Codul muncii comentat 2019 Avocat Marius-Catalin Predut
InfoDosar.ro | Jurisprudenta | Spete Tribunalul Sibiu

Reziliere contract de inchiriere

(Sentinta civila nr. 126 din data de 16.02.2017 pronuntata de Tribunalul Sibiu)

Domeniu Reziliere | Dosare Tribunalul Sibiu | Jurisprudenta Tribunalul Sibiu

Deliberand asupra apelului de fata, constata urmatoarele:
Prin sentinta civila nr. 6/2016  pronuntata de Judecatoria Sibiu, s-a admis  actiunea civila formulata reclamantul Serviciul Public pentru Administrarea Fondului Locativ aflat in Proprietatea Municipiului Sibiu, in contradictoriu cu paratul A.A. si in consecinta:
S-a constatat  reziliat contractul de inchiriere nr. 1/2014 incheiat de parti.
S-a dispus  evacuarea paratului din imobilul situat administrativ in Sibiu, str. X nr.1.
A fost obligat paratul  sa plateasca reclamantului suma de 142,86 lei, cu titlu de chirie restanta, pentru perioada 15.05.2015-29.07.2015, si penalitati de intarziere de 66,43 lei, aferente perioadei 16.02.2015-29.07.2015.
A fost obligat paratul  sa plateasca reclamantei contravaloarea chiriei si a penalitatilor de intarziere pana la data executarii hotararii de evacuare.
Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta de fond a retinut ca prin contractul de inchiriere nr. 1/2014 incheiat cu reclamantul Serviciul Public de Administrarea Fondului Locativ aflat in Proprietatea Municipiului Sibiu, paratul A.A. a intrat in folosinta locuintei situata in Sibiu, str. X nr. 1 (f. 9). Prin aceasta conventie, paratul si-au asumat mai multe obligatii, printre care si obligatia de plata a chiriei lunare pana la data de 15 a lunii in curs, sub sanctiunea platii de penalizari de 0,5% pe zi de intarziere, potrivit art. IV din contract.
Desi a fost somat in acest sens, paratul  nu  au  achitat chiria lunara in perioada    15.05.2015-29.07.2015, cumuland un debit cu acest titlu in suma de   lei  209,20 lei, la care s-au calculat penalitati de intarziere in suma de 66,43 lei, pentru perioada mentionata.
Din analiza conventiei partilor, respectiv a clauzei  prevazuta la cap. VIII, lit. h, alin. 2 din contract rezulta faptul ca „in caz de neexecutare, totala sau partiala, a obligatiilor asumate, acesta se considera desfiintat de drept, fara a mai fi necesara punerea in intarziere, fara orice alta formalitate prealabila sau fara interventia vreunei instante judecatoresti, acesta reprezentand un pact comisoriu expres de gradul IV”. Aceasta clauza reprezinta un pact comisoriu.
Raportat la momentul incheierii contractului de inchiriere, instanta apreciaza ca sunt aplicabile dispozitiile Noului Cod Civil.
Art. 1550 alin. 2 Noul Cod Civil prevede faptul ca, in cazurile anume prevazute de lege sau daca partile au convenit astfel, rezolutiunea poate opera de plin drept.
Potrivit dispozitiile art. 1553 Noul Cod Civil, pactul comisoriu produce efecte daca prevede, in mod expres, obligatiile a caror neexecutare atrage rezolutiunea sau rezilierea de drept a contractului.
Instanta de judecata poate numai sa constate existenta unei neexecutari culpabile, validitatea pactului comisoriu si corecta sa aplicare. Prin urmare, in cazul unui contract cu pact comisoriu de gradul 4, instanta doar constanta rezolutiunea, nu o pronunta.
Analizand clauza supusa analizei, instanta de fond a constatat ca sunt intrunite conditiile legale enuntate mai sus, partile convenind ca neindeplinirea oricarei obligatii asumate prin contract atrage rezilierea de drept a acestuia.
Fata de aceste considerente de fapt si de drept, instanta de fond a constatat reziliat contractul de inchiriere nr. 1/2014  incheiat de parti.
Avand in vedere faptul ca paratul nu mai detine nici un titlu locativ care sa le permita folosirea imobilului din litigiu, instanta, in conformitate cu dispozitiile art. 1831 Noul Cod Civil,  va dispune evacuarea acestora din imobil.
In conformitate cu dispozitiile art. 1270 Noul Cod Civil coroborate cu cele ale art. 1797 Noul Cod Civil, instanta de fond a obligat paratii sa plateasca reclamantului suma de  142,86 lei, cu titlu de chirie restanta, pentru perioada 15.05.2015-29.07.2015, si penalitati de intarziere de 66,43 lei, aferente perioadei 16.02.2015-29.07.2015.
Totodata, instanta de fond a obligat paratul sa plateasca reclamantului contravaloarea chiriei si a penalitatilor de intarziere, conform contractului de inchiriere nr.  1944/27.06.2014, pana la data executarii efective a hotararii de evacuare.
Impotriva acestei hotarari a formulat apel paratul A.A., solicitand admiterea apelului, si respingerea  actiunii formulate de Serviciul Public  pentru Administrarea Fondului Locativ aflat in proprietatea Municipiului Sibiu.
In motivarea cererii de apel s-a aratat ca este de profesie profesor si cel mai mult timp si-l petrece cu elevii  si in turnee, in tara si strainatate. Dupa moartea mamei apelantului, in urma cu 4 ani, locuieste singur in apartamentul format din camera, baie si o mica bucatarie si intotdeauna si-a achitat obligatiile ce rezulta din contractul de inchiriere.
Neplata chiriei pe lunile mai si iunie 2015, in suma de 142,86 lei nu poate fi explicata decat ca a fost plecat din Sibiu si ca problemele de serviciu i-au atras atentia de la plata acestei chirii.
In curtea imobilului, din Sibiu, str. X nr. 1 sunt mai multe apartamente, sunt spatii cu alta destinatie decat locuinta si mai sunt probleme cu primirea corespondentei, in sensul ca nu sunt puse plicurile, intotdeauna in cutiile postale ale fiecarui locatar, acest lucru se datoreaza si faptului ca nu au trecute pe adresa numarul apartamentului.
In aceasta situatie se afla si apelantul, de la un vecin a aflat ca este cu chiria in urma, prin deschiderea plicului primit si ca trebuie sa mearga sa o plateasca, ca altfel va fi evacuat. A platit  restanta si chiria datorata pe mai multe luni in data de 16.09.2015.
Apelantul nu a avut cunostinta de existenta dosarului civil si a faptului ca a fost incunostintat de instanta sa plateasca chiria restanta, drept urmare nu a depus nicaieri acea chitanta. Mai mult, nici macar nu a pastrat chitanta stiind ca in actele paratei apare cu chiria la zi.
Dupa primirea si lecturarea Sentintei civile apelata, si-a dat seama de consecintele neatentiei sale, si ca atare,  solicita admiterea prezentului apel motivat de faptul ca a platit chiria in timpul procesului, dar nu a depus dovada si nici nu s-a prezentat sa-si apere cauza.
Asa cum a aratat, este singur, nu are pe nimeni, iar locuinta pe care o detine, prin contractul de inchiriere, este adapostul lui, ca atare este un om terminat daca isi pierde aceasta locuinta.
A solicitat de la Directia fiscala locala Sibiu sa-i elibereze o copie a chitantei de plata chiriei restante si i s-a eliberat exemplarul Debite-plati-ramasite  pe care i1 ataseaza.
De asemenea i s-a eliberat si chitanta  nr. 1/2016  din care se poate observa ca nu mai are chirii neplatite si ca atare a achitat si chiria ce face obiectul prezentului proces.
In consecinta, solicita analizarea celor sustinute prin cererea de apel si pe baza actelor depuse, cu admiterea caii de atac.
In probatiune depune inscrisuri.
Intimatul nu a depus intampinare.
Analizand cererea de apel prin prisma motivelor invocate, raportat la dispozitiile legale in materie, tribunalul retine urmatoarele:
Prin contractul de inchiriere pentru suprafetele cu destinatia de locuinta nr. 1/2014 incheiat printre parti, avand ca obiect locuinta situata in mun. Sibiu, str. X, nr. 1, s-a stipulat la Cap. IX – Rezilierea contractului de inchiriere – „Contractul se considera reziliat inainte de expirarea termenului pentru care a fost incheiat: (…); in cazul in care chiriasul nu a achitat chiria, cel putin trei luni consecutiv (…)”.
Chiria a fost stabilita la suma de 58,98 lei lunar, urmand a fi achitata pana in data de 15 ale lunii urmatoare.
In cuprinsul aceluiasi capitol s-a stipulat ca in caz de neexecutare, totala sau partiala, a obligatiilor, precum si a clauzelor, asumate prin prezentul contract, acesta se considera desfiintat de drept, fara a mai fi necesara punerea in intarziere, fara orice alta formalitate prealabila sau fara interventia vreunei instante judecatoresti, acesta reprezentand un pact comisoriu expres prevazut de art. 1550 al. 2 si 1553 al. 1 si 2 C.civ.
Analizand aceste clauze din conventia partilor, raportat la inscrisul existent la fila 7 dosar fond (depus de reclamant o data cu cererea de chemare in judecata), tribunalul constata ca pentru perioada 15.05.2015 – 15.06.2015 – 15.07.2015 apelantul avea de achitat sumele de 24,90 lei – 58,98 lei – 58,98 lei.
Rezulta ca, potrivit contractului (Cap. IV), pentru lunile aprilie – mai – iunie 2015, apelantul nu achitase:
- jumatate din chiria aferenta lunii aprilie;
- chiria pe lunile mai si iunie.
Apoi, prin cererea de chemare in judecata, reclamantul solicita obligarea paratului la plata sumei de 142,86 lei, cu titlu de chirie restanta, pentru perioada 15.05.2015-29.07.2015: se observa ca perioada la care se refera reclamantul, in care se sustine ca paratul nu a achitat chiria „trei luni consecutiv”, este de 2 luni si 2 saptamani, iar suma solicitata reprezinta de asemenea, contravaloarea chiriei aferente unei perioade de 2 luni si jumatate.
De asemenea, nu poate fi vorba de neplata chiriei pe cel putin trei luni consecutiv astfel cum apare in conventie, clauza care, daca nu este respectata, activeaza pactul comisoriu stipulat.
Nefiind activat pactul comisoriu stipulat in contractul de inchiriere a locuintei, intrucat nu este vorba de neachitarea chiriei cel putin trei luni consecutiv (ci doar doua luni si jumatate), instanta va analiza incidenta dispozitiilor de drept comun prevazute de art. 1830 alin. 1 coroborat cu art. 1551 raportat la art. 1549 alin. 3 C.civ.
Astfel, se constata nu numai ca neexecutarea este de mica insemnatate, dar nu are nici caracter repetat. S-a facut dovada de catre parat ca la data de 19.01.2016 a achitat la zi chiria, inclusiv penalitatile, si de asemenea, la data de 01.02.2017 chiria era platita la zi (chitante depuse la dosar, f. 3, 29).
Fiind vorba de o neexecutare de mica insemnatate, fara caracter repetat, instanta constata ca nu sunt indeplinite conditiile legale sus mentionate pentru a dispune rezilierea contractului de inchiriere a locuintei incheiat intre parti.
In consecinta, instanta de fond in mod gresit a apreciat ca pactul comisoriu inserat de parti in contractul de inchiriere incheiat este activat, intrucat nu sunt indeplinite conditiile stipulate de parti (neplata chiriei pe trei luni).
Fata de aceste considerente, tribunalul apreciaza calea de atac exercitata de parat ca fiind intemeiata, sens in care, in baza art. 480 alin. 2 C.pr.civ., va admite apelul formulat de acesta impotriva sentintei civile nr. 6/03.12.2016 pronuntata de Judecatoria Sibiu in dosarul nr. 1/306/2015, pe care o va schimba in tot, in sensul ca va respinge actiunea civila formulata reclamantul Serviciul Public pentru Administrarea Fondului Locativ aflat in Proprietatea Municipiului Sibiu in contradictoriu cu paratul A.A..
Sursa: Portal.just.ro


Alte spete Reziliere

Obligatia aducerii la cunostinta proprietarului plata TVA a terenurilor construibile - Sentinta civila nr. 301 din data de 27.04.2018
FALIMENT - Sentinta civila nr. 123 din data de 20.03.2018
ACHIZITII PUBLICE - Sentinta comerciala nr. 16/CA din data de 15.01.2018
Salarizare in sistemul de invatamant. Acordare spor raportat la salariul de baza din ianuarie 2017 - Sentinta civila nr. 533 din data de 26.09.2018
Actiune in regres al angajatorului impotriva angajatului, intemeiata in baza - Sentinta civila nr. 381 din data de 25.05.2018
OMOR - Sentinta penala nr. 24 din data de 14.02.2018
Despagubiri solicitate pentru limitarea dreptului de proprietate. Actiune respinsa - Sentinta civila nr. 715 din data de 08.06.2017
Majorare pensie de intretinere. Venituri obtinute in strainatate - Sentinta civila nr. 159 din data de 21.02.2018
Despagubiri solicitate pentru limitarea dreptului de proprietate. Actiune respinsa - Sentinta civila nr. 715 din data de 08.06.2018
LOVIRI SAU VATAMARI CAUZATOARE DE MOARTE - Sentinta penala nr. 25 din data de 31.03.2017
CONSTITUIREA UNUI GRUP INFRACTIONAL ORGANIZAT - Sentinta penala nr. 37 din data de 27.04.2017
Reziliere contract de inchiriere - Sentinta civila nr. 126 din data de 16.02.2017
SOCIETATI COMERCIALE - Sentinta civila nr. 2593 din data de 20.09.2017
Reziliere contract - Hotarare nr. 262 din data de 23.03.2018
TENTATIVA DE OMOR - Sentinta penala nr. 23 din data de 27.03.2017
LITIGII CU PROFESIONISTI - Sentinta civila nr. 1003 din data de 23.09.2015
LITIGII CU PROFESIONISTI - Sentinta civila nr. 180 din data de 24.02.2016
Actiune oblica. Legea nr. 18/1991 - Sentinta civila nr. 805 din data de 21.09.2017
OMOR - Sentinta penala nr. 19 din data de 10.03.2017
TRAFIC DE DROGURI - Sentinta penala nr. 4 din data de 18.01.2017