Contract de locatiune. Obligarea la plata chiriei restante si a penalitatilor de intarziere.

Prin sentinta civila nr. 4071/10.04.2013, pronuntata de J. S. in dosarul civil nr. 4070/311/2012, s-a admis in parte cererea formulata de reclamantul M. S. in contradictoriu cu parata G. I. si a fost obligata parata sa plateasca reclamantului suma de 719,76 lei reprezentand contravaloarea chiriei datorate pentru perioada martie 2011-noiembrie 2012, fiind obligata parata sa plateasca reclamantului suma de 57,94 lei reprezentand cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta sentinta instanta de fond a retinut ca, in ceea ce priveste plata chiriei restante, prin contractul nr. 1586/26.07.2005 incheiat intre cele doua parti, reclamanta a cedat paratei folosinta spatiului locativ.
Cu privire la plata debitului solicitat, din coroborarea probei cu inscrisuri (respectiv contractul nr. 1586/26.07.2005, notele de constatare nr. 4259/13.04.2011, adeverinta nr. 555/16.05.2012 depuse la dosar) cu faptul ca parata nu s-a prezentat pentru a raspunde la interogatoriu (aspect calificat in temeiul art. 225 C. proc. civ. ca fiind o marturisire deplina in folosul reclamantei), instanta de fond a retinut ca aceasta a ocupat spatiul locativ situat in Slatina, str. Aleea Castanilor nr. 5, bloc G 6, sc. A, et. 1, ap. 13, jud. Olt, pana in noiembrie 2012, cand imobilul a fost demolat conform HCL nr. 186/13.11.2012 (fila 41).
In aceste conditii, instanta de fond a constatat ca reclamanta a facut dovada existentei creantei reprezentand contravaloarea chiriei datorate de parat, respectiv suma de 719,76 lei, echivalentul chiriei calculate pentru perioada martie 2011- noiembrie 2012 (conform calculului anexat la dosar - fila 31), deoarece, desi contractul de inchiriere nr. 1586/26.07.2005 a incetat la 31.12.2006 (conform actului aditional nr. 1678/15.11.2005 - fila 18), in conformitate cu art. 20 din contract, chiriasul este obligat la plata chiriei pana la demolarea imobilului (aspect de fapt echivalent cu evacuarea acestuia din imobil).
In aceste conditii, dat fiind faptul ca in cauza raportul obligational creat este unul contractual, atata vreme cat paratul nu a facut dovada intervenirii unei cauze de forta majora sau a unui caz fortuit care sa o exonereze de raspundere, dovada existentei creantei facuta de catre reclamanta genereaza in temeiul art. 1082 C. civ. doua prezumtii: prezumtia de neindeplinire de catre parat a obligatiilor asumate prin contract (in speta plata chiriei) si prezumtia de culpa a paratului in ceea ce priveste neindeplinirea obligatiei.
Dand eficienta acestor prezumtii, instanta de fond a apreciat ca se impune obligarea paratului la plata pretentiilor banesti solicitate de catre reclamanta, avand in vedere dispozitiile normative care stau la baza raspunderii contractuale (art. 969-970 C. civ.) - dispozitii conform carora conventia are fata de partile intre care a intervenit efecte obligatorii, similare unui act normativ ("pacta sunt servanda").
Cu privire la majorarile de intarziere insa, Judecatoria a constatat ca cererea este neintemeiata, deoarece, asa cum s-a retinut, contractul de inchiriere a incetat la 31.12.2006, iar in lipsa unei stipulatii contractuale exprese, penalitatile prevazute in contract nu mai pot fi avute in vedere pentru perioada ulterioara incetarii acestuia (astfel ca procentul de penalitate de 0,5% nu este opozabil paratului pentru perioada ulterioara incetarii contractului).
In ceea ce priveste cheltuielile de judecata, in conformitate cu dispozitiile art. 274 C. proc. civ., cererea reclamantei de obligare a paratului la plata cheltuielilor de judecata a fost admisa, avand in vedere faptul ca acesta din urma se afla in situatia prevazuta de lege, respectiv aceea de a fi cazut in pretentii. Drept urmare, paratul a fost obligat la plata catre reclamanta a sumei de 57,90 lei reprezentand contravaloarea cheltuielilor de citare prin publicitate.
Impotriva acestei sentinte a declarat recurs recurentul reclamant M. S. reprezentat prin P. M., criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie, sustinand ca in mod gresit instanta de fond a admis in parte actiunea in sensul obligarii paratei la plata sumei de 719,76 lei contravaloare chirie pentru perioada martie 2011- noiembrie 2012 si a respins capatul de cerere privind obligarea paratului la plata majorarilor de intarziere ca neintemeiat.
In drept si-a intemeiat recursul pe disp. art. 304 ind. 1 si art. 304 pct. 9 c.p.c .
Analizand recursul formulat prin prisma motivelor invocate, raportat la disp. art. 304 pct. 9 Cod proc. civ. ce constituie temeiul sau in drept, tribunalul apreciaza ca acesta este fondat, din considerentele ce urmeaza a fi expuse.
In mod corect a stabilit prima instanta ca prin contractul nr. 1586/26.07.2005 incheiat intre cele doua parti, reclamanta a cedat paratei folosinta spatiului locativ, iar acesta a incetat la 31.12.2006.
Insa, dupa expirarea termenului de inchiriere, nefiind incheiat un nou contract, iar intimata parata continuand sa locuiasca in imobil pana la demolarea acestuia (noiembrie 2012), cu acordul recurentului reclamant (care nu s-a opus prin anuntarea concediului inainte de expirarea termenului prevazut in contract), a operat tacita relocatiune in temeiul art. 1437 C.civil.
Contractul de locatiune incheiat prin tacita relocatiune se considera ca a fost incheiat in aceleasi conditii ca si primul contract, dar fara termen, prezumandu-se ca partile nu au modificat nimic fata de contractul initial. Totusi, noua locatiune ia nastere, in lipsa de stipulatie expresa contrara, fara garantiile din contractul initial, caci garantiile trebuie prevazute expres si nu pot fi prelungite peste termenul stipulat in mod tacit.
Clauza penala stabilita prin contractul de locatiune initial are caracterul unei conventii accesorii, prin care partile stabilesc cuantumul daunelor interese compensatorii care vor fi datorate de partea in culpa, in caz de neexecutare a obligatiei. Aceasta nu are, insa, natura juridica de garantie. Intr-adevar, are rolul de a-l garanta pe creditor cu privire la executarea obligatiilor de catre debitor, dar are o functie compensatorie (astfel cum rezulta indubitabil din prevederile art. 1069 C.civil), iar nu de garantie propriu-zisa (cum sunt ipoteca, garantia reala mobiliara).
Prin urmare, noul contract intervenit intre parti incepand cu data de 01.01.2007 a mentinut si clauza penala, intrucat aceasta nu are valoarea unei garantii propriu-zise. Astfel, instanta de fond a solutionat petitul privind acordarea penalitatilor de intarziere cu aplicarea gresita a legii, fiind intemeiat motivul de recurs prevazut de art. 304 pct. 9 C.p.c.
In baza art. 304 pct. 9 rap. la art. 312 alin. 1 si 3 C.p.c., tribunalul va admite recursul si va modifica sentinta recurata, in sensul ca va admite si capatul de cerere referitor la obligarea paratului la plata majorarilor de intarziere in cuantum de 681,74 lei, astfel cum rezulta din fisa de calcul (f. 32 - dosar fond).
Data publicarii pe portal:09.12.2013