Evacuare

Prin sentinta civila nr. 8646/5.11.2010, pronuntata de Judecatoria Sibiu,  s-a respins actiunea formulata de reclamantul Serviciul Public pentru Administrarea Fondului Locativ aflat in Proprietatea Municipiului Sibiu in contradictoriu cu parata  O. M. P.
Instanta de fond a retinut ca, prin actiunea civila formulata, reclamantul a solicitat instantei sa dispuna evacuarea paratei din  locuinta situata in Sibiu, pentru lipsa titlului, si obligarea acesteia la plata sumei de  350 lei, chirie restanta si penalitati de intarziere, precum si la plata, in continuare, a chiriei si penalitatilor.
In motivarea cererii, reclamantul a aratat ca parata foloseste locuinta in baza contractului de inchiriere nr. 555/2009, conform caruia avea obligatia de a achita lunar contravaloarea chiriei pana la data de 15 ale lunii urmatoare, in caz de neplata percepandu-se majorari in cuantum de 0,5% pentru fiecare zi de intarziere. S-a mai aratat ca, in conformitate cu dispozitiile cap. VIII, lit. h, alin. 2 din contract, s-a stabilit ca „in caz de neexecutare, totala sau partiala, a obligatiilor asumate, acesta se considera desfiintat de drept, fara a mai fi necesara punerea in intarziere, fara orice alta formalitate prealabila sau fara interventia vreunei instante judecatoresti, acesta reprezentand un pact comisoriu expres de gradul IV.” Datorita nerespectarii clauzelor contractuale privind plata chiriei, paratul a acumulat un debit de 350 lei.
          In drept, s-au invocat dispozitiile Legii nr. 114/1996.
          Parata a formulat intampinare solicitand respingerea actiunii intrucat au achitat in totalitate sumele restante.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta de fond a retinut urmatoarea situatie de fapt:
          Parata locuieste in Sibiu, inchiriata in baza contractului de inchiriere nr. 555/2009,  incheiat pe o perioada de 5 ani.
           Chiria stabilita prin contract a fost de 95,96 lei lunar. Din situatia debitelor depusa de catre reclamant, rezulta ca parata  nu a mai achitat chiria in perioada decembrie 2009-martie 2010.
In fata primei instante parata au facut dovada achitarii integrale a debitului inainte de data promovarii actiunii.
Prin achitarea de catre parata a acestor sume, instanta a constatat ca reclamanta nu mai are impotriva acesteia o creanta, aceasta fiind stinsa prin plata potrivit art. 1091 si 1092 C.civ. Astfel, instanta a respins acest capat de cerere ca neintemeiat.
Cu privire la cererea de reziliere a contractului de inchiriere instanta a constatat urmatoarele:
Clauza contractuala  prevazuta la cap. VIII, lit. h, alin. 2 din contract potrivit careia „in caz de neexecutare, totala sau partiala, a obligatiilor asumate, acesta se considera desfiintat de drept, fara a mai fi necesara punerea in intarziere, fara orice alta formalitate prealabila sau fara interventia vreunei instante judecatoresti, acesta reprezentand un pact comisoriu expres de gradul IV” nu poate opera in cauza, fiind contrara art. 25 al 1 din Legea 114/1996.
Potrivit acestui articol, evacuarea chiriasului se poate face doar pe baza unei hotarari judecatoresti irevocabile. Daca s-ar recunoaste valabilitatea pactului comisoriu de gradul IV inserat la cap. VIII, lit. h, alin. 2 din contract, s-ar lasa fara continut prevederea legala mentionata. Scopul legiuitorului care a prevazut posibilitatea evacuarii doar in baza unei hotarari judecatoresti a fost ca instanta sa verifice indeplinirea conditiilor pentru evacuare, implicit si cauza lipsei titlului locativ, respectiv rezilierea contractului.
In consecinta, in cauza este incidenta rezilierea judiciara, potrivit art. 1021 C.civ, care permite instantei verificarea cauzelor si aprecierea oportunitatii acestei sanctiuni.
Astfel, in caz de neexecutare, chiar dupa punerea in intarziere, partea in culpa poate executa obligatiile ce-i revin pe tot parcursul procesului, pentru a evita rezilierea.
In speta parata si-a executat obligatia de plata a chiriei restante, motiv pentru care instanta apreciaza ca nu se impune rezilierea contractului, urmand a respinge ca nefondat si acest capat de cerere. Instanta de fond a mai retinut si  motivele pentru care parata  nu si-a putut indeplini cu rigoare obligatia de plata a chiriei, faptul ca, actrita fiind, a avut un program incarcat, ce a impus plecari dese din localitate, sustinand spectacole de teatru sau participand la filmari in Bucuresti.
Pe cale de consecinta, avand in vedere ca evacuarea constituie o sanctiune civila in materie locativa fata de locatarii rau platnici, turbulenti si lipsiti de titlu, fata de solutia de respingere a cererii de constatare a rezilierii contractului de inchiriere, instanta a respins si cererea de evacuare a paratei.
Impotriva acestei sentinte a declarat apel reclamantul solicitand modificarea ei, in sensul admiterii cererii de evacuare.
In motivarea apelului s-a aratat ca in contractul de inchiriere incheiat intre parti exista un pact comisoriu expres de gradul IV, de reziliere de plin drept a contractului de locatiune in cazul neindeplinirii, din partea locatarului, in tot sau in parte a obligatiilor contractuale. Ori, parata din prezenta actiune nu a achitat chiria incepand cu luna decembrie 2009.
Potrivit dispozitiilor art. 969 Cod civil, conventiile legal facute au  putere de lege intre partile contractante. Partile au fost de acord cu inserarea in contract a unui pact comisoriu de gradul IV, asa incat, in cazul neindeplinirii obligatiilor de catre locatar instanta nu mai poate  decat sa constate reziliat contractul de inchiriere. Pactul rezolutoriu nu poate fi  inlaturat de indeplinirea tardiva a obligatiilor.
In drept au fost invocate dispozitiile art.  282 si urm. Cod pr. Civila, ale art. 24 si 25 din Legea nr. 114/1996.
Apelul este neintemeiat pentru considerentele ce urmeaza:
Tribunalul nu contesta, in principiu, validitatea pactului rezolutoriu si nici efectul specific pe care acesta il produce, acela de desfiintare de drept a unei conventii in care el este inserat, in cazul celui de gradul IV, fara notificare sau trecerea vreunui termen, insa apreciaza  ca in cazul acestui tip de contract, care este de notorietate unul de adeziune, judecatorul  trebuie sa aiba o marja mai mare de apreciere.
Astfel, in cazul contractelor de adeziune, una dintre parti stabileste clauzele esentiale, fiind anihilat aproape complet dreptul celeilalte parti de a negocia. Cu toate acestea, fara indoiala, si in acest contract raportul obligational se naste tot din acordul de vointa al partilor contractante, iar lui i se aplica aceleasi reguli ca si contractelor liber negociate, insa, credem ca, atunci cand judecatorul este chemat sa analizele si sa sanctioneze conduita culpabila a partii, el trebuie sa aiba o marja mai mare de apreciere.
Asa fiind, credem ca, in speta, nu se poate proceda la o aplicare rigida a dispozitiilor legale, in sensul cerut de apelanta si apreciem ca prima instanta a pronuntat o hotarare judicioasa, in raport de circumstantele concrete ale cauzei.
Instanta de fond a retinut, motiv pentru care a si respins cererile reclamantului de obligare la plata chiriei si a penalitatilor de intarziere, ca paratul si-a indeplinit pana la momentul solutionarii cauzei obligatia de plata a acestor sume. Asa fiind, parata nu a intentionat desfiintarea conventiei, ignorand doar efectele drastice pe care o neindeplinire la scadenta a obligatiilor o poate produce asupra contractului pactul rezolutoriu de gradul IV. Faptul ca si locatorul a acceptat si in continuare, chiar si in faza de apel, primirea chiriei, dovedeste o data in plus ca acest contract continua sa-si produca efectele, toate, chiar si din perspectiva locatorului.
Posibilitatea inserarii intr-o conventie a unei clauze rezolutorii de gradul IV este, neindoielnic, profitabila creditorului, care se asigura astfel de indeplinirea riguroasa a obligatiilor de catre cealalta parte, simplificand in acelasi timp rezolutiunea si executarea, dar este periculoasa pentru ca este dura, iar inconvenientul se manifesta cu plenitudine la contractele de adeziune, ca si cel ce face obiectul cauzei, unde nu numai ca locatarul nu a putut „negocia” acest aspect, dar cu siguranta nici nu i s-a explicat, la momentul incheierii contractului, semnificatia si consecintele inserarii unei asemenea clauze.
Traditional, asa cum am aratat, clauza rezolutorie de gradul IV, exclude puterea de apreciere a judecatorului, dar in situatii ca cea de fata si cand culpa debitorului este minora, poate duce la abuzuri, asa incat, ar fi firesc din perspectiva executarii cu buna-credinta a obligatiilor, ca ea sa poata fi, intr-un fel cenzurata. Tendinta este aceea de mentinere a contractelor atunci cand, chiar mai tarziu, debitorul isi indeplineste obligatiile si aceasta intarziere nu este de natura a produce creditorului un prejudiciu grav.
Pe de alta parte, asa cum instanta de fond a retinut si cum a invocat si intimata in apararea sa, este chiar discutabila validitatea acestui pact rezolutoriu in contractul de inchiriere a locuintei, prin prisma existentei dispozitiilor art. 25 alin.1 din Legea nr. 114/1996, care instituie regula potrivit careia evacuarea chiriasului se poate face numai in temeiul unei hotarari judecatoresti irevocabile, procedura in care instanta de judecata este chemata sa verifice indeplinirea conditiilor pentru evacuare. Aceasta interpretare, asa cum instanta de fond a retinut, invocand jurisprudenta Curtii (cauza Mc Cann c/a Regatului Unit din 2008), este concordanta cu dispozitiile art.8 din CEDO, in sensul ca pierderea locuintei de catre o e persoana este o forma extrema a ingerintei in dreptul la respectarea domiciliului si ca orice persoana care risca o restrangere atat de grava trebuie, in principiu, sa poata cere unui tribunal independent sa stabileasca proportionalitatea si rezonabilitatea masurii prin prisma art. 8 din Conventie, chiar daca, potrivit dreptului intern, dreptul sau de a ocupa un imobil s-a stins.
Pentru toate aceste considerente si retinand si cele invocate de prima instanta, tribunalul a apreciat ca apelul reclamantului este neintemeiat, motiv pentru care a fost respins, iar sentinta primei instante pastrata (art. 296 Cod pr. civila).
Intimata nu a solicitat cheltuieli de judecata.