Prestatie tabulara; Antecontractul sau promisiunea de vanzare-cumparare avand ca obiect dreptul real asupra unui imobil, teren sau constructie, poate fi incheiat in mod valabil, sub forma inscrisului sub semnatura privata.

- decizie de RIL  nr. 8/10 iunie 2013;
- art. 948 din vechiul Cod civil;
- art. 22 alin. 1 din Legea nr. 7/1996

Antecontractul sau promisiunea de vanzare-cumparare avand ca obiect dreptul real asupra unui imobil, teren sau constructie, poate fi incheiat in mod valabil, sub forma inscrisului sub semnatura privata. Actele juridice incheiate in speta sunt supuse dispozitiilor vechiului Cod civil, raportat la  principiul legii aplicabile  in momentul incheierii actului, insa rationamentul juridic este acelasi in sensul celor prezentate mai sus din care rezulta ca nu este prevazuta in legislatia de la momentul incheierii actelor dispozitie cu privire la conditia ad  validatatem a promisiunilor de vanzare-cumparare sau a antecontractelor de vanzare-cumparare, tocmai datorita caracterului  actului juridic incheiat care nu este translativ de drepturi reale, ci contine doar consimtamantul  promitentului de a transmite dreptul de proprietate la data si/sau forma ad validitatem. Pe calea actiunii pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare se urmareste valorificarea unui drept de creanta, iar nu a unui drept real care, de altfel, nici nu a fost transferat in patrimoniul promitentului-cumparator, acest efect producandu-se doar la momentul ramanerii definitive a hotararii de admitere a cererii de chemare in judecata. 

           Asupra recursului de fata:
Constata ca, prin decizia civila nr. 199/24.02.2015, Tribunalul Brasov a respins exceptia de inadmisibilitate a cererii de interventie formulata de intervenienta R.S., invocata de apelantul reclamant.
A respins cererea de apel formulata de apelantul reclamant D.K.B.  impotriva sentintei civile nr. 829/12.06.2013 a Judecatoriei Zarnesti pronuntata in dosarul nr. 2160/338/2010.
A respins cererea de apel promovata de apelanta intervenienta R.S. impotriva incheierii pronuntate la data de 14.03.2013 de Judecatoria Brasov in dosarul nr. 2160/338/2010.
A admis cererea de apel formulata de apelanta intervenienta R.S., in contradictoriu cu intimatul parat V.D. si apelantul reclamant D.K.B., impotriva sentintei civile nr. 829/12.06.2013 a Judecatoriei Zarnesti pronuntata in dosarul nr. 2160/338/2010, pe care a schimbat-o in parte, in sensul ca a admis in parte cererea de interventie in interes propriu formulata de intervenienta R.S. in contradictoriu cu paratul V.D. si a dispus rectificarea suprafetei imobilului inscris in CF nr.[…] nr. top. 1687/2/2/2/1 de la 789 mp la suprafata reala de 780 mp.
A dispus dezmembrarea imobilului inscris in CF nr. […] nr. top. 1687/2/2/2/1 conform variantei 2, anexa 7 a raportului de expertiza tehnica topografica nr. 713170/19.06.2014 intocmit de expertul D.C. si avizat conform Ordinului nr. 1882/2011 al Ministrului Justitiei de O.C.P.I. B., care face parte integranta din prezenta hotarare, dupa cum urmeaza:
- nr. top. nou  1687/2/2/2/1/1 – teren in suprafata de 580 mp si constructie compusa din 3 birouri, hol si gradina;
- nr. top. nou 1687/2/2/2/1/2  - teren in suprafata de 200 mp.
A obligat paratul V.D. sa incheie cu intervenienta contract de vanzare – cumparare autentic cu privire la imobilul inscris in CF nr.  […] nr. top. nou 1687/2/2/2/1/2, teren in suprafata de 200 mp, iar in caz de refuz prezenta hotarare tine loc de act autentic.
A dispus inscrierea in cartea funciara a dezmembrarii astfel realizate si a dreptului de proprietate al intervenientei asupra imobilului  inscris in CF nr. […] nr. top. nou 1687/2/2/2/1/2, cu titlu de drept cumparare.
A obligat paratul V.D. sa plateasca intervenientei R.S. suma de 5480 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata in prima instanta.
A pastrat dispozitiile referitoare la respingerea exceptiei prescriptiei dreptului material la actiune in executarea antecontractului de vanzare-cumparare incheiat intre reclamant si parat, respingerea actiunii in prestatie tabulara formulata de reclamantul D.K.B. si respingerea petitelor formulate in subsidiar de catre intervenienta R.S. in cererea de interventie.
A obligat intimatul parat V.D. sa plateasca apelantei interveniente R.S. suma de 4580 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata in apel.
A respins cererea apelantului reclamant de obligare a partilor adverse la plata cheltuielilor de judecata in apel.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta a retinut urmatoarele:
In mod corect prima instanta a retinut ca partea mentionata nu a dovedit indeplinirea obligatiilor prevazute in antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 232 la data de 16.01.2007 de B.N.P. A.I.F. din B..
In vederea lamuririi aspectelor legate de intelegerea dintre reclamant si parat cu privire la sumele acordate cu titlu de imprumut, care nu au fost luate in considerare de prima instanta ca facand parte din pretul platit conform clauzelor contractuale, instanta a incuviintat proba cu martorul G.J.B.. Acesta a declarat ca antecontractul de vanzare-cumparare dintre reclamant si parat a fost incheiat in prezenta sa la biroul notarului public I.F., iar ca pret s-a achitat atunci suma de 3000 euro. Martorul a aratat ca tot in prezenta sa s-a achitat si suma de 2000 euro in anul 2008, prin transfer bancar, pentru ambele sume fiind intocmita o singura chitanta de 5000 euro. Martorul a precizat ca ulterior s-au mai facut urmatoarele plati cu titlu de pret: 1500 euro in 2008 prin transfer bancar, 1000 euro in anul 2009 tot prin Western Union si suma de 10.000 euro in anul 2010, plata fiind efectuata in Bucuresti, prin incheierea unui contract de imprumut la care martorul a fost de asemenea prezent. Martorul a relatat ca acest contract s-a incheiat intre sotia intimatului parat, V.A., si apelantul reclamant. Martorul a mai aratat ca la data incheierii contractului intimatul se afla in Canada si din acest motiv contractul a fost incheiat cu sotia acestuia. In momentul semnarii actului si anterior au existat discutii legate de incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica. Martorul a precizat ca intimatul avea anumite datorii legate de alte imobile detinute in Bucuresti, iar suma de 10.000 euro urma sa fie folosita pentru  a stinge aceste datorii. In declaratie s-a aratat ca in anul 2010 s-a mai achitat suma de 2500 euro tot prin transfer Western Union, pentru ca intimatul sa poata sa achite transportul din Canada in Romania. Contractul de imprumut a fost semnat intrucat intimatul nu era in tara pentru a incheia chitanta de plata  a pretului, insa intelegerea dintre sotia intimatului si apelantul reclamant a fost in sensul ca acesti bani vor fi avuti in vedere ca si pret al imobilului din antecontract.
Declaratia redata mai sus nu este de natura a conduce la inlaturarea considerentelor retinute de prima instanta cu privire la plata pretului convenit de partile contractante. Astfel, martorul sustine ca la data incheierii antecontractului s-a achitat o suma de bani cu titlu de avans, iar ulterior o alta suma, pentru care s-a intocmit chitanta in valoare totala de 5000 euro. Or, suma respectiva a fost achitata cu titlu de imprumut astfel cum rezulta in mod neechivoc din chitanta din 13.03.2008 (fila 120 din vol. I al dosarului primei instante).
Art. 1191 alin. 2 Cod civil instituie interdictia de a se dovedi cu martori impotriva si peste cuprinsul unui inscris. Prin urmare, declaratia martorului nu poate fi primita peste cuprinsul inscrisului care atesta conventia de imprumut dintre reclamant si parat.
In consecinta, fata de pretul total al imobilului convenit prin antecontractul de vanzare –cumparare (17.296 euro, conform calculului realizat de prima instanta, necontestat de apelantul reclamant), prin excluderea sumelor achitate cu titlu de imprumut din totalul sumelor expediate prin transfer bancar, rezulta ca apelantul reclamant nu a facut dovada achitarii integrale a pretului.
Apelanta intervenienta a solicitat schimbarea in parte a sentintei apelate in sensul completarii considerentelor respingerii actiunii formulate de reclamant si constatarii incetarii existentei imobilului constructie denumita ,,sura”, care a facut obiectul antecontractului dintre reclamant si parat. Or, in acceptiunea Codului de procedura civila din 1865, calea de atac se indrepta impotriva solutiei cuprinse in dispozitivul hotararii, iar nu impotriva considerentelor pe care instanta isi intemeiaza solutia. Apelanta nu justifica un interes in atacarea dispozitiei de respingere a cererii reclamantului, intrucat poate avea un interes numai partea care a cazut in pretentii.  Or, fata de solutia adoptata de instanta de fond cu privire la cererea introductiva de instanta un astfel de interes nu este justificat.
In ce priveste sumele achitate de intervenienta in temeiul antecontractului de vanzare-cumparare incheiat cu paratul in 3.08.2009, tribunalul va lua in considerare atat sumele transferate sotiei paratului, cat si numitului N.C.M., fata de dispozitiile art. 2 lit. a din antecontract. Potrivit acestei clauze contractuale, sumele de bani convenite cu titlu de  arvuna vor fi achitate prin transfer bancar si transfer Western Union pe numele V.A. si prin transfer bancar pe numele N.C.M..
Pe parcursul judecarii prezentei cai de atac apelanta intervenienta a procedat la consemnarea sumei de 19150 euro la CEC Bank pe numele intimatului parat, astfel cum rezulta din recipisa de consemnare de la fila 84.
In consecinta, instanta constata ca pe parcursul judecarii prezentei cai de atac apelanta intervenienta a facut dovada achitarii sumei de 49955 euro din pretul total de 50.000 euro, diferenta dintre suma achitata si cea datorata fiind infima si neputand fi de natura a conduce la respingerea pretentiilor formulate in principal pentru valorificarea antecontractului de vanzare-cumparare incheiat cu paratul la 3.08.2009.
Intrucat antecontractele de vanzare-cumparare exhibate de partile prezentului proces prevad un obiect determinabil al acestor acte, respectiv o suprafata din imobilul inscris in CF nr. […] nr. top. 1687/2/2, instanta de apel a dispus realizarea unui raport de expertiza in specialitatea topografie, cadastru si geodezie de catre expertul D.C..
Expertul a constatat ca suprafata reala a imobilului este de 780 mp, mai mica decat cea inscrisa in cartea funciara cu 9 mp. Pentru a se pune in acord suprafata reala a imobilului cu cea scriptica, se impune rectificarea suprafetei de carte funciara, conform art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului si a publicitatii imobiliare.
Varianta de dezmembrare a imobilului care va fi validata de instanta este cea in care se respecta antecontractul de vanzare-cumparare incheiat la data de 3.08.2009, respectiv varianta nr.2, anexa 7 a raportului de expertiza tehnica topografica nr. 713170/19.06.2014 intocmit de expertul D.C., dupa cum urmeaza:
- nr. top. nou  1687/2/2/2/1/1 – teren in suprafata de 580 mp si constructie compusa din 3 birouri, hol si gradina;
- nr. top. nou 1687/2/2/2/1/2  - teren in suprafata de 200 mp.
Raportul de expertiza a fost avizat conform Ordinului nr. 1882/2011 al Ministrului Justitiei de O.C.P.I. B., astfel cum rezulta din procesul de receptie nr. 54/2015, prin care lucrarea de expertiza a fost declarata admisa (fila 207).
Tribunalul va dispune dezmembrarea imobilului conform celor aratate mai sus si va obliga paratul V.D. sa incheie cu intervenienta contract de vanzare – cumparare autentic cu privire la imobilul inscris in CF nr. […] nr. top. nou 1687/2/2/2/1/2, teren in suprafata de 200 mp, iar in caz de refuz prezenta hotarare va tine loc de act autentic si va dispune inscrierea in cartea funciara a dezmembrarii astfel realizate si a dreptului de proprietate al intervenientei asupra imobilului  inscris in CF nr.  […] nr. top. nou 1687/2/2/2/1/2, cu titlu de drept cumparare.
Impotriva acestei decizii a formulat recurs in termen, motivat recurentul reclamant D.K.B. solicitand admiterea recursului si modificarea deciziei in parte in sensul admiterii apelului reclamantului si admiterea si a actiunii in prestatie tabulara promovata de reclamant, dispunand conform variantei nr. 1, anexa 6 a raportului de expertiza intocmit de expert D.C..
Invoca urmatoarele critici:
Conventia de vanzare-cumparare incheiata intre recurent si intimatul parat V.D. trebuie perfectata si pronuntata o hotarare judecatoreasca care sa tina loc de act de vanzare-cumparare apt de intabulare deoarece sunt intrunite conditiile vanzarii in sensul ca:
- obiectul antecontractului autentic de vanzare-cumparare il formeaza terenul de 94 mp aferent surii, in prezent demolata;
- conditia suspensiva de care depindea incheierea vanzarii a fost indeplinita din moment ce promitentul vanzator si-a intabulat in CF dreptul de proprietate;
- pretul contractului declarat de recurent de 17.296 euro (94 mp X 184 euro/mp) a fost achitat astfel: 9500 euro prin chitantele Western Union si restul de pret de 7.796 euro  fiind consemnat la CEC la dispozitia paratului in 20.08.2015.
Cu privire la cererea de interventie in interes propriu formulata de intervenient R.S., arata instantei de recurs ca, fata de forma antecontractului incheiat intre paratul V.D. si R.S., act sub semnatura privata, instanta de apel nu trebuia sa procedeze la perfectarea vanzarii.
Trebuia sa se dea prevalenta antecontractului recurentului, pe considerentul ca este un act autentic spre deosebire de actul intervenientei care este un inscris sub semnatura privata. Un alt motiv pentru care nu trebuia admisa interventia in interes propriu este acela al neachitarii integrale a pretului vanzarii. Nu poate fi primita motivarea instantei de apel, in sensul ca diferenta dintre suma achitata si cea datorata este infima, situatie in care obligatia intimatei de a plati pretul integral poate fi considerata ca si indeplinita.
Amplasamentul terenului din schita anexa la antecontractul intervenientei este diferit de amplasamentul lotului stabilit prin expertiza topografica intocmita de expert D.C.. Recurentul sustine ca amplasamentul terenului promis intervenientei este diferit de terenul restituit in proprietatea paratului prin hotarare judecatoreasca in baza Legii nr. 10/2001.
In drept isi intemeiaza recursul pe dispozitiile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila.
Intimata R.S. a formulat intampinare solicitand respingerea recursului si mentinerea deciziei din apel cu urmatoarele precizari:
In recursul declarat nu se regaseste nicio critica de nelegalitate a hotararii, motiv pentru care instanta de recurs va trebui sa constate nul recursul, conform art. 306 alin. 1 din Cod procedura civila raportat la art. 304 alin. 1 din Codul de procedura civila pentru lipsa acestor motive de nelegalitate.
In masura in care instanta va trece peste exceptia nulitatii recursului invocata mai sus, avand in vedere faptul ca motivele expuse pe larg de D.K.B. vizeaza exclusiv netemeinicia deciziei, solicita respingerea recursului ca inadmisibil, recurentul depasind limitele impuse de dispozitiile art. 304 si 3041 Cod procedura civila.
Cu privire la respingerea recursului ca nefondat, precizeaza ca sustinerile recurentului cu privire la relatia de „incredere" dintre acesta si intimatul V.D. sunt total straine cauzei, neprezentand relevanta.
Natura relatiilor dintre intimatul V. si D.K.B. nu poate inlatura interdictia legala instituita de dispozitiile art. 1191 alin. 2 Cod civil si nici mentiunile exprese ce se regasesc pe inscrisurile invocate de acesta, respectiv mentiunile cu privire la imprumuturi.
Criticile aferente platilor efectuate de recurent sunt identice cu cele reiterate in fata instantei de apel. Sustinerile recurentului au fost analizate pana in prezent de doua instante de judecata, care au ajuns la aceeasi concluzie, respectiv ca D.K.B. nu a facut dovada ca si-a indeplinit obligatia de plata a pretului.
Chitantele Western Union pe care recurentul le invoca releva o cu totul alta stare de fapt fata de cea indicata de acesta.
Recurentul sustine ca dreptul sau ar fi preferabil celui al intimatei intrucat in speta prima obligatie contractata la data de 16.01.2007 trebuie sa aiba prioritate fata de cea de-a doua contractata in favoarea lui R.S. la data de 03.08.2009.
In privinta sustinerilor privind aplicabilitatea in speta a principiului simetriei formei actelor juridice in ceea ce priveste forma in care a fost incheiat antecontractul de vanzare-cumparare dintre R.S. si intimatul V.D. arata ca aceasta critica si-a facut aparitia prima data in fata instantei de recurs aspect total inadmisibil.
Legislatia romaneasca, sub imperiul vechiului Cod civil  nu a prevazut nicio norma juridica clara care sa reglementeze conditia formei antecontractului sau promisiunii de vanzare-cumparare.
Avand in vedere ca prin acest contract invocat de R.S. nu se transmitea dreptul real asupra imobilului, angajandu-se doar o obligatie de a face din partea promitentului - vanzator, respectiv aceea de a vinde in viitor, conditia formei autentice nu se aplica in prezenta cauza.
O alta critica adusa in fata instantei de recurs este aceea referitoare la neindeplinirea obligatiei lui R.S. de a achita integral pretul stabilit in cadrul antecontractului de vanzare-cumparare incheiat la data de 03.08.2009.
Diferenta de 45 de euro constatata de catre instanta de apel a fost generata de aplicarea comisioanelor bancare, insa intimata a consemnat si aceasta suma in favoarea intimatului V.D..
Ultima chestiune tratata in cadrul motivelor de recurs vizeaza amplasamentul terenului in schita anexa la antecontractul incheiat intre R.S. si intimatul V. si amplasamentul stabilit in cadrul expertizei topografice intocmite de expert D.C..
Identitatea dintre terenul ce face obiectul antecontractului incheiat la data de 03.08.2009 si Anexa nr. 5 la expertiza topografica intocmita de expert D.C. nu poate fi negata. In cadrul antecontractului se mentioneaza clar ca imobilul este acela pentru care s-a solicitat retrocedarea de la M.I..
In probatiune in recurs s-au depus antecontractele de vanzare-cumparare incheiate intre recurent si intimatul parat V.D. si contractele de vanzare-cumparare incheiate intre aceleasi parti in perioada 2005 – 2010 cu privire la alte imobile, unele chiar invecinate cu cel in litigiu, pentru a face dovada sustinerilor existentei unei relatii de incredere intre recurentul reclamant si intimatul parat ce ar fi constituit si motivul incheierii antecontractului in speta. 
Instanta analizand cu prioritate apararile intimatei din intampinare, referitoare la nulitatea recursului in temeiul art. 306 Cod procedura  civila, pe considerentul ca motivele de recurs nu constituie critici de nelegalitate si respectiv pe considerentul ca recurentul a promovat un recurs inadmisibil deoarece vizeaza doar netemeinicia deciziei, urmeaza a le inlatura avand in vedere ca in drept, recurentul si-a fundamentat recursul pe prevederile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, iar incadrarea motivelor de recurs invocate de recurent in acest motiv de casare prevazut de art. 304 cu consecinta modificarii deciziei atacate este atributul instantei, asupra caruia va face referiri in considerentele deciziei de recurs, neputand pronunta o decizie de constatare ca nul a recursului in baza art. 306 Cod procedura civila din moment ce cererea de recurs este motivata in termen.
Asadar, in legatura cu motivele de recurs formulate, instanta constata ca recurentul solicita a se da prevalenta antecontractului de vanzare-cumparare incheiat intre intimatul parat si recurent in detrimentul antecontractului de vanzare-cumparare incheiat intre intervenienta si acelasi intimat parat. S-a  dovedit ca, in speta intimatul parat a fost partea in culpa care nu si-a indeplinit obligatiile fata de cele doua parti promitente cumparatoare din cele doua antecontracte,  promitand vanzarea aceluiasi imobil, in suprafata mai mica sau mai mare, dar deopotriva atat catre recurent in 16.01.2006, cat si fata de intervenienta R.S. in 03.08.2009.  Este cu certitudine stabilit ca imobilul promis spre vanzare pentru cei doi cumparatori are o identitate de amplasament, doar suprafata fiind mai mare cu aproximativ 100 mp in cazul antecontractului intervenientei. Constient de identitatea amplasamentului bunului imobil promis de intimatul parat spre vanzare, recurentul solicita perfectarea antecontractului sau de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 232/16.01.2007, sustinand ca actul sau are o forta probanta mai mare fiind un inscris autentic, decat a antecontractului incheiat in 03.08.2009 intre intimatul parat si intervenienta, act sub semnatura privata. Invoca in acest scop conditia ad validiatatem, a formei autentice pentru actele juridice avand ca obiect imobile si sustine teoria simetriei formei, teorie inteleasa gresit de intimata intervenienta in intampinare ca fiind „principiul simetriei formei actelor juridice” in sensul sanctionarii formei pentru orice modificare adusa uneia ori alteia dintre clauzele unui act juridic care trebuie sa imbrace aceeasi forma ca si actul modificat.
Desi observatia intervenientei din intampinare este corecta, in sensul ca recurentul invoca pentru prima data in recurs acest motiv de recurs  prin care solicita, de fapt, compararea celor doua antecontracte de vanzare-cumparare si a se da prevalenta antecontractului sau, lucru ce este inadmisibil a se cerceta direct in recurs - omiso medio - daca nu a fost invocat si nu a constituit si motiv de apel, instanta de recurs  constata ca, nu ar fi fost nici fondat acest motiv de recurs pentru urmatoarele argumente: mai intai lipsa unei reglementari exprese in legislatia interna, apoi, faptul ca prin antecontract nu se transmite dreptul real, ci doar se asuma o obligatie de a face si ia nastere un drept de creanta, pentru validitatea si exercitarea carora, legiuitorul nesolicitand forma autentica. In plus, in anumite cazuri in care actul juridic definitiv nu respecta conditia de forma prevazuta de lege ad validitatem, acesta se converteste in antecontract sau promisiune de vanzare-cumparare.
Aparent, orice inscriere in cartea funciara era conditionata de incheierea in forma autentica a actului juridic in baza caruia se solicita inscrierea.
Antecontractul sau promisiunea de vanzare-cumparare nu constituia si nici nu transmitea dreptul real in patrimoniul promitentului-cumparator, ci dadea doar nastere unei obligatii de a face in sarcina promitentului-vanzator si, respectiv, unui drept de creanta, in beneficiul promitentului-cumparator.
In consecinta, raportat la prevederile art. 948 din vechiul Cod civil, antecon¬tractul sau promisiunea de vanzare-cumparare se incheia in mod valabil sub forma inscrisului sub semnatura privata, indiferent daca obiectul acestuia il reprezenta un teren sau, respectiv, o constructie.
Ulterior, prin intrarea in vigoare a Legii nr. 247/2005, textul art. 22 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 in prima sa forma, a fost din nou modificat, revenindu-se la reglementarea initiala, legiuitorul nesolicitand in mod expres forma autentica a actului in baza caruia se formula cererea de inscriere in cartea funciara a dreptului real transmis ori constituit.
Intrarea in vigoare a noului Cod civil a adus, printre altele, reglementari mai clare in materia actului juridic si a inscrierii in cartea funciara.
Este evident ca dreptul de creanta, nascut in patrimoniul promitentului-cumparator in urma incheierii unui antecontract sau a unei promisiuni de vanzare-cumparare care are ca obiect un imobil inscris in cartea funciara, constand in dreptul de a cere in viitor incheierea contractului de vanzare-cumparare, poate fi inscris in cartea funciara, in temeiul textului mai sus citat, implicit, antecontractul sau promisiunea de vanzare-cumparare, poate fi inscris in cartea funciara a imobilului.
Promisiunea de a incheia un contract avand ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept in legatura cu acesta se poate nota in cartea funciara, daca promitentul este inscris in cartea funciara ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sanctiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul in care urmeaza a fi incheiat contractul. In speta, intervenienta a dovedit notarea in CF a antecontractului de vanzare-cumparare in data de 03.06.2010, cu doua luni inainte de a-si nota prezentul proces reclamantul D.B. in aceeasi C.F. conform datelor extrasului de C.F. fila 31 vol. II dosar fond.
La data de 12 martie 2014, a fost adoptata Legea nr. 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii-cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societatilor comerciale ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si infiintarea Agentiei Domeniilor Statului.
Potrivit art. 5 alin. (1) din lege, in prima sa forma, in toate cazurile in care se solicita, in conformitate cu art. 1.669 Noul Cod civil pronuntarea unei hotarari judecatoresti care tine loc de contract de vanzare-cumparare, era necesar ca antecontractul sa fi fost incheiat in forma autentica si sa fi fost indeplinite conditiile prevazute la art. 3, art. 4 si art. 9 din lege.
Legiuitorul roman intervine insa din nou, modificand textul art. 5 din Legea nr. 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii-cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan, prin Legea nr. 68/2014. Potrivit formei actuale a art. 5 din lege, in toate cazurile in care se solicita pronuntarea unei hotarari judecatoresti care tine loc de contract de vanzare-cumparare, actiunea este admisibila numai daca antecontractul este incheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicata, cu modificarile ulterioare, si ale legislatiei in materie, precum si daca sunt intrunite conditiile prevazute la art. 3, 4 si 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este inscris la rolul fiscal si in cartea funciara. Cererea de inscriere in cartea funciara a dreptului de proprietate se respinge daca nu sunt indeplinite conditiile prevazute de prezenta lege.
Legea nr. 287/2009 privind Codul civil nu contine nicio reglementare in ceea ce priveste forma antecontractului de vanzare-cumparare avand ca obiect un imobil, indiferent daca este vorba despre o constructie sau despre un teren, asa cum am aratat mai sus.
In concluzie, antecontractul sau promisiunea de vanzare-cumparare avand ca obiect dreptul real asupra unui imobil, teren sau constructie, poate fi incheiat in mod valabil, sub forma inscrisului sub semnatura privata.
Actele juridice incheiate in speta sunt supuse dispozitiilor vechiului Cod civil, raportat la principiul legii aplicabile in momentul incheierii actului, insa rationamentul juridic este acelasi, in sensul celor prezentate mai sus din care rezulta ca nu este prevazuta in legislatia de la momentul incheierii actelor dispozitie cu privire la conditia ad validitatem a promisiunilor de vanzare-cumparare sau a antecontractelor de vanzare-cumparare, tocmai datorita caracterului actului juridic incheiat care nu este translativ de drepturi reale, ci contine doar consimtamantul promitentului de a transmite dreptul  de proprietate la data convenita si/sau in forma ad validitatem. Pe calea actiunii pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare  se urmareste valorificarea unui drept de creanta, iar nu a unui drept real care, de altfel, nici nu a fost transferat in patrimoniul promitentului–cumparator, acest efect producandu-se doar la momentul ramanerii definitive a hotararii de admitere a cererii de chemare in judecata. (decizie de RIL nr. 8/10.06.2013)
In consecinta, forma antecontractului de vanzare-cumparare  incheiat cu intervenienta nu este un impediment la pronuntarea hotararii judecatoresti in „prestatie tabulara”.
La momentul  promovarii cererii de interventie principala, intervenienta achitase o mare parte din pret, dar intrase si in posesia terenului ce face obiectul antecontractului  din 03.08.2015, fiind imputernicita potrivit antecontractului sa demoleze constructia denumita magazie identica prin amplasament cu „sura” din antecontractul recurentului. Aceasta identitate rezulta din expertizele topo efectuate atat la Judecatoria Zarnesti cat si in apel, dar si din cererea de recurs formulata  in care recurentul precizeaza ca opteaza pentru varianta 1 anexa 6 a raportului D.C. ce se suprapune cu varianta 2 anexa 7 in care este individualizat bunul din antecontractul intervenientei. In comparatie cu actul juridic incheiat de recurent cu intimatul parat, actul juridic al intervenientei asupra aceluiasi imobil contine clauze ce nasc drepturi si obligatii in sarcina ambelor parti, fiind calificat astfel drept promisiune  bilaterala de vanzare-cumparare, din moment ce ambele parti s-au obligat  sa incheie un contract de vanzare-cumparare prin care sa-i fie transmis dreptul de proprietate intervenientei asupra imobilului descris la art. 1 alin. 1 din act, iar intervenienta ca si promitenta cumparatoare se obliga sa achite suma de 25.000 euro cu titlu de arvuna la termenele stipulate in antecontract.  Denumirea de catre partile contractante a sumei de 25.000 euro ca arvuna este esentiala pentru a depista intentia partilor la momentul incheierii actului, arvuna precizata avand caracter confirmatoriu al etapei incheierii contractului. Cel care da arvuna o va pierde in cazul in care neexecutarea contractului s-ar datora culpei sale, iar cel care va primi arvuna va fi obligat la restituirea ei „indoita” prin aceasta urmarindu-se acoperirea prejudiciilor produse ca urmare a neexecutarii culpabile a obligatiilor contractuale.  Impotriva celui ce refuza executarea in mod culpabil  a contractului, creditorul pagubit are alegerea fie sa ceara executarea silita in natura a obligatiei principale, fie sa se bucure de beneficiul pe care i-l procura conventia de arvuna. Debitorul culpabil nu s-ar putea prevala de beneficiul arvunii, refuzand executarea si oferind prestatia specifica arvunii. Asadar, antecontractul de vanzare-cumparare incheiat de intimatul parat cu intervenienta are ca obiect un bun imobil aflat deja in patrimoniul promitentului vanzator, conform  hotararilor judecatoresti de retrocedare a imobilului in baza Legii nr. 10/2001, irevocabile in 19.02.2009 prin decizia Inaltei Curti de Casatie si Justitie nr. 1781/19.02.2009 pronuntata in dosar civil nr. 1812/62/2007 si nu un imobil aflat sub conditie asa cum s-a prezentat in antecontractul incheiat cu recurentul in 16.01.2007, data la care promitentul vanzator nu avea in patrimoniu bunul ce facea obiectul promisiunii de vanzare.
In mod corect instanta de apel a stabilit ca principiul executarii in natura a obligatiilor din cele doua antecontracte trebuie implinit doar pentru antecontractul intervenientei si nu pentru cel incheiat cu recurentul. Fara a face o analiza a probatoriului si o reapreciere a acestuia in recurs deoarece, recursul promovat in conditiile in care partea a avut si calea de atac a apelului, nu este devolutiv si nu i se poate aplica norma de la art. 3041 Cod procedura civila, instanta de control, desprinde din continutul exclusiv al clauzelor convenite in antecontractul de vanzare-cumparare incheiat intre recurent si intimatul parat la 16.01.2007, ca promisiunea de vanzare-cumparare pe care o cere recurentul a fi executata in natura, nu este un act juridic bilateral, deoarece nu contine decat obligatia promitentului vanzator de a vinde promitentului cumparator „sura”  cu un pret de 184 euro/mp, suma ce se va achita la incheierea contractului in forma autentica. De asemenea mai contine obligatia promitentului vanzator de a finaliza demersurile cu privire la obtinerea dreptului de proprietate asupra imobilului in cauza pe cale judecatoreasca. Trebuie remarcat ca, in sarcina promitentului cumparator nu s-a stabilit nicio obligatie de plata asa cum s-a stabilit prin comparatie in actul incheiat cu intervenienta R.S.. Asadar, orice interpretare privind achitarea unor sume de bani in temeiul acestei promisiuni de vanzare cumparare nu-si gaseste fundament in clauzele contractului, din moment ce nu exista obligatie prevazuta in acest sens cu privire la suma de plata si termenul de plata. Partile au prevazut doar dreptul promitentului cumparator de a cere si a obtine in instanta o hotarare judecatoreasca care sa tina loc de vanzare-cumparare in caz de refuz al promitentului cumparator de a incheia actul autentic, cu conditia achitarii integrale a pretului, ori la data de 29.07.2010 data promovarii actiunii in prestatie tabulara de catre reclamant nu era indeplinita conditia platii integrale a pretului, chitantele Western Union  invocate de recurent in motivele de recurs nu denota plata cu titlu de pret pentru imobilul din acest antecontract, continand doar mentiunea sumei, a platitorului si a destinatarului, iar de cele mai multe ori, destinatarul nu este parte in contract fiind sotia intimatului parat. Potrivit hotararilor judecatoresti de retrocedare a imobilului cat si inscrierii din CF, imobilul redobandit este un bun propriu al intimatului parat, neputandu-se prezuma ca platile efectuate catre V.A. ar fi in contul acestei promisiuni de vanzare.
Situatia platilor stipulate de parti este clara in cazul antecontractului de vanzare-cumparare incheiat cu intervenienta, deoarece, insasi partile au prevazut expres ca plata sumelor cu titlu de arvuna sa se realizeze la termene precise si in contul sotiei promitentului vanzator chiar daca bunul este un bun propriu. Avand in vederea si inscrisurile depuse in recurs reprezentand alte promisiuni de vanzare-cumparare si contracte de vanzare-cumparare incheiate intre recurent si intimatul parat, se poate deduce practica acestor parti de a incheia antecontracte de vanzare-cumparare, uneori neperfectate, putand prezuma si faptul ca sumele de bani din chitantele Western Union la care se face vorbire in cererea de recurs, reprezinta parte din pretul acestor antecontracte de vanzare-cumparare.
Prin urmare, in conditiile in care acelasi promitent vanzator a promis ca vinde acelasi bun, dar cu suprafata diferita, la promitenti cumparatori diferiti asa cum rezulta chiar din intampinarea de la fila 65 dosar fond si din  nota de sedinta de la fila 51 vol. III formulate de promitentul vanzator in culpa, in mod corect instanta de apel a analizat comparativ cele doua acte juridice dand prevalenta  celui ce reprezenta o promisiune de vanzare-cumparare bilaterala, notata in C.F., recurentul neputand cere predarea bunului, ci avand decat dreptul de a cere daune interese.  
Pentru aceste considerente, nefiind intrunite dispozitiile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila  invocat, instanta va respinge recursul formulat. Nu va acorda cheltuieli de judecata intimatei R.S. deoarece nu s-au justificat prin depunerea unei chitante sau alt inscris in acest scop.