Actiune in evacuare. Contract de inchiriere. Ajungere la termen. Relocatiune tacita rezultata din primirea de catre proprietar a unor sume cu titlu de chirie in avans pentru o perioada de timp. Exigente probatorii.

      Actiune in evacuare. Contract de inchiriere. Ajungere la termen. Relocatiune tacita rezultata din primirea de catre proprietar a unor sume cu titlu de chirie in avans pentru o perioada de timp. Exigente probatorii.
      
      Cod Civil, art.1438
       
      Sustinerea recurentei ca, in realitate, a platit in avans chiria datorata pentru o perioada lunga de timp poate fi calificata de curte drept un argument in sensul ca raportul contractual a subzistat, prin acceptarea sumelor platite cu titlu de chirie in avans intimatii-reclamanti consimtind la continuarea locatiunii pe perioada pentru care chiria a fost achitata.
      Inscrisurile depuse la dosar atesta plata unor sume catre intimatii-reclamanti sau catre alte persoane, fara a cuprinde mentiuni referitoare la natura sumelor depuse in cont si nici la data achitarii acestor sume, astfel incat ele nu atesta imprejurarea ca sumele platite reprezinta chirie datorata pentru folosinta locuintei inchiriate de recurenta-parata de la intimatii-reclamanti.
      In aceste conditii, inscrisurile prezentate nu permit instantei aplicarea regulilor referitoare la imputatia platii pentru a se verifica daca, astfel cum a sustinut recurenta, aceasta a achitat intimatilor chiria in avans si pentru ce perioada. (Decizia civila nr. 337R din data de 21 septembrie 2010, Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a IX-a Civila si pentru Cauze privind Proprietatea Intelectuala)
      
      Prin cererea formulata si inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti la data de 21.05.2009, reclamantii I.A. si S.T. au chemat in judecata pe paratii S.C. F.G. S.R.L. si N.M., solicitand instantei ca, prin hotararea pe care o va pronunta, sa dispuna evacuarea paratilor din imobilul situat in Bucuresti, str.N.B. nr....
      Cererea a fost intemeiata in drept pe dispozitiile art.480 si urmatoarele Cod Civil.
      La termenul de judecata din 10.12.2009, reclamanta a precizat cererea sub aspectul cadrului procesual pasiv, aratand ca numitul N.M. a fost chemat in judecata in calitate de reprezentant legal al paratei SC F.S. SRL si nu in nume propriu.
      Prin sentinta civila nr. 15871/17.12.2009, Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti a admis cererea, precizata, a dispus evacuarea paratei SC F.S. SRL din ap. nr..., situat in imobilul din Bucuresti, str.N.B. nr...., pentru lipsa titlului locativ si a obligat pe parata la plata catre reclamanti a sumei de 510,3 lei, cheltuieli de judecata.
      Pentru a pronunta aceasta hotarare instanta a retinut ca apartamentul nr..., situat in Bucuresti, str.N.B. nr...., a fost dobandit de catre autorii reclamantilor, I.V. si I.C., prin contractul de vanzare-cumparare nr. N2334/02.07.1998, reclamantii devenind coproprietarii acestuia, prin mostenire, conform certificatelor de mostenitor nr. 78/11.11.2004 si nr. 86/24.07.2001.
      Apartamentul s-a aflat in folosinta paratei SC F.S. SRL, in perioada 15.07.2002-15.07.2003, in baza contractului de inchiriere nr. 15/15.07.2002, purtand data certa, incheiat cu autoarea reclamantilor, I.C..
      A retinut judecatoria ca dupa data de 15.07.2003, parata a continuat sa foloseasca spatiul fara a mai exista un contract de inchiriere, iar, prin notificarea nr. 272/28.04.2009, reclamantii au somat-o, prin executor judecatoresc, sa elibereze apartamentul, in termen de 10 zile de la primirea notificarii.
      Or, potrivit art. 1438 Cod Civil, daca locatarul care continua sa foloseasca bunul inchiriat in baza tacitei relocatiuni este notificat de catre proprietar sa elibereze bunul inchiriat, nu ii poate opune acestuia din urma tacita relocatiune.
      In aceste conditii, dupa expirarea termenului de 10 zile prevazut in notificarea de eliberare a apartamentului in litigiu, parata il ocupa fara a mai detine un titlu locativ si fara a se mai bucura de vreo protectie legala.
      Actiunea in evacuare nu are o reglementare distincta in materia dreptului substantial, fiind o creatie a practicii judiciare, care sanctioneaza incalcarea atributelor dreptului de proprietate de catre o alta persoana, respectiv aduce atingere posesiei si folosintei dreptului de proprietate, fara  ca acea persoana sa detina un titlu locativ care sa fie opozabil cu succes proprietarului/titularului unui alt drept real al imobilului.
      Astfel, dreptul de proprietate, recunoscut si garantat de lege fiecarei persoane, are un caracter absolut si inviolabil, in sensul ca este recunoscut de lege titularului acestuia in raport cu toate celelalte persoane, opozabil, deci, erga omnes, care sunt tinute sa nu faca nimic de natura a-l tulbura pe proprietar in exercitarea prerogativelor dreptului sau. 
Impotriva acestei hotarari a declarat apel parata SC F.S. SRL.
In motivarea cererii de apel, apelanta - parata a aratat ca, pe intreaga durata a desfasurarii contractului a platit in avans anumite sume de bani pana la data de 15.10.2010, motiv pentru care instanta in mod gresit a dispus evacuarea.
      Totodata a mai invederat ca nu a fost citata, fapt pentru care nu a putut sa-si pregateasca apararea.
      In drept au fost invocate dispozitiile  art. 282 si urmatoarele Cod Proc.Civ.
      Intimatii - reclamanti au depus intampinare prin care au solicitat respingerea apelului.
      Prin decizia civila nr.853A/29.06.2010, Tribunalul Bucuresti - Sectia a III-a Civila a respins apelul ca nefondat.
      A retinut instanta de apel ca autoarea reclamantilor a incheiat cu apelanta - parata contractul de inchiriere nr.7831F/2002, contract valabil pana la data de 15.07.2003, iar prin actul aditional nr.15/15.06.2002, contractul respectiv a fost prelungit pana la data de 15.07.2006, acest act aditional a fost incheiat cu intimatul I.A..
      Prin notificarea nr. 272/28.04.2009, intimatii - reclamanti au notificat apelanta - parata ca in termen de 10 zile de la primirea notificarii sa elibereze imobilul situat in Bucuresti, str.N.B. nr....
      In aceasta situatie apelanta - parata nu mai poate opune tacita relocatiune, prin notificarea formulata intimatii - reclamanti si-au spus intentia de neacceptare a acestei situatii, motiv pentru care apelanta - parata avea obligatia ca la expirarea termenului prevazut in notificare sa elibereze imobilul pe care il ocupa fara titlu locativ - art. 1438 Cod Civil.
      A aratat instanta de apel ca faptul ca s-ar fi platit anumite sume de bani in avans, nu are relevanta in cauza, atat timp cat tacita relocatiune nu mai opereaza in cauza.
      Sustinerile apelantei - parate cu privire la faptul ca nu a fost citata au fost inlaturate, avand in vedere ca procedura de citare a acesteia a fost indeplinita cu respectarea dispozitiilor art. 85 Cod Proc.Civ., astfel cum rezulta din dovezile de citare.
      Impotriva acestei decizii a formulat recurs parata SC F.S. SRL, cauza fiind inregistrata pe rolul Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a IX-a Civila si pentru Cauze privind Proprietatea Intelectuala la data de 23.08.2010.
      In dezvoltarea motivelor de critica, recurenta-parata a aratat ca la data de 15.07.2002 a incheiat cu I.C. contractul de inchiriere inregistrat la Administratia Finantelor Publice Sector 1 sub nr. 78317/22.07.2002, contract ce avea ca obiect inchirierea de catre societate a apartamentului nr...., situat in Bucuresti, str.N.B. nr....
      Ulterior, la data de 12.08.2005, a incheiat cu reclamantul I.A. un act aditional la contractul de inchiriere prin care au prelungit de comun acord durata inchirierii pana la data de 15.07.2006, restul prevederilor contractului initial nefiind modificate. Plata chiriei urma sa se efectueze in 2 conturi separate apartinand celor 2 reclamanti din prezenta cauza.
      Pe intreaga durata a desfasurarii contractului recurenta a platit in avans sumele ce le datora cu titlu de chirie. Astfel, la data de 17.02.2005 a achitat in contul reclamantei I.T. (M.) suma de 2000 USD, la data de 30.05.2005 suma de 1000 USD, iar la data de 10.08.2005 a achitat reclamantului I.A. suma de 400 EUR. Totodata reclamantii au folosit si diverse persoane care au ridicat sumele pe care le datora, mentionand cu titlu exemplificativ: T.S.B. a primit suma de 2890 lei, P.C.M. suma de 1350 lei.
      Mentioneaza ca in contractul initial de inchiriere era prevazut la art. 3 faptul ca recurenta era obligata sa achite proprietarului suma de 1.500.000 lei vechi (150 RON) lunar, achitandu-se la data semnarii contractului in avans chiria pentru o perioada de 3 luni, respectiv pana la data de 15.10.2002.
      Este evident faptul ca, numai calculand sumele pe care le-a prezentat anterior, societatea a achitat in avans chiria convenita pentru o perioada de aproximativ 8 ani. Din aceste calcule simple rezulta ca societatea a achitat chiria aferenta si convenita pana la data de 15.10.2010.
      Este uimitor faptul ca reclamantii "au uitat" ca au incheiat un act aditional la contractul de inchiriere, "au uitat" ca au primit toate sumele de bani solicitate chiar in avans, sustinerea acestora din actiunea introductiva de instanta conform careia societatea noastra ocupa abuziv imobilul din anul 2004, fara sa plateasca chirie, fiind cel putin hilara.
      In toata aceasta perioada societatea a functionat in acest imobil, platind sumele ce la datora cu titlu de chirie in avans, astfel cum a aratat anterior.
      Instanta de apel constata in mod eronat faptul ca, dupa transmiterea notificarii formulate de catre intimatii - reclamanti, recurenta nu mai poate opune tacita relocatiune. Astfel, in cauza de fata SC F.S. SRL a achitat in totalitate sumele de bani aferente chiriei chiar in avans, intimatii-reclamanti acceptand aceasta plata in avans, incheindu-se practic un contract de inchiriere a carui durata trebuia sa acopere sumele achitate in avans.
      Avand in vedere cele aratate, solicita admiterea recursului, modificarea in tot a deciziei atacate, iar pe fond respingerea actiunii ca neintemeiata.
      Cererea de recurs a fost legal timbrata si a fost intemeiata in drept pe dispozitiile art. 308 si 309 Cod Proc.Civ.
      Intimatii-reclamanti nu au formulat intampinare, solicitand prin reprezentant conventional respingerea recursului ca nefondat.
      In recurs nu s-au administrat probe noi.
      Recursul este nefondat.
      Se constata in acest sens ca singura critica adusa de recurenta-parata deciziei instantei de apel se refera la intinderea efectelor contractului de inchiriere incheiat intre parti, act juridic despre care prima instanta si instanta de apel au retinut ca si-a incetat efectele in conditiile art.1438 Cod Civil, prin anuntarea concediului.
      A sustinut recurenta ca, in realitate, a platit in avans chiria datorata pentru o perioada lunga de timp. In opinia curtii, aceasta sustinere de fapt poate fi calificata drept un argument in sensul ca raportul contractual a subzistat, prin acceptarea sumelor platite cu titlu de chirie in avans intimatii-reclamanti consimtind la continuarea locatiunii pe perioada pentru care chiria a fost achitata.
      Prin prisma acestor sustineri, curtea incadreaza aceasta critica in prevederile art.304 pct.9 Cod Proc.Civ., referitoare la aplicarea gresita a legii de catre instanta de apel, care a raspuns acestor sustineri din cererea de apel aratand ca este lipsita de relevanta achitarea unor sume cu titlu de chirie in conditiile in care tacita relocatiune nu mai poate opera.
      Cu toate acestea examinand temeinicia acestei critici, se constata ca ea nu este fondata.
      Astfel, la dosarul cauzei au fost depuse, pentru a dovedi imprejurarea sustinuta, o serie de inscrisuri atestand plata unor sume catre intimatii-reclamanti - filele 116-22 in dosarul de apel.
      Aceste inscrisuri atesta fie plata prin virament bancar a unor sume catre I.M., S.T. si I.A. (filele 16-17), caz in care ordinele de plata nu cuprind mentiuni privitor la natura sumei depuse in cont (2000 USD la 17.02.2005, 1000 USD la 30.05.2005 si respectiv 400 Euro la 10.08.2005), fie primirea de catre anumite persoane (T.S.B. si P.C.M.) a altor sume - 1320 lei la 17.08.2006, 150 euro nedatat, 300 euro nedatat, 1350 lei nedatat (iulie).
      Inscrisurile analizate nu atesta imprejurarea ca sumele platite reprezinta chirie datorata pentru folosinta locuintei inchiriate de recurenta-parata de la intimatii-reclamanti (cu exceptia a trei dintre chitantele intocmite in forma olografa de numitii T.S.B. si P.C.M. insa, mai important, nici un inscris nu atesta perioada pentru care se plateste chiria (daca despre chirie este vorba), o singura mentiune, insuficienta, fiind cuprinsa in inscrisul depus la fila 22, in sensul ca suma de 1350 lei reprezinta chirie pentru luna iulie, fara a se preciza anul.
      In aceste conditii, inscrisurile prezentate nu permit instantei aplicarea regulilor referitoare la imputatia platii pentru a se verifica daca, astfel cum a sustinut recurenta, aceasta a achitat intimatilor chiria in avans si pentru ce perioada.
      Pentru aceste considerente, curtea constata nefondat argumentul mai sus aratat, in sensul ca prelungirea locatiunii a avut loc pentru perioada acoperita prin chiria achitata in avans, prin efectul platii si, respectiv, al primirii sumelor de catre proprietarii intimati.
      Vazand ca alte critici nu se aduc deciziei recurate si ca nu se identifica motive de nulitate ce pot fi invocate din oficiu, in temeiul art.312 Cod Proc.Civ., curtea va respinge recursul ca nefondat.
      In temeiul art.274 Cod Proc.Civ., va obliga recurenta sa plateasca intimatului I.A. suma de 1000 lei cheltuieli de judecata reprezentand onorariu avocatial potrivit chitantei nr.252/01.09.2010, depusa la dosar.
      Vazand si dispozitiile art.377 alin.2 pct. 4 Cod Proc.Civ.,