Chemarea in judecata a paratilor privind respectarea contractelor de inchiriere-teren, solicitand respectarea obligatiilor asumare

Constata ca prin actiunea inregistrata sub nr. pe rolul Judecatoriei Moinesti, jud. Bacau , reclamanta SC SA Bucuresti-Zona Grup de Zacaminte M-L-D a chemat in judecata si personal la interogatoriu pe paratii P. V si PC solicitand sa fie obligati sa-si execute obligatia pe care si-au asumat-o prin incheierea contractelor de inchiriere -teren aferent sondelor nr., conform art.6 lit.b din contract ,Ia plata sumei de 4143 lei/zi , daune moratorii , reprezentand prejudiciul suferit prin nerespectarea obligatiei asumate , cu cheltuieli de judecata.
Actiunea a fost timbrata cu 19 lei taxa de timbru prin chitanta , lei prin ordinul de plata nr., lei timbru judiciar si in motivare arata reclamanta ca a incheiat contracte de inchiriere cu paratii , avand ca obiect terenul aferent sondelor situate in Moinesti in suprafata de 2418 mp , pe toata durata executiei lucrarilor si exploatarii obiectivelor precizate anterior iar paratii la data de 10.07.2008 au inchis accesul la sonde si chiar le-au oprit fiind nemultumiti de cuantumul chiriei.
In drept s-a invocata art. 1073 si urmatoarele Cod civil Paratii nu au depus intampinare.
in cauza s-u depus acte, au fost audiati martori, s-au luat interogatoriu paratilor , probatorii din analiza carora instanta a retinut urmatoarele :
Conform contractelor de inchiriere nr. incheiate intre SC SA Bucuresti . Zona de Operare Moinesti si P C si P Gh.V. , asupra suprafetelor de cate 1209 mp fiecare , terenuri situate la pct. , pe care s-au situat sondele 572 si 573 Moinesti.
Ca si termen al inchirierii s-a stipulat in art.3.1. ca incepe de la data incheierii contractului si se intinde pe toata durata executiei lucrarilor si exploatarii obiectivului. Pretul inchirierii este de 10,2 lei mp/an , respectiv cate 12331,8 ron/an fiecare.
Art.4.2. contine faptul ca pretul inchirierii se va majora anual in functie de indicele mediu de inflatie fata de luna decembrie a anului precedent comunicat de Directia de Statistica.
In capitolul obligatiile partilor din contract,respectiv art.6 se arata ca obligatia locatorului este sa asigure folosinta linistita a terenului ce face obiectul contractului pe tot timpul locatiunii garantand in acest fel pe locatar de orice evictiune cauzata prin fapta proprie sau fapta unui tert.
La art. 9 al aceluiasi contract se prevede ca incetarea contractului va avea loc prin procedeul denuntarii unilaterale (art. 1436 alin.2 Cod civil) ca manifestare de vointa a locatarului ( chiriasului) procedandu-se in acest caz la notificarea cu confirmare de primire a proprietarului ( locatorului) cu cel putin 30 de zile inainte de data de incetare a contractului stipulata in notificare.
Clauzele speciale ale contractului cuprind printre altele si pe cea de la art.8.3 respectiv -in cazul in care proprietarul refuza oferta chiriasului cu privire la indexarea chiriei anuale corespunzator suprafetei de teren ocupata, manifestarea   de   vointa  a  acestuia  nu   va  produce   efecte juridice   asupra
contractului , chiriasului revenindu-i obligatia de a incheia proces verbal de refuz , iar plata chiriei va fi expediata proprietarului cu mandat postal.
In contractul incheiat de parti ,in ceea ce priveste litigiile , acestea vor fi solutionate pe cale amiabila iar in caz contrar acestea vor fi de competenta instantei judecatoresti—capitolul IX, art.9.1.
La data de 10.07.2008 , paratii PV si PC, considerand ca chiria stabilita este neindestulatoare au interzis accesul personalului reclamantei la sondele pe care trebuia sa le exploateze. Mai mult decat atat, PV a oprit curentul de la cele doua sonde.
Situatia a fost confirmata atat prin raspunsurile la interogatorii ale paratilor (filele 51-52 dosar) cat si declaratiile martorilor audiati in instanta , propusi de reclamanta.
Aceeasi martori relateaza ca nici in prezent sondele nu functioneaza datorita comportamentului agresiv al paratilor care au construit o poarta si astfel societatea este privata de o productie de aproximativ 2 tone pentru fiecare sonda pe zi.
La filele 42-44 dosar , paratii depun notificari , inregistrate la societatea reclamanta prin care arata ca nu mai admit accesul la sonde si doresc renegocierea pretului chiriilor deoarece pretul petrolului s-a triplat si S.C. SA a avut beneficii substantiale.
intre reclamanta si parati au intervenit note de negocieri privind pretul chiriei ( filele 47,49 dosar) in continutul acestora facandu-se referire la prevederile art.4.2. din contract in ceea ce priveste indexarea chiriei .
Asa cum am aratat in contract s-a stipulat ca pretul inchirierii se va majora anual in functie de indicele mediu de inflatie fata de luna decembrie a anului precedent comunicat de Directia de Statistica.
In conditiile in care reclamanta nu isi indeplinea obligatiile contractuale paratii trebuiau sa se adreseze instantei cu o actiune de rezilierea pentru neexecutare.
Conform art. 1439 alin.2 C.civ., neexecutarea obligatiilor de catre una dintre parti da dreptul celeilalte parti de a cere - dupa punerea in intarziere a debitorului - rezilierea contractului cu daune-interese (art. 1453 C.civ.). Deci, contractul de locatiune urmeaza regulile generale in materie de contracte sinalagmatice cu executare succesiva (tinandu-se seama, daca este cazul, si de pactul comisoriu expres stipulat in contract).
Insa nu orice neexecutare da dreptul celeilalte parti de a cere rezilierea contractului. Neexecutarea trebuie sa fie cu privire la obligatii principale (art. 1439 alin.2 C.civ.) prin violarea carora se aduce o vatamare celeilalte parti.
Pe de alta parte paratii in calitate de locatori au obligatia de garantie (art. 1420 pct.3. C.civ.) de care sunt tinuti, locatorul se aseamana cu obligatia de garantie a vanzatorului, cu deosebirea ca in caz de vanzare dreptul transmis si
garantat este proprietatea, iar in caz de locatiune dreptul transmis si garantat este folosinta linistita si utila.
In virtutea obligatiei de garantie, locatorul raspunde de tulburarile provenite: din propria sa fapta, de la terti si din viciile lucrului, daca prin aceste tulburari se aduce o atingere serioasa folosintei.
Locatorul este obligat sa se abtina de la orice fapt personal, care ar avea drept consecinta tulburarea locatarului in folosinta lucrului, tulburare de fapt sau de drept.
Toate obligatiile locatorului decurg din principiul ca el trebuie sa asigure locatarului folosinta lucrului in tot timpul locatiunii (obligatie de a face).
Pentru a asigura folosinta lucrului, locatorul este obligat sa predea si sa mentina lucrul in stare de intrebuintare si sa-1 garanteze pe locatar de tulburarile provenite din propria sa fapta, de la terti si din viciile lucrului.
Pentru a repara prejudiciul cauzat creditorului prin neexecutarea obligatiilor contractuale sau prin executarea lor defectuoasa ori cu intarziere, debitorul poate fi obligat la plata unor despagubiri atunci cand partile, prin vointa lor, au stipulat in contract si o clauza penala, in acest sens (art. 1069 C. civ.).
Despagubirile pot fi daune interese compensatorii, care indreptatesc pe creditor pentru pagubele cauzate prin neexecutare, totala sau partiala, a obligatiei ori prin executarea ei necorespunzatoare si daune moratorii, pretinse de creditor pentru acoperirea pagubelor cauzate prin si la intarziere in executarea Daunele moratorii nu inlocuiesc executarea in natura a obligatiei asumate si, ca atare, se pot cumula cu aceasta, dupa cum si daunele interese compensatorii, cand debitorul nu executa contractul in natura sau ii executa cu intarziere.
SC.SA Bucuresti-Zona Grup de Z a facut dovada prin actele depuse la filele 72-82 dosar ca in perioada in care nu au putut exploata cele doua sonde ( 10.07.2008-28.10.2008 ) au suferit un prejudiciu de 426729 lei.
Pe cale de consecinta paratii se fac culpabili de nerespectarea obligatiilor contractuale si astfel va fi admisa actiunea reclamantei in sensul obligarii acestora sa le respecte , cu privire la folosinta terenului in vederea exploatarii celor doua sonde si la plata daunelor moratorii solicitate.
In baza art.274 Cod proc.civila vor fi obligatii paratii catre reclamanta la plata cheltuielilor de judecata , respectiv taxa de timbru si timbru judiciar.