Dreptul chiriasilor la despagubiri pentru sporul de valoarea adus imobilului. Titularul obligatiei de plata a despagubirilor.

Dreptul chiriasilor la despagubiri pentru sporul de valoarea adus imobilului. Titularul obligatiei de plata a despagubirilor.
      
                  Art. 48 din Legea nr. 10/2001

      Sectia I civila - Decizia civila nr. 546/08 septembrie 2011

     Prin sentinta civila nr. 7370 din 1.10.2010 a Judecatoriei Sibiu a fost respinsa exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului MFP, prin DGFP Sibiu in ceea ce priveste cererea pentru plata contravalorii investitiilor ca fiind lipsita de obiect, a fost admisa exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei SC U SA; a fost respinsa cererea privind plata investitiilor in contradictoriu cu parata SC U SA Sibiu, ca fiind introdusa impotriva unei persoane lipsite de calitate procesuala pasiva.
     Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta de fond a retinut, in ceea ce priveste exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei SC U SA ca in conformitate cu art. 48 alin. 1 si 3 din Legea nr.10/2001, obligatia de despagubire revine statului sau unitatii detinatoare in cazul in care imobilul care se restituie a fost preluat fara titlu valabil. Titlul statului a fost nevalabil, imprejurare stabilita irevocabil prin decizia civila nr. 308/A/2005 a Curtii de Apel Alba Iulia, unde s-a retinut ca este vorba despre o expropriere de fapt, fara un titlu valabil.
     Prin contractul de vanzare – cumparare nr. 3887/1997 incheiat intre RAGCL Sibiu (a carei continuatoare a fost parata SC U SA si reclamanti a fost transmis in patrimoniul acestora din urma dreptul de proprietate asupra apartamentului situat in S., str. G-ral M., nr. 18, judetul S. Ulterior, prin decizia civila nr. 308/A/2005 a Curtii de Apel Alba Iulia s-a constatat nulitatea absoluta a contractului mentionat si s-a dispus revenirea la situatia anterioara de carte funciara.
      Instanta a stabilit ca parata SC U SA nu are calitatea de unitate detinatoare in sensul art. 48 alin. 3 sus amintit si ca nu poate sta in judecata ca titulara a obligatiei de plata a investitiilor solicitate de reclamanti, fiind doar o unitate prestatoare de servicii, care are doar un drept de administrare in baza actului de infiintare emis de Municipiul Sibiu, prin Primar si care exercita atributele dreptului de proprietate, parata fiind, prin urmare, un simplu mandatar al proprietarului, neconfundandu-se cu acesta.
     In ce priveste exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului M.F.P., prin DGFP Sibiu in ceea ce priveste capatul de cerere avand ca obiect plata contravalorii investitiilor prin raportare la actiunea reclamantilor   instanta a constatat ca acest capat de cerere este indreptat exclusiv impotriva paratei SC U SA, si nu impotriva acestuia, de la care se solicita doar pretul de piata, exceptia fiind lipsita de obiect.
     Impotriva sentintei au declarat apel reclamantii.
     Prin decizia civila nr.191/2011 Tribunalul Sibiu a respins apelul reclamantilor, retinand urmatoarele:
     In ce priveste imprejurarea daca SC U SA are calitatea de unitate detinatoare in sensul art. 48 alin. 3 din lege, coroborand art. 33(1) din HG nr. 20/1996 cu art. 1(1) lit. g) pct. 1 si 2 din Legea nr. 215/2001, rezulta ca SC U SA este doar unitate prestatoare de servicii, cu drept de administrare si care exercita atributele dreptului de proprietate, simplu mandatar al proprietarului, calitate detinuta de Municipiul Sibiu.
     In privinta exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a paratului M.F.P., prin DGFP Sibiu in ceea ce priveste plata investitiilor, cererea fiind indreptata impotriva paratei SC U SA, si nu impotriva acestuia, este evident faptul ca acesta nu are calitate in actiunea indreptata impotriva altei persoane, chiar daca, in esenta, reprezinta tot Statul Roman.
     Impotriva acestei decizii si a sentintei pronuntate de judecatorie, in termen legal, au declarat recurs reclamantii SM si SM solicitand admiterea recursului.
     In motivarea recursului se arata ca potrivit art. 48 alin.1 si 3 din lege, obligatia de despagubire revine Statului sau unitatii detinatoare. Logic ar fi ca unitatea detinatoare este cea care are sau a avut inainte de restituire, detentia imobilului. Or, este elementar ca detentia nu se confunda cu proprietatea, cum sustin instantele de fond.
     Aceasta calitate a avut-o SC U SA care a stapanit imobilul proprietatea mun. Sibiu, a fost parte in contractul de vanzare cumparare, astfel ca intimata are calitatea de unitate detinatoare si implicit calitate procesuala pasiva in cauza.
     Pe de alta parte, legiuitorul a prevazut alternativ ca raspunzatori pentru investitii este Statul sau unitatea detinatoare. Statul era oricum chemat in judecata, fiind parte in  litigiu, considerandu-se un abuz faptul ca prin interpretari subiective sa se caute respingerea cu orice pret a unei actiuni.
     CURTEA, verificand legalitatea deciziei atacate, prin raportare la criticile aduse, a respins recursul,  retinand urmatoarele:
     Prin actiunea formulata, reclamantii au solicitat in contradictoriu cu SC U SA obligarea acesteia la restituirea contravalorii imbunatatirilor aduse apartamentului, estimate la suma de 75000 lei.
     Potrivit art. 48 din Legea nr.10/2001 (in forma in vigoare la data formularii actiunii) „chiriasii au dreptul la despagubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinatia de locuinta prin imbunatatirile necesare si utile. (2) In cazul in care imobilul care se restituie a fost preluat cu titlu valabil, obligatia de despagubire prevazuta la alin. (1) revine persoanei indreptatite. (3) In cazul in care imobilul care se restituie a fost preluat fara titlu valabil, obligatia de despagubire revine statului sau unitatii detinatoare”.
     Prin actiunea formulata reclamantii au inteles sa solicite aceste despagubiri de la SC U SA, instanta fiind tinuta se pronunte in limitele in care a fost sesizata, potrivit principiului disponibilitatii. In acest sens instanta nu se poate pronunta in raport de alte persoane care ar justifica calitate procesuala pasiva, chiar chemate in judecata, daca partea reclamanta nu  a inteles sa formuleze pretentia dedusa judecatii in raport de aceasta parte, in acest sens fiind si prevederile art. 129 alin.6 Cod procedura civila.
     De altfel, si in normele metodologice de aplicare a Legii nr.10/2001 s-a stipulat (la pct. 48.3) ca optiunea intre cele doua categorii alternative de debitori ai obligatiei de despagubire apartine creditorului obligatiei de despagubire.
     Mai mult, in HG nr.250/2007, in forma in vigoare la momentul introducerii actiunii, la cap.II se mentioneaza:
  „In intelesul prezentelor norme metodologice, sintagmele si formularile prevazute de lege au urmatoarele semnificatii:
     - unitate detinatoare este fie entitatea cu personalitate juridica care exercita, in numele statului, dreptul de proprietate publica sau privata cu privire la un bun ce face obiectul legii (minister, primarie, institutia prefectului sau orice alta institutie publica), fie entitatea cu personalitate juridica care are inregistrat in patrimoniul sau, indiferent de titlul cu care a fost inregistrat bunul care face obiectul legii (regii autonome, societati/companii nationale si societati comerciale cu capital de stat, organizatii cooperatiste)”.
     Parata SC U SA nu intruneste aceste conditii pentru a putea fi considerata unitate detinatoare, deoarece a fost doar un mandatar prin care proprietarul – Municipiul Sibiu – a instrainat o parte din bunurile pe care acesta le avea in patrimoniu. Prin urmare, acesta poate fi considerat unitate detinatoare, si nu SC U SA, societate ce nu a avut niciodata in patrimoniu acest imobil.
     Acesta este si motivul pentru care SC U SA nici nu poate fi obligata sa emita o dispozitie in temeiul Legii nr.10/2001, intrucat nu a detinut imobilul.
     In consecinta, in mod corect s-a apreciat ca parata nu are calitate procesuala pasiva, sub acest aspect solutia fiind corecta.
     Nu se poate aprecia ca un abuz faptul ca actiunea nu a fost admisa cu privire la acest petit in contradictoriu cu Statul Roman – care era chemat in judecata – deoarece asa cum  s-a mai mentionat, Statul Roman nu a fost chemat in judecata pe acest capat de cerere, astfel ca instanta nu avea cum sa se pronunte in contradictoriu cu aceasta parte, daca partea nu a solicitat, respectiv peste manifestarea de vointa a partii, incalcand principiul disponibilitatii partii.
     Constatand ca solutia pronuntata de instanta de apel este temeinica si legala, la adapost de criticile formulate, in temeiul art. 312 Cod procedura civila, Curtea a respins ca nefondat recursul formulat.