Contract de vanzare-cumparare incheiat in baza Legii nr. 112/1995. Nulitate absoluta. Termen de prelungire a locatiunii stabilit pe cale judecatoreasca. Incidenta dispozitiilor OUG nr. 40/1999

Contract de vanzare-cumparare incheiat in baza Legii nr. 112/1995. Nulitate absoluta. Termen de prelungire a locatiunii stabilit pe cale judecatoreasca. Incidenta dispozitiilor OUG nr. 40/1999
      O.U.G. nr. 40/1999 modificata prin Legea nr. 241/2001, art. 6, art. 10, art. 11, art. 14
      
      In situatia in care durata contractului de inchiriere reglementat de dispozitiile art. 6 din OUG nr. 40/1999 este stabilita prin hotarare judecatoreasca, chiriasii nu mai pot invoca in favoarea lor dispozitiile ordonantei ca temei de prelungire a contractului.
      
Curtea de Apel Timisoara, Sectia civila,
Decizia civila nr. 903 din 21 octombrie 2009
      
      Prin cererea inregistrata sub nr. 8392/55/2008 la Judecatoria Arad reclamantii S.S. si S.D.F.  au solicitat ca paratii M.T. si M.D.  sa le predea posesia imobilului apartament nr. 2, situat in Arad, cu cheltuieli de judecata.
      In motivare au invocat  calitatea lor de proprietari ai locuintei,  calitate recunoscuta  printr-o hotarare irevocabila prin care s-a constatat  si nulitatea contractului de vanzare-cumparare  prin care paratii  au dobandit apartamentul in baza Legii nr. 112/1995.
      In drept, au invocat  dispozitiile art. 480 C. civ. raportat la art. 16 alin. (3) din Legea nr. 10/2001.
      Prin sentinta civila nr. 9297/8.12.2008 Judecatoria Arad a admis in parte cererea de chemare in judecata, obligandu-i pe parati sa predea reclamantilor posesia apartamentului  incepand cu data de 27 iunie 2009.
      Pentru a dispune astfel, instanta a avut in vedere ca potrivit extrasului CF Arad, imobilul  in litigiu este proprietatea reclamantilor, prin restabilirea situatiei anterioare de carte funciara.
      Prin sentinta civila nr. 4146/16.05.2007 pronuntata de Judecatoria Arad in dosar nr.120/55/2007, s-a admis in parte actiunea civila precizata exercitata de reclamantii S. impotriva paratilor M. si au fost obligati paratii  sa incheie cu reclamantii un contract de inchiriere avand ca obiect imobilul din litigiu, avand ca durata data ramanerii definitive a hotararii judecatoresti si data de 26.06.2008,  iar chiria de 12,5% din venitul net lunar pe familie. Aceasta hotarare  a ramas  irevocabila.
      In considerentele sus-aratatei sentinte s-a retinut ca prin sentinta civila nr. 7749/24.10.2002 a Judecatoriei Arad, mentinuta prin decizia civila nr.1593/23.06.2003 a Curtii de Apel Timisoara, a fost admisa actiunea in revendicare  imobiliara exercitata de catre reclamanti si s-a constatat  nulitatea  absoluta a contractului de vanzare-cumparare incheiat intre parati si Statul Roman, avand ca obiect  imobilul in litigiu; prin decizia civila nr. 97/20.01.2005 a Curtii de Apel Timisoara a fost respinsa actiunea de evacuare a paratilor, in conditiile in care reclamantii au redobandit imobilul in temeiul unei hotarari judecatoresti, fiind deci obligati sa respecte dispozitiile OUG nr.40/1999.
      Prin sentinta civila nr. 4146/16.05.2007 pronuntata de Judecatoria Arad instanta, stabilind incidenta  in cauza a dispozitiilor art. 13 alin. (1) si art. 15 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, coroborate cu dispozitiile art. 6 si art. 31 din OUG nr. 40/1999 cu modificarile ulterioare, a avut in vedere ca paratii  au fost de acord sa incheie contract de inchiriere, partile intelegandu-se asupra duratei acestuia, respectiv de la data ramanerii  definitive a sentintei si pana la data de 26.06.2008, fiind evidenta si cunoscuta paratilor pozitia reclamantilor de a nu dori prelungirea  contractului de inchiriere cu privire la imobil.
      Avand in vedere considerentele de fapt si de drept mai sus expuse, instanta a constatat ca, desi  intre parti nu a fost incheiat un contract de inchiriere asupra imobilului in litigiu,  hotararea judecatoreasca mai sus amintita a stabilit obligatia partilor de a incheia un astfel de contract, precum si durata  acestuia, respectiv de la data ramanerii definitive a sentintei si pana la data de 26.06.2008. De altfel,  aceasta perioada a si fost respectata de catre parti chiar in lipsa conformarii intocmai cu hotararea judecatoreasca, respectiv in lipsa incheierii contractului de inchiriere.
      A mai avut in vedere faptul ca reclamantii au trimis paratilor o notificare  prin intermediul executorului judecatoresc, prin care notifica refuzul incheierii  vreunui raport contractual cu acestia si cererea de eliberare a imobilului in litigiu incepand cu data de 27 iunie 2008.
      Atat reclamantii cat si  paratii au  declarat apeluri  impotriva sentintei, criticand-o pentru netemeinicie si nelegalitate.
      Reclamantii au solicitat schimbarea  ei in sensul obligarii paratilor la predarea de indata a posesiei si folosintei imobilului  invocand, in esenta  ajungerea la termen a conventiei intre parti.
      Paratii au solicitat schimbarea ei in sensul prelungirii  drepturilor lor locative cu inca 5 ani,  invocand  dispozitiile OUG nr. 40/1999.
      Prin decizia civila nr. 153/2.04.2009 pronuntata de Tribunalul Arad in dosar nr. 8392/210/2006 a fost admis apelul reclamantilor si  respins cel declarat de parati .
      In consecinta, sentinta a fost schimbata in parte, in sensul obligarii paratilor la predarea  de indata a posesiei si folosintei imobilului  catre proprietarii reclamanti.
      Pentru a dispune astfel,  tribunalul a avut in vedere ca prima instanta a omis imprejurarea ca paratii  nu au solicitat nici prin  notificare si nici prin vreo cerere adresata instantei  prelungirea locatiunii ci au invocat prelungirea de drept a acesteia si ca nu a dat corecta interpretare  sentintei civile nr. 4146/2007 prin care Judecatoria Arad a stabilit ca termen limita  al locatiunii data de 26.06.2008.
      A mai avut in vedere ca dispozitiile OUG nr. 40/1999 trebuie interpretate prin prisma dispozitiile art. 480 C. civ., art. 20 alin. (2), art. 44 din Constitutie si ale art. 1 din Protocolul 1 la Conventia pentru apararea drepturilor omului si a  libertatilor fundamentale.
      Astfel, instanta a retinut ca potrivit  art. 2 din OUG nr. 40/1999, asa cum a fost modificata de Legea nr. 241/2001, contractele de inchiriere prelungite sau reinnoite in temeiul Legii nr. 17/1994 pentru suprafetele cu destinatia de locuinte, proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat, se prelungesc, la cererea chiriasilor, pentru o perioada de 5 ani de la data intrarii in vigoare a prezentei ordonante de urgenta.
      Prin urmare, incepand cu data de 8 aprilie 1999, data intrarii in vigoare a ordonantei de urgenta, contractul de inchiriere s-a prelungit la cererea lor pe o perioada de 5 ani in temeiul legii, adica pana  la data de 8 aprilie 2004, insa acest termen in prezenta cauza nu are nici-o relevanta, deoarece a fost stabilit un termen mult mai favorabil prin sentinta amintita de mai sus.
      Prevederile art. 11 alin. (1) din OUG nr. 40/1999 referitoare la prelungirea de drept a contractului de inchiriere anterior pana la incheierea unui nou contract de inchiriere sunt pe deplin aplicabile dar numai pana la data de 8 aprilie 2004 deoarece numai pana la aceasta data au fost prelungite de drept contractele anterioare cu posibilitatea conferita de art. 9-10 din OUG  nr. 40/1999 ca astfel de contract sa fie inlocuite, pe baza intelegerii partilor cu noi contracte de inchiriere incheiate cu noii proprietari.
      O alta interpretare a acestor prevederi legale ar presupune prelungirea la infinit a contractului vechi de inchiriere, pana la incheierea unui contract de inchiriere intre chirias si proprietar in conditiile impuse de catre chirias. O astfel de interpretare insa nu poate fi primita deoarece incalca grav nu numai prevederile constitutionale, dar si art.1 din Primul protocol la Conventia pentru apararea drepturilor omului si libertatilor fundamentale.
      Pe de alta parte, dispozitiile art.14 din acelasi act normativ, referitoare la prelungirea contractului de inchiriere sunt aplicabile numai in situatia in care in decursul termenului de 5 ani intre parti a intervenit un contract de inchiriere pe o perioada determinata, ceea ce nu este cazul in speta.   
      In consecinta, instanta a dispus conform celor mai sus aratate.
      Impotriva deciziei au declarat  recurs in termen paratii care au criticat-o pentru nelegalitate, solicitand modificarea ei in sensul respingerii cererii de evacuare.
      In motivare au invocat ca, desi contractul de vanzare-cumparare incheiat in baza Legii nr. 112/1995 a fost anulat, reclamantii nu si-au indeplinit  obligatiile  ce le reveneau conform OUG nr. 40/1999 si art. 15 din Legea nr. 10/2001, in sensul ca nu au urmat procedura legala  ce le impunea incheierea unui nou contract de inchiriere, ca au incalcat  dispozitiile art. 10, 14 din OUG nr. 40/1999 si au formulat cereri de chemare in judecata solicitand evacuarea lor.
      Au invocat in favoarea lor dispozitiile art. 22 alin. (3) din OUG nr. 40/1999 in baza carora contractul de inchiriere se prelungeste pentru  aceeasi perioada de cinci ani.
      Au invocat ca, in lipsa unei notificari legale din partea reclamantilor, au fost depunctati la stabilirea  pozitiei pe lista de prioritati in acordarea  de locuinte sociale de catre organele  administratiei  publice locale.
      In drept au invocat dispozitiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
      Examinand recursul prin  prisma  criticilor  formulate  si in baza art. 299 si urm. C. proc. civ. si de dispozitiile legale ce vor fi mai jos aratate, instanta a retinut ca:
      Prin decizia civila nr. 1593/23.06.2003 pronuntata de Curtea de Apel Timisoara a fost mentinuta sentinta civila nr.7749/24.10.2002 prin care Judecatoria Arad a constatat nulitatea absoluta a  contractului de vanzare-cumparare in baza caruia  imobilul in litigiu fusese vandut  familiei M. in baza Legii nr. 112/1995, instanta retinand incidenta dispozitiilor art. 46 din Legea nr. 10/2001.
      Pe de alta parte, prin sentinta civila nr. 4146/16.05.2007 pronuntata de Judecatoria Arad paratii  au fost obligati sa incheie cu reclamantii  din prezenta cauza un contract de inchiriere avand ca obiect imobilul in litigiu pe perioada cuprinsa  intre  ramanerea definitiva a sentintei si data de 26.06.2008, chiria fiind stabilita  la 12,5% din venitul net lunar pe familie.
      Pentru a dispune astfel, instanta a avut in vedere inclusiv faptul ca paratii au fost de acord cu data la care locatiunea inceta, respectiv 26.06.2008, data ce reprezenta implinirea termenului de 5 ani  de la ramanerea irevocabila a hotararii prin care  titlul de proprietate al paratilor a fost anulat, termenul fiind corespunzator celui prevazut de art. 15 alin. (1) din Legea nr. 10/2001.
      Chiar daca  in temeiul hotararii judecatoresti contractul nu s-a incheiat in forma scrisa, paratii  si-au pastrat calitatea de locatari nu doar pana la data  irevocabil stabilita de instanta ci si ulterior (inclusiv la data pronuntarii prezentei nefiind facuta dovada ca ar fi eliberat locuinta). Or, cata vreme paratii au continuat sa locuiasca in apartamentul ce face obiect al litigiului, este evident ca au beneficiat de efectele hotararii judecatoresti sus-mentionate.
      In aceasta situatie, cum instanta a stabilit irevocabil termenul la care locatiunea  urma sa expire avand in vedere pe de o parte dispozitiile art. 15 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 in baza carora in situatia de fata contractul de inchiriere se incheie pe o perioada  de cinci ani  si, pe de alta parte, acordul paratilor exprimat cu privire la implinirea termenului, cum paratii au avut folosinta locuintei chiar si ulterior acestei date (conform celor mai sus-aratate) acestia nu mai pot invoca in continuare in favoarea lor dispozitiile OUG nr. 40/1999 pentru a li se recunoaste din nou prelungirea contractului.
      In consecinta, dupa expirarea unui termen de 5 ani de la anularea contractului de vanzare-cumparare incheiat in baza Legii  nr. 112/1995, termen in care fostii cumparatori au beneficiat de atributele calitatii de chiriasi, dispozitiile art. 10, 11, 14, 15, 22 din OUG nr. 40/1999 modificata nu  mai sunt incidente in cauza.
      Cum in mod corect a retinut instanta de apel, o alta interpretare data dispozitiilor OUG nr. 40/1999, act normativ adoptat pentru  protejarea intereselor chiriasilor s-ar constitui intr-o vatamare serioasa  si nejustificata  a dreptului de proprietate al persoanelor ce si-au recapatat acest drept,  intr-o prelungire a starii de  imposibilitate a acestora in exercitarea atributelor conferite de dispozitiile art. 480 Cod civil, de incalcare a Constitutiei si, implicit, a Conventiei Europene a Drepturilor Omului.
      Fata de cele mai sus aratate, plasarea recurentilor intr-o pozitie nefavorabila  pe listele  persoanelor ce solicita locuinte din proprietatea statului nu le poate fi  imputata reclamantilor - proprietari si nici nu se constituie in temei de modificare a deciziei recurate in sensul art. 304 C. proc. civ.
      Pentru aceste considerente, in baza dispozitiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ. raportat la art. 304, art. 306 alin. (2) C. proc. civ. instanta a respins  recursul declarat de parati.