Evacuare

Evacuare

Dosar nr. 2145/258/2008 - decizia civila nr. 33 din 11.03.2009

          Motivarea instantei de fond ca admiterea actiunii in evacuare este conditionata de existenta unui contract de inchiriere valabil incheiat care sa-si fi incetat efectele pentru indiferent ce motive si fostul locator sa refuze eliberarea imobilului, nu au suport legal.
A conditiona actiunea in evacuare exclusiv de existenta unui contract de locatiune sau inchiriere iar in lipsa acestora a califica toate actiunile in evacuare ca fiind actiuni in revendicare cu consecintele ce decurg din acestea este o incalcare a principiilor de drept procesual civil si a indelungatei practici judiciare.
Prima instanta a omis ca in situatia existentei unui contract de inchiriere incheiat intre proprietar si chirias pentru a se putea obtine evacuarea acestuia se va cere mai intai rezilierea sau nulitatea contractului si numai dupa aceea evacuarea. Prin urmare, in momentul in care instanta dispune evacuarea, teoretic contractul nu mai este in fiinta deoarece a fost reziliat sau anulat, ramanand fata in fata  proprietarul cu persoana care nu mai detine niciun titlu locativ asupra imobilului.

Prin Sentinta civila nr. 2200 din datat de 2 Decembrie 2008, pronuntata de Judecatoria Miercurea Ciuc a fost respinsa actiunea formulata de reclamanta ZC prin imputernicit PC in contradictoriu cu paratul BA, ca inadmisibila.
     Pentru a pronunta aceasta sentinta, prima instanta a retinut ca reclamanta ZC l-a chemat in judecata pe paratul BA solicitand pronuntarea unei sentinte prin care sa se dispuna evacuarea paratului din imobilul ocupat de acesta fara titlu; solicitand obligarea lui la plata sumei de 10 Euro/zi, reprezentand contravaloarea lipsei dreptului de folosinta a imobilului de la data notificarii din 27.09.2007 si pana la executarea evacuarii, precum si la plata cheltuielilor de judecata.
     In motivarea actiunii reclamanta a aratat ca imobilul obiect al prezentului litigiu, in urma contractelor de vanzare-cumparare nr.123 si 124 din 1934 formeaza proprietatea ei tabulara, inscris in CF nr.7514, sub nr.top.12528/1-a si 12528/1/b/2/1/2, compus dintr-o locuinta cu 4 camere si dependinte (un fost ferastrau, moara de scanduri) si teren in suprafata de 414 mp, dreptul ei de proprietate fiind consfintit prin CF nr.7514.
     Mai arata reclamanta ca desi nu a fost deposedata de imobilul proprietatea ei, paratul continua sa-l foloseasca in mod abuziv, nedetinand nici un drept de folosinta in calitate de chirias asupra acestuia.
Examinand probele administrate in cauza, instanta de fond a statuat ca dreptul de proprietate al reclamantei asupra imobilului in suprafata totala de 414 mp este inscris in CF nr.7514 sub nr. top.12528/1-a si 12528/1/b/2/1/2, cu titlul initial de dobandire in baza Sentintei civile nr.1234/1968, dosar nr.1569/1968 al Judecatoriei Miercurea Ciuc si Sentinta  civila  nr.1364/2002 din dosarul nr.3136/2002 al Tribunalului Harghita, conform Incheierii civile nr.4270/2004 si restabilirea starii de carte funciara anterioara conform Incheierii c.f. nr.5482/2007 a OCPI Harghita.
Asupra aceluiasi imobil trecut in proprietatea statului, paratul a cumparat de la statul roman prin act autentic, constructia de pe terenul inscris in CF nr.7514, iar pentru terenul aferent constructiei in suprafata de 1800 mp a obtinut Titlul de proprietate nr.1690 din 15.02.1993.
Prin Sentinta civila nr.628/1999 Tribunalul Harghita retinand ca imobilul obiect al prezentei cauze a trecut in proprietatea statului cu titlu valabil, a respins cererea in revendicare formulata de reclamanta in contradictoriu cu paratul BA, ca inadmisibila.
Ulterior, la data de 03.10.2002, Tribunalul Harghita a pronuntat Sentinta  civila  nr.1364 prin care, admitand actiunea reclamantei, a constatat ca imobilul construit, inscris in CF nr.7514 sub nr. top.12528/1-a si 12528/1/b/2/1/2, a fost preluat de stat in mod abuziv in baza Deciziei civile nr.64/1969.
     S-a retinut ca paratul se preleveaza de Titlul de proprietate obtinut asupra imobilului in litigiu, precum si de faptul ca a cumparat imobilul prin contract autentic de vanzare-cumparare nr.174 din 05.01.1974 incheiat cu O.C.V.L. Miercurea Ciuc. S-a mai retinut ca reclamanta nu are si nici nu a avut incheiat contract de inchiriere cu paratul, caruia in urma cererii de retrocedare depusa in anul 1991 la Comisia Locala, i s-a eliberat Titlul de proprietate nr.1690 din 15.01.1993.
Fata de cele ce preced, judecatoria conchide ca actiunea de evacuare este specifica raporturilor de locatiune. Intre parti neexistand raporturi contractuale, reclamantul isi poate apara dreptul de proprietate pe calea actiunii de revendicare.
Impotriva acestei sentinte a formulat apel reclamanta ZC prin imputernicit PC, solicitand admiterea apelului cu consecinta desfiintarii sentintei pronuntate de judecatorie.
Apelanta arata ca prima instanta a respins in mod gresit cererea de evacuare, considerand ca in lipsa unui contract de locatiune, numai pe calea unei actiuni in revendicare isi poate redobandi dreptul de proprietate.
Apelanta, prin reprezentantul sau a invocat in sustinerea cererii ca,  dreptul sau de proprietate este inscris in Cf. 7514, partea B, poz.3 si 4 inca din anul 1934. Incercarile intimatului de modificare a inscrierilor in cartea funciara au fost respinse prin hotarari definitive si irevocabile. In acest context, apelanta mentioneaza Decizia civila nr.1353 din data de 14 Septembrie 2006 a Curtii de Apel Targu Mures precum si Decizia civila 1443/R din 14.10.2008. Astfel fiind, apelanta considera ca intimatul nu-i poate opune nici contractul de vanzare cumparare nr. 174 din data de 6 Ianuarie 1974 si nici Titlul de proprietate nr. 1690 din anul 1993.
Intimatul, desi legal citat nu s-a prezentat in fata instantei si nici nu a depus intampinare.
Examinand sentinta apelata sub aspectul motivelor invocate, tribunalul retine ca rationamentul pentru care prima instanta a respins actiunea reclamantei este eronata, pentru considerentele urmatoare:
Reclamanta a investit instanta de judecata cu o actiune avand un obiect clar determinat, anume evacuarea paratului dintr-un imobil, teren si constructie, precizat ca atare, in mod expres, si in apel, aratand ca nu a inteles sa utilizeze calea actiunii in revendicare.
In motivarea actiunii, reclamanta arata ca evacuarea ceruta se impune prin aceea ca este proprietara imobilului, iar acesta a fost ocupat fara niciun titlu de catre parat, care se opune la restituirea lui.
Reclamanta nu a cautat sa isi valorifice un drept de proprietate exclusiv si absolut in cadrul unei actiuni in revendicare ci un drept in cadrul actiunii in evacuare urmarind sa il constranga pe debitor sa execute o obligatie de a face adica de a evacua si preda material imobilul. Astfel spus, reclamanta nu a solicitat obligarea paratului sa ii recunoasca dreptul de proprietate asupra imobilului ci doar sa-l evacueze si sa i-l predea in materialitatea lui.
Motivarea instantei de fond ca admiterea actiunii in evacuare este conditionata de existenta unui contract de inchiriere valabil incheiat care sa-si fi incetat efectele pentru indiferent ce motive si fostul locator sa refuze eliberarea imobilului, nu au suport legal.
A conditiona actiunea in evacuare exclusiv de existenta unui contract de locatiune sau inchiriere iar in lipsa acestora a califica toate actiunile in evacuare ca fiind actiuni in revendicare cu consecintele ce decurg din acestea este o incalcare a principiilor de drept procesual civil si a indelungatei practici judiciare.
Prima instanta a omis ca in situatia existentei unui contract de inchiriere incheiat intre proprietar si chirias pentru a se putea obtine evacuarea acestuia se va cere mai intai rezilierea sau nulitatea contractului si numai dupa aceea evacuarea. Prin urmare, in momentul in care instanta dispune evacuarea, teoretic contractul nu mai este in fiinta deoarece a fost reziliat sau anulat, ramanand fata in fata  proprietarul cu persoana care nu mai detine niciun titlu locativ asupra imobilului.
Fata de cele ce preced, prima instanta in mod gresit a respins ca inadmisibila actiunea reclamantului, solutionand prin urmare cauza fara a intra in cercetarea fondului. Astfel fiind, se impune casarea sentintei si trimiterea cauzei la aceeasi instanta in vederea solutionarii pe fond a actiunii de evacuare cu care a fost investita. La solutionarea cauzei, in rejudecare, instanta va avea in vedere si celelalte critici pe care apelanta le-a formulat in fata instantei de apel.