Prelungirea de drept a contractului de inchiriere conform OUG nr.40/1999 opereaza pana la incheierea contractului de inchiriere, dar nu mai mult decat prelungirea de drept acordata prin lege.

Prelungirea de drept a contractului de inchiriere conform OUG nr.40/1999 opereaza pana la incheierea contractului de inchiriere, dar nu mai mult decat prelungirea de drept acordata prin lege.


     (CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A III-A CIVILA SI PENTRU CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE -DECIZIA CIVILA NR.622/07 aprilie 2009)
     
     Prin cererea inregistrata la data de 23.10.2007, pe rolul Judecatoriei sectorului 2 Bucuresti, sub nr.11329/300/2007, reclamantii B.A. si B.D. i-au chemat in judecata pe paratii T.A., M.C.D. si T.G.I., solicitand instantei ca, prin hotararea ce se va pronunta, sa se dispuna evacuarea paratilor din apartamentul nr.8, situat in imobilul din B., Bd.D. nr.103, sector 2, pentru lipsa de titlu locativ.
     Prin cererea conexa, inregistrata la data de 29.10.2007, pe rolul Judecatoriei sectorului 2 Bucuresti, care a format obiectul dosarului nr.11542/300/2007, reclamantii T.M.C.D. si T.A. i-au chemat in judecata pe paratii B.D. si B.A.P., solicitand instantei ca, prin hotararea ce se va pronunta, sa fie obligati paratii sa incheie contract de inchiriere referitor la imobilul in litigiu, sa fie stabilita chiria legala, in raport de veniturile reclamantilor si modul de plata al acesteia.
     Prin incheierea de la 8.01.2008, prima instanta a dispus conexarea dosarului nr.11542/300/2007 la dosarul nr.11329/300/2007.
     La acelasi termen de judecata, instanta de fond a admis exceptia lipsei capacitatii procesuale de folosinta a reclamantului B.D., avand in vedere ca, la data introducerii cererii - 23.10.2007, acesta era decedat.
     La data de 26.02.2008, s-a depus la dosar o cerere de interventie accesorie de catre numitii B.M. si B.D.C., in interesul reclamantului B.A.P., prin care s-a solicitat sa fie admisa cererea formulata de reclamant, urmand a fi evacuati paratii din imobilul in litigiu.
     Prin sentinta civila nr.3573/16.04.2008, Judecatoria sectorului 2 Bucuresti a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului T.G.I., raportat la cererea principala, a admis cererea principala introdusa de reclamantul B.A.P. si cererea de interventie accesorie formulata de intervenientii B.M. si B.D.C., cu consecinta evacuarii paratilor T.A. si T.M.C.D. din imobil situat in B., b-dul D., nr.103, et.3, ap.8, sector 2, pentru lipsa titlului locativ.
     Prima instanta a constatat nulitatea cererii principale formulata in numele reclamantului B.D., pentru lipsa capacitatii procesuale de folosinta a acestuia.
     Prin aceeasi sentinta, au fost respinse cererea principala si cererea de interventie accesorie privind pe paratul T.G.I., ca fiind formulata impotriva unei persoane lipsita de calitate procesuala pasiva.
     A fost respinsa, ca neintemeiata, cererea conexa modificata, formulata de reclamantii T.M.C.D. si T.A., constatandu-se nulitatea cererii conexe, formulata de acesti reclamanti, pentru lipsa capacitatii procesuale de folosinta in ceea ce-l priveste pe paratul B.D..
     Pentru a hotari astfel, prima instanta a retinut ca, prin sentinta civila nr.4430 din 07.06.2004, pronuntata de Judecatoria sectorului 2 Bucuresti, in dosarul nr.9336/2001, a fost admisa in parte actiunea precizata, formulata de reclamantii B.D. si B.A.P., constatandu-se nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr.N00535/29.10.1996, incheiat intre P.M.B., reprezentata de SC A. SA si T.G.F. si T.A., pentru frauda la lege, fiind respins, ca neintemeiat, capatul de cerere avand ca obiect revendicare, formulat de reclamanti, in contradictoriu cu paratii M.B., prin P.G. si SC A. SA.
     Prin decizia civila nr.2563 A din 06.12.2004, pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a III-a civila, in dosarul nr.3249/2004, a fost admis apelul declarat de apelantii-reclamanti B.D. si B.A.P. impotriva sentintei civile nr.4430/07.06.2004 a Judecatoriei Sector 2 Bucuresti, schimbandu-se in parte sentinta apelata, in sensul admiterii cererii in revendicare, fiind obligati paratii M.B. si SC A. SA sa lase reclamantilor in deplina proprietate si linistita posesie imobilul - apartament nr.8 din bd.D., nr.103, etaj 3, sector 2, Bucuresti; au fost mentinute celelalte dispozitii ale sentintei apelate.
     Prin decizia civila nr.829/03.04.2006, pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti, in dosarul nr.30041/2/2005 (nr. format vechi 3403/2005), au fost respinse, ca neintemeiate, recursurile declarate de recurentii parati T.A., T.M.C.D., T.G.I. si M.B., prin P.G..
     Prin procesul-verbal incheiat la data de 04.04.2007 de executor judecatoresc D.G., B.A.P. si B.D. au fost pusi in posesie asupra apartamentului nr. 8, situat in B., bd.D., nr.103, etaj 3, sector 2, in temeiul titlurilor executorii reprezentate de sentinta civila nr.4430/07.06.2004, pronuntata de Judecatoria sectorului 2 Bucuresti, in dosarul nr.9336/2001 si decizia civila nr.2563/Al06.12.2004, pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a III-a, in dosarul nr.3249/2004.
     Prin notificarea nr.2165/30.11.2006 (fila 31 dosar), emisa prin intermediul BEJ D.G., comunicata la data de 30.11.2006, B.A.P. si reclamantul B.D. le-au adus la cunostinta paratilor T.A., T.M.C.D. si T.G.I. intentia de a negocia incheierea unui contract de inchiriere pentru imobilul -
apartament nr.8, situat in B., bd.D., nr.103, etaj 3, sector 2.
     Prin intermediul BEJ T.G., notificarea nr.2162/14.12.2006, paratii si-au exprimat intentia de a incheia contractul de inchiriere, solicitand reclamantilor sa le comunice locul, data si ora intalnirii, in vederea discutarii conditiilor contractuale.
     In raport de aceasta situatie de fapt, prima instanta a retinut incidenta in cauza a dispozitiilor  art.13-15 din Legea nr.10/2001 raportat la art.6 si art.10-11 din OUG nr.40/1999, intrucat reclamantii au obtinut restituirea bunului imobil prin hotarare judecatoreasca, iar contractul de vanzare-cumparare incheiat de paratii-cumparatori cu P.M.B. a fost desfiintat pentru incalcarea prevederilor Legii nr.112/1995, dat fiind faptul ca s-a procedat la incheierea contractului de vanzare-cumparare, desi partile aveau cunostinta ca fusese formulata cerere de retrocedare in conditiile Legii nr.112/1995.
Prima instanta a apreciat ca, in cazul dreptului locativ recunoscut chiriasului-cumparator, termenul de 5 ani incepe sa curga din momentul desfiintarii contractului si pierderii proprietatii bunului, iar nu odata cu intrarea in vigoare a disp. OUG nr.40/1999, astfel incat acest termen sa expire la data de 08.04.2004. Solutia impartasita de instanta este confirmata de logica textului si intentia legiuitorului, care a urmarit sa recunoasca chiriasului-cumparator un drept locativ, a carui esenta tine tocmai exercitarea dreptului pentru un termen de 5 ani. A admite, prin reducere la absurd, solutia contrara, ar insemna ca termenul, modalitate a actului juridic, sa curga independent de drept, in situatii in care dreptul locativ nu s-a nascut inca pentru a fi exercitat, intrucat instanta judecatoreasca nu a pronuntat o solutie in cadrul actiunii in desfiintarea contractului de vanzare-cumparare.
     In consecinta, conduita partilor a fost analizata prin raportare la dispozitiile  art.10 si art.11 din  O.U.G. nr.40/1999.
Potrivit art.11 alin.2 din O.U.G. nr.40/1999, "refuzul nejustificat al fostului chirias de a incheia un nou contract de inchiriere in termen de 60 de zile de la primirea notificarii il indreptateste pe proprietar sa ceara in justitie evacuarea neconditionata pe cale de ordonanta presedintiala". Astfel, beneficiind de posibilitatea de a solicita evacuarea pe calea procedurii speciale a ordonantei presedintiale, proprietarul beneficiaza, cu atat mai mult, de posibilitatea exercitarii actiunii in evacuare pe calea dreptului comun.
     Impotriva acestei sentintei au formulat apel paratii-reclamanti T.M.C.D. si T.A., criticand-o sub aspectul retinerii unui refuz nejustificat ale apelantilor de a incheia contractul de inchiriere cu noii proprietari, respectiv reclamantii-parati B., contrar dovezilor ce au fost administrate in cauza dedusa judecatii.
     Prin decizia civila nr.1493A/24.11.2008, Tribunalul Bucuresti - Sectia a III-a Civila a respins, ca nefondat, apelul formulat de apelantii-parati T.A. si T.M.C.D..
     Pentru a decide astfel, tribunalul a retinut, urmatoarele:
     Prima instanta a facut o analiza corecta a probatoriilor ce au fost administrate in cauza, pe baza carora a retinut ca, prin hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila, s-a constatat nulitatea contactului de vanzare - cumparare pe care paratii T. il incheiasera cu PMB, la data de 29.10.1996, referitor la apartamentul nr.8, situat in Bd.D. nr.103, sector 2, paratii fiind obligati sa retrocedeze reclamantilor B. acest imobil.
     S-a retinut si faptul ca, prin procesul-verbal intocmit de executorul judecatoresc la data de 4.04.2007, reclamantii B. au fost pusi in posesie asupra apartamentului nr.8, in conformitate cu titlurile executorii detinute de acestia.
     Nu au fost primite sustinerile apelantilor parati, cum ca unul din motivele refuzului de a se prezenta la negocieri a fost generat de imprejurarea ca locul de intalnire nu a fost stabilit in Bucuresti, ci la Sibiu, cata vreme dispozitiile art.1104 alin.3 Cod civil prevad ca executarea obligatiilor se face la domiciliul debitorului, or, proprietarilor le incumba obligatia de a incheia contractul de locatiune, iar domiciliul lor se afla in orasul Sibiu.
     In raport de considerentele expuse, tribunalul a constatat ca instanta de fond a retinut in mod just refuzul nejustificat al paratilor de a incheia contractul de inchiriere cu proprietarii, astfel ca au fost corect aplicate, in speta, prevederile art.11 alin. 2 din OUG nr.40/1999, care reglementeaza posibilitatea promovarii in justitie a actiunii in evacuare, pe cale de ordonanta presedintiala.
Impotriva acestei decizii, in termen legal, au declarat recurs paratii T.A. si T.M.C.D., solicitand instantei admiterea recursului, "schimbarea" in tot a hotararilor atacate si, rejudecand pe fond, respingerea cererii intimatilor B.A.P., B.M. si B.D.C., ca neintemeiata si admiterea cererii formulata de recurenti.
In dezvoltarea motivelor de recurs, recurentii au aratat ca, in mod eronat, s-a retinut, in hotararile atacate, ca actiunea lor a fost promovata, ca raspuns la depunerea actiunii de evacuare de catre intimati, fara a se tine seama ca cererea de incheiere a contractului de inchiriere a fost depusa la 6 zile dupa cererea intimatilor, cand procedura de citare nu era indeplinita si nu puteau avea cunostinta de existenta dosarului de evacuare.
     Recurentii au criticat si faptul ca s-a retinut refuzul lor nejustificat de a incheia contractul de inchiriere cu noii proprietari, desi actele si faptele lor dovedesc, indubitabil, intentia si dorinta lor de a incheia contractul de inchiriere.
     In acelasi sens, recurentii au sustinut ca, in mod eronat, instantele au retinut faptul ca, din atitudinea lor, rezulta ca a fost exercitat cu rea-credinta dreptul locativ recunoscut de legiuitor, concluzionand ca au dorit sa amane momentul incheierii contractului de inchiriere, intrucat nicio proba administrata in dosar nu dovedeste indubitabil o asemenea intentie.
     Tot astfel, instantele nu au avut in vedere ca refuzul intimatilor de a incheia contractul de inchiriere i-a determinat sa introduca cererea avand ca obiect obligarea de a incheia acest contract, refuzul intimatilor fiind evidentiat de faptul ca acestia nu le-au comunicat un exemplar de pe contractul pe care ar fi dorit sa il incheie, i-au convocat la Sibiu, fara a le comunica conditiile minime ale contractului de inchiriere si nu au tinut seama de faptul ca T. A. este o persoana in varsta si bolnava si nu ar fi putut sa calatoreasca pana la Sibiu, mai ales, ca nu cunostea continutul contractului de inchiriere, ce i-a fost propus spre semnare.
     In drept, au fost invocate dispozitiile art.304 pct.8 Cod procedura civila, cererea de recurs fiind legal timbrata.
     In dovedirea cererii de recurs, recurenta T.A. a solicitat proba cu inscrisuri, proba incuviintata si administrata de instanta, in conditiile art. 305 Cod procedura civila.
     Intimatii B.A.P., B.M. si B.D.C. nu au formulat intampinare, obligatorie conform art.308 alin.2 Cod procedura civila, insa, au depus la dosar concluzii scrise, invocand inadmisibilitatea recursului, din perspectiva imposibilitatii incadrarii motivelor de recurs in cazurile reglementate de dispozitiile art.304 Cod procedura civila, motive apreciate drept critici de fapt ale sentintei si deciziei pronuntate in cauza.
     Sub aspectul fondului recursului, intimatii au aratat ca recursul este nefondat, intrucat recurentii au fost notificati la data de 30.11.2006, respectiv, la 28.12.2006, prin intermediul executorului judecatoresc, in scopul incheierii unui contract de inchiriere, solicitandu-le paratilor pregatirea inscrisurilor necesare acestei operatiuni, notificare la care acestia nu au raspuns, neprezentandu-se la intalnirea fixata, astfel cum s-a consemnat in procesul- verbal incheiat de executor.
     Astfel, in opinia intimatilor, la acel moment s-a indeplinit conditia prevazuta de art.10 alin.3 si art.11 alin.2 din O.U.G. nr.40/1999 modificata, act normativ care nu prevede, in sarcina proprietarului, obligativitatea de a redacta un proiect de contract, pe care sa-l transmita spre analiza chiriasului.
     Intimatii au mai aratat ca faptul necomunicarii, chiar pana la aceasta data, a dovezilor privind veniturile realizate de T.M.C.D. demonstreaza ca recurentii i-au pus in imposibilitate de a calcula chiria legala. Mai mult, acestia au invederat instantei ca termenul de inchiriere prevazut de O.U.G. nr.40/1999 a expirat, astfel incat acest act normativ nu-si mai produce efectele.
     La data de 26.03.2009, intimata B.M. a depus la dosar actul de partaj autentificat sub nr. 1350/21.10.2008, invederand instantei ca, din continutul acestui inscris, rezulta "ca nu mai are nimic de a face cu apartamentul din Bucuresti (n. i. - imobilul in litigiu).
     In sedinta publica din 07.04.2009, Curtea a pus in discutia partilor exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a intimatei - interveniente B.M., pe care a respins-o pentru considerentele aratate in practicau deciziei civile nr.622 din 07.04.2009.
     Examinand decizia recurata, prin prisma motivelor de recurs formulate si a dispozitiilor legale relevante in aceasta materie si deliberand cu prioritate, in temeiul  art.137 alin.1 Cod procedura civila, asupra exceptiei nulitatii recursului, invocata de catre intimati, Curtea retine urmatoarele:
     Sub aspectul exceptiei procesuale de procedura, absoluta, peremptorie a nulitatii recursului, analizata din perspectiva imposibilitatii incadrarii motivelor de recurs in dispozitiile exhaustive ale art.304 pct.1-9 Cod procedura civila, exceptia inadmisibilitatii recursului invocata de intimati fiind calificata astfel de catre instanta, in baza art.84 raportat la art.306 Cod procedura civila, care reglementeaza sanctiunea nulitatii recursului, in ipotezele in care recursul nu a fost motivat in termenul legal sau atunci cand nu este posibila incadrarea motivelor de recurs in dispozitiile exhaustive ale art.304 pct.1-9 Cod procedura civila, Curtea apreciaza ca motivele de recurs invocate de recurenti nu se incadreaza in dispozitiile art.304 pct.8 Cod procedura civila (cand instanta, interpretand gresit actul dedus judecatii, a schimbat natura ori intelesul lamurit si vadit neindoielnic al acestuia), intrucat nu exista un act juridic dedus judecatii, care sa fi fost denaturat prin interpretarea instantelor de judecata, dar dezvoltarea motivelor face posibila incadrarea acestora in dispozitiile art.304 pct.9 Cod procedura civila (cand hotararea pronuntata este lipsita de temei legal, ori a fost data cu incalcarea sau aplicarea gresita a legii), fiind invocate, pe langa argumente de fapt, ce nu au nici o relevanta privind legalitatea hotararii atacate, si argumente de interpretare a dispozitiilor legale care reglementeaza obligativitatea notificarii chiriasilor si modalitatea in care aceasta s-a realizat, in vederea incheierii unui nou contract de inchiriere cu proprietarii carora li s-a recunoscut, cu efect retroactiv si nerevocabil, dreptul de proprietate asupra imobilului in litigiu.
     Pentru argumentele expuse, Curtea va respinge exceptia nulitatii recursului exercitat de recurentii T.A. si T.M.C.D., ca nefondata.
     Procedand la examinarea fondului recursului, din perspectiva motivelor de recurs, ce pot fi incadrate in critici de legalitate, Curtea retine urmatoarele:
     In fapt, prin sentinta civila nr.4430 din 07.06.2004, pronuntata de Judecatoria sectorului 2 Bucuresti, a fost admisa in parte actiunea precizata, formulata de reclamantii B.D. si B.A.P., constatandu-se nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr.N00535/29.10.1996, incheiat intre P.M.B., reprezentata de SC A. SA si T.G.F. si T.A., pentru frauda la lege, fiind respins, ca neintemeiat, capatul de cerere avand ca obiect revendicare, formulat de reclamanti, in contradictoriu cu paratii M.B., prin P.G. si SC A. SA.
     Prin decizia civila nr.2563 A din 06.12.2004, pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a III-a civila, a fost admis apelul declarat de apelantii-reclamanti B.D. si B.A.P. impotriva sentintei civile nr.4430/07.06.2004 a Judecatoriei Sector 2 Bucuresti, schimbandu-se in parte sentinta apelata, in sensul admiterii cererii in revendicare, fiind obligati paratii M.B. si SC A. SA sa lase reclamantilor in deplina proprietate si linistita posesie imobilul - apartament nr.8 din bd.D., nr.103, etaj 3, sector 2, Bucuresti si fiind mentinute celelalte dispozitii ale sentintei apelate.
     Prin decizia civila nr.829/03.04.2006, pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti, au fost respinse, ca neintemeiate, recursurile declarate de recurentii parati T.A., T.M.C.D., T.G.I. si M.B., prin P.G..
     Prin procesul-verbal, incheiat la data de 04.04.2007, de executor judecatoresc D.G., B.A.P. si B.D. au fost pusi in posesie asupra apartamentului nr.8, situat in B., bd.D., nr.103, etaj 3, sector 2, in temeiul titlurilor executorii reprezentate de sentinta civila nr.4430/07.06.2004, pronuntata de Judecatoria sectorului 2 Bucuresti si decizia civila nr.2563/A/06.12.2004, pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a III-a.
In drept, in conformitate cu art.6 din OUG nr.40/1999, modificata prin Legea nr.241/2001, in cazul contractelor de vanzare-cumparare incheiate cu incalcarea prevederilor Legii nr.112/1995, desfiintate prin hotarare judecatoreasca, proprietarul recunoscut de justitie va incheia cu persoanele care au cumparat locuinta in baza acestei legi si care o ocupa efectiv, la cererea acestora, un contract de inchiriere pentru o perioada de 5 ani (in forma initiala a ordonantei, perioada prevazuta de lege era aceea de 3 ani).
In conformitate cu art.1 si 2 din OUG nr.40/1999, modificata prin Legea nr.241/2001, durata contractelor de inchiriere pentru suprafetele cu destinatie de locuinta, prelungite sau reinnoite conform Legii nr.17/1994, proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat, se prelungeste, la cererea chiriasului, pentru o perioada de 5 ani de la data intrarii in vigoare a acestui act normativ (articolul 2, in forma initiala a ordonantei, avea urmatorul continut: durata contractelor de inchiriere, incheiate dupa prelungirea sau reinnoirea acestora in baza Legii nr.17/1994, pentru suprafetele cu destinatie de locuinta, redobandite de fostii proprietari sau de mostenitorii acestora, se prelungeste, la cererea chiriasului, pentru o perioada de 3 ani de la data intrarii in vigoare a ordonantei).
Dispozitiile articolului 10 si 11 din ordonanta reglementeaza procedura pe care proprietarul trebuie sa o respecte in vederea incheierii unui contract de inchiriere cu chiriasul sau fostul chirias si sanctiunea specifica care intervine in cazul nerespectarii de catre proprietar a acestei proceduri, respectiv prelungirea de drept a contractului de inchiriere anterior, pana la incheierea unui nou contract de inchiriere.
Admitand, in acest context, ca efectul repunerii partilor in situatia anterioara, ca urmare a desfiintarii contractului de vanzare-cumparare nr.N00535/29.10.1996, este redobandirea calitatii de chiriasi de catre recurenti, si ca proprietarii aveau obligatia notificarii fostilor chiriasi de a incheia un nou contract de inchiriere, obligatie care a fost respectata in cauza, astfel cum in mod corect au stabilit instantele anterioare, Curtea apreciaza, spre deosebire de instanta de fond, ca prelungirea de drept a contractului de inchiriere anterior, ca sanctiune a neindeplinirii acestei proceduri, astfel cum pretind recurentii, ar fi operat, in conditiile art.1 si urmatoarele din OUG nr.40/1999, pana la incheierea contractului de inchiriere, dar nu mai mult decat prelungirea de drept acordata prin lege si, anume, timp de 5 ani de la data in vigoare a legii, respectiv pana la data de 8.04.2004. In acelasi sens, Curtea apreciaza ca obligatia impusa proprietarului, care si-a redobandit bunul imobil, de a incheia un nou contract de inchiriere in baza dispozitiilor legii speciale, a OUG nr.40/1999, modificata, ar fi subzistat, chiar si in ipoteza neindeplinirii procedurii, pe care proprietarul trebuia sa o respecte in vederea incheierii unui contract de inchiriere cu chiriasul sau fostul chirias, numai pana la expirarea termenului de 5 ani de la intrarea in vigoare a acestui act normativ, 8.04.2004, dupa aceasta data, fiind la latitudinea exclusiva a proprietarului daca incheie sau nu un contract de inchiriere cu aceste persoane, in conditiile dreptului comun, in considerarea prerogativelor ce decurg din exercitarea efectiva a dreptului de proprietate.
Aceasta interpretare teleologica corespunde ratiunii legii, aceea de protectie a chiriasilor pe o perioada determinata de timp, si a interpreta altfel ar insemna crearea de situatii diferite si discriminatorii, in functie de momentul pronuntarii hotararilor irevocabile de restituire a imobilelor in favoarea fostilor proprietari, cu consecinte  diferite in ceea ce priveste dreptul locativ al chiriasilor, desi toti au avut situatia de chiriasi in fostele imobile preluate abuziv de catre stat si li s-a recunoscut posibilitatea de a mai locui in astfel de spatii doar pe o perioada de 5 ani de la intrarea in vigoare a OUG nr.40/1999.
Acest argument este sustinut si de faptul ca prorogarea contractului de  inchiriere ii va fi opozabila proprietarului, ca o obligatie scriptae in rem, pana la implinirea termenului de 5 ani, in situatia in care acesta nu incheie el insusi un nou contract de inchiriere cu locatarii, pentru o perioada determinata, conform vointei partilor contractante, proprietarul neputand fi obligat la incheierea unui contract de inchiriere pe o perioada mai mare decat cea ramasa pana la expirarea prorogarii legale.
Consecventa interpretarii rezulta si din modalitatea in care s-a reglementat prorogarea locatiunii dupa data de 8.04.2004, locatiune care are ca obiect numai imobilele din fondul locativ de stat, conform OUG nr.8/2004.
In acest context si relativ la inexistenta unui titlu locativ legal, care sa justifice in continuare locatiunea recurentilor, Curtea considera necesar a face aplicarea directa a  Conventiei Europene a Drepturilor Omului, respectiv a Primului Protocol aditional la Conventie, care garanteaza dreptul la respectarea bunurilor si a jurisprudentei Curtii Europene a Drepturilor Omului, reamintind ca textul Conventiei nu poate fi disociat de jurisprudenta dezvoltata de instanta de contencios european, ca acestea formeaza impreuna un bloc de conventionalitate, care se impune cu forta obligatorie instantelor nationale, conform art.11 si 20 din Constitutia Romaniei si art. 46 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului, care prevede ca hotararile definitive pronuntate de Curte sunt executorii si obligatorii pentru statul parte la acest tratat international.
     Astfel, in conformitate cu articolul 1 al Primului Protocol aditional la Conventie: "Orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decat pentru  cauza de utilitate publica si in conditiile prevazute de lege si principiile generale ale dreptului international. Dispozitiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le considera necesare pentru a reglementa folosinta bunurilor in conformitate cu interesul general sau pentru a asigura plata impozitelor sau altor contributii sau amenzilor."
     Din interpretarea acestor dispozitii conventionale, rezulta ca dreptul de proprietate nu este unul absolut si ca el poate fi supus limitarilor care, insa, trebuie sa fie prevazute de o lege accesibila si previzibila, sa urmareasca un scop legitim, sa fie necesare intr-o societate democratica si sa pastreze un raport rezonabil de proportionaliate intre interesele balansate, intre scopul urmarit si mijloacele folosite.
     In cauzele impotriva Romaniei, analizate in aceasta materie, Curtea a relevat ca ca nu se contesta ca Ordonanta de urgenta a Guvernului nr.40/1999 a instituit, prin dispozitiile sale, o reglementare a folosintei bunurilor si ca al doilea alineat al articolului 1 al Protocolului nr.1 intra, prin urmare, in joc. (cauzele Radovici si Stanescu, Cleja si Mihalcea, Popescu si Toader, Oancea contra  Romaniei).
Astfel, s-a apreciat ca masura prelungirii valabilitatii contractelor de inchiriere in curs, desi urmareste un scop de interes general, si anume protectia chiriasilor in fata penuriei acute de locuinte, mostenite din perioda comunista, ceea ce ar achivala in opinia noastra cu circumstante exceptionale, relevate de Curte in jurisprudenta impotriva altor state, absenta unor proceduri sau mecanisme legislative previzibile si coerente, care sa reglementeze anumite garantii pentru punerea lor in practica si incidenta lor asupra dreptului de proprietate al locatorului, care sa nu fie nici arbitrare nici imprevizibile implica riscul de a impune locatorului o sarcina excesiva in privinta posibilitatii de a dispune de bunul sau, statul avand obligatia pozitiva de adopta astfel de mecanisme (a se vedea, mutatis mutandis, Imobiliare Saffi contra Italiei, Scollo contra Italiei, hotararea din 28 septembrie 1995, si Hutten-Czapskaca contra Poloniei).
Or, Curtea Europeana nu este convinsa ca ordonanta de urgenta a Guvernului a instaurat o asemenea piedica pentru a evita riscurile de imprevizibilitate sau de arbitrar. Doua dispozitii ale ordonantei de urgenta a Guvernului atrag in special atentia sa in aceasta privinta, respectiv articolul 11 par.1 si articolul 13 din OUG nr.40/1999 si consecintele ce decurg din aplicarea sa de catre tribunalele nationale. Evaluand dispozitiile OUG nr.40/1999 si consecintele aplicarii acestora, Curtea Europeana a considerat ca este inacceptabil sa se impuna proprietarilor o sarcina speciala si exorbitanta, ca aceea de a mentine locatarii, in imobilul lor, timp de mai multi ani, fara nici o posibilitate concreta si reala de a incasa o chirie si ca restrictiile suferite de proprietari in privinta folosirii bunului lor imobiliar nu au inlesnit pastrarea justului echilibru intre protectia dreptului individului la respectarea bunurilor sale si cerintele interesului general.
     Rationamentul Curtii poate fi aplicat si in cauza dedusa judecatii, intrucat instanta de recurs nu poate ignora faptul ca dreptul de proprietate asupra imobilului situat in B., Bd.D. nr.103, etaj 3, ap.8, sector 1, al numitilor B.A.P. si B.D., succesorii fostei proprietare a bunului imobil in litigiu, B.M., fusese recunoscut, cu efect retroactiv si, deci, nerevocabil, din anul 2006, in virtutea unei hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, care se bucura de o prezumtie de validitate si ca o institutie a statului, P.M.B. fusese obligata la retrocedarea imobilului, aceasta procedand la vanzarea unui bun imobil care nu ii apartinea si care nu putea face obiectul Legii nr.112/1995, vanzare ce echivaleaza cu o ingerinta in dreptul de proprietate al intimatilor( a se vedea mutatis mutandis, cauzele Strain c. Romaniei, Paduraru c. Romaniei, hotararea din 1 decembrie 2005).
     In acelasi sens, Curtea observa ca o perioada lunga de timp fostii proprietari nu au putut exercita, in mod deplin, atributele dreptului de proprietate, neputand folosi bunul si neincasand nici o indemnizatie proportionala pentru aceasta lipsa de folosinta, intrucat locatarii nu le-au platit chiria aferenta utilizarii bunului.
     Or, daca putem fi de acord ca prelungirea contractului de inchiriere sau obligatia de a incheia un nou contract de inchiriere, in virtutea OUG nr.40/1999, intra in notiunea de reglementare a folosintei bunului, privita ca limitare a dreptului de proprietate, aceasta trebuie sa fie limitata in timp si sa fie insotita de o indemnizare proportionala.
      In acest context, a aprecia ca prelungirea contractului de inchiriere si obligatia de a incheia un nou contract de inchiriere opereaza si dupa expirarea termenului legal, 8 aprilie 2004, ar determina impunerea asupra proprietarului a unei sarcini excesive si disproportionate, de natura a ii aduce atingere dreptului sau de proprietate, astfel cum este acesta reglementat de actele normative interne si internationale relevante in aceasta materie.
     In ceea ce priveste motivul de recurs, constand in faptul ca proprietarii imobilului in litigiu nu au respectat dispozitiile legale care impun incheierea unui contract de inchiriere, Curtea apreciaza, in considerarea naturii recursului, ce nu mai permite o reevaluare a probelor si o restabilire a situatiei de fapt, ci doar posibilitatea ca instanta de recurs sa examineze modul in care instantele anterioare au aplicat dispozitiile legale pertinente, situatiei de fapt stabilite in baza ansamblului probator administrat in cauza, cu respectarea garantiilor procesului echitabil reglementat de articolul 6 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului, ca instantele anterioare au realizat o corecta aplicare a acestor dispozitii legale, atunci cand au stabilit ca au fost indeplinite, in cauza, cerintele impuse de art.10 si 11 din OUG nr.40/1999 modificata, dar considera ca, oricum, ar fi fost incidente ratiunile deja expuse.
     Curtea observa ca, in cauza, nu sunt aplicabile nici dispozitiile art.14 din OUG nr.40/1999, modificata, care reglementeaza reinnoirea contractelor de inchiriere, intrucat acestea ar fi devenit operabile, in ipoteza in care proprietarii recunoscuti de justitie ar fi incheiat cu fostii chiriasi un contract de inchiriere, pentru ca nu se poate reinnoi ceea ce nu a fost nicicand incheiat.
     Astfel, in absenta incheierii, de comun acord, a unui contract de locatiune a imobilului in litigiu, pentru un alt termen sau a unei tacite relocatiuni, in conditiile dreptului comun, Curtea apreciaza, in virtutea jurisprudentei Curtii Europene a Drepturilor Omului, analizate in cauza, ca se impune asigurarea exercitarii depline a tuturor atributelor dreptului de proprietate ce apartine intimatilor, prin evacuarea recurentilor, care nu mai justifica existenta niciunui titlu locativ asupra imobilului in litigiu.
     Pentru considerentele expuse, Curtea, in temeiul art.312 alin.1 Cod procedura civila, va respinge, ca nefondat, recursul exercitat de recurentii T.A. si T.M.C.D. impotriva deciziei civile nr.1493 A din 24.11.2008, pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a III-a Civila.
     In temeiul art.274 alin.1 raportat la art.298, coroborat cu art.316 Cod procedura civila, Curtea ii va obliga pe recurenti la plata sumei de 1785 lei cu titlu de cheltuieli de judecata catre intimatul - reclamant B.P., reprezentand onorariu avocatial, conform chitantei nr.61/06.04.2009 (fila 23 dosar recurs).