Asociatie de proprietari. Nerespectarea conditiilor prevazute de lege pentru recuperarea cheltuielilor efectuate la acoperisul condominiului de catre un proprietar, de la ceilalti proprietari.

      Dispozitiile legale care stabilesc in mod concret modalitatea in care se realizeaza aceste lucrari, au fost edictate tocmai in scopul inlaturarii oricaror factori subiectivi, care ar putea determina inopozabilitatea efectuarii acestor lucrari fata de ceilalti coproprietari si suportarea pretului acestor lucrari numai de catre unii dintre coproprietari. In speta, reclamantii nu au demonstrat probator in conditiile art.1169 din Codul civil, faptul ca au adus la cunostinta Asociatiei de Proprietari existenta stricaciunilor la acoperisul imobilului; faptul ca aceste stricaciuni determina producerea unor noi avarii in interiorul apartamentului proprietatea reclamantilor, astfel incat necesitatea efectuarii acestor reparatii este fara echivoc; nu s-a adoptat o hotarare de catre adunarea generala a asociatiei de proprietari; nu s-a efectuat procedura de comparare a ofertelor de pret existente pe piata; calitatea lucrarilor nu a fost analizata, intocmindu-se si un proces-verbal de receptie a lucrarilor in cadrul caruia sa se fi consemnat perioada de garantie a lucrarii efectuate.
      In conditiile in care dispozitiile legale ar fi fost respectate, cuantumul concret al costurilor lucrarilor ar fi fost adus la cunostinta fiecarui coproprietar, membru al asociatiei de proprietari, inainte de inceperea lucrarilor de construire, intinderea, calitatea si perioada de garantie pentru buna executie a acestor lucrari ar fi fost de asemenea un fapt cunoscut si, prin urmare, necontestat.

      Prin sentinta civila nr.1005/C/25.03.2010 pronuntata de Judecatoria Medgidia a fost admisa actiunea avand ca obiect pretentii, formulata de reclamantii M.C. si M.A., in contradictoriu cu paratii P.E., D.M., C.I., G.I., a fost obligat fiecare parat sa plateasca reclamantilor suma de 210,70 lei reprezentand cota-parte din cheltuielile de reparatie acoperis din luna noiembrie 2008.
      Pentru a pronunta aceasta sentinta, instanta de fond, in baza materialului probator administrat in cauza, a retinut urmatoarele:
      Reclamantii au reparat acoperisul blocului in luna noiembrie 2008, conform declaratiilor martorilor B.E. si I.I., audiati la cererea reclamantilor, martori ale caror declaratii se coroboreaza cu inscrisurile constand in facturile fiscale 1813/03.11.2008, 1811/02.11.2008, 1812/02.11.2008, 1832/18.11.2008, cu chitantele aferente.
      In baza acestor acte, Comitetul Asociatiei de Proprietari din Blocul SI, a hotarat in sedinta din 29.11.2008 si a instiintat reclamantii si paratii, suma cu care trebuia sa participe fiecare la suportarea cheltuielilor pentru repararea acoperisului, cheltuieli ce se ridicau la 1053,50 lei. Hotararea Comitetului Asociatiei a aratat ca fiecare familie parata, trebuie sa suporte cate 210,70 lei, ramanand ca familia reclamantilor sa recupereze banii de la parati.
      Hotararea Comitetului Asociatiei luata la 29.11.2008 si intemeiata pe dispozitiile H.G. 400/2003 pentru aprobarea Normelor Metodologice privind organizarea si functionarea Asociatiilor de proprietari este legala, nefiind contestata in justitie de locatari dupa afisare (chiar daca paratele D.M. la interogatoriul din oficiu si P.E. prin intampinare au aratat ca nu o considera legala).
      Hotararea Comitetului trebuie respectata si paratii cunosteau de fapt ce obligatii le revin in calitate de membrii ai unei Asociatii de proprietari, din actele depuse la dosar rezultand ca si inaintea acestui dosar au mai avut judecati intre ei pentru suportarea cheltuielilor comune.
      Reparatiile la spatiile comune le profita tuturor locatarilor, astfel ca si Legea 114/1996 stabileste principiul suportarii cheltuielilor pentru astfel de reparatii de catre toti locatarii, preluand in fapt principiul de drept civil din materia imbogatirii fara justa cauza.
      In concluzie, fata de toate cele de mai sus, instanta a admis actiunea ?i a obligat fiecare parat sa plateasca reclamantilor suma de 210,70 lei reprezentand cota-parte din cheltuielile de reparatie acoperis, din luna noiembrie 2008.
      Impotriva acestei sentinte civile a declarat recurs paratul Cirnu Ion, criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie, aratand ca in mod eronat instanta de fond a dispus obligarea sa la plata contravalorii cheltuielilor privind reparatiile aduse acoperisului, desi aceste reparatii nu au fost realizate.
      S-a mai aratat ca silogismul judiciar care sta la baza sentintei civile recurate este rezultatul unei gresite analize a ansamblului probatoriu administrat la judecata cauzei in fond.
      Legal citat, intimatul si-a exprimat prin intampinare pozitia procesuala fata de prezenta cale de atac, solicitand respingerea recursului ca nefondat.
      Examinand legalitatea si temeinicia sentintei civile atacate prin prisma criticilor formulate, tribunalul a retinut urmatoarele :
      Imobilul litigios este un condominiu in cadrul caruia se afla mai multe locuinte individuale, proprietarii apartamentelor fiind organizati in cadrul unei Asociatii de Proprietari, Asociatia de Proprietari SI - Medgidia.
      Drepturile si obligatiile titularilor dreptului de proprietate al unui apartament situat in condominiul guvernat de Asociatia de Proprietari Sl-Medgidia sunt cele prevazute de art.23 din HG nr.400/2003, potrivit cu care "proprietarii, pe langa drepturile si indatoririle prevazute la cap. V si VI din modelul statutului asociatiei de proprietari cuprins in anexa nr. 2, au si urmatoarele drepturi si obligatii: ... b) sa intretina in bune conditii spatiile si instalatiile comune din interiorul si din exteriorul condominiului - casa scarii, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, fatade, poduri, acoperisuri, scari exterioare, ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, instalatii de incalzire centrala si de preparare a apei calde, instalatii electrice si de gaze, centrale termice, crematorii, instalatii de colectare a deseurilor, instalatii de antena colectiva, telefonie si altele asemenea - si sa ia masuri pentru repararea si mentinerea in stare de siguranta si de functionalitate a condominiului; c) sa contribuie la repararea sau, dupa caz, la consolidarea si la mentinerea in stare de siguranta a proprietatii comune indivize din cadrul condominiului".
      HG nr.400/2003 statueaza si asupra modalitatii in care sunt repartizate cheltuielile care privesc reparatiile aduse partilor comune din imobil, respectiv: "cheltuielile pentru lucrari de intretinere, servicii, de reparatii si, dupa caz, de consolidare la partile de constructii si instalatii aflate in proprietatea comuna indiviza - astfel cum este descrisa in cartea tehnica a constructiei si in acordul de asociere ca: subsolul; conductele de distributie si coloanele instalatiilor de apa, canalizare, termoficare, energie electrica; casa scarii; podul; spalatoria; uscatoria; terasa; ascensorul; centrala termica proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a gunoiului menajer; structura de rezistenta; fatade; acoperis si altele asemenea - se repartizeaza proportional cu cota-parte de proprietate indiviza a fiecarui proprietar, astfel cum este inscrisa in acordul de asociere sau care a fost recalculata conform prevederilor art.45 alin.(3)".
      Modalitatea in care se determina necesitatea efectuarii acestor reparatii in functie de stricaciunile suferite de imobil prin trecerea timpului sau din alte cauze, este reglementata de art.25 din Legea nr.230/2007, stabilindu-se necesitatea ca aceste aspecte sa fie solutionate prin hotarari adoptate de catre adunarea generala a asociatiei de proprietari.
      Astfel, conform cu art.25 alin.(1) din Legea nr.230/2007, pentru adoptarea hotararilor in adunarea generala a asociatiei de proprietari, se vor avea in vedere urmatoarele:
a) fiecare proprietar are dreptul la un vot pentru proprietatea sa;
        b) pentru hotararile cu privire la stabilirea fondurilor de investitii pentru consolidare, reabilitare si modernizare, votul fiecarui proprietar are o pondere egala cu cota-parte din proprietatea comuna;
        (2) Hotararile adunarilor generale vor fi luate cu votul majoritatii membrilor asociatiei de proprietari prezenti la adunarea generala convocata sau reconvocata, dupa caz. In statutul propriu al asociatiei de proprietari pot fi prevazute si alte conditii, dar nu mai putin de jumatate plus unu din voturile celor prezenti la adunarea generala convocata sau reconvocata.
        (3) In situatii exceptionale, hotararile pot fi luate prin acordul scris al majoritatii proprietarilor unei scari sau unui bloc, membri ai asociatiei de proprietari, pentru probleme care ii vizeaza direct, pe baza de tabel nominal.
        (4) Hotararile adunarilor generale se consemneaza in registrul de procese-verbale al asociatiei de proprietari, se semneaza de catre toti membrii comitetului executiv si se comunica, in scris, tuturor proprietarilor.
      Art.37 din Legea nr.230/2007 statueaza asupra faptului ca pentru lucrarile privind proprietatea comuna, administratorul, tinand seama de pret, durata de executie si calitate, supune spre analiza, selectie de oferte si aprobare comitetului executiv al asociatiei de proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac cerintele, in vederea executarii lucrarilor, conform legislatiei in vigoare.
      Art.48 alin.(1) din Legea nr.230/2007 reglementeaza ca "stabilirea si repartizarea sumei care priveste proprietatea comuna ce revine fiecarui proprietar din cadrul condominiului se fac proportional cu cota-parte indiviza din proprietatea comuna".
      Din analiza coroborata a normelor juridice enuntate rezulta ca procedura prin care se efectueaza reparatiile necesare si utile la partile comune ale unui condominiu, intre care se regasesc si reparatiile acoperisului imobilului comun, este aceea reglementata de HG nr.400/2003 si Legea nr.230/2007, astfel: necesitatea repararii stricaciunii respective este adusa la cunostinta conducerii Asociatiei de Proprietari, acest organ de conducere adopta o hotarare prin care se stabileste atat necesitatea efectuarii acestei reparatii cat si modalitatea efectiva prin care se realizeaza, iar ulterior comitetul de cenzori al Asociatiei de Proprietari se asigura de aducerea la indeplinire a obiectivelor hotarate in adunarea generala a asociatiei de proprietari.
      Conform cu art.37 din Legea nr.230/2007, prin adunarea generala a asociatiei de proprietari se hotaraste asupra pretului, durata de executie si calitatii lucrarilor de reparatii, iar executantul acestor lucrari va fi ales prin selectie de oferte si cu aprobarea comitetului executiv al asociatiei de proprietar.
      In speta, reclamantii M.C. si M.A. nu au demonstrat probator in conditiile art.1169 din Codul civil, faptul ca au adus la cunostinta Asociatiei de Proprietari SI - Medgidia, existenta stricaciunilor la acoperisul imobilului; faptul ca aceste stricaciuni determina producerea unor noi avarii in interiorul apartamentului proprietatea reclamantilor, astfel incat necesitatea efectuarii acestor reparatii este fara echivoc; nu s-a adoptat o hotarare de catre adunarea generala a asociatiei de proprietari; nu s-a efectuat procedura de comparare a ofertelor de pret existente pe piata; iar calitatea lucrarilor nu a fost analizata, intocmindu-se si un proces-verbal de receptie a lucrarilor in cadrul caruia sa se fi consemnat perioada de garantie a lucrarii efectuate.
      Faptul ca la dosarul cauzei au fost depuse o serie de facturi care atesta achizitionarea de catre reclamanti a unor materiale de constructie necesare refacerii hidroizolatiei aferente acoperisului imobilului in care se gasesc apartamentele proprietatea partilor, iar ulterior a fost intocmita o "minuta" de catre Comitetul Asociatiei de Proprietari SI- Medgidia, prin care se dispune ca o parte dintre titularii dreptului de proprietate asupra apartamentelor situate pe tronsonul respectiv, sa suporte contravaloarea acestor lucrari, nu poate, in nici un caz, suplini nerespectarea dispozitiilor legale enuntate anterior.
      Dispozitiile legale care stabilesc in mod concret modalitatea in care se realizeaza aceste lucrari, au fost edictate tocmai in scopul inlaturarii oricaror factori subiectivi, care ar putea determina inopozabilitatea efectuarii acestor lucrari fata de ceilalti coproprietari si suportarea pretului acestor lucrari numai de catre unii dintre coproprietari.
      In conditiile in care dispozitiile legale anterior enuntate ar fi fost respectate, cuantumul concret al costurilor lucrarilor ar fi fost adus la cunostinta fiecarui coproprietar, membru al asociatiei de proprietari, inainte de inceperea lucrarilor de construire, intinderea, calitatea si perioada de garantie pentru buna executie a acestor lucrari ar fi fost de asemenea un fapt cunoscut si, prin urmare, necontestat.
      In speta, apararile recurentului C.I., cat si cele exprimate de catre intimatii parati prin intampinarea depusa cu ocazia judecatii in fond, privind
nerespectarea dispozitiilor legale referitoare la modalitatea de efectuare a acestor lucrari, cat si cele referitoare la echivocitatea care afecteaza costurile lucrarilor, intinderea, calitatea si perioada de garantie pentru buna executie a acestor lucrari, sunt pertinente.
      Din aceasta perspectiva, s-a constatat ca in mod eronat instanta de fond a apreciat ca fiind legala "minuta" intocmita de catre Comitetul Asociatiei de Proprietari SI- Medgidia, prin care se dispune ca o parte dintre titularii dreptului de proprietate asupra apartamentelor situate pe tronsonul respectiv, sa suporte contravaloarea acestor lucrari.
      In mod gresit instanta de fond a retinut ca aceasta "minuta" are calitatea unei hotarari, intrucat a fost adoptata de catre "Comitetul Asociatiei de Proprietari SI- Medgidia", fara a se specifica despre care "comitet" este vorba, aspect care atrage nelegalitatea hotararii, intrucat in Legea nr.230/2007 se precizeaza ca organul de conducere al asociatiei de proprietari, apt sa adopte o astfel de hotarare, este adunarea generala a asociatiei de proprietari, reprezentata de catre presedintele asociatiei, iar comitetul de cenzori este organul care se ingrijeste de aducerea la indeplinire a acestor hotarari.
      Pe de alta parte, conducerea Asociatiei de Proprietari S1 - Medgidia nu putea sa ratifice ulterior executarea lucrarilor de construire, pentru a caror realizare normele juridice incidente nu au fost respectate.
      Se mai retine si faptul ca in cuprinsul acestei "minute" nu se regaseste modalitatea de calcul a sumelor pretinse de la fiecare dintre parati prin raportare la cota parte din dreptul de proprietate din partile comune ale imobilului, care apartine fiecarui coproprietar.
      Prin urmare, in considerarea tuturor acestor aspecte, criticile aduse prin motivele de recurs s-au dovedit in totalitate intemeiate, astfel incat in temeiul art.312 din Codul de procedura civila, coroborat cu dispozitiile cuprinse in HG nr.400/2003 si Legea nr.230/2007, s-a admis recursul si s-a modificat in tot sentinta civila recurata, in sensul respingerii actiunii ca nefondata.