Contract de inchiriere. Clauze. Trimitere la legea speciala. Interpretare. Aplicare

Contract de inchiriere. Clauze. Trimitere la legea speciala. Interpretare. Aplicare
C.civ., art. 969, art. 982
      
      Clauzele conventiilor se interpreteaza unele prin altele, dandu-se fiecareia intelesul ce rezulta din intregul act, iar norma speciala deroga de la cea generala.
      
Curtea de Apel Timisoara, Sectia civila, decizia civila nr. 1011 din 23 octombrie 2008
      
      Prin decizia civila nr. 221/A/25.06.2008 pronuntata de Tribunalul Arad in dosarul nr. 11845/55/2006, a fost respins apelul declarat de reclamantii B.K. si B.H. impotriva sentintei civile nr. 929/13.02.2008 pronuntata de Judecatoria Arad in dosarul nr. 11845/55/2006 in contradictoriu cu paratii E.I., E.A. si C.I.
      Pentru a dispune astfel, tribunalul a apreciat ca prima instanta a facut corecta aplicare a dispozitiilor legale la starea de fapt retinuta, dupa cum urmeaza:
      Prin cererea adresata primei instante, reclamantii au solicitat evacuarea neconditionata a paratilor din imobilul proprietatea lor, situat in Arad.
      In motivare au invocat faptul ca au cumparat apartamentul in litigiu si ca titlul in baza caruia paratii il ocupa (contract de inchiriere) a ajuns la termen, nemaifiind prelungit.
      Prin cererea reconventionala precizata, paratii au solicitat obligarea reclamantilor la plata sumei de 11296,66 lei cu titlu de despagubiri si stabilirea unui drept de retentie pana la achitarea de catre reclamanti a acestei sume, invocand imbunatatirile aduse imobilului; au mai solicitat constatarea nulitatii absolute a clauzei prevazute de art. 8 lit. i din contractul de inchiriere inregistrat la Administratia Finantelor Publice sub nr. 555.
      Prin hotararea apelata, prima instanta a admis in parte atat cererea principala, cat si cererea reconventionala.
      In consecinta, a dispus evacuarea paratilor din apartamentul in litigiu conditionat de plata sumei de 11296,66 lei cu titlu de despagubiri si a stabilit un drept de retentie in favoarea paratilor pana la achitarea sus-mentionatei sume; a respins cererea reconventionala sub aspectul constatarii nulitatii absolute a clauzei contractuale; a compensat partial cheltuielile  de judecata.
      Pentru a dispune astfel, prima instanta a avut in vedere  ca imobilul in litigiu a fost redobandit de catre doamna B.A.T. prin Sentinta civila nr. 7870/22.09.1994 a Judecatoriei Arad, fiind admisa actiunea sa in rectificare CF.
      Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 7567, aceasta a instrainat apartamentul in litigiu, reclamantilor.
      Paratii ocupa apartamentul inca din anul 1963 in baza unor contracte de inchiriere succesive incheiate cu Statul Roman, iar dupa restituire, cu doamna B.A.T.
      La data de 04.02.2005 intre reclamantul B.K. si parati se incheie contractul de inchiriere inregistrat la Administratia Financiara a Municipiului Arad sub nr. 555, pe o durata determinata de 5 luni.
      In cauza s-a efectuat o expertiza tehnica la cererea paratilor, s-a efectuat si o contraexpertiza. Conform concluziilor acestui raport de expertiza, s-a constatat efectuarea urmatoarelor lucrari de constructii si instalatii de catre parati: constructii-placaj de faianta la baie si bucatarie, pardoseala rece din gresie la baie, zid de compartimentare, usa din lemn si lambriuri din lemn in antreu si instalatii-instalatii termice, instalatii de gaze naturale, a caror valoare se ridica la suma de 11.296,66 lei.
      Contrar sustinerilor reclamantilor, instanta a apreciat ca raportului juridic de locatiune dintre parti, ii sunt aplicabile dispozitiile O.U.G. nr. 40/1999, actul normativ mentionat reglementand regimul juridic al spatiilor cu destinatie de locuinta redobandite de catre fostii proprietari-fara a distinge intre modul de dobandire-prin actiune de drept comun ori proceduri administrative. La art. 1 se prevede prelungirea de drept a contractelor de inchiriere prelungite ori reinnoite conform Legii nr. 17/1994 si aflate in curs de executare la data intrarii in vigoare a ordonantei.
      Or, inca din anul 1963 si pana astazi, in mod neintrerupt, paratii detin imobilul in calitate de chiriasi.
      Pe de alta parte, chiar reclamantul a convenit prin clauza inserata la art.16 sa supuna contractul de inchiriere dispozitiilor O.U.G. nr.  40/1999, Legii nr. nr. 114/1996 si Codului civil.
      Prin urmare, instanta a avut in vedere dispozitiile art. 43 din O.U.G. nr. 40/1999, conform carora chiriasul are dreptul la despagubiri pentru sporul de valoare adus locuintei prin imbunatatirile necesare si utile si,  pana la achitarea integrala a acestora de catre proprietar, chiriasul are drept de retentie asupra locuintei. In cazul instrainarii locuintei, chiriasul poate pretinde plata despagubirilor de la noul proprietar.
      Instanta nu a retinut apararea reclamantilor prin care sustin ca reconventionala este inadmisibila prin efectul clauzelor contractuale inserate in art. 8 lit. d) si l) din contract, pentru considerentele ce vor fi prezentate in continuare.
      Partile au stipulat in contract ca, fara acordul anterior al proprietarului, chiriasul nu poate face imbunatatiri la imobil-in caz contrar, la incetarea locatiunii, acestea raman proprietarului, fara obligatia de a-l despagubi pe chirias.
      Au mai convenit partile ca, intrucat chiriasul a ocupat apartamentul si inainte de incheierea contractului, in cazul in care s-au facut imbunatatiri la imobil, cu sau fara acordul proprietarului, inainte de semnarea contractului, chiriasul renunta la orice pretentii impotriva sa.
      Astfel, prin prima clauza partile si-au stabilit drepturile si obligatiile pentru perioada cuprinsa intre 1.02.2005 - data incheierii contractului si incetarea locatiunii. Or, toate investitiile s-au efectuat in perioada 1966-1995 - aspect necontestat de parti, iar in aceste conditii, acordul proprietarului-reclamant B.K. nu putea fi cerut si nici nu era necesar.
      Prin cea de a doua clauza, in mod legal, partile au putut reglementa regimul juridic al investitiilor pentru perioada anterioara incheierii contractului, insa doar incepand cu data de 15.07.2004-data la care reclamantul B.K. a devenit proprietar al apartamentului.
      Doar de la aceasta data reclamantul are calitate de proprietar-calitate in care a semnat contractul si care i-ar fi conferit dreptul sa invoce exceptiile prevazute in aceasta clauza pentru a paraliza actiunea in pretentii a paratilor.
      Or, toate investitiile a caror contravaloare se solicita prin reconventionala, au fost realizate inainte ca reclamantii sa devina proprietari asupra apartamentului.
      Prin urmare, fata de data realizarii investitiilor si data cand reclamantii au dobandit dreptul de proprietate asupra apartamentului, clauzele contractuale privind despagubirile nu pot fi invocate in favoarea acestora din urma.
      Din motivele aratate a retinut instanta ca  paratii nu au nici un interes sa solicite constatarea nulitatii absolute a acestor clauze - clauze care, asa cum s-a aratat, nu le afecteaza in nici un fel dreptul de a solicita si obtine despagubiri.
      Respingand apelul declarat de reclamanti, tribunalul a avut in vedere, in esenta, considerentele retinute de prima instanta. Criticile vizand modalitatea in care cheltuielile de judecata au fost compensate au fost respinse, apreciindu-se ca in mod corect a fost facuta aplicarea dispozitiilor art. 274, 276 C.proc.civ.
      Impotriva deciziei au declarat recurs reclamantii, care au criticat-o pentru nelegalitate, solicitand modificarea ei in sensul admiterii in tot a cererii de chemare in judecata si al respingerii cererii reconventionale.
      In motivare au invocat ignorarea de catre instanta de apel a clauzelor cuprinse in art. 8 lit. d si l din contractul de inchiriere incheiat cu paratii, respectiv gresita interpretare data acestor clauze de catre prima instanta.
      Au mai invocat faptul ca, desi antecesoarea lor in drepturi a dobandit imobilul din litigiu pe calea dreptului comun, instantele au retinut incidenta  in cauza a dispozitiilor art. 43 din O.U.G. nr. 40/1999.
      Au aratat ca, si in conditiile in care dispozitiile O.U.G. nr. 40/1999 ar fi incidente, paratii nu au facut dovada intrunirii conditiilor cerute de art. 43 din Ordonanta referitoare la aprobarile si actele justificative cerute pentru a fi indreptatiti la acordarea de despagubiri.
      Au mai aratat ca, intrucat au achitat deja pretul apartamentului, nu mai pot fi obligati sa achite contravaloarea imbunatatirilor, astfel cum au solicitat paratii.
      In drept, au invocat dispozitiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ.
      Examinand recursul prin prisma criticilor formulate si in baza art. 306 alin. (2) C.proc.civ., fata de dispozitiile art. 299 si urm. C.proc.civ., instanta a retinut urmatoarele:
      Imobilul in litigiu a fost dobandit de reclamanti cu titlu de vanzare-cumparare de la fostul proprietar care, la randu-i, il redobandise printr-o hotarare judecatoreasca de rectificare carte funciara prin care s-a constatat nevalabilitatea preluarii imobilului de catre stat.
      Pe de alta parte, paratii ocupa apartamentul in calitate de chiriasi in baza unui contract de inchiriere incheiat cu Statul Roman in 1963  si prelungit succesiv.
      Aceste aspecte nu au fost contestate in cauza, cum necontestata a fost si incheierea contractului de inchiriere dintre reclamantul B.K. in calitate de proprietar si paratul E.I. in calitate de chirias pe o perioada  de 5 ani, incepand cu 01.02.2005. Potrivit contractului, clauzele sale se completeaza cu dispozitiile O.U.G. nr. 40/1999, Legea nr. 114/1996 si ale dreptului civil. Faptul ca partile au inteles ca vointa lor sa fie guvernata si de dispozitiile legilor speciale (in raport cu dreptul comun, respectiv cu Codul civil) in materie de locatiune rezulta nu doar din prevederea expresa in acest sens si mai sus aratata ci si din alte clauze inscrise in contract, cum ar fi cele care raporteaza cuantumul chiriei la procentul de 15% din venitul lunar net al chiriasilor (art. 5), ce impun obligatiile chiriasului asa cum sunt stabilite de dispozitiile art. 24 lit. a) din Legea nr. 114/1996 [art. 7 lit. k)] sau care stabilesc obligatia chiriasului de a se muta intr-o locuinta corespunzatoare "potrivit dispozitiilor O.U.G. nr. 40/1999" (art. 13 pct. 4).
      Una dintre criticile reclamantilor-recurenti vizeaza faptul ca, recunoscand partilor dreptul de retentie, instantele au nesocotit dispozitiile art. 8 lit. d) si l) din contract, clauze potrivit carora chiriasii nu pot face imbunatatiri la imobil fara acordul proprietarului, in caz contrar acestea ramanand castigate locatorului si, respectiv, obligatia chiriasului de a ridica orice imbunatatiri efectuate, in ambele situatii chiriasul renuntand la dreptul de a solicita contravaloarea lucrarilor.
      Este adevarat ca si aceste clauze reprezinta o manifestare a vointei partilor, obligatorie fata de dispozitiile art. 969 C.civ., insa ele trebuie raportate si la dispozitiile legale cuprinse in legile speciale la care partile au facut trimitere, cu respectarea dispozitiilor art. 982 C.civ.
      Astfel, dispozitiile art. 43 din O.U.G. nr. 40/1999 dau chiriasului dreptul de a fi despagubit pentru sporul de valoare adus locuintei prin imbunatatirile necesare si utile aduse imobilului.
      Pe de alta parte, art. 22 din Legea nr. 114/1996 (in forma in vigoare la data incheierii contractului ) declara nule de drept clauzele care exonereaza proprietarul de la obligatiile ce-i revin potrivit prevederilor legale, deci inclusiv de la cea de  dezdaunare a chiriasului.
      In aceste conditii, in mod corect au inlaturat primele instante clauzele mai sus mentionate, retinand incidenta dispozitiile art. 43 din O.U.G. nr.  40/1999.
      Este adevarat ca nu este la adapost de critica retinerea primei instante potrivit cu care este lipsita de interes cererea paratilor  de  constatare a nulitatii absolute a acestor clauze insa se observa ca, examinand fondul lor, instanta a ajuns la aceeasi concluzie, a lipsei lor de incidenta, concluzie legala fata de considerentele mai sus aratate.
      La fel, chiar daca instanta de apel nu a examinat pe larg criticile formulate pe calea apelului de reclamanti cu privire la hotararea judecatoreasca vizand clauzele cuprinse in art. 8 din contract, tribunalul a facut referire la clauza din art. 16 al contractului cu privire la incidenta legii speciale, respectiv a dispozitiile art. 43 din O.U.G. nr. 40/1999.
      In ceea ce priveste criticile vizand nedovedirea de catre parati a existentei aprobarilor prevazute de lege confirmate de acte justificative, conditie ceruta de art. 43 din O.U.G. nr. 40/1999 pentru acordarea de despagubiri chiriasului, instanta retine urmatoarele:
      In primul rand, greseala de fapt decurgand in eronata apreciere a probelor administrate nu se mai constituie in motiv de recurs prevazut de dispozitiile art. 304 C.proc.civ.
      In al doilea rand, existenta lucrarilor afirmativ efectuate cu aprobarile legale si valoarea acestora au fost constatate prin rapoartele de expertiza efectuate in cauza; or sustinerile recurentilor vizand aprobarile necesare efectuarii lucrarilor se constituie in eventuale obiectiuni la concluziile expertilor, obiectiuni ce trebuiau formulate cu respectarea termenului prevazut de dispozitiile art. 212 alin. (2) C.proc.civ.
      In fine, nici sustinerile reclamantilor vizand faptul ca in pretul achitat  vanzatorului pentru apartament a intrat si contravaloarea imbunatatirilor (astfel ca, prin hotararea atacata sunt obligati sa achite din nou o parte din pret) nu sunt de natura a atrage modificarea deciziei, cata vreme aptitudinea chiriasului de a cere contravaloarea imbunatatirilor si de la noul dobanditor al imobilului este consacrata expres de dispozitiile art. 43 alin. (3) din O.U.G. nr. 40/1999.
      Se observa, insa, ca reclamantii se pot indrepta impotriva vanzatorului - fost proprietar pentru a recupera de la acesta suma achitata cu titlu de contravaloare a imbunatatirilor aduse imobilului, suma care a fost achitata vanzatorului la incheierea contractului de vanzare-cumparare.
      Pentru aceste considerente, in baza dispozitiilor art. 312 alin. (1) C.proc.civ. raportat la art. 304, 306 alin. (2) C.proc.civ., instanta a respins recursul declarat de reclamanti.