Actiune in evacuare respinsa intrucat paratul a prezentat ca titlu un contract de inchiriere incheiat cu o alta persoana decat locatarul initial. Necesitatea clarificarii situatiei juridice a imobilului inchiriat.

Prin sentinta civila nr. 4807/180/2010, Judecatoria Bacau a respins ca nefondata actiunea avand ca obiect pretentii formulata de catre reclamanta CN CF CFR S.A. Bucuresti – Sucursala Regionala CF Iasi in contradictoriu cu paratul B.I..
Pentru a pronunta aceasta sentinta, prima instanta a retinut urmatoarele:
„Prin cererea inregistrata la Judecatoria Bacau sub nr. 4807/180/2010 reclamanta CN CF CFR S.A. Bucuresti – Sucursala Regionala CF Iasi a chemat in judecata pe paratul B.I. solicitand instantei ca prin hotararea ce va pronunta sa se dispuna obligarea paratului la evacuarea acestuia din locuinta in suprafata de 39,65 m.p. situata in statia CFR R. Km 273+900, jud. Bacau, restituirea imobilului inchiriat si la plata sumei de 271,64 lei contravaloarea lipsei de folosinta pentru perioada 01.06.2009 – 31.12.2009.
In motivarea actiunii reclamanta arata ca a incheiat cu paratul contractul de inchiriere nr. 40205/01.02.2005 avand ca obiect locuinta de interventie din R. Km 273+900 in suprafata de 39,65 m.p. terenul aferent de 675 m.p. Dupa expirarea termenului contractual paratul a fost somat sa paraseasca locuinta, el nemaiavand calitatea de ceferist. Intrucat paratul a refuzat acest lucru, a fost promovata prezenta actiune.
In drept au fost invocate dispozitiile art. 969-970, 1429, 1431 C.civ.
Prezent personal in instanta paratul a precizat ca nu locuieste in imobilul reclamantei, ci intr-o alta locuinta pentru care a incheiat contract de inchiriere cu Societatea de Administrare Active Feroviare S.A. A depus intampinare, prin care a solicitat respingerea actiunii.
Reclamantul a formulat raspuns la intampinare prin care arata ca locuinta in care paratul locuieste ii apartine, iar cea despre care se face vorbire in intampinare este inchiriata unui salariat CFR.
In cauza a fost administrata proba cu inscrisuri.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
Reclamanta a solicitat evacuarea paratului din imobilul locuinta de interventie, situata in statia CFR R. Km 273+900, jud. Bacau, ca urmare a expirarii contractului de inchiriere nr. 40205/01.12.2005 (prelungit prin acte aditionale pana la data de 01.06.2009), precum si obligarea paratului la plata contravalorii lipsei de folosinta pentru perioada 01.06.2009 – 31.12.2009 perioada in care paratul a folosit imobilul.
Paratul sustine ca nu mai locuieste in locuinta de interventie a reclamantei, ci a incheiat la 01.09.2009 cu Societatea de Administrare Active Feroviare SAAF S.A. contractul de inchiriere nr. VG/316 (depus la dosar) avand ca obiect constructia speciala 273+9 din Halta CF R. in suprafata de 37 m.p. Acest spatiu de locuit a fost predat paratului la 01.09.2009 pe baza de proces verbal (atasat la dosar).
Desi reclamanta a afirmat ca paratul a locuit pana in data de 31.12.2009 in locuinta sa de interventie, nu a probat acest fapt. Mai mult, nu a contestat nici un moment autenticitatea si/sau veridicitatea contractului de inchiriere invocat de parat, limitandu-se la a preciza ca locuinta la care se refera paratul si care face obiectul contractului de inchiriere este data in folosinta unui angajat CFR (afirmatie nedovedita).
La data de 10.09.2009 reclamanta l-a notificat pe parat (somatia nr. 6.5/1285/2009 atasata la dosar) punandu-i in vedere sa achite debitul restant la 31.08.2009 in valoare de 51,74 lei. Aceasta suma a fost achitata de parat cu chitanta nr. 2705/22.09.2009 (atasata la dosar). Cu toate acestea, reclamanta prin cererea de chemare in judecata a solicitat contravaloarea lipsei de folosinta pentru perioada 01.06.2009 – 31.12.2009 fara a aduce in discutie plata efectuata de parat reprezentand contravaloare chirie pana la data de 31.08.2009.
Concluzionand, intrucat paratul nu mai locuieste in locuinta de interventie a reclamantei, incepand cu luna septembrie 2009, precum si faptul ca paratul a achitat suma solicitata de reclamanta pana la 31.08.2009, respectiv 51,74 lei, instanta apreciaza ca reclamanta are posesia locuintei ce face obiectul litigiului pendinte, paratul indeplinindu-si obligatia de predare a imobilului.
Fata de cele ce preced, va respinge actiunea ca nefondata.”
Impotriva acestei sentinte, reclamanta a declarat in termen legal recurs, calificat in mod legal ca fiind apel, motivat prin cerere si legal timbrat      criticand-o pentru netemeinicie.
In motivarea apelului, s-a aratat, in esenta, ca instanta de fond nu a analizat o serie de aspecte, respectiv faptul ca obiectul contractului de inchiriere prezentat de parat, incheiat cu SAAF Iasi la data de 01.09.2009, este o constructie alipita celei care face obiectul contractului din 01.12.2005, incheiat intre parti, deci se face o confuzie intre cele doua societati. De-asemenea, chitanta depusa de parat vizeaza achitarea chiriei restante pentru aprilie si mai 2009, or reclamanta a solicitat lipsa de folosinta pentru perioada 01.06.2009-31.12.2009.
Se mai arata ca locuinta inchiriata este ocupata si in prezent de parat, contrar celor retinute de catre prima instanta, deoarece paratul nu a probat ca nu mai o ocupa, cu atat mai mult cu cat ar fi trebuit sa predea locuinta in baza unui proces-verbal, care nu se regaseste la dosarul cauzei.
Intimatul a formulat intampinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, aratand, in esenta, ca din anul 1998 imobilul inchiriat a trecut din proprietatea reclamantei in proprietatea SAAF, astfel incat a platit chiria unei societati care nu era proprietara imobilului pana la data de 01.09.2009, cand a aflat cine este adevaratul proprietar si a incheiat contract cu acesta. In ceea ce priveste „constructia alipita” la care face referire apelanta aceasta este o anexa construita de intimat in anul 2005, care nu exista la momentul inchirierii initiale si care este folosita in prezent ca adapost pentru lemne, iar constructia cu nr. de inventar 21160838 este o constructie aflata la 400 m nord de halta CFR R., care a fost demolata si reconstruita. Intimatul mai arata ca a facut imbunatatiri la constructia inchiriata si ca reclamanta ar fi trebuit sa-si clarifice situatia juridica impreuna cu SAAF SA.
Prin incheierea din 22.02.2011, sectia comerciala a Tribunalului Bacau a inaintat dosarul sectiei civile, unde a fost inregistrat ca apel.
In apel nu s-au administrat probe noi.
Analizand probatoriul administrat in cauza, prin prisma motivelor de apel formulate, tribunalul retine urmatoarele:
Apelul este nefondat.
Prima instanta a pronuntat o solutie legala, insa considerentele sentintei apelate vor fi modificate cu cele ce urmeaza.
Pana la data de 01.06.200, paratul a ocupat constructia situata in statia CFR R., KM 273+900, in baza contractului de inchiriere nr. 40205/01.12.2005 si a actelor aditionale la acest, incheiate cu societatea reclamanta.
De la data de 01.09.2009, paratul a inchiriat aceeasi locuinta de la SAAF SA, fiind incheiat contractul de  inchiriere nr. VG/316/01.09.2009.
Contrar sustinerile instantei de fond si apelantei, din cele doua contracte rezulta ca paratul ocupa aceeasi locuinta, astfel cum el insusi recunoaste, cu mentiunea ca a aflat ca adevaratul proprietar este SAAF SA si a incheiat un contract cu acesta.
Cererea de evacuare formulata este intemeiata pe faptul ocuparii abuzive de catre parat a constructiei inchiriate, or acesta a dovedit ca la data introducerii actiunii avea un titlu valabil din data de 01.09.2011, singura perioada in care nu a existat un titlu fiind 01.06.-01.09.2009, insa pentru acea perioada trebuie dovedit faptul ocuparii, neputand fi dispusa evacuarea.
Imprejurarea ca paratul a incheiat contractul cu o alta societate si ca situatia juridica a imobilului in litigiu este incerta nu o indreptateste pe reclamanta sa solicite evacuarea si eliberarea terenului aferent constructiei, iar faptul ca imobilul este evidentiat la inventar printre mijloacele fixe ale reclamantei nu este de natura sa faca dovada dreptului de proprietate.
Ca atare, avand in vedere ca paratul prezinta un titlu, dreptul pretins  de reclamanta nu poate fi realizat decat pe calea unei actiuni in revendicare, in cadrul careia sa se transeze problema dreptului de proprietate, iar SAAF SA sa participe ca titular al dreptului.
In ceea ce priveste plata chiriei, instanta retine ca reclamanta ar fi putut sa o ceara in baza contractului de inchiriere doar pana la data de 01.06.2009, pentru perioada ulterioara nemaifiind aplicabile regulile probatorii speciale din cadrul raspunderii contractuale, potrivit carora debitorul trebuie sa faca dovada platii. Astfel, in prezenta cauza, reclamanta ar fi trebuit sa probeze faptul ocuparii si cuantumul lipsei de folosinta, suma stabilita de parti prin contract nemaifiind aplicabila si neimpunandu-se instantei, insa in cauza nu s-a facut o astfel de dovada.
Pe de alta parte, insa, astfel cum a retinut si prima instanta, prin somatia inaintata paratului reclamanta i-a pus acestuia in vedere sa achite debitul restant la 31.08.2009 in valoare de 51,74 lei, iar acesta s-a conformat. Or, la data de 31.08.2009 era restanta chiria datorata pana la expirarea contractului, iar prin chitanta eliberata reclamanta a atestat achitarea chiriei restante, fara a face imputatia platii, astfel incat sin coroborarea acestora inscrisuri instante retine ca paratul a achitat toata chiria datorata in baza contractului.
Fata de cele expuse mai sus, instanta va respinge apelul ca nefondat.