Locatiune, Inchiriere

Constata ca prin actiunea inregistrata la aceasta instanta sub nr. 9850/306/3.12.2007, formulata de reclamanta S.C. L S.A, in contradictoriu cu parata T.F A .
, s-a solicitat instantei ca prin sentinta ce se va pronunta sa se dispuna evacuarea neconditionata a paratei din imobilul aflat in proprietatea reclamantei situat in  inscris in CF 18724 Sibiu nr. top 3121/2; cu cheltuieli de judecata.
In fapt s-a aratat ca reclamanta este proprietara imobilului mai sus mentionat situat in Sibiu, str. Abatorului nr. 35, jud. Sibiu, inscris in CF 18724 Sibiu nr. top 3121/2, iar in aceasta calitate a incheiat cu parata la data de 1.01.2000 un contract de inchiriere pe o perioada de 5 ani, privind o locuinta situata in imobilul in litigiu. Intrucat termenul contractului de inchiriere s-a implinit iar reclamanta nu intelege sa prelungeasca valabilitatea acestui act juridic, se impune admiterea actiunii asa cum a fost formulata, parata ocupand spatiul locativ  fara nici un titlu.
In drept s-au invocat prevederile art. 480 C.civ.
Parata a formulat intampinare solicitand respingerea actiunii reclamantei cu obligarea ei la plata cheltuielilor de judecata. Pe cale de exceptie s-a invocat autoritatea de lucru judecat fata de decizia civila nr. 224/7.04.2006 pronuntata de Tribunalul Sibiu.
In fapt s-a aratat ca reclamanta este o societate comerciala privatizata dupa 1990,fiindu-i aplicabile dispozitiile art. 5 din OUG 40/1999, potrivit carora pentru imobilele cu  privatizate dupa 1.01. 1990 odata cu societatea comerciala care le detinea in proprietate ca si camine de salariati, se incheie la cererea chiriasului un contract de inchiriere pe o perioada de 5 ani. Partile au incheiat un astfel de contract iar conform art. 14 alin. 1 din OUG 40/1999, la expirarea contractului , chiriasul are dreptul la reinnoirea contractului de inchiriere pentru aceeasi perioada, proprietarul putand refuza reinnoirea doar in cazurile limitativ prevazute de art. 14 alin. 2 lit. a-d din OUG 40/1999 si cu procedura prevazuta in acest sens.
Parata a invocat pe cale de exceptie nulitatea partiala a contractului de inchiriere incheiata initial cu reclamanta  la data de 26.01.2000 in ce priveste clauza de la art. 1 alin. 3 din contract care stabileste ca „la expirarea termenului de 5 ani, contractul poate fi reinnoit cu acordul partilor”a, atata timp cat prin lege se recunoaste chiriasului dreptul la reinnoirea contractului de inchiriere.
In drept s-au invocat prevederile OUG 40/1999.
Pe calea cererii reconventionale, parata reclamanta reconventional a solicitat obligarea reclamantei parate reconventional sa incheierea contractului de inchiriere privind locuinta  situata in; cu cheltuieli de judecata.
In fapt s-au invocat aceleasi motive, respectiv obligatia reclamantei proprietare ca la expirarea termenului primului contract de inchiriere sa incheie un nou contract de inchiriere cu parata.
In drept s-au invocat prevederile art. 119, 274 Cpr.civ., OUG 40/1999.
Reclamanta parata reconventional  a formulat intampinare fata de cererea reconventionala, invocand pe cale de exceptie autoritatea de lucru judecat in raport cu sentinta civila nr. 3790/2005 pronuntata de JS, prin care aceeasi cerere a paratei reclamanta reconventional a fost respinsa irevocabil.
S-au depus la dosar extras CF privind imobilul, sentinta civila nr. 3790/2005 si sentinta civila nr. 1206/15.03.2006 pronuntate de Judecatoria Sibiu, decizia civila nr. 224/7.04.2006 pronuntata de Tribunalul Sibiu, chitante privind plata chiriei de catre parata prin intermediul executorului judecatoresc, alte inscrisuri.
Din actele si lucrarile dosarului instanta a retinut urmatoarele:
Parata locuieste in spatiul locativ situat in  spatiu locativ  aflat in imobilul  proprietatea reclamantei inscris in CF  18724 nr. top 3121/2, dobandit de reclamanta in baza Legii 15/1990.( fila 25)
Partile au incheiat un contract privind locuinta mai sus mentionata, in conditiile OUG 40/1999 pe o perioada de 5 ani, incepand cu data de 1.01.2000 insa dupa implinirea acestui termen reclamanta nu a mai fost de acord cu reinnoirea contractul de inchiriere cu parata. (fila 6)
Nu s-a retinut nulitatea clauzei privind reinnoirea acestui contract doar cu acordul partilor intrucat indiferent de aceasta clauza, interventia legiuitorului in sensul stabilirii in favoarea chiriasului a unui drept de reinnoire a contractului produce efecte juridice, oricare ar fi vointa proprietarului in acest sens.
Exceptia autoritatii de lucru judecat a sentintei civile nr. 3790/2005 pronuntata de JS, in raport de cererea reconventionala formulata in cauza este neintemeiata , nefiind intrunite conditiile cumulative prev. de art. 1201 ,avand cauze diferite.
Prin decizia civila nr. 224/7.04.2006 pronuntata de TS in dosar nr. 5342/2005 , decizie irevocabila, s-a admis apelul impotriva sentintei civile nr. 5966/22.08.2005 pronuntata de Judecatoria Sibiu in dosar nr. 2923/2005, Tribunalul modificand aceasta sentinta in sensul respingerii actiunii in evacuare a paratilor chiriasi in Caminul I, situat, printre care si parata din actiunea de fata, motivat prin aceea ca reclamanta S.C. L S.A. trebuia sa respecte dispozitiile OUG 40/1999, potrivit art. 14 din acest act normativ chiriasii avand dreptul la reinnoirea contractului de inchiriere pe aceeasi perioada, daca partile nu modifica prin acord expres durata inchirierii, proprietarul putand refuza reinnoirea contractului doar in cazurile limitativ prevazute  de art. 14 alin. 2 lit. a-d din OUG 40/1999 si cu procedura prevazuta in acest sens de acest act normativ.
Instanta a apreciat ca desi acel litigiu solutionat irevocabil prin decizia civila nr. 224/7.04.2006 pronuntata de Tribunalul Sibiu s-a purtat intre aceleasi parti si a avut acelasi obiect, are in prezent o cauza diferita, prin prisma jurisprudentei recente a Curtii Europene a Drepturilor Omului in interpretarea prevederilor art. 1 din Protocolul 1 la Conventia Europeana a Drepturilor Omului, astfel ca fata de dispozitiile art. 1201 C.civ., va respinge exceptia autoritatii de lucru judecat invocata de parata in cauza.
Este adevarat ca prevederile art. 14 din OUG 40/1999 cu modificarile ulterioare confera chiriasilor dreptul la reinnoirea contractului de inchiriere si permit proprietarului sa refuze reinnoirea contractului de inchiriere doar in cazuri expres si limitativ prevazute de lege, insa aceste dispozitii se gasesc mult prea restrictive pentru proprietarii care se afla astfel in situatia de a nu-si exercita prerogativele dreptului de proprietate, respectiv posesia, folosinta asupra imobilului pe o perioada mult prea lunga de timp, ceea ce nu poate fi admis fata de jurisprudenta recenta a instantei europene.
Articolul 1 din Protocolul 1 la Conventie consacra principiul respectarii  proprietatii, permitand privarea de proprietate doar in anumite conditii, recunoscand statelor puterea, intre altele, de a reglementa folosirea bunurilor in conformitate cu interesul general.
                              In speta, obligatia stabilita de legislatia interna in vigoare, respectiv de art. 14 alin. 1 din OUG 40/1999, privind incheierea unui nou contract de inchiriere pe o noua perioada de pana la 5 ani,  cu o chirie stabilita in conditii de protectie sociala, pentru ca astfel statul roman sa asigure protectia intereselor sociale ale chiriasilor,  creeaza pentru proprietarii imobilelor in ce priveste dreptul de proprietate si interesele lor in legatura cu acest drept, o sarcina speciala si exorbitanta, de natura sa intrerupa echilibrul just care trebuie pastrat intre cele doua categorii de interese. Un astfel de dezechilibru determina incalcarea  articolului 1 din Protocolul 1 la Conventie, conform interpretarii  Curtii Europene a Drepturilor Omului a acestor prevederi si in cauza Radovici si Stanescu c/a Romaniei.
                                 Prin urmare, vazand prevederile art. 11 din Constitutia Romaniei, aplicand cu prioritate prevederile art. 1 din Protocolul 1 la Conventia Europeana a Drepturilor Omului si interpretarea lor in jurisprudenta instantei europene, se va admite prezenta actiune si se va dispune evacuarea paratei din imobilul situat in inscris in CF 18724     .. nr. top 3121/2.
Pentru aceleasi considerente mai sus mentionate, se va respinge cererea reconventionala formulata  in cauza de parata reclamanta reconventional T.F A .

In baza art. 274 Cpr.civ., parata aflata in culpa procesuala va fi obligata la plata catre reclamanta a cheltuielilor de judecata efectuate de aceasta in cauza in suma de 10,3 lei reprezentand taxa judiciara de timbru si  timbru judiciar . Pentru aceste motive
IN NUMELE LEGII
H O T A R A S T E



Respinge exceptia autoritatii de lucru judecat invocata de reprezentantul reclamantei S.C  L. S.A .
Respinge exceptia autoritatii de lucru judecat invocata de reprezentantul paratei T.F A .

Admite  actiunea civila formulata de reclamanta S.C L S.A  cu  in contradictoriu cu parata T.F A .
si pe cale de consecinta:
Dispune evacuarea neconditionata a paratei din imobilul situat in Sibiu str. Abatorului nr. 35 cam. 105 si inscris in C.F. 18724 Sibiu nr. Top 3121/2 .
Respinge actiunea reconventionala formulata de parata-reclamanta-reconventionala T.F A .
Obliga pe parata sa plateasca reclamantei  suma de 10,3  lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Cu drept de apel in 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica, azi 7 aprilie 2008 .