Rezolutiune antecontract de vanzare-cumparare. Interpretare clauze

Interpretarea clauzelor se face dupa intentia comuna a partilor, iar nu dupa sensul liberal al termenelor.

Curtea de Apel Timisoara, Sectia I civila,
Decizia civila 552 din 11 aprilie 2013, F.S.

Prin Decizia civila nr. 852 din 28.11.2012 pronuntata in dosarul nr. 12242/325/2009, Tribunalul Timis a respins apelul formulat de apelantii H.M. si D.C. impotriva sentintei civile nr. 8697/18.05.2010 pronuntata de Judecatoria Timisoara in dosarul nr. 12242/325/2009, in contradictoriu cu intimatul D.O.S.
Pentru a pronunta aceasta solutie, tribunalul a retinut ca prin sentinta mentionata a fost admisa actiunea formulata de reclamantul D.O.S., in contradictoriu cu paratii H.M. si D.C.
A constatat ca prin antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 13279 paratii D.C. si D.(H.)M. s-au obligat sa vanda reclamantului apartamentul nr. 11 situat in Timisoara, cu pretul de 35.000 DM, achitat integral de catre reclamant, hotararea tinand loc de contract autentic de vanzare-cumparare.
A dispus intabularea in CF a dreptului de proprietate al reclamantului D.O.S., cu titlu de vanzare-cumparare.
Pentru a se pronunta astfel, instanta a retinut urmatoarele:
Paratii au dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului situat in Timisoara in baza prevederilor Legii nr. 112/1995.
Prin antecontractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 13279, paratii s-au obligat sa-i vanda reclamantului, la expirarea termenului de 10 ani prevazut de Legea nr. 112/1995, apartamentul nr. 11, cu pretul de 35.000 DM, din care la data semnarii antecontractului s-a achitat suma de 30.000 DM, la data de 01.07.2000 urma sa fie achitata suma de 4.000 DM, iar la data incheierii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica urma sa fie achitat restul sumei de 1.000 DM.
In data de 17.09.2001, asa cum rezulta din actul aditional la antecontractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 13279, reclamantul a achitat paratului D.C. suma de 4.000 DM, partile stabilind cu aceasta ocazie ca intrarea in posesia de fapt a apartamentului se va face la data de 15.12.2001, data la care promitentii vanzatori urmau a elibera imobilul, iar in posesia de drept la data incheierii contractului autentic de vanzare - cumparare.
Restul sumei de 1.000 DM (2.123,35 lei) a fost consemnata la CEC Bank si la dispozitia paratului D.C.
Instanta a retinut ca, prin antecontractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 13279, partile si-au asumat "orice risc survenit din modificarea Legii nr. 112/1995" si au fost de acord ca "in situatia in care imobilul va fi revendicat din orice motive, intreaga suma ce reprezinta pretul de vanzare-cumparare, sa fie restituita cumparatorului in termen de 20 zile de la aparitia modificarii".
Imobilul a fost revendicat in baza prevederilor Legii nr. 10/2001.
Prin Dispozitia nr. 3150 emisa de Primarul Municipiului Timisoara s-a dispus acordarea de despagubiri, nefiind admisa cererea privind restituirea in natura a apartamentului din litigiu formulata de fostul proprietar.
Cu toate acestea, paratii au refuzat incheierea contractului autentic de vanzare-cumparare, sustinand ca momentul in care conditia rezolutorie s-a implinit este acela al revendicarii imobilului si nu al solutionarii cererii de revendicare.
Corespunde realitatii ca prin antecontractul de vanzare-cumparare paratii au fost de acord ca in situatia revendicarii imobilului sa restituie reclamantului suma incasata cu titlu de pret, insa instanta a apreciat ca numai printr-o interpretare excesiva si formalista s-ar putea ajunge la concluzia ca vointa partilor a fost in sensul rezolutiunii antecontractului in momentul formularii unei cereri de revendicare a imobilului in natura si nu in momentul restituirii in natura a acestuia, cu atat mai mult cu cat paratii nu au facut dovada efectuarii unor demersuri juridice in vederea rezolutiunii antecontractului de vanzare cumparare, ulterior formularii notificarii in vederea restituirii imobilului.
Sustinerea paratilor in sensul ca nu au cunoscut care este domiciliul reclamantului (ulterior incheierii antecontractului) nu este de natura a duce la concluzia ca paratii au avut convingerea ca momentul in care antecontractul urma a fi rezolutionat era acela al revendicarii imobilului, in conditiile in care nu au efectuat demersurile juridice necesare in vederea rezolutiunii antecontractului si restituirii pretului imobilului (necunoasterea domiciliului nefiind un impediment in acest sens, avand in vedere prevederile art. 95 C. pr. civ.).
Fata de cele ce preced, instanta a retinut ca antecontractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 13279 indeplineste conditiile generale de validitate prevazute de art. 948-968 C. civ., intre parti realizandu-se acordul de vointa in conditiile art. 1294 si 1295 cu privire la bunul vandut si pretul vanzarii, insa paratii promitenti - vanzatori nu si-au indeplinit obligatia contractuala privind transferul dreptului de proprietate, respectiv incheierea in forma autentica a contractului de vanzare - cumparare a imobilului in litigiu si a dispus conform celor mai aratate.
Impotriva acestei hotarari apelantii H.M. si D.C. au formulat apel inregistrat la Tribunalul Timis la data de 30.07.2010 in dosarul nr. 12242/325/2009.
Apelantii au criticat hotararea primei instante aratand ca s-a retinut in mod gresit ca antecontractul de vanzare cumparare indeplineste conditiile generale de validitate, prevazute de art. 848-969 C. civ. Au aratat ca in speta nu sunt aplicabile dispozitiile Legii nr. 7/1996 ci, conform Deciziei nr. XXI din 12.12.2005 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie, dispozitiile Decretului-Lege nr. 115/1938. Au aratat ca, sub aspectul interpretarii starii de fapt, instanta de fond, a comis erori, retinand ca indeplinirea conditiei rezolutorii in momentul restituirii in natura.
Analizand apelul prin prisma motivelor invocate, Tribunalul l-a respins, astfel:
Argumentul apelantilor potrivit caruia antecontractul de vanzare-cumparare incheiat intre parti este lovit de nulitate absoluta, fiindca ar fi fost incheiat cu incalcarea art. 9 alineat ultim din Legea nr. 112/1995 a fost apreciat ca fiind nefondat.
Astfel, s-a statuat cu putere de lucru judecat prin sentinta civila nr. 6724/2011 a Judecatoriei Timisoara ramasa definitiva si irevocabila prin decizia civila nr. 1023/A/2011 a Tribunalului Timis si decizia civila nr. 1582/2012 a Curtii de Apel Timisoara ca acest antecontract de vanzare-cumparare indeplineste conditiile de validitate, nefiind indeplinite conditiile art. 9 alineat ultim din Legea nr. 112/1995.
De asemenea, Tribunalul a apreciat ca in mod corect instanta de fond s-a raportat la dispozitiile art. 20 pct. 3 din Legea nr. 7/1996 atunci cand a dispus intabularea dreptului de proprietate al reclamantului in cartea funciara, fiindca actul juridic valabil incheiat de parti s-a incheiat sub incidenta Legii nr. 7/1996 care era in vigoare si nu sub imperiul Decretului-Lege nr. 115/1938.
Critica apelantilor privind faptul ca acest antecontract de vanzare-cumparare ar fi fost incheiat sub o conditie rezolutorie care s-a indeplinit a fost apreciat de tribunal ca neintemeiata.
Astfel, chestiunea esentiala in rezolvarea acestui aspect se reduce la interpretarea care trebuie data clauzei inserata in antecontract. In antecontract s-a stipulat ca apelantii parati in calitate de promitenti vanzatori sunt de acord ca, in situatia in care imobilul va fi revendicat din orice motiv, sa restituie intreaga suma de bani ce reprezinta pretul de vanzare cumparare reclamantului intimat in calitate de promitent cumparator.
Tribunalul a retinut ca, desi dupa incheierea antecontractului de vanzare-cumparare fostul proprietar a formulat notificare in baza Legii nr. 10/2001 cu privire la apartamentul care formeaza obiectul antecontractului, acesta nu a fost restituit in natura.
In primul rand, tribunalul a apreciat ca aceasta clauza stipulata in antecontract se refera la o imprejurare viitoare care ar fi putut surveni dupa incheierea antecontractului, independent de vointa partilor si care ar fi condus la imposibilitatea executarii antecontractului, adica acesta ar fi devenit caduc.
Or, in speta de fata s-a considerat ca simpla notificare in baza Legii nr. 10/2001 nu putea sa atraga caducitatea antecontractului de vanzare-cumparare in sensul clauzei stipulate de acest act; numai in ipoteza in care, in baza acestei notificari, imobilul din litigiu era restituit in natura fostului proprietar, acest antecontract ar fi devenit caduc. Este si motivul pentru care promitentul cumparator nu a inteles ca, dupa ce a fost introdusa notificarea de catre fostul proprietar, sa solicite de la promitentii vanzatori pretul vanzarii.
Asadar, Tribunalul a considerat ca atata timp cat promitentii vanzatori, apelanti in speta de fata, nu au pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului din litigiu caducitatea antecontractului nu a operat. O interpretarea contrara a acestei clauze ar fi, asa cum a retinut instanta de fond, excesiva si formalista si ar conduce la denaturarea sensului acesteia, respectiv a sensului caducitatii.
De asemenea, nu s-a retinut ca intemeiata nici sustinerea apelantilor ca nu au cunoscut domiciliul reclamantului intimat pentru a-i restitui banii. Daca paratii apelanti ar fi avut convingerea ca simpla notificare in baza Legii nr. 10/2001 atrage caducitatea antecontractului, ar fi trebuit sa demareze un proces prin care sa solicite constatarea caducitatii cu restituirea pretului.
Impotriva deciziei civile nr. 852 din 28.11.2012 pronuntata de Tribunalul Timis au formulat recurs paratii.
In motivare au aratat ca instanta de apel a incalcat dispozitiile art. 304 pct. 9 C. pr. civ, respectiv hotararea pronuntata este lipsita de temei legal si a fost data cu incalcarea si aplicarea gresita a legii. Astfel, tribunalul a apreciat ca, in mod corect instanta de fond s-a raportat la dispozitiile art. 20 pct. 3 din Legea nr. 7/1996, apreciind corect temeiul juridic invocat de intimatul reclamant. In realitate, instanta de fond nici nu a considerat necesar sa se pronunte asupra criticii pe care au adus-o prin intampinare temeiului juridic, luand de bun temeiul juridic din actiunea reclamantului, respectiv art. 20 pct. 3 din Legea nr. 7/1996. Abia in apel se pronunta tribunalul in sensul ca temeiul juridic invocat de reclamant este corect.
Asa cum au aratat atat instantei de fond cat si celei de apel, din momentul in care imobilul a fost revendicat, obligatia paratilor de a vinde promitentului cumparator a incetat, intrucat in antecontract era inserata o conditie rezolutorie. Continutul conditiei rezolutorii era, asa cum se putea lectura din actele dosarului: "in situatia in care imobilul va fi revendicat din orice motiv, promitentii vanzatori urmau sa restituie pretul".
Atat instanta de fond cat si cea de apel interpreteaza vadit partinic ca sintagma "revendicat din orice motiv" se refera in realitate la restituirea in natura a imobilului catre fostul proprietar. Sunt termeni distincti, cu intelesuri clare si fara echivoc (revendicare si restituire). Or, pentru a se activa conditia rezolutorie, era necesar ca imobilul sa fie revendicat, ceea ce s-a si intamplat.
Au invocat ca, desi au incercat sa restituie reclamantului pretul incasat, acesta s-a eschivat, refuzand sa-l primeasca, atitudine gresit calificata de instante.
Examinand legalitatea deciziei atacate prin prisma motivelor de recurs, precum si fata de prevederile art. 304 C. pr. civ., curtea de apel a retinut ca recurentii au invocat in cererea de recurs dispozitiile art. 304 pct. 9 din C. pr. civ.
In primul rand au aratat ca in mod gresit instantele de fond s-au raportat la dispozitiile art. 20 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 (pentru solutionarea cererii de intabulare a dreptului de proprietate al reclamantului cu titlu de vanzare-cumparare), fata de Decizia nr. XXI din 12.12.2005 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie.
Curtea a constatat ca prin Decizia nr. XXI din 2005 pronuntata de Inalta Curte de Casatie si Justitie intr-un recurs in interesul legii, aceasta a statuat in sensul ca actiunile de carte funciara (in prestatie tabulara si in rectificare tabulara), avand ca obiect inscrierea in cartea funciara a unor drepturi reale imobiliare prevazute in acte juridice valabil incheiate anterior intrarii in vigoare a Legii nr. 7/1996, sunt guvernate de dispozitiile legii vechi, respectiv de Decretul-Lege nr. 115/1938. Or, in speta, antecontractul de vanzare-cumparare a fost incheiat in 26.09.2000, dar hotararea care tine loc de contract de vanzare cumparare a fost pronuntata la data de 18 mai 2010, asadar este evident ca dreptul de proprietate al reclamantului asupra imobilului in litigiu a fost dobandit ca urmare a acestei sentinte dupa intrarea in vigoare a Legii nr. 7/1996 si nu sub imperiul Decretului-Lege nr.115/1938, astfel incat aceasta prima critica a paratilor nu este fondata.
Referitor la indeplinirea conditiei rezolutorii de a se fi revendicat imobilul care a facut obiectul antecontractului de vanzare-cumparare, Curtea a retinut ca in mod corect tribunalul a constatat ca interpretarea clauzei din contract trebuie facuta in sensul ca se referea la restituirea in natura a imobilului in urma unei cereri de revendicare, si nu la existenta unei notificari ce nu a fost urmata de restituire, deoarece numai in primul caz imobilul nu mai putea fi vandut, iesind din patrimoniul promitentilor vanzatori pentru care se nastea, astfel, obligatia de a restitui pretul incasat.
Curtea a retinut ca in conformitate cu dispozitiile art. 977 din Codul civil din 1864, interpretarea contractelor se face dupa intentia comuna a partilor contractante, iar nu dupa sensul literal al termenilor, astfel incat nu poate fi retinuta sustinerea paratilor ca instantele de fond nu au stiut diferenta dintre termenii revendicare si restituire atunci cand au interpretat clauza din antecontract.
Avand in vedere interpretarea mentionata mai sus a clauzei contractuale, s-a constatat ca nu mai are relevanta conduita paratilor dupa ce au aflat despre formularea notificarii sub aspectul demersurilor pentru restituirea pretului incasat, din moment ce conditia rezolutorie invocata nu s-a implinit.
Pentru considerentele mai sus aratate, curtea de apel a retinut ca motivele de recurs invocate nu sunt fondate si, conform art. 312 alin. (1) C.pr.civ., a respins recursul paratilor.