelor de inchiriere, cu exceptia unor situatii exceptionale prevazute expres si restrictiv – urmareau un scop de interes general, respectiv apararea chiriasilor intr-o situatie caracterizata prin lipsa de locuinte la un pret scazut. (cauza Burza contra Romaniei, cauza Rodovici si Stanescu contra Romaniei).
Ca atare, aceasta ingerinta are un caracter legal, urmarind un scop legitim.
In acelasi timp instanta retine ca norma juridica in discutie intruneste conditiile de accesibilitate si previzibilitate cerute de jurisprudenta CEDO. Asa cum a statuat si Curtea Constitutionala in analizarea constitutionalitatii art. 14 din OUG nr. 40/1999, protectia temporara a chiriasilor se realizeaza prin diverse modalitati juridice, cum sunt: prelungirea contractelor de inchiriere, asigurarea stabilitatii, in viitor, a drepturilor lor locative prin acordarea dreptului chiriasului la reinnoirea contractelor de inchiriere, etc. (decizia nr. 512/2006; dec. civ. 1286/2008)
Asadar, dreptul la reinnoire a fost prevazut de legiuitor inca de la intrarea in vigoare a OUG nr. 40/1999, iar conditiile si termenele de reinnoire, precum si cazurile in care se poate refuza reinnoirea au fost expres si limitativ prevazute in ordonanta.
Ca atare, masura reinnoirii contractului de inchiriere, in conditiile art. 14 alin 1- 2 din OUG nr. 40/1999 a fost suficient de precisa, accesibila si previzibila pentru reclamanta – intimata. Aceasta, cu atat mai mult cu cat, prin decizia civila nr. 224/2006 a Tribunalului Sibiu s-a respins actiunea in evacuare promovata de reclamanta, tocmai pe considerentul ca este incidenta norma din art. 14 alin 1 din OUG nr. 40/1999, referitoare la reinnoirea contractelor de inchiriere.
Ramane de verificat daca prin respingerea actiunii in evacuare si constatarea reinnoirii contractului de inchiriere, s-a pastrat un raport rezonabil de proportionalitate intre mijloacele folosite si scopul vizat de natura sa asigure „justul echilibru”, care trebuie pastrat intre exigentele interesului general al comunitatii si imperativele protejarii drepturilor fundamentale ale individului.
Este adevarat ca CEDO a condamnat Romania printr-o serie de hotarari, in care s-a invocat incalcarea art. 1  din Protocolul nr. 1 atunci cand s-a facut aplicarea OUG nr. 40/1999.
Din situatiile concrete analizate de CEDO nu sunt similare cu cea din speta.
Astfel, in cauza Rodovici si Stanescu contra Romaniei , CEDO a retinut ca acest „just echilibru” a fost rupt, in special datorita „imposibilitatii in care s-au aflat reclamantele timp de mai multi ani, de a obliga ocupantii sa
le plateasca o chirie, din cauza dispozitiilor defectuoase si a lipsurilor relevate in legislatia asupra imobilelor”. Asadar, raportul de proportionalitate nu a fost mentinut intrucat reclamantelor le-a fost impusa o sarcina exagerata, respectiv obligatia de a pastra locatarii in imobilul lor timp de 5 ani, fara nici o posibilitate concreta si reala de a incasa o chirie.
CEDO a constatat si in cauza Arsenovici contra Romaniei, aceeasi sarcina exorbitanta impusa proprietarilor, in conditiile in care chiriasul a refuzat incheierea contractelor de inchiriere si nu a platit chirie.
In cauza Burza contra Romaniei, CEDO a retinut ca in art. 13 si 14 din OUG nr. 40/1999, referitoare la prelungirea si reinnoirea contractelor de inchiriere, legiuitorul a prevazut in mod expres si restrictiv, cateva situatii exceptionale care permiteau proprietarilor sa nu prelungeasca contractele de inchiriere, intre care intarzierea cu trei luni consecutive la plata chiriei de catre chirias.
          Curtea, fara a condamna aceste masuri care se inscriu in marja de apreciere de care se bucura statul, a considerat ca nu a fost respectat echilibrul just dintre apararea individului la respectarea bunurilor sale si cerintele interesului general, datorita punerii defectuoase in practica a garantiilor aflate la dispozitia proprietarului (instantele nationale au apreciat ca reclamatul trebuia sa demareze alte proceduri pentru a obtine condamnarea chiriasilor la plata chiriilor).
Situatii similare au fost constatate de CEDO si in cauzele Spanoche vs Romania, Popescu si Toader vs Romania sau Cleja si Mihalcea Vs Romania. Prin urmare, ceea ce a criticat CEDO raportat la OUG nr. 40/1999 a fost modalitatea defectuoasa de punere in practica a garantiilor oferite proprietarilor, iar nu masurile de protectie a chiriasilor.
In prezenta cauza, instanta constata ca „justul echilibru” a fost respectat. Astfel, mai intai, trebuie retinut ca partile au incheiat un contract de inchiriere in anul 2000, iar paratul si-a indeplinit obligatia de plata a chiriei, chiar in conditiile in care reclamanta a refuzat primirea chiriei.
Sub alt aspect, nu se poate retine ca, in ce priveste reinnoirea contractului, OUG este defectuoasa si lacunara. Aceasta pentru ca, pe de o parte, legiuitorul a stabilit cazurile in care proprietarul poate refuza incheierea contractului, iar, pe de alta parte, OUG nr. 40/1999 are drept scop, protectia chiriasilor, ceea ce implica inclusiv o restrangere temporara a dreptului de folosinta a bunului contra unei chirii calculata dupa criteriile stabilite in ordonanta.
Se impune a se mai retine in sprijinul celor expuse, si jurisprudenta Curtii Constitutionale care, verificand conformitatea art. 14 alin 1 si 2 din OUG nr. 40/1999 cu prevederile cuprinse in art. 1 din primul Protocol aditional la Conventie,a statuat ca textele legale criticate sunt in deplina concordanta cu alineatul 2 din articolul 1 din primul Protocol (decizia nr. 22/2005).
Concluzionand, dispozitia din art. 14 alin 1 din OUG nr. 40/1999 nu incalca art. 1 din Protocolul aditional nr. 1 la CEDO, astfel ca si sub acest aspect, motivele de recurs sunt fondate, fiind circumscrise prevederilor cuprinse in art. 304 pct. 9 Cod proc. civ.
In privinta cererii reconventionale, prin care se solicita obligarea reclamantei de a incheia contract de inchiriere in conditiile OUG nr. 40/1999, Curtea constata ca aceasta cerere este neintemeiata, de vreme ce  s-a retinut ca reinnoirea contractului a operat in anul 2005, in baza art. 14 din OUG nr. 40/1999.
Fata de toate considerentele retinute, Curtea a admis recursul paratului, a modificat in tot decizia atacata, a admis apelul si a schimbat in parte sentinta primei instante in sensul respingerii actiunii in evacuare si a inlaturarii obligatiei paratului de plata a cheltuielilor de judecata, cu mentinerea in rest a dispozitiilor sentintei.




7