REZOLUTIUNE ANTECONTRACT DE VANZARE CUMPARARE

SENTINTA CIVILA NR. 1867
REZOLUTIUNE ANTECONTRACT DE VANZARE CUMPARARE

     Prin cererea inregistrata la data de 22.09.2011, pe rolul Judecatoriei Craiova sub nr. xxxxxxxxx,  reclamantii  LAR si TM,  au chemat in judecata pe paratii  CMD si CD, pentru ca prin hotararea ce se va pronunta sa se dispuna rezolutiunea celor doua conventii, respectiv chitanta din data de 21.10.2006 si antecontract de vanzare cumparare autentificat sub nr. 691 din 08.12.2010 si repunerea partilor in situatia anterioara.
     In motivarea actiunii reclamantii au aratat ca la data de 21.10.2006 reclamanta TM, a incheiat cu numitul CD o conventie materializata in inscrisul sub semnatura privata intitulat -chitanta - avand ca obiect imobilul casa de locuit cu 2 camere si sala si 2 dependinte, una bucatarie de vara compusa din 2 camere, un patul, o magazie, o anexa de lemne si terenul aferent casei de locuit de 1000 m.p. plus terenul de 0,20 ha extravilan din care 0.12 ha vie si restul pomi. Pretul convenit a fost de 120.000.000 lei vechi ce urma a se plati in 3 rate, prima rata la data de 15.11.2006, iar ultima rata la 01 mai 2007.
     La momentul incheierii conventiei reclamanta TM a avut convingerea ca paratii isi vor indeplinii obligatiile contractuale, paratul CD fiind preotul din sat, de aceea a si acceptat ca acestia s-a intre in posesia imobilului.
     La data de 23.11.2010 paratul CD a fost notificat sa se prezinte la notar pentru perfectarea vanzarii, cu obligatia acestuia de a
plati   sumele mentionate in conventia din 21.10.2006.
     La data de 08.12.2010 reclamanta TM a incheiat cu parata CMD antecontractul de vanzare cumparare prin care in calitate de promitent vanzator declara ca va vinde promitentului cumparator urmatoarele imobile situate in com. Carpen, sat Carpen, jud. Dolj: -1000 mp teren intravilan situat in TI 14 P7, care se regaseste si se suprapune cu suprafata de 1137 mp conform TDP 13-59580/23,03.1993; teren pe care se afla o casa de locuit cu 2 camere si sala, construita din paianta, acoperita cu tigla, bucatarie, construita din paianta, acoperita cu tigla, patul si magazie, construite din scindura, acoperite cu tigla;-1050 m.p. ( din acte) teren extravilan categoria vii situat in T 35 p 10-1469 m.p. ( din acte) teren extravilan categoria arabil situat in T 35 PI 1, pretul convenit a fost de 16.000 lei din care 10.000 lei achitat la data de 21.10.2006 iar restul de 6.000 lei urma sa fie achitat la data de 10.12.2010
     La data de 21 02.2011 a incheiat actul adititional autentificat sub nr 85 la antecontractul de vinzare- cumparare, partile - TM, CMD- au convenit ca termen de perfectare a contractului de vanzare cumparare in forma autentica, data de 30.08.2011.
     La data de 01.06.2011 prin incheierea de rectificare 1370, notarul public se sesizeaza din oficiu si stabileste : " calitate de vanzator va avea si GAR ... care este proprietara asupra cotei de ? din terenurile extravilane care au fost promise a fi vandute".
     Reclamantele au aratat ca au depus toate diligentele pentru a putea incheia la termenul stabilit contractul de vanzare cumparare in forma autentica, insa au intampinat opozitie din partea paratilor, nefiindu-le permis accesul in imobilul casa si teren instrainate pentru efectuarea masuratorilor de catre inginerul cadastrist angajat in acest sens. Pentru a se efectua masuratorile fiind obligate sa faca delimitarile din exteriorul proprietatii.
     La data de 06.06.2011 reclamanta TM i-a notificat pe cei doi parati pentru a se prezenta la BNP Balaci la data de 09.06.2011 in vederea incheierii actelor de vanzare cumparare pentru imobilul teren in suprafata de 1000 mp teren intravilan curti constructii si constructiile de pe acesta, aducandu-le la cunostinta cu aceasta ocazie ca pentru terenul extravilan nu se poate incheia vanzarea nefiind dezbatuta succesiunea autorului TS si a celorlalti doi mostenitori: CONSTANTIN si VICTOR.
     La data de 09.06.2011 reclamantele s-au prezentat la notar, partaii refuzand sa se prezinte, asa cum rezulta din incheierea de certificare de fapte nr. 1487 din 09.06.2011.
     Din incheierea de certificare nr. 2207 din 30.08.2010 a BNP Balaci rezulta ca paratii, prezenti la notar, au refuzat sa incheie actele  de vanzare cumparare, motivand ca intentioneaza sa se adreseze instantei de judecata.
     Au apreciat reclamantele ca au intreprins toate demersurile legale in vederea indeplinirii obligatiilor contractuale si la termenele stabilite, caz in care:-la data de 23.03.2011 prin Certificatul de mostenitor nr. 22 a fost dezbatuta succesiunea autorului TS (masa succesorala fiind compusa numai din terenurile extravilane pentru care autorului i s-a constituit dreptul de proprietate conform TDP 13-59580 din 23.03.1993);- la data de 21.07.2011 a fost incheiat actul de partaj voluntar, autentificat sub nr. 553, iar in lotul reclamantei GAR au fost introduse printre alte suprafete de teren si terenurile - in suprafata de 1050 mp din T35 P10 si terenul din T35 PI 1 in suprafata de 1469 mp.
     Au mai aratat reclamantele ca paratii nu numai ca au refuzat perfectarea actelor, dar au distrus din plantatiile existente pe teren - vie si pomi fructiferi.
In drept, reclamantele au invocat dispozitiile art. 1020-1021 din Codul Civil.
La dosarul cauzei au fost depuse urmatoarele inscrisuri: notificare din data de 23.11.2010, chitanta din data de 21.10.2006, chitanta din data de 17.02.2007, antecontract de vanzare cumparare autentificat sub nr. 691 din data de 08.12.2010, contract de vanzare cumparare autentificat prin incheiere de autentificare nr. 26729/28.10.1993 titlul de proprietate nr. 13-59580 din data de 23.03.1993, incheierea din data de 1412.2010, certificat de mostenitor nr. 22 din data de 23.03.2011, incheiere de rectificare nr. 1486 din data de 09.06.2011, incheiere de rectificare nr. 1370 din data de 01.06.2011, act de partaj voluntar autentificat prin incheierea de autentificare nr. 553/21.07.2011, schita.
        Actiunea a fost timbrata initial cu taxa de timbru in cuantum de 100 lei  si completata ulterior cu taxa de timbru in cuantum de  941 lei si timbru judiciar de 0,9 lei.
         La data de 18.10.2011, in sedinta publica paratii au depus intampinare prin care au solicitat respingerea actiunii reclamantelor aratand ca cele relatate in actiune nu corespund realitatii si sunt contrazise de actele incheiate, culpa exclusiva pentru neincheierea actelor revenind in totalitate reclamantelor, acestea nerespectand clauzele conventiilor incercand sa vanda paratilor mai putin  mai putin decat s-a convenit si pentru care s-a achitat pretul .
      Arata paratii ca reclamantele contrar conventiilor incheiate doresc sa incheie actul autentic   numai pe casa  dependinte si looo mp.  fara  terenul extravilan  si care face corp comun cu casa si terenul intravilan, prevazute in mod expres in actele incheiate.
      Asa cum se mentioneaza si in actiune la data de 21.10.2006 intre parati si reclamanta TM s-a incheiat un act sub semnatura privata numit chitanta  prin care s-a convenit sa le vanda contra sumei de  12000 lei una casa   plus anexe si dependinte, teren aferent 1000 m.p. plus  0, 20  ha teren extravilan   ( 2ooo m.p. ) o parte ocupat de vie si pomii.
       Arata paratii ca s-a achitat  suma de lo.ooo lei urmand ca diferenta de 2ooo   lei sa fie "achitata la incheierea actului autentic, respectiv la 01.05.2007   termenul stabilit pentru ultima rata .
      In chitanta din 17.o2.2oo6 se prevede expres ca suma reprezinta   contravaloarea imobilului si terenului aferent.
  Arata paraii ca reclamanta TM a tergiversat incheierea
actului autentic sub diferite pretexte, pentru ca la data de 23.11.2010
sa fie notificati sa se prezinte pe data de 08.12.2010 la notarul
public pentru a incheia actele.
       La data convenita s-a incheiat un alt antecontract in care se mentioneaza vanzarea acelorasi imobile din chitanta din data de 21.10.2006 prin care s-a solicitat suma de 16.000 lei in loc de 12.000 lei cat se convenise anterior. Arata paratii ca au acceptat marirea pretului avand nevoie de locuinta.
       In antecontractul incheiat la notar se prevede expres la pozitia 1 si 2 ca imobilele nu fac obiectul vreunui litigiu.
       La aceeasi data, respectiv la 08.12.2010, s-a incheiat
si un act aditionat la antecontractul nr. 691/08.12.2010
in care se mentioneaza ca s-a achitat diferenta de 6000 lei
promitentul vanzator primind in totalitate pretul, si convenind
ca la data de 15.03.2011 sa se incheie contractul in forma
autentica. Astfel la data de 08.12.2011 paratii si-au achitat integral pretul indeplinindu-si obligatiile.
      La data de 21.02.2011, la cererea reclamantei
la acelasi notar public s-a incheiat un alt act aditional la
antecontractul nr. 691/08.12.2010, prin care s-a convenit o noua data  pentru incheierea actului autentic, respectiv 30.08.2011.
          La data de 01.06.2011 , arata parati ca fara stirea lor notarul public a introdus in antecontractul nr. 691/08.12.2010 in calitate de vanzatoare pe Georgescu (actuala Lantsas) Aliona Rebeca, fiica reclamantei, incluzand incheierea de rectificare si in celelalte acte aditionale.
         Au mai precizat paratii ca la data de 17.08.2011, prin executor judecatoresc, GAR ii  notifica ca  nu se poate incheia actul in forma autentica "asa cum a convenit reclamanta TM, intrucat pentru terenul extravilan se afla in litigiu cu Comisia de Bond Funciar Carpen.
Paratii au depus la dosar act aditional  la contractul de vanzare cumparare autentificat cu numarul 691/08.12.2010 autentificat prin incheierea de autentificare nr. 700 din data de 10.12.2010, act aditional  la contractul de vanzare cumparare autentificat cu numarul 691/08.12.2010 autentificat prin incheierea de autentificare nr. 85 din data de 21.02.2011, schita, adeverinta, chitante, incheiere de autentificare nr. 1370 din data de 01.06.2011
         La data de 22.11.2011 reclamantele depun precizare la actiune.
     Prin incheierea de sedinta din data de 17.01.2012 instanta a incuviintat pentru reclamante proba cu inscrisurile de la dosar si proba cu interogatoriul paratilor si pentru parati proba cu inscrisurile de la dosar si proba cu interogatoriul reclamantelor, probele fiind administrate la termenul din data de 24.01.2012.
     Analizand materialul probator administrat in cauza, instanta retine urmatoarele:
     Asupra exceptiei lipsei calitatii procesuale active a reclamantei LAR, invocata din oficiu, se retin urmatoarele
     Reclamantul, fiind cel ce porneste actiunea, trebuie sa justifice atat calitatea sa procesuala activa, cat si calitatea procesuala pasiva a paratului, deoarece raportul de drept procesual nu se poate lega decat intre titularii dreptului ce rezulta din raportul de drept material.
     Pentru a avea calitate procesuala activa, cel care formuleaza cererea de chemare in judecata trebuie sa  fie titularul dreptului dedus judecatii.
     Potrivit art. 1021 C.civ. de la 1864 aplicabil ca lege in vigoare la data incheierii contractului, partea in privinta careia angajamentul nu s-a executat poate cere desfiintarea contractului.
     Rezolutiunea este prevazuta ca o sanctiune specifica contractelor sinalagmatice pentru neexecutarea obligatiilor asumate, sanctiune ce se aplica la cererea celeilalte parti contractante.
     Rezulta ca raportul juridic dedus judecatii este cel nascut din contract, iar dreptul de a cere rezolutiunea revine partii contractante fata de care nu s-a executat obligatia asumata, de catre cealalta parte.
     Numai partile din contractul sinalagmatic pot cere rezolutiunea pentru neexecutare.
     Analizand antecontractele si actele aditionale incheiate succesiv si a caror rezolutiune face obiectul prezentei actiuni se observa ca la data de 21.10.2006  s-a incheiat un antecontract de vanzare cumparare intre reclamanta TM si paratul CD, iar la data de 08.12.2010 un antecontract intre aceeasi reclamanta si CMD privind aceleasi imobile constructii si terenuri.
     Reclamanta LAR nu este parte in niciunul din aceste antecontracte si nici in actele aditionale incheiate de partile mai sus aratate prin care s-a modificat termenul de incheiere a contractului autentic sau pretul.
     Chiar reclamanta LAR a recunoscut la intrebarea nr.7 adresata din oficiu la interogatoriu ca nu a semnat vreun antecontract sau act aditional cu paratii. Si paratii au sustinut acelasi aspect in raspunsul la interogatoriu, dar si in intampinare.
     Emiterea din oficiu de catre BNP Balaci Eugen a incheierii de rectificare nr. 1370/01.06.2011 (f.12) prin care s-a stabilit ca va avea calitate de vanzator in antecontractul nr. 691/08.12.2010 si actele aditionale nr. 700/10.12.2010 si, respectiv nr. 85/21.02.2011 autentificate de acest notar public, si reclamanta GAR care este proprietara asupra cotei de ? din terenurile extravilane care au fost promise a fi vandute, nu are nici un efect juridic intre partile initial contractante.
     O astfel de rectificare nu poate fi facuta unilateral nici macar de o parte a antecontractelor, ci numai cu acordul celorlalte parti, iar cu atat mai mult notarul public ce nu este parte, ci executa un serviciu public, nu poate introduce o persoana terta ca parte intr-un contract ce a fost autentificat la biroul sau notarial. Modificare unui contract se face prin conventia partilor, in speta neexistand o astfel de conventie.
     Prin urmare, reclamanta LAR nu este parte in antecontractele a caror rezolutiune o solicita, astfel ca nu are calitate procesuala activa.
     Fata de aceste considerente, instanta urmeaza a admite exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei LAR si a respinge actiunea formulata de aceasta in contradictoriu cu paratii CD si CMD, ca fiind formulata de o persoana fara calitate procesuala activa.
     Pe fond, se retine ca intre reclamanta TM si paratul CD casatorit cu CM s-a incheiat promisiunea de vanzare cumparare privind constructia casa de locuit, bucataria de vara, magazia si anexa situate in comuna Carpen sat Carpen str. xxxxxxxx, terenul aferent constructiilor de 1000 mp si 0,2 ha din care 0,12 ha vie si restul pomi.
     Promisiunea a fost materializata in inscrisul denumit "chitanta" (f.6) si incheiat la 21.10.2006, pretul convenit fiind de 12000 lei.
     Antecontractul autentificat sub nr. 691/08.12.2010 de BNP Balaci Eugen  (f.8) a fost incheiat intre reclamanta TM in calitate de promitenta vanzatoare si CMD in calitate de promitenta cumparatoare si a avut ca obiect aceleasi terenuri si constructii, pretul stabilit fiind de 16000 lei, din care 10000 lei achitata la 21.10.2006, iar restul urmand a fi achitat la 10.12.2010.
     TM a incheiat cu paratul la 17.02.2007 o chitanta (f.29) prin care a precizat ca a primit suma de 10000 lei reprezentand contravaloarea imobilului si terenului aferent din sat Carpen nr. 11.
     Prin actele aditionale la antecontractul autentificat sub nr. 691/08.12.2010 de BNP Balaci Eugen, autentificate sub nr. 700/10.12.2010, 85/21.02.2011 de acelasi notar public (f. 17, 18), aceleasi parti au stabilit ca obiectul promisiunii de vanzare cumparare il reprezinta toate constructiile  si plantatiile existente pe terenurile respective.
     S-a mai mentionat ca in fata notarului a fost achitat si restul de pret de 6000 lei, facandu-se mentiunea ca s-a platit si primit intreg pretul de vanzare de 16000 lei.
     Prin urmare, paratii si-au respectat principala obligatie, specifica, aceea de a achita pretul convenit.
     Prin aceste acte aditionale s-a prelungit termenul pentru incheierea contractului in forma autentica, ultimul termen stabilit fiind 30.08.2011.
     Reclamanta a sustinut ca paratii au refuzat incheierea in forma autentica a contractului de vanzare cumparare, desi au fost notificati in repetate randuri, acesta fiind motivul pentru care solicita rezolutiunea celor doua antecontracte.
     Potrivit dispozitiilor art. 1020-1021 C.civ., conditia rezolutorie este subintelesa intotdeauna in contractele sinalagmatice, in caz cand una din parti nu indeplineste angajamentul sau.
     Pentru a fi admisibila rezolutiunea, trebuie indeplinite cumulativ urmatoarele conditii: una din parti sa nu-si fi executat obligatiile ce-i revin; neexecutarea sa-i fi fost imputabila partii care nu si-a indeplinit obligatia; debitorul obligatiei neexecutate sa fi fost pus in intarziere in conditiile prevazute de lege; partea care solicita rezolutiunea sa-si fi executat sau sa se declare gata sa execute contractul.
     Pentru ca instanta sa dispuna rezolutiunea contractului nu este suficienta dovada neexecutarii contractului de catre debitor deoarece una dintre conditiile esentiale este ca neexecutarea sa fie imputabila debitorului.
     De aceea, in spiritul dispozitiilor inscrise in textele mentionate, instanta este datoare sa cerceteze cauzele care au determinat neexecutarea contractului, respectiv culpele partilor, pentru ca nu este posibila rezolutiunea contractului daca neexecutarea obligatiei de catre debitor a fost determinata exclusiv de culpa creditorului.
     In cauza, instanta constata ca paratii au refuzat incheierea in forma autentica a contractului intrucat li s-a cerut ca obiectul contractului sa fie reprezentat doar de constructii si terenul intravilan de 1000 mp categoria curti constructii, iar nu si terenurile extravilane de 1050 mp si 1469 mp situate in T 35 P 10 si 11, comuna Carpen sat Carpen.
     Acest aspect rezulta din raspunsul la interogatoriile luate paratilor (intrebarea nr. 12), dar si din notificarea facuta de reclamanta TM la  17.08.2011 (f.44) potrivit careia pentru constructii si terenul intravilan exista documentatie cadastrala intocmita, paratii fiind chemati sa incheie contract doar pentru aceste bunuri imobile, si din notificarea nr. 45/17.08.2011 (f.45) prin care reclamanta LA i-a instiintat pe parati ca nu se poate incheia contract autentic asa cum a convenit TM si cu privire la terenurile extravilane intrucat suprafata de teren a reiesit la masuratori ca fiind mai mare si a formulat actiune impotriva Comisiei Locale Carpen pentru modificarea TDP, iar dupa obtinerea hotararii judecatoresti se va incheia actul in forma autentica.
     Chiar daca reclamanta TM a sustinut ca paratii au refuzat in fata notarului sa incheie contractul in forma autentica, din incheierea de certificare nr. 2207/30.08.2011 emisa de BNP Balaci Eugen (f. 47) rezulta ca discutiile au fost purtate in afara biroului, iar dupa aproximativ 5 minute au revenit in birou doar TM si LA care au comunicat ca paratii refuza incheierea contractului.
     Din notificarile comunicate de reclamanta TM sub nr. 124/06.06.2011 si nr. 123/06.06.2011 (f. 48, 49) rezulta ca perfectarea actelor era posibila la acea data doar cu privire la terenul intravilan si la constructii, iar cu privire la cel extravilan a apreciat ca are doar o obligatie de diligenta intrucat terenul apartinea defunctului TS, avand ca mostenitori pe TV si TC, nefiind dezbatuta succesiunea de pe urma lui TC, semnarea contractului depinzand de soarta partajului.
     Prin aceste notificari s-a adus la cunostinta paratilor ca exista mai multe variante cu privire la promisiunea de vanzare, respectiv fie rezolutiunea, fie incheierea contractului autentic doar cu privire la terenul intravilan si constructii cu restituirea pretului incasat pentru terenul extravilan.
     In raspunsul dat de reclamanta LAla interogatoriu (intrebarile 3,  4, 5) aceasta a recunoscut ca li s-a solicitat paratilor incheierea contractului fara cei aproximativ 2000 mp extravilan pentru ca erau inca in derulare procedurile notariale-succesorale si judecatoresti si are litigiu pentru diferenta de 300-400 mp, pentru care nu are titlu.
     Din aceste probe, instanta constata ca nu sunt indeplinite conditiile rezolutiunii, mai intai pentru ca nu exista o neindeplinire culpabila a obligatiei asumate de parati de a incheia contractul in forma autentica, refuzul acestora fiind justificat din moment ce li s-a cerut ca obiectul contractului sa nu mai priveasca si terenurile extravilane, iar acestia au dorit executarea intocmai a promisiunii de vanzare cumparare.
     Totodata, instanta constata ca nu este indeplinita nici conditia ca cel care solicita rezolutiunea sa-si fi executat propria obligatie sau sa se declare gata sa o execute, atata timp cat in toate notificarile adresate paratilor reclamanta a declarat ca nu poate incheia contract si cu privire la terenurile extravilane intrucat nu s-a dezbatut succesiunea autorului proprietar, nu s-a realizat partajul si nici nu se poate intocmi documentatie cadastrala, existand litigiu cu privire la rectificarea titlului de proprietate in care sunt inscrise aceste terenuri.
     Numai atunci cand cel care solicita rezolutiunea si-a executat obligatia, ori este gata a o executa, culpa sa este exclusa.
     Debitorul obligatiei neexecutate nu poate cere rezolutiunea, iar in prezenta cauza reclamanta este si ea debitoare a obligatiei de a incheia contract in forma autentica pentru constructii, terenul intravilan si terenurile extravilane, adica exact pentru bunurile ce au format obiectul celor doua promisiuni de vanzare cumparare, iar nu pentru mai putin.
     De asemenea, una din obligatiile asumate de reclamanta TM prin antecontractul nr. 691/08.12.2010 a fost de a depune toate diligentele in vederea dezbaterii succesiunii defunctului sot TV si a lui TS, sa intocmeasca toate formalitatile necesare in vederea indeplinirii formalitatilor de publicitate imobiliara.
     Reclamanta a inscris in cartea funciara constructia si terenul intravilan abia la 08.02.2011 (f. 72), iar pentru terenurile extravilane nu exista carte funciara deschisa (f. 84).  Certificatul de mostenitor de pe urma defunctului TS a fost emis la 23.03.2011, iar abia la 21.07.2011  (f. 41-42) s-a incheiat actul de partaj voluntar prin care terenurile extravilane au revenit reclamantei LA.
     Prin urmare, neexecutarea obligatiei de catre parati se datoreaza culpei reclamantei care nu si-a indeplinit propriile obligatii, dar a solicitat paratilor o executare partiala a obligatiilor asumate.
     Fata de toate aceste considerente, instanta apreciaza ca nu se justifica rezolutiunea antecontractelor, astfel ca urmeaza a respinge actiunea formulata de reclamanta TM, ca neintemeiata.
     In temeiul art. 274 C.p.c va admite cererea paratilor si va obliga reclamantele la plata cheltuielilor de judecata reprezentate de onorariul de avocat in cuantum de 1000 lei.

PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE
     

     Admite exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei LAR, invocata din oficiu.
     Respinge actiunea formulata de reclamanta LAR cu domiciliul ales in xxxxx, in contradictoriu cu paratii CMD si CD ambii cu domiciliul in xxxxxxx, ca fiind formulata de o persoana fara calitate procesuala activa.
     Respinge actiunea formulata de reclamanta TM cu domiciliul ales in xxxxxxxxxx in contradictoriu cu paratii CMD si CD ambii cu domiciliul in xxxxxxxx, ca neintemeiata.
     Obliga reclamantele sa plateasca paratilor cheltuieli de judecata reprezentate de onorariu avocat in cuantum de 1000 lei.
     Cu drept de recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
           Pronuntata in sedinta publica, azi 07 februarie 2012.  Presedinte,             Grefier,

1