Potrivit HG nr. 1886/2006 noul proprietar va incheia contract de inchiriere cu utilizatorul imobilului.

    Potrivit HG nr. 1886/2006 noul proprietar va incheia contract de inchiriere cu utilizatorul imobilului.

     Utilizatorul imobilului nu trebuie confundat cu detinatorul imobilului, in conditiile in care legiuitorul a tratat distinct aceste entitati juridice.

Sectia civila – Decizia civila nr. 152/08 aprilie 2010

     Prin actiunea civila inregistrata initial sub dosar nr. 1290/107/2007 la Tribunalul Alba reclamantii Y.G., G.G., G.V., H.G.A.G., F.G.F.P., S.F.A.E. au solicitat in contradictoriu cu paratul C.J.A. :
     - sa fie obligat paratul sa incheie cu reclamantii contract de inchiriere pentru imobilul situat in Alba Iulia P-ta I.M. nr. X, in conditiile art. 16 a Legii 10/2001 si HG 1886/2006 pe perioada 1.07.2006-1.07.2011.
     In motivarea actiunii, reclamantii au aratata ca sunt proprietarii imobilului din Alba Iulia P-ta I.M. nr. X, imobil ce le-a fost retrocedat in temeiul Legii 10/2001 modificata prin Legea 247/2005, prin Dispozitia de restituire nr. 142/31.05.2006. Dreptul de proprietate a fost inscris in CF 31674 Alba Iulia nr. top 2103 si 29534 Alba Iulia in favoarea reclamantilor, cu notarea obligatiei de respectare de catre reclamanti a afectatiunii imobilului pe o perioada de 5 ani, in temeiul art. 16 alin. 1 din Legea 10/2001.   
     Prin sentinta civila nr. 1011/2007 a fost admisa exceptia lipsei calitatii procesual pasive invocata de paratul CJA si a fost respinsa actiunea, cu motivarea ca paratul este doar entitatea juridica detinatoare care a procedat la restituirea imobilului in temeiul Legii 10/2001, insa utilizatorii sunt alte persoane care pot sta in judecata in nume propriu, avand personalitate juridica.
     Apelul declarat impotriva acestei sentinte a fost admis prin decizia civila nr. 15/A/2008 pronuntata de Curtea de Apel Alba Iulia, s-a desfiintat sentinta atacata, fiind emisa de o instanta necompetenta material. Hotararea a ramas irevocabila prin decizia civila nr. 5765/13.10.2008 pronuntata de ICCJ.
     Cauza a fost reinregistrata la Judecatoria Alba Iulia la 02.12.2008, si precizata in sensul ca s-a solicitat obligarea paratului sa incheie cu reclamantii contract de inchiriere pentru imobilul situat in Alba Iulia P-ta I.M. nr. X, in conditiile art. 16 a Legii 10/2001 si HG 1886/2006 modificata si completata prin HG 343/2007dupa cum urmeaza:
     -pentru spatiul din CF 2013 si CF 31674 alba Iulia pe perioada 1.07.2006-31.12.2006;
     -pentru spatiul inscris in CF 29534 Alba pe perioada 01.07.2006-1.07.2011.
     Prin sentinta civila nr. 1263/01.04.2009 Judecatoria Alba Iulia a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive invocata de parat si a fost respinsa actiunea formulata de reclamanti.
     Pentru a pronunta aceasta hotarare, judecatoria a retinut ca prin Dispozitia nr. 142/31.05.2006 emisa de paratul CJA a fost restituit in natura in temeiul Legii 10/2001 imobilul inscris in CF 2013, 31674 si nr. 29534 Alba Iulia, cu obligatia proprietarilor de a respecta art. 16 alin. 1 din Legea 10/2001, in sensul mentinerii afectatiunii imobilului pe o perioada de pana la 5 ani si cu drept de preemtiune la cumpararea imobilului constructii pentru emitentul CJA. In baza acestei dispozitii, reclamantii si-au intabulat dreptul de proprietate in cele trei carti funciare, dar si obligatia mentinerii afectatiunii imobilului pe perioada indicata. La sfarsitul anului 2006 si inceputul anului 2007, reclamantii au notificat paratul in vederea incheierii contractului de inchiriere cu privire la imobil, in temeiul Legii 10/2001, insa fara rezultat. Prin incheierea nr. 2160/23.01.2008 a BCPI Alba Iulia a fost admisa cererea paratului CJA si au fost radiate din cele trei carti funciare atat obligatia mentinerii afectatiunii, cat si dreptul de preemtiune la cumpararea imobilului a Consiliului Judetean.
     A fost retinuta exceptia lipsei calitatii procesual pasive a paratului, pentru ca in urma radierii obligatiei de mentinere a afectatiunii imobilului si a dreptului de preemtiune, paratul nu mai are nici un fel de calitate si nu poate fi tinut pentru incheierea contractului de inchiriere cu privire la imobil. Imobilul a fost si este folosit de persoane juridice cu buget propriu, cu personalitate juridica, care au calitatea de utilizatori in sensul HG 1886/2006.
     Prin decizia civila nr. 201/A/10.11.2009 Tribunalul Alba  a admis apelul reclamantilor si a schimbat in tot sentinta civila nr. 1263/1.04.2009 pronuntata de Tribunalul Alba si respingand exceptia lipsei calitatii procesual pasive a admis in parte actiunea reclamantilor. In consecinta, a obligat paratul sa incheie cu reclamantii contract de inchiriere in conditiile art. 16 din Legea 10/2001 pentru perioada 7.12.2006-31.12.2006 avand ca obiect imobilul inscris in CF 2013 sub nr. top 887/2/I si nr. top 887/1 si CF 31674 top 8861/1/II/2/II si nr. top 886/2/II/2/II.
     Tribunalul a aratat ca, chiar daca utilizatori ai imobilului au fost persoane juridice cu buget propriu(DGASPC din cadrul CJA, PSD, PR) distincte de persona detinatorului care a procedat la restituirea imobilului, apreciaza ca debitorul obligatiei de plata a chiriei este paratul pentru ca a avut notat dreptul de preemtiune pentru intreaga constructie.
     La stabilirea intinderii dreptului de plata a chiriei, instanta a apreciat ca trebuie platita numai pentru partea din imobil ocupata de DGASPC Alba, pe care a identificat-o din punct de vedere a cartii funciare si numai pe perioada 7.12.2006-31.12.2006, fata de notificarea paratului pentru eliberarea spatiului din 7.12.2006 si pana la data indicata in precizarea de actiune, 31.12.2006. Pentru spatiile ocupate de PSD-filiala Alba, s-a retinut ca sunt incidente prevederile art. 13 din Legea 10/2001. La data restituirii imobilului, aceasta parte din imobil facea obiectul contractului de inchiriere nr.7879/22.10.2003, incheiat cu paratul pe o perioada de 3 ani, contract care s-a prelungit cu un an, noii proprietari subrogandu-se in drepturile statului, sau ale detinatorului, si devenind incidente prevederile art. 16 din lege.
Impotriva acestei decizii a declarat recurs paratul.
     Prin recurs, paratul a solicitat modificarea in parte a decizie atacate in ceea ce priveste respingerea exceptiei lipsei calitatii procesual pasive a CJA si obligarea acestei autoritati la incheierea contractului de inchiriere cu reclamantii pentru perioada 7.12.2006-31.12.2006.
     Un alt motiv de critica se refera la dreptul de preemtiune: in mod gresit instanta de apel a apreciat ca acesta confera CJA calitatea de utilizator al imobilului si implicit calitate procesuala pasiva, pentru ca dreptul de preemtiune este o optiune a unei anumite persoane de a achizitiona cu prioritate un bun. Acest drept a fost radiat prin incheierea nr. 2160/23.01.2008  a Biroului de carte funciara si publicitate imobiliara.
     In mod gresit instanta de apel a facut o aplicarea legii, retinand ca notiunea de utilizator al imobilului este definita de HG 1886/2006, act normativ subsecvent Legii 10/2001.
     Analizand legalitatea deciziei atacate, prin prisma motivelor de recurs, raportat la art. 304 cod procedura civila, Curtea a retinut urmatoarele:
     Hotararea de Guvern nr. 1886/2006 a fost publicata in 10.01.2007, astfel ca nu poate fi invocata cu succes ca temei al unei actiuni pentru stabilirea chiriei pe o perioada anterioara acestui act normativ, pentru ca potrivit art. 1 cod civil, legea civila nu retroactiveaza.
     In ceea ce priveste lipsa calitatii procesual pasive a paratului, Curtea a constatat ca exceptia a fost corect retinuta de judecatorie. Astfel, dreptul de preemtiune este o facultate de care se bucura o persoana de a fi preferata oricarei alte persoane la cumpararea unui anumit bun. Acest drept nu are nici o legatura cu calitatea de detinator al bunului, respectiv de entitate care il foloseste efectiv. Prin dispozitia de restituire nr. 142/31.05.2006 emisa de presedintele CJA au fost indicati detinatorii imobilului, respectiv DGASPC Alba si PSD – filiala Alba, Filiala Alba a PR, fiind identificate cu date de carte funciara si spatiile pe care le ocupa. In aceste conditii, reclamantii trebuiau sa ceara de la detinatorii imobilului drepturi banesti reprezentand chirie. Aceasta cu atat mai mult cu cat DGASPC Alba  i-a fost transmis dreptul de administrare a imobilului.
     Intre CJA si  DGASPC Alba s-a incheiat in ianuarie 2004 un contract de transmitere a dreptului de administrare asupra unui spatiu in suprafata totala de 381,29 mp din imobilul situat in Alba Iulia, P-ta I.M., nr. X, si in care s-a mentionat la cap. V art. 6 alin. 2 ca in litigiile privitoare la dreptul de administrare, in instanta, titularul acestui drept sta in nume propriu. In litigiile privitoare la dreptul de proprietate asupra bunurilor date in administrare titularul dreptului va fi indicat ca judetul Alba. Acest contract a fost modificat in ce priveste spatiile date in administrare, respectiv suprafata care a si fost identificata cu date de carte funciara.
     Cu adresa nr. 2409721.03.2007 DGASPC Alba a comunicat reclamantilor ca in calitate de utilizator al imobilului situat in Alba Iulia, P-ta I.M., nr. X are obligatia de a plati chiria, insa nu au datele proprietarului pentru a putea vira banii in cont.
     Reclamantii, prin avocat, au indicat acestei directii cuantumul chiriei datorate pe perioada si datele necesare pentru plata acesteia.
     Procedand in acest fel, reclamantii au  acceptat calitatea directiei de utilizator partial al imobilului.
     Toate aceste inscrisuri aflate la dosar confirma faptul ca DGASPC  Alba are personalitate juridica asa cum se sustine potrivit art. 1 din Regulamentul de organizare si functionare a directiei.
     Asadar, fata de imprejurarea ca institutiile care ocupa imobilul in litigiu sunt persoane juridice distincte de parat, cu buget propriu, s-a admis ca fondat acest motiv de recurs invocat de parat, si constatand ca instanta de apel a facut o gresita aplicare a dispozitiilor legale si fata de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., in baza art. 312 C. proc. civ. s-a admis recursul paratului.