Evacuare. Tacita relocatiune in conditiile OUG 40/1999.Refuzul reinnoirii contractului de inchiriere, de un tert, mostenitor al locatorului decedat. Contestatie asupra cuantumului chiriei

Potrivit art.1437 Cod civil, tacita relocatiune opereaza datorita vointei tacit manifestate a partilor iar potrivit art.14 din OUG 40/1999, tacita relocatiune opereaza prin vointa legiuitorului.
Dreptul comun a fost modificat prin aceasta ordonanta prin faptul ca relocatiunea a devenit regula fie ca ea este expresa sau tacita, iar proprietarul poate refuza reinnoirea contractului numai in cazurile anume prevazute de lege.
Reclamanta, tert fata de contractul de inchiriere initial, ii devine opozabil acest contract, in virtutea calitatii de mostenitoare legala a locatorului decedat, si poate refuza reinnoirea numai prin indeplinirea celor doua conditii prev. de art.14 din OUG 40/1999.
Contractul incheiat prin tacita relocatiune se caracterizeaza prin exact aceleasi conditii ca si cel expirat, paratul nu poate fi obligat la o chirie mai mare decat cea stipulata in contractul in derulare.
Cand exista contestatie asupra cuantumului chirie, reclamanta are la indemana doar o actiune de majorare a chiriei in conformitate cu art.35 alin.5 din OUG 40/1999, fiind interzisa evacuarea chiriasului cu motivarea ca acesta nu este de acord cu modificarea chiriei.

Prin cererea adresata Judecatoriei Dr.Tr.Severin la 21.02.2005, reclamanta M.C. a chemat in judecata pe paratii M.I. si M.I.I. pentru ca prin hotararea ce se va pronunta sa se dispuna evacuarea lor din spatiul ocupat din imobilul proprietatea sa.
In motivarea actiunii a aratat ca imobilul din str.Traian nr.152 a fost nationalizat in 1950, fiind inchiriat mai multor familii printre care si paratilor, ca prin decizia civila nr.2120/A/1998 a Tribunalului Mehedinti imobilul a fost restituit tatalui sau I.D., unicul mostenitor al bunicilor nationalizati in 1950.
In conformitate cu OUG 40/1999 intre tatal sau si parati a intervenit contractul de inchiriere nr.2630/2000, ca tatal sau a decedat in februarie 2003 si dupa incetarea perioadei de protectie impusa de OUG 40/1999 i-a notificat pe parati sa se prezinte la domiciliul sau pentru incheierea unui nou contract, insa acestia au refuzat.
Prin sentinta civila nr.2206/6.05.2005 a Judecatoriei Dr.Tr.Severin a fost respinsa actiunea reclamantei M.C.
Impotriva acestei sentinte in termen legal a declarat apel reclamanta criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie.
Prin decizia civila nr.639/A/8.11.2005 pronuntata de Tribunalul Mehedinti in dosarul nr.5867/2005 a fost respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta.
Pentru a decide astfel, tribunalul a retinut ca dupa expirarea perioadei de protectie prev. de OUG 40/1999, paratii au continuat sa locuiasca in imobil si sa plateasca chiria prevazuta in contractul initial operand tacita relocatiune in conditiile din contract; ca refuzul de a incheia contractul de inchiriere cu reclamanta se datoreaza neintelegerii asupra cuantumului chiriei; ca expirarea perioadei de protectie nu atrage incidenta dreptului comun in materie de locatiune.
Impotriva ambelor hotarari in termen legal a declarat recurs reclamanta sustinand ca sunt nelegale si netemeinice.
Criticile formulate vizeaza interpretarea eronata a probelor administrate si aplicarea gresita a legii.
Sustine reclamanta ca gresit a fost asimilata notificarea comunicata paratilor privind incheierea unui contract de inchiriere cu o cerere de majorare a chiriei conform art.35 din OUG 40/1999 ca asemenea interpretare a avut drept consecinta respingerea gresita a actiunii in evacuare; ca a fost ignorat interogatoriul paratului cu privire la notificare.
Recursul reclamantei este intemeiat pe dispoz.art.304 pct.9 C.pr.civ.
Recursul este nefondat.
Instantele au fost investite de reclamanta M.C. cu o actiune in evacuare a paratilor pentru lipsa titlului locativ intrucat contractul de inchiriere exhibat de parati a incetat, perioada  de protectie prevazuta de OUG 40/1999 a expirat iar paratul M.I. a refuzat incheierea unui nou contract.
Corect s-a apreciat in primele doua cicluri procesuale ca in speta a operat tacita relocatiune, dar nu in temeiul art.1437 Cod civil, dispozitii legale din dreptul comun potrivit carora tacita relocatiune opereaza datorita vointei tacit manifestate a partilor, ci din vointa legiuitorului reflectata in OUG 40/1999, in special art.14 din acest act normativ.
Dreptul comun a fost modificat prin aceasta ordonanta prin faptul ca relocatiunea a devenit regula fie ca ea este expresa sau tacita, iar proprietarul poate refuza reinnoirea contractului numai in cazurile anume prevazute de lege.
Fiindca titlul locativ a fost incheiat in conditiile OUG 40/1999, instantele sunt abilitate sa cenzureze efectele acestui contract de la data incheierii si pana la data promovarii prezentei actiuni supuse recursului, numai prin prisma acestei ordonante.
Astfel, contractul de inchiriere nr.4446 incheiat intre autorul I.D. si paratul M.I. la 10.02.2000 in conditiile OUG 40/1999, a dobandit data certa la 14.02.2000 data inregistrarii la DGFPCFS Mehedinti, s-a reinnoit an de an pentru aceeasi durata, cu aceeasi chirie chiar si dupa decesul lui I.D survenit la 14.02.2003.
Chiar daca reclamanta nu a fost parte contractanta, contractul de inchiriere a devenit opozabil acesteia, in virtutea calitatii de mostenitoare legala a defunctului I.D., calitate dovedita cu certificatul de mostenitor nr.137/19.10.2004 emisa de BNP Ilie Serban.
Din conduita reclamantei, tert fata de contract, rezulta ca aceasta a respectat dreptul locatarului M.I. pana la data de 2.02.2005 cand l-a notificat in vederea prezentarii incheierii unui nou contract.
Notificarea comunicata prin scrisoare recomandata paratului locatar a exprimat consimtamantul reclamantei in vederea incheierii uni nou contract, corect a fost calificata de instante ca o cerere de majorare a chiriei fiindca paratul si-a exprimat acordul in sensul incheierii contractului dar nu in cuantumul chiriei pretinsa de reclamanta, aceasta fiind peste posibilitatile sale materiale.
Mentiunea inserata in notificare ca in cauza de refuz al prezentarii paratului in vederea incheierii contractului se va proceda la evacuare, nu poate fi asimilata cu refuzul reinnoirii contractului de inchiriere ce se afla in derulare, avea aceeasi durata, aceeasi chirie ca si contractul expirat.
Pentru ca notificarea primita de parat sa fie asimilata refuzului reinnoirii contractului de inchiriere, astfel cum sustine reclamanta, trebuiau indeplinite cele doua conditii prev. de art.14 din OUG 40/1999, respectiv: incidenta unuia din motivele prev. de art.14 alin.2 din acest act normativ; anuntarea refuzului reinnoirii contractului in termenul prev. de art.14 alin.3 din ordonanta, termen care are o durata diferita in functie de motivul refuzului, adica 1 an sau 60 de zile.
Raportand aceste dispozitii legale la speta dedusa judecatii se constata ca reclamanta nu a notificat pe parat cu 60 de zile inainte de 14.02.2005, data expirarii contractului, nu este incident nici motivul prev. de art.14 alin.2 lit.c din ordonanta referitor la neplata chiriei timp de 3 luni consecutiv.
Nerespectand acest termen contractul de inchiriere este in derulare iar paratii nu pot fi evacuati fiindca ocupa imobilul cu titlu legitim.
Fiindca contractul incheiat prin tacita relocatiune se caracterizeaza prin exact aceleasi conditii ca si cel expirat, paratul nu putea fi  obligat la o chirie mai mare decat cea stipulata in contractul in derulare, obligatie de care acesta s-a achitat dovada in acest sens fiind chitantele existente la dosar.
Deoarece exista contestatie asupra cuantumului chiriei aspect rezultat din refuzul reclamantei de a primi chiria pe luna ianuarie 2005, corect au stabilit instantele ca reclamanta are la indemana doar o actiune de majorare a chiriei in conformitate au art.35 alin.5 din OUG 40/1999, fiind interzisa evacuarea chiriasului cu motivarea ca acesta nu este de acord cu modificarea chiriei.
Fata de cele ce preced, intrucat in cauza au fost interpretate si aplicate corect dispozitiile legale privind tacita relocatiune, hotararile pronuntate fiind legale si temeinice, in cauza nesubzistand motivul de recurs prev. de art.304 pct.9 C.pr.civ., urmeaza ca in baza art.312 alin.1 C.pr.civ. sa se respinga recursul ca nefondat.