Prelungirea contractului de inchiriere pentru imobilul nationalizat. Art. 13,15 al OUG nr. 40/1999.

Prelungirea contractului de inchiriere pentru imobilul nationalizat. Art. 13,15 al OUG nr. 40/1999.

 Prin cererea inregistrata la data de 12 martie 2007, reclamantul O. I. a solicitat instantei, ca prin hotararea ce o va pronunta, sa dispuna obligarea paratei B. R. la incheierea contractului de inchiriere a locuintei situate in Tg. Mures, str. Revolutiei nr. 44 ap. 2  jud. Mures, cu cheltuieli de judecata.
         Prin sentinta civila nr. 4572 din 22 septembrie 2008, Judecatoria Tg. Mures a respins actiunea formulata, ca neintemeiata. Pentru a pronunta aceasta hotarare, prima instanta a retinut ca prin Dispozitia Primarului mun. Tg. Mures nr. 2871/09.10.2006, IN BAZA Legii  nr. 10/2001, i-a fost restituit paratei imobilul situat in Tg. Mures, str. Revolutiei nr. 44, jud. Mures, in apartamentul nr. 2 al acestuia locuind reclamantul, in calitate de chirias, in temeiul contractului de inchiriere incheiat cu S.C. Locativ S.A. La scurt timp de la predarea imobilului paratei, reclamantul i-a trimis acesteia o notificare prin care solicita incheierea unui contract de inchiriere. Parata a solicitat o adeverinta de venituri pentru stabilirea chiriei. Venitul net al reclamantului era de 746 lei, in functie de care i-a calculat chiria la 25% din venitul net lunar pe familie, rezultand suma de 186,50 lei. Reclamantul nu a fost multumit de aceasta chirie, calculand cuantumul chiriei in functie de salariul mediu net pe ultimele 12 luni si solicitand paratei sa accepte acest pret.
  Prin cercetarea la fata locului, prima instanta a constatat ca imobilul este intr-o stare de degradare care il face impropriu pentru locuit, fara a pune in pericol integritatea fizica a persoanelor care l-ar utiliza. Obligarea paratei la incheierea contractului de inchiriere ar putea echivala cu o constrangere care ar determina o posibila raspundere civila delictuala, posibil chiar pentru ruina edificiului.
         Reclamantul a recunoscut ca nu a achitat chiria din luna noiembrie 2006 si pana in prezent, ceea ce o indreptateste pe parata sa refuze incheierea contractului de inchiriere - art. 14 alin. 2 lit. c din OUG nr. 40/1999. Reclamantul avea posibilitatea consemnarii sumei la dispozitia acesteia.
          Din disp.art. 13 alin. 1 din OUG nr. 40/1999, coroborate cu cele ale art. 15 al. 2 din Legea nr. 10/2001, rezulta ca neincheierea unui contract de inchiriere in cazul prevazut de art. 9 si 10 din OUG nr. 40/1999, cauzata de neintelegerea asupra cuantumului chiriei cerute de proprietar, atrage prelungirea de drept a contractului de inchiriere pana la incheierea noului contract.
          Reclamantul a declarat apel impotriva acestei hotarari. Tribunalul Mures, prin decizia civila nr. 60 din 17 martie 2009, a respins apelul ca nefondat, apreciind ca solutia primei instante este corecta, insa pentru alte considerente, retinand dispozitiile art. 1 din OUG nr. 40/1999, art. 1 alin. 1 din OUG nr. 8/2004. Reclamantul a beneficiat de prelungirile contractului de inchiriere, termen care expira la data de 8 aprilie 2009.
         Tribunalul a apreciat ca nu sunt aplicabile prev. art. 7  OUG nr. 40/1999, deoarece parata a dobandit imobilul in anul 2006, dupa expirarea termenului de prelungire legala a inchirierii prev.de art. 1 din OUG nr. 40/1999 (termen care incepuse sa curga din aprilie 1999 si care s-a implinit in aprilie 2004) si ca urmare nu este tinuta sa indeplineasca obligatiile care izvorasc din art. 10 si urm. din OUG nr. 40/1999.
          Tribunalul a analizat cererea prin raportare la dispozitiile art. 480 si urm. Cod civil, art. 44 din Constitutia Romaniei si art. 1 din Protocolul 1 Aditional la Conventia Europeana a Drepturilor Omului, coroborate cu art. 11 si 20 din Constitutia Romaniei, apreciind ca intimata este obligata sa respecte doar termenul de inchiriere de 5 ani prevazut de art. 1 (1) din OUG nr. 8/2004 (termen care expira la data de 8 aprilie 2009). O obligatie impusa paratei de a incheia un contract de inchiriere ar constitui o sarcina excesiva pentru proprietara. Interesul general vizand protectia sociala nu trebuie sa aduca atingere dreptului de proprietate al paratei.
         Reclamantul s-a comportat ca un chirias, fara insa a-si indeplini obligatia de plata a chiriei catre proprietar. Achitarea chiriei dupa solutionarea prezentei cauze, in cuantumul stabilit de instanta, nu au relevanta in cauza.
         Impotriva acestei hotarari a declarat recurs reclamantul, solicitand admiterea recursului, modificarea deciziei civile recurate, in sensul admiterii apelului asa cum a fost formulat, fara cheltuieli de judecata.
         In motivarea recursului, a aratat ca instanta de apel a facut o gresita apreciere a probatoriului administrat, iar decizia atacata este data cu aplicare gresita a legii.
         In ceea ce priveste faptul ca instanta de apel a considerat ca in speta nu sunt aplicabile prevederile OUG nr. 40/1999 si ale Legii nr. 10/2001, a invocat prev. Deciziei ICCJ nr. 33/2008 prin care a fost admis recursul in interesul legii si s-a statuat: "concursul dintre legea speciala si legea generala se rezolva in favoarea legii speciale, conform principiului speciali generalibus derogant, chiar daca acesta nu este prevazut expres in legea speciala".
          In speta, instanta de apel a facut aplicarea prevederilor legii generale, respectiv codul civil, incalcand astfel dispozitiile deciziei sus-amintite. Prin Deciziile nr. 538/2008 si 240/2009, date de Curtea Constitutionala, au fost respinse exceptiile de neconstitutionalitate ridicate referitor la prev. art. 10, 11, 14 si 22 din OUG nr. 40/1999.
         Pe de alta parte, instanta de apel nu s-a pronuntat asupra cererilor sale, ci a adus modificari ale considerentelor enuntate de instanta de fond, interpretand gresit actul juridic dedus judecatii.
          A solicitat proprietarei, prin executor judecatoresc, la data de 17 ianuarie 2007, incheierea unui contract de inchiriere pentru imobilul in litigiu, insa mandatarul proprietarei nu a vrut sa incheie contractul decat pe o perioada de 1 an si la un pret mult mai mare. In acest sens sunt aplicabile in speta dispozitiile prevazute de art. 15 alin. 4 din OUG nr. 40/1999.
         Instanta de apel a apreciat in mod gresit ca termenul de inchiriere prevazut la art. 1 din OUG nr. 8/2004 expira la 8 aprilie 2009, deoarece proprietarei i-a fost retrocedat imobilul prin adresa nr. 3459/18.12.2008, astfel ca nu putea incheia contract de inchiriere cu proprietara la o data anterioara acesteia. In acest sens, a solicitat in ianuarie 2007 incheierea unui contract de inchiriere, care daca ar fi fost incheiat in conditiile legii in anul 2007, ar fi fost valabil pana in anul 2012.
Starea imobilului si plata chiriei nu sunt motive temeinice pentru respingerea cererii sale. Nu poate fi luata in considerare nici disproportia intre interesele proprietarei si ale chiriasului, deoarece legiuitorul a instituit reguli clare in ceea ce priveste protectia chiriasilor si a proprietarilor. Admiterea cererii sale nu aduce nici un fel de atingere dreptului de proprietate a paratei, ci dimpotriva, respecta reglementarile legale in vigoare.
In drept, a invocat disp. art. 304, pct. 6, 8 si 9 Codul de Procedura Civila, Legea nr. 10/2001, OUG nr. 40/1999 si OUG nr. 8/2004.
Intimata a formulat intampinare, solicitand respingerea recursului ca nefondat, cu obligarea la plata cheltuielilor de judecata, pe considerentul ca decizia ICCJ se refera la alte situatii decat cea dedusa judecatii, instanta de apel a analizat intreg materialul probator raportat la dispozitiile legale aplicabile spetei.
Examinand recursul declarat prin prisma motivelor de recurs invocate, Curtea a constatat ca recursul este nefondat pentru urmatoarele considerente:
Reclamantul este in eroare atunci cand apreciaza ca Decizia Inaltei Curti de Casatie si Justitie  invocata ar viza situatia din prezenta cauza. In speta dedusa judecatii instanta de apel nu a facut aplicarea prevederilor legii generale in detrimentul legilor speciale, ci a constatat ca nu sunt aplicabile prevederile din aceste legi si ca atare cauza trebuie analizata prin raportare la normele generale din dreptul intern si comunitar.
  Nu se poate aprecia ca instanta de apel nu s-ar fi pronuntat asupra cererilor reclamantului doar pentru ca a analizat cererile sale prin aplicarea altor temeiuri de drept decat cele retinute gresit de catre prima instanta.
Reclamantul nu expliciteaza in cadrul motivelor de recurs in ce mod a interpretat instanta de apel gresit actul juridic dedus judecatii. Dimpotriva, Curtea constata ca in mod corect s-a interpretat actul juridic, printr-o legala si temeinica explicitare a starii de fapt si mai ales detaliere cronologica a textelor de lege aplicabile in cauza. Nu s-a contestat ca reclamantul s-a adresat instantei de judecata deoarece parata a dorit incheierea unui nou contract de inchiriere pe termen de cel mult 1 an si la un cuantum al chiriei cu care reclamantul nu a fost de acord.
Esentiala este aplicarea in timp a prevederilor art. 1 din OUG nr. 40/1999, art. 1 alin. 1 din OUG nr. 8/2004 si corecta mentiune a instantei de apel ca termenul inchirierii expira la data de 8 aprilie 2009 (cu consecinta neaplicabilitatii art. 7 din OUG nr. 40/1999),   precum si corecta retinere ca parata a dobandit proprietatea imobilului prin Dispozitia primarului nr. 2871/2006, in perioada derularii contractului de inchiriere prelungit, si nu la momentul emiterii adresei nr. 3459/18.12.2008.
  In aceste conditii s-a ajuns la analizarea cererii reclamantului prin raportare la dispozitiile care ocrotesc dreptul de proprietate, fara a se interpreta gresit actul dedus judecatii sau a se face o gresita aplicare sau interpretare a legii.
Curtea a apreciat ca in mod corect instanta de apel a analizat cererea prin prisma prevederilor art. 1 din Protocolul aditional nr. 1 la Conventia Europeana a Drepturilor Omului, care protejeaza dreptul de proprietate, raportat la art. 30 din Constitutia Romaniei si art. 480 Cod civil. Mai mult, Curtea opineaza ca actiunea civila trebuie analizata si prin prisma jurisprudentei Curtii Europene a Drepturilor Omului.
In spete similare (cauza Cleja si Mihalcea contra Romaniei - Hotararea CEDO din 8 februarie 2007 si cauza Radovici si Stanescu contra Romaniei - Hotararea CEDO din 2 noiembrie 2006), Curtea Europeana a Drepturilor Omului a apreciat ca restrictiile impuse proprietarilor prin OUG nr. 40/1999 s-a ajuns la o disproportie intre interesul general al chiriasilor si protectia dreptului individual la respectarea proprietatii, aducandu-se atingere principiului respectarii proprietatii consacrat prin art. 1 din Protocolul aditional nr. 1.
Curtea a relevat ca nu se contesta faptul ca prevederile OUG nr. 40/1999 in temeiul carora instanta de fond  a respins cererea reclamantului, se traduce intr-o reglementare a folosirii bunurilor, permisa de art. 1 din Protocolul aditional nr. 1, insa din moment ce sistemul pus la punct prin acest act normativ implica riscul de a impune locatorului o sarcina excesiva in privinta posibilitatii de a dispune de bunul sau, autoritatile erau obligate sa aplice proceduri sau mecanisme legislative previzibile si coerente, prevazand anumite garantii pentru ca punerea lor in practica si incidenta lor asupra dreptului de proprietate al locatorului sa nu fie nici arbitrare, nici imprevizibile.
Chiar tinand cont de ampla marja de apreciere lasata statelor din punct de vedere al art. 1 din Protocolul aditional nr. 1, Curtea a considerat ca a sanctiona proprietarii, impunandu-le o obligatie atat de grea ca aceea de a pastra locatarii in imobilul lor timp de 5 ani, a facut sa apese asupra lor o sarcina speciala si exorbitanta, de natura sa intrerupa echilibrul just dintre interesele aflate in joc. Prin urmare, s-a incalcat art. 1 al Protocolului aditional nr. 1 (cauza Radovici si Stanescu contra Romaniei).
  Intr-o alta cauza - cauza Cleja si Mihalcea contra Romaniei), Curtea a subliniat ca, intervenind intr-un domeniu legat de art. 1 din Protocolul nr. 1, legiuitorul national trebuie sa asigure un "just echilibru" intre interesele divergente in cauza si, in acelasi timp, sa permita jurisdictiilor sa faca o aplicare efectiva a acestui principiu. OUG nr. 40/1999 duce la o protectie disproportionata a interesului chiriasilor in detrimentul proprietarilor.
In aceste conditii, instanta de recurs apreciaza ca in speta sunt incidente prevederile Conventiei Europene a Drepturilor Omului si, prin prisma jurisprudentei Curtii Europene a Drepturilor Omului, actiunea formulata de reclamant este nefondata, parata fiind indreptatita sa se bucure de toate prerogativele conferite de dreptul lor de proprietate.
Fata de cele ce preced, pentru considerentele aratate, instanta de recurs a constatat ca instanta de apel a apreciat corect probatoriul administrat, a facut o corecta aplicare a legii si a interpretat corect actul juridic dedus judecatii, nefiind incidente motivele de nelegalitate prev. de art. 304 pct. 6, 8 si 9 Codul de Procedura Civila.
         In consecinta, in temeiul art. 312 alin. 1 Codul de Procedura Civila, Curtea a respins ca nefondat recursul declarat de reclamant.