Anularea a procesului verbal de vanzare imobiliara din cadrul executarii silite precum si a tuturor actelor subsecvente

Constata ca prin contestatia la executare inregistrata la Judecatoria Sibiu sub nr. dosar 72/306/2011 contestatoarea SC A. BANK SA a solicitat in contradictoriu cu intimatii M. M., B. C. si C. G. ca prin hotarare sa se dispuna anularea a procesului verbal de vanzare imobiliara din data de 10 mai 2011 din dosarul executional 307/2010 al BEJ T. F., precum si a tuturor actelor subsecvente acestora.
In fapt s-a motivat ca intimatul M. M. a beneficiat de contractele de facilitate de credit nr 602304/26.03.2004  si 0503707/2006, in temeiul carora a primit sumele de 30.000 euro si 90.000 euro cu titlu de imprumut.
Pentru garantare, s-a intabulat dreptul de ipoteca asupra imobilului inscris in CF 15 nr. top 100/2, 110/2/2, 107/1/2 in baza contractului de garantie imobiliara nr 78 / 26.03.2004 emis de BNP B. L. si a contractului de ipoteca 188/3.04.2006 emis de BNP V. D. BEJ Tatu la solicitarea creditorului B. C. a inceput executarea silita impotriva debitorului  M. M. Somatia emisa de  BEJ T. F. a fost notata in cartea funciara a imobilului mai sus mentionat prin incheierea nr. 56825/25.10.2010. Anterior notarii acestei somatii, prin incheierea nr. 52750/04.10.2010 Directia Generala a Finantelor Publice Administratia  Finantelor Publice a Municipiului Sibiu a fost inscris in  cartea funciara a  imobilului  un proces verbal de sechestru asigurator asupra bunurilor mobile, deci nici un drept de ipoteca legal in valoare de 296.068 lei.
Or, in aceasta situatie, tinand seama de prevederile legale in vigoare executarea silita trebuia continuata de catre ANAF, potrivit dispozitiilor Codului de procedura fiscala.
Conform  prevederilor legale in materia  executarii silite  art.136 alin 9 Cod  procedura fiscala .”In cazul in care  asupra  acelorasi venituri  ori bunuri  ale debitorului  a fost  pornita executarea ,atat pentru realizarea  titlurilor  executorii privind creantele fiscale , cat si pentru   ce se executa  in conditiile  prevazute  de alte dispozitiile egale ,executarea silita  se face  potrivit  dispozitiilor prezentului cod de organele de  executare prevazute de  acesta.”
Executarea silita trebuie inceputa si continuata de catre executorul fiscal l care trebuia sa fie  reunit si dosarul de executare inceput de Biroul Executorului Judecatoresc T. F.
In ceea ce priveste vanzarea imobilului la licitatia organizata de catre acest  executor judecatoresc  se apreciaza ca vanzarea  imobilului la termenul de licitatie din data de 10.05.2011 s-a facut un pret derizoriu. Conform Codului Civil pretul trebuia sa fie sincer si serios, adica nu derizoriu, disproportionat in raport de valoarea bunului vandut astfel incat sa nu existe un pret. Chiar daca este o modalitatea   fortata de transmitere a dreptului de proprietate, nu poate constitui o modalitate de valorificare a unor  bunuri cu mult sub valoarea lor reala.
Pretul de pornire al licitatiei a fost de 561750 lei reprezentand 75% din valoarea evaluata a imobilului in cadrul procedurii de executare silita. Conform mentiunilor  de pe procesul verbal de licitatie  din data de 10.05.2011, intrucat nu a fost oferit pretul, s-a scazut pana la valoarea de 99.750 lei. In final imobilul a fost adjudecat la pretul de 120.000 lei, suma care reprezinta numai 16% lei din evaluarea  imobilului.
Adjudecarea imobilului la o valoare de 16% din valoarea de piata actuala prejudiciaza grav atat  interesele debitorului cat si interesele Bancii care este astfel nevoita sa suporte un prejudiciu de 90.000 lei.
In conformitate cu prevederile Codului de procedura fiscala, vanzare a unui imobil la licitatie nu se poate face sub 50% din valoarea stabilita pin raportul de evaluare.
Conform art. 162 alin 8 si 10 din Codul de procedura fiscala „pretul de pornire  a licitatiei  este  pretul de evaluare pentru prima licitatie , diminuat  cu 25% pentru a doua licitatie si cu 50% pentru a treia licitatie„.
Adjudecarea  se face  in favoarea  participantului  care a oferit  ce mai mare pret dar nu mai putin decat pretul de pornire”.
In situatia in care vanzarea s-ar fi facut prin executori fiscali se putea realiza o valorificare corespunzatoare a imobilului.
In drept se invoca art. 172 C. pr. fiscala, 399 C. pr. civ.
Contestatia la executare a fost timbrata cu 194 lei si 5 lei timbru judiciar.
Intimatul C. G. a formulat intampinare – fila 131-132 solicitand respingerea contestatiei la executare ca nefondata cu obligarea  contestatoarei la plata cheltuielilor  de judecata. Arata ca in cartea  funciara imobilul pe care l-a adjudecat era notat un proces verbal de sechestru de catre  DGFP, insa acesta nu este insa un drept de ipoteca legal, cum in mod gresit arata contestatoarea. Potrivit art. 154  pct. 6  c. pr. fisc. , doar sechestrul executor aplicat asupra bunurilor imobile constituie  ipoteca  legala.
In speta de fata s-a instituit un sechestru asigurator asupra bunului imobil, intrucat nu exista inca un titlu executoriu din partea DGFP, s-a instituit doar un sechestru asigurator, in baza art. 129 C. pr. fisc.
Din cauza acestei confuzii de institutii juridice facute de catre contestatoare, toate argumentele de contestatie sunt nefondate.
In speta, nu trebuia ca executarea silita sa fie efectuata in exclusivitate de catre ANAF, cum prevede art. 136 alin 9 C. pr. fisc., intrucat acesta se refera doar la situatia in care este pornita si o executare silita pentru titluri executorii fiscale.
DGFP Sibiu nu a emis inca titlul executoriu impotriva debitorului motiv pentru care nici nu a putut porni executarea silita.
In aceste conditii, executarea silita s-a inceput in mod legal la cererea unui alt creditor, potrivit dreptului comun. Contestatia privind pretul de pornire trebuia facuta potrivit art. 401 c. pr. civ., in termen de  15 zile de cand creditorul a fost instiintat despre tinerea licitatiei si pretul de pornire. In acest sens  contestatia la executare privind pretul derizoriu de pornire este tardiv. De asemenea se sustine ca in mod  gresit se raporteaza contestatoarea la prev.art.162 C. pr. Fiscala., ce prevede imposibilitatea adjudecarii la un pret mai mic decat cel de pornire. In speta nu sunt aplicabile normele de  executare  silita  prevazute de  C.pr. fiscala. Suma  rezultata din adjudecare a  fost in mod  legal distribuita contestatarei, ca urmare a calitatii sala de creditor privilegiat. Suma a fost primita de catre contestatore, desi in mod normal trebuia sa o refuze, daca contesta procesul verbal de adjudecare. Mai  mult contestatoarea nu justifica interes in formularea contestatiei, ambele motive invocate putand fi invocate doar de DGFP care nu a formulat contestatie.
Prin sentinta civila 6577/2011 Judecatoria Sibiu a respins exceptia lipsei de interes invocata de catre reprezentantul intimatului C. G. si a respins contestatia la executare formulata de contestatorul A. BANK in contradictoriu cu intimatii: M. M., B. C. si C. G. Contestatoarea a fost obligata sa plateasca intimatului C. G. suma de 1500 lei cu titlu de  cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta solutie prima instanta a retinut ca :
In dosarul executional nr. 307/2010 al Biroului Executorului Judecatoresc T. F. s-a inceput executarea silita, la cererea creditorului B. C. si impotriva debitorului M. M., pentru aducerea la indeplinire a dispozitiilor titlului executoriu contractul de imprumut autentificat sub nr. 699 din 22.09.2010 de Biroul Notar Public B. L. Prin contractul de imprumut autentificat sub nr. 699 din 22.09.2010 de Biroul Notar Public B. L.,  debitorul M. M.  s-a obligat  fata de creditorului B. C. C. sa ramburseze un imprumut de 20000 EURO pana in data de 6 octombrie 2010, tot in valuta.
Prin incheierea civila din 13.10.2010 Judecatoria Sibiu incuviinteaza inceperea executarii silite in favoarea creditorului B. C. C. in vederea recuperarii creantei in cuantum de 20.000 euro izvorata din contractul de imprumut autentificat sub nr. 699 din 22.09.2010 de Biroul Notar Public B. L. si a  cheltuielile de executare.
Executorul judecatoresc incepe formalitatile de vanzare la licitatie a imobilului inscris in CF 15 top 100/2, 110/2/2, 107/1/2. La solicitarea creditorului B. C., BEJ T. F. a inceput executarea silita impotriva debitorului M. M., notand in CF somatia, la data de 25.10.2010. M. M. a beneficiat de contractele de facilitate de credit nr 602304/26.03.2004 si 0503707/2006, in temeiul carora a primit sumele de 30.000 euro si 90.000 euro cu titlu de imprumut. Pentru garantare, s-a intabulat dreptul de ipoteca asupra imobilului inscris in CF  15 nr. top 100/2, 110/2/2, 107/1/2 in baza contractului de garantie imobiliara nr 78 /26.03.2004 emis de BNP B. L.  si a contractului de ipoteca 188/3.04.2006 emis de BNP V. D. In cauza s-a invocat exceptia lipsei de interes a contestatoarei, insa aceasta exceptie este neintemeiata motivat de faptul ca justifica un interes atata timp cat aceasta este creditor ipotecar asupra imobilului supus executarii silite ( art. 399 C. pr. civ.)
In cartea funciara  asupra imobilului  este notat  un proces verbal de sechestru  asigurator de catre  DGFP conform incheierii 52750/4.10.2010, anterior notarii somatiei de catre BEJ T. F.
Contestatoarea afirma ca in aceasta situatie executarea silita trebuia continuata de catre executorii fiscali.
Potrivit art. 129 din OG 92/2003 se dispun masuri asiguratorii sub forma popririi asiguratorii si sechestrului asiguratoriu asupra bunurilor mobile si/sau imobile proprietate a debitorului, precum si asupra veniturilor acestuia, cand exista pericolul ca acesta sa se sustraga, sa isi ascunda ori sa isi risipeasca patrimoniul, periclitand sau ingreunand in mod considerabil colectarea. Aceste masuri pot fi luate si inainte de emiterea titlului de creanta, inclusiv in cazul efectuarii de controale sau al antrenarii raspunderii solidare. Masurile asiguratorii dispuse atat de organele fiscale competente, cat si de instantele judecatoresti ori de alte organe competente, daca nu au fost desfiintate in conditiile legii, raman valabile pe toata perioada executarii silite, fara indeplinirea altor formalitati. Odata cu individualizarea creantei si ajungerea acesteia la scadenta, in cazul neplatii, masurile asiguratorii se transforma in masuri executorii. Masurile asiguratorii se dispun prin decizie emisa de organul fiscal competent. In decizie organul fiscal va preciza debitorului ca prin constituirea unei garantii la nivelul creantei stabilite sau estimate, dupa caz, masurile asiguratorii vor fi ridicate. Decizia de instituire a masurilor asiguratorii trebuie motivata si semnata de catre conducatorul organului fiscal competent. Masurile asiguratorii dispuse potrivit alin. (2), precum si cele dispuse de instantele judecatoresti sau de alte organe competente se duc la indeplinire in conformitate cu dispozitiile referitoare la executarea silita, care se aplica in mod corespunzator.
Decizia de luare a masurii asiguratorii este un act premergator procedurii de executare silita. In speta, creanta fiscala a  intimatului a fost individualizata in temeiul deciziilor de impunere indicate in titlul executoriu din 21.07.2011 ( fila 156 ) avand termen de  plata 20.07.2011 (deci ulterior datei fixata  pentru vanzarea la licitatie). In aceste conditii motivul invocat de contestatoarea potrivit careia executarea silita trebuia continuata de catre executorii fiscali este neintemeiat.
      In ceea ce priveste procesul verbal de vanzare imobiliara din 10.05.2011 se constata ca acesta a fost intocmit cu respectarea dispozitiilor legale, licitatia desfasurandu-se conform dispozitiilor art. 509 C.pr.civ. Intimatul C. G. a fost declarat adjudecator al imobilului, in urma licitatiei publice din data de 10.05.2011, achitand pretul de 120.000 lei.
Un prim termen pentru vanzarea  prin licitatei publica a avut loc la 17.01.2010 – fila 85  cand s-a constatat ca nu s-a prezentat nici un licitator si nu s-au primit oferte de cumparare - conform procesului verbal de la fila 92. A fost stabilit un alt termen, 22.02.2011 conform art. 509 al. 5 Cod Procedura Civila, pentru vanzarea imobilului, de aceasta data la pretul de 75% din cel la care bunul a fost evaluat-fila 94. Contestatorul critica faptul ca imobilul a fost vandut la un pret mai mic decat cel real. Instanta nu mai poate analiza fondul acestei probleme in conditiile in care contestatoarea putea formula obiectii in termenul legal. Instanta constata insa ca pretul imobilului stabilit pentru termen de licitatie publica din 10 mai 2011 respecta prevederile art. 509 al.5si art. 510 al. 2 Cod Procedura Civila, potrivit carora la cel de-al doilea termen licitatia incepe de la pretul de 75% din cel la care imobilul a fost evaluat.
Conform art.509, vanzarea se va putea face chiar daca se prezinta o singura
persoana care ofera pretul de la care se incepe licitatia, astfel ca din acest punct
de vedere licitatia prin vanzare publica a imobilului a respectat cerintele legale.
In aceste conditii, constatandu-se ca nu s-au incalcat dispozitiile privitoare la executarea silita, instanta a respins in baza art. 399 alin. 1 C. pr. civ,  contestatia la executare formulata de contestatoare ca neintemeiata.
Impotriva acestei sentinte a declarat recurs contestatoarea A. Bank S.A. solicitand modificarea in tot in sensul admiterii contestatiei la executare asa cum a fost formulata si anularii actelor de executare.
Recurenta a sustinut ca executarea este lovita de nulitate intrucat, anterior notarii somatiei de executare de catre executorul judecatoresc, in cartea funciara era notat procesul verbal de sechestru asigurator pentru bunuri imobile care valoreaza ipoteca legala in valoare de 296.068 lei de catre Directia Generala a Finantelor Publice a Municipiului Sibiu. Recurenta sustine ca in aceste conditii executarea trebuia continuata, in baza art.136 alin.9 din Codul de procedura fiscala numai de catre executorii ANAF la care trebuia reunit si dosarul de executare al executorului T. F.
Prin cel de –al doilea motiv de recurs, recurenta sustine ca vanzarea de la termenul din 10.05.2011 s-a facut la un pret derizoriu intrucat, desi ea a contestat toate procesele de vanzare la licitatie, nu s-a incuviintat proba cu expertiza pentru a stabili valoarea imobilului. Se sustine ca, in cauza nu s-au respectat nici dispozitiile art.162 din Codul de procedura fiscala si nici cele ale Codului civil referitoare la pretul vanzarii care trebuie sa fie sincer si serios.
In cauza a formulat intampinare intimatul C. G. care a solicitat respingerea recursului ca neintemeiat.
Intimatul sustine ca executarea nu trebuia intocmita de executorii ANAF, dispozitiile art.136 nefiind aplicabile, intrucat nu a fost pornita executarea silita pentru realizarea creantelor fiscale. Intimatul arata ca executarea nu era pornita intrucat titlul executoriu fiscal a fost emis numai la 21.07.2011, iar notarea sechestrului in cartea funciara nu reprezinta o masura de executare silita, ci o masura asiguratorie.
Referitor la cel de-al doilea motiv de recurs se sustine ca este neintemeiat intrucat art.162 Cod procedura fiscala nu e aplicabil in speta, in cauza executarea fiind una de drept comun careia i se aplica art.509 alin.5 Cod procedura civila care permite, vanzarea la cel mai mare pret oferit. De asemenea, art.1303 Cod civil referitoare la pretul derizoriu nu se aplica executarii silite.
Analizand sentinta atacata prin prisma motivelor de recurs si, din oficiu, sub toate aspectele, tribunalul retine ca recursul este intemeiat si va fi admis pentru considerentele pe care le vom arata in continuare.
Imobilul in litigiu este inscris in CF 15 top 100/2, 110/2/2, 107/1/2, fiind proprietatea debitorului M. M. Acesta a beneficiat de contractele de facilitate de credit nr 602304/26.03.2004  si 0503707/2006, in temeiul carora a primit sumele de 30.000 euro si 90.000 euro cu titlu de imprumut de la recurenta A. Bank S.A. Pentru garantarea restituirii acestor credite, in cartea funciara s-a inscris : privilegiul finantatorului, interdictie de instrainare si grevare in favoarea A Bank si dreptul de ipoteca in baza contractului de garantie imobiliara nr 78/ 26.03.2004 autentificat de BNP B. L. si a contractului de ipoteca 188/3.04.2006 autentificat de BNP V. D. Ipotecile au fost notate in CF in anul 2004, respectiv 2006.
In  cartea funciara,  asupra imobilului este notat un proces verbal de sechestru asigurator de catre  DGFP conform incheierii 52750/4.10.2010 si care, potrivit art.129 Cod procedura fiscala valoreaza ipoteca legala.
Potrivit art. 129 Cod procedura fiscala masurile asiguratorii, in care se include si sechestrul asigurator, pot fi luate si inainte de emiterea titlului de creanta, inclusiv in cazul efectuarii de controale sau al antrenarii raspunderii solidare. Masurile asiguratorii dispuse atat de organele fiscale competente, cat si de instantele judecatoresti ori de alte organe competente, daca nu au fost desfiintate in conditiile legii, raman valabile pe toata perioada executarii silite, fara indeplinirea altor formalitati. Odata cu individualizarea creantei si ajungerea acesteia la scadenta, in cazul neplatii, masurile asiguratorii se transforma in masuri executorii. Alineatul 9 al aceluiasi articol prevede ca inscrierea face opozabil sechestrul tuturor acelora care, dupa inscriere, vor dobandi vreun drept asupra imobilului respectiv. Actele de dispozitie ce ar interveni ulterior inscrierii sunt lovite de nulitate absoluta.
De asemenea, art. 142 alin.7 din Codul de procedura fiscala prevede ca, fata de terti, inclusiv fata de stat, o garantie reala si celelalte sarcini reale asupra bunurilor au un grad de prioritate care se stabileste de la momentul in care acestea au fost facute publice prin oricare dintre metodele prevazute de lege.
Executarea silita de fata a fost notata in CF abia la 25.10.2010 cand s-a notat somatia BEJ T. F. la cererea creditorului B. C. C.
Prima instanta a retinut in mod gresit ca actele de executare au fost intocmite cu respectarea dispozitiilor legale si le-a mentinut intrucat, fata de inscrierile in Cartea funciara, executarea silita nu putea fi efectuata.
Este adevarat ca instituirea unei ipoteci nu indisponibilizeaza bunul, insa ea confera creditorului ipotecar care si-a conservat dreptul prin inscriptia ipotecara dreptul de a urmarii bunul in mana oricui s-ar afla, deci un drept de urmarire.
In schimb, actul de adjudecare intocmit in urma unei executari silite imobiliare are ca efect intrarea bunului in patrimoniul adjudecatarului liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de creanta, creditorii putandu-si realiza aceste drepturi numai din pretul obtinut.
Ori, acest efect al actului de adjudecare lipseste de efecte dreptul conferit de ipoteca creditorilor ipotecar, dintre care unul este beneficiarul unei ipoteci legale.
In plus, in cartea funciara era notata si o interdictie de instrainare in favoarea recurentei, iar vanzarea-cumpararea fortata prin licitatie, desi prezinta anumite caracteristici speciale, ramane, in esenta, aceiasi operatiune juridica si are acelasi efect al instrainarii bunului.
Chiar daca executarea silita fiscala nu era inceputa, efectul ipotecii legale este inlaturat prin executarea silita de drept comun care nu se putea efectua in aceste conditii.
Constatandu-se incalcarea textelor legale indicate mai sus si eludarea dispozitiilor referitoare la ipoteci, in baza art.312 rap. la art.304 pct.9 Cod procedura civila se va admite recursul pe baza primului motiv de recurs invocat si se va modifica in tot sentinta atacata in sensul ca se va admite contestatia la executare si se vor anula actele de executare atacate.
Recurenta nu a solicitat cheltuieli de judecata.