Evacuare
(Decizie nr. 152R din data de 18.04.2006 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti) ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCURESTI -SECTIA a IX-a CIVILA SI PENTRU
CAUZE PRIVIND PROPRIETATEA INTELECTUALA
DECIZIA CIVILA NR.152.R.
Sedinta publica de la 18.04.2006.
Curtea compusa din :
PRESEDINTE - LILIANA-ZOLETA KORÖSI
JUDECATOR - SILVIA PANA
JUDECATOR - ALINA-IULIANA TUCA
GREFIER - NOEMI GRATIELA STANCIU
Pe rol judecarea cererii de recurs formulata de recurentii-parati CHELBAN GHEORGHE, CHELBAN SORICA, CHELBAN ADRIAN, CHELBAN COSTEL, CHELBAN MIRELA, CHELBAN NICOLETA-MARINA si CHELBAN (FERARU) CORNELIA VICTORIA impotriva deciziei civile nr. 1103 din 14.06.2005 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti -Sectia a IV-a Civila in dosarul nr. 6/2005 in contradictoriu cu intimata-reclamanta SILVESTRU ANGELA MARIA.
Dezbaterile pe fondul cererii de recurs au avut loc in sedinta publica din data de 11.04.2006 , cand partile prezente au pus concluzii ce au fost consemnate in incheierea de sedinta de la acea data , incheiere ce face parte integranta din prezenta decizie si cand Curtea, avand nevoie de timp pentru a delibera si pentru a da posibilitate partilor sa depuna concluzii scrise, a amanat pronuntarea pentru data de 18.04.2006 - data pronuntarii prezentei decizii civile.
C U R T E A
DELIBERAND :
Deliberand,
Constata ca prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 2 Bucuresti, sub nr.9132/20.07.2004, reclamanta Silvestru Angela-Maria a solicitat evacuarea paratilor Chelban Gheorghe, Chelban Sorica, Chelban Adrian, Chelban Costel, Chelban Mirela, Chelban Nicoleta-Marina, Chelban Cornelia-Victoria, din imobilul situat in Bucuresti, str. Mihai Eminescu, nr.114-116, bl. Corp A2-A3, sector 2, pentru lipsa de titlu.
In motivarea cererii se arata ca reclamanta a redobandit proprietatea imobilului mentionat pe calea unei actiuni in revendicare, admisa prin sentinta civila nr.6222/1997 pronuntata de Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti in dosar nr.6779/1997. Primarul General a emis Dispozitia nr.1125/1997 de restituire a imobilului, incheindu-se proces-verbal de punere in posesie.
La data de 18.04.2004 a expirat contractul de inchiriere incheiat cu paratul Chelban Gheorghe, contract in care au fost mentionati toti membrii familiei acestuia, desi nu au locuit toti efectiv in imobil. In timpul locatiunii paratul nu a achitat chiria lunara si nici cheltuielile de intretinere aferente locuintei, degradand-o. Reclamanta i-a notificat pe chiriasi cu privire la faptul ca nu au achitat chiria, nu au achitat cheltuielile de intretinere si au exercitat locatiunea cu totala rea-credinta.
Dupa expirarea contractului de inchiriere, paratii ocupa imobilul fara titlu, neputand invoca tacita relocatiune, potrivit art.1438 Cod civil, deoarece au iesit de sub incidenta O.U.G. nr.40/1999.
In drept au fost invocate prevederile art.23 Legii nr.114/1996, art.1436 al.1 si art.1438 Cod civil.
Prin sentinta civila nr.7520/15.10.2004 pronuntata de Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti in dosar nr.9132/2004, cererea a fost admisa, dispunandu-se evacuarea paratilor din imobilul ocupat fara titlu.
Pentru a hotari astfel, instanta de fond a retinut prevederile art.14 al.2 lit.c. din O.U.G. nr.40/1999, precum si faptul ca, la data de 26.03.2004, inainte de expirarea termenului de inchiriere, paratul Chelban Gheorghe a fost notificat in sensul de a evacua locuinta, intrucat nu a achitat chiria pe o perioada de 3 luni consecutiv. S-a retinut faptul ca, la data de 08.04.2004, contractul de inchiriere incheiat intre parti a incetat, apreciindu-se faptul ca nu se poate vorbi despre un refuz din partea proprietarului de a incheia un nou contract de inchiriere, atat timp cat chiriasul nu si-a indeplinit una dintre obligatiile contractuale de esenta unui asemenea contract si anume, plata chiriei.
S-a apreciat ca plata chiriei restante la data de 26.05.2004, dupa trecerea a trei luni de neplata si dupa expirarea termenului contractual, nu are nici o relevanta, fata de textele legale incidente.
Apelul declarat de catre parati impotriva acestei sentinte a fost respins ca nefondat prin decizia civila nr.1103/14.06.2005 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a IV-a civila in dosar nr.6/2005.
Pentru a decide astfel, instanta de apel a retinut corecta aplicare de catre instanta de fond a prevederilor art.14 al.2 lit.c din O.U.G. nr.40/1999, apreciindu-se inaplicabilitatea prevederilor art.14 al.1 din aceeasi ordonanta.
Impotriva acestei decizii, paratii au declarat recurs motivat, in termen legal, invocand faptul ca, in afara paratilor chemati in judecata, mai exista patru minori, fata de care reclamanta nu a solicitat evacuarea. Reclamanta nu a indeplinit conditiile prevazute de lege pentru a notifica privind reinnoirea contractului de inchiriere, astfel incat a operat tacita relocatiune.
Recurentii pot face dovada cu martori a faptului ca au achitat lunar chiria, dar parata, sub diverse pretexte, nu le elibera chitanta de plata.
Reclamanta a initiat mai multe procese, impotriva tuturor chiriasilor, invocand neplata chiriei ori refuzul chiriasilor de a accepta cuantumul chiriei, impus de catre reclamanta.
Reclamanta a refuzat incasarea chiriei, din ziua intentarii procesului, pentru a determina aplicarea prevederilor art.14 al.2 lit.c din O.U.G. nr.40/1999.
In finalul motivelor de recurs, recurentii solicita obligarea reclamantei sa incheie contract de inchiriere cu paratii.
Analizand actele si lucrarile dosarului prin prisma motivelor de recurs invocate, ce se subsumeaza motivului de recurs prevazut de art.304 pct.9 Cod procedura civila, sub aspectul corectei interpretari si aplicari a prevederilor art.14 din O.U.G. nr.40/1999, Curtea retine caracterul nefondat al recursului.
Sub aspect procesual, solicitarea recurentilor de obligare a reclamantei sa incheie contract de inchiriere constituie o cerere (incidentala) noua, formulata pentru prima data direct in recurs, fata de prevederile art.294 al.1 Teza I Cod procedura civila.
Tot sub aspect procesual, critica recurentilor-parati privind necitarea in cauza a minorilor este neavenita.
Pe de o parte, recurentii-parati se prevaleaza de propria lor culpa sub aspectul neinvederarii acestui aspect in fata primei instante, pentru a fi pus in discutia reclamantei, care sa decida cu privire la exercitiul drepturilor sale procesuale cu privire la modificarea cadrului procesual, in virtutea principiului disponibilitatii; or, nimeni nu se poate prevala de propria lui culpa pentru a formula o pretentie sau o critica in caile de atac.
Pe de alta parte, chiar daca ar fi facut aceasta precizare in fata primei instante, cadrul procesual nu s-ar impus a fi modificat in ceea ce ii priveste pe minorii lipsiti de capacitate de exercitiu (sub 14 ani), care nu pot sta in nume propriu in judecata, neavand exercitiul drepturilor procesuale, fata de prevederile art.42 Cod procedura civila, ci doar prin reprezentanti lor legali (in speta, parintii), deja parati in cauza.
In ceea ce priveste pe minorul peste 14 ani, cu capacitate de exercitiu restransa, acesta sta in judecata in nume propriu, asistat de catre ocrotitorul legal. Stabilirea cadrului procesual este insa, guvernata de principiul disponibilitatii, astfel incat tertii nu pot fi introdusi in proces decat prin mijloacele procesuale expres si limitativ prevazute de lege (completarea cererii de chemare in judecata, interventia fortata sau voluntara, transmisiunea calitatii procesuale).
Dat fiind caracterul divizibil al obligatiei de a elibera spatiul folosit, prin natura ei, in speta nu se pune problema unei coparticipari procesuale pasive obligatorii, care sa fi impus in prealabil, dat fiind efectul initial dilatoriu al exceptiei procesuale de fond a lipsei coparticiparii procesuale pasive obligatorii, punerea in discutie a necesitatii introducerii acestuia in cauza, in temeiul art.132 al.1 Cod procedura civila, care oricum, ar fi fost lasata la latitudinea reclamantului, in virtutea principiului disponibilitatii.
Sub aspectul fondului, intr-adevar, instanta de fond nu a avut in vedere deloc dispozitiile art.14 al.1 din O.U.G. nr.40/1999, aprobata, modificata si completata, iar instanta de apel a procedat la o interpretare nesistematica a prevederilor art.14 si urmatoarele din aceeasi ordonanta, ce reglementeaza reinnoirea contractului de inchiriere cu privire la imobilele restituite fostilor proprietari, ignorand si rezultatul interpretarii istorico-teleologice a acelorasi prevederi.
Cu toate acestea insa, asa cum se va arata in considerentele ce vor urma, solutia de admitere a cererii de evacuare are temei legal, dar pentru motivele ce vor fi expuse in continuare.
Prevederile art.14 al.1 interpretate sistematic si istorico-teleologic instituie un caz special de reinnoire de drept a contractului de inchiriere incheiat intre chirias si proprietarul caruia i-a fost retrocedat imobilul inchiriat, ca masura legala de protectie a chiriasului.
Potrivit art.14 al.1, "la expirarea contractului de inchiriere, chiriasul are dreptul la reinnoirea contractului, pentru aceeasi perioada, daca partile nu modifica prin acord expres durata inchirierii".
In ceea ce priveste momentul expirarii termenului de inchiriere, acesta este diferit dupa cum durata este cea de 5 ani, prevazuta implicit de ordonanta pentru ipoteza in care a operat prelungirea de drept, in conditiile art.11 al.1 raportat la art.10 al.1 din ordonanta, fara ca intre chirias si proprietar sa se fi incheiat vreun contract de inchiriere, fie cea stipulata de parti in contractul de inchiriere incheiat in conditiile art.10 din ordonanta sau incheiat dupa ce operase prelungirea de drept in conditiile art.11 al.1 din ordonanta.
In speta, se regaseste ultima ipoteza: neprocedandu-se la notificarea chiriasului in termenul si in conditiile art.10 din ordonanta (desi imobilul fusese retrocedat din 1997), o data cu intrarea in vigoare a ordonantei, a operat prelungirea de drept a contractului de inchiriere, pana la incheierea contractului de inchiriere nr.236241/06.04.2000, pentru perioada 17.04.2000-17.04.2001, potrivit art.11 al.1.
Inainte de expirarea contractului de inchiriere (17.04.2001), proprietarul nu a notificat chiriasului (titularului contractului de inchiriere) refuzul de reinnoire pentru unul dintre cazurile expres si limitativ prevazute de art.14 al.2 si cu respectarea procedurii reglementate de prevederile art.14 al.3, art.18-22 din ordonanta, ci a incheiat cu acesta un nou contract de inchiriere, nr.259889/05.07.2001, pentru perioada 18.04.2001-18.04.2002 (fila 33, dosar de fond), operand astfel reinnoirea expresa speciala, de drept, prevazuta de art.14 al.1 din ordonanta, pentru aceeasi perioada de 1 an, pentru care fusese incheiat si primul contract de inchiriere.
In continuare, intre parti au fost incheiate contracte de inchiriere succesive, operand de fiecare data prevederile art.14 al.4 din ordonanta, iar nu ale art.14 al.1: contractul nr.238958/08.07.2002, pentru perioada 18.04.2002-18.04.2003, si contractul nr.24746/13.11.2003, pentru perioada 18.04.2003-18.04.2004.
Faptul ca intimata-reclamanta s-a aflat in eroare cu privire la interpretarea si aplicarea prevederilor ordonantei nu prezinta nici o relevanta sub aspectul succesiunii etapelor raporturilor speciale de locatiune reglementate de legea speciala de protectie.
Se impune precizarea faptului ca legea speciala de protectie a chiriasilor din locuintele retrocedate fostilor proprietari (O.U.G. nr.40/1999, aprobata, modificata si completata) a reglementat etape succesive in raporturile juridice de locatiune, fiecarei etape fiindu-i specifica o procedura distincta pentru continuarea acestor raporturi, in vederea garantarii unei perioade de protectie; a fost lasata la latitudinea partilor doar durata implicita acestei perioade, durata continuarii raporturilor de locatiune dupa retrocedarea imobilului fostului proprietar fiind singura variabila.
Etapele reglementate de lege au caracter obligatoriu doar in ceea ce-l priveste pe proprietar, in ce-l priveste pe chirias, avand caracter facultativ. Chiriasul poate decide sa nu isi exercite drepturile prevazute de lege in favoarea sa si sa renunte in consecinta, la protectia instituita de lege (nu fac obiectul discutiei situatiile de exceptie expres si limitativ prevazute legea speciala a caror incidenta exclud protectia chiriasului, sub aspectul dreptului la incheierea contractului, la prelungirea de drept si la reinnoirea contractului). Daca insa, chiriasul decide sa isi exercite drepturile conferite de lege si sa beneficieze astfel de protectie, proprietarului ii incumba obligatia legala corelativa de a respecta aceste drepturi, neputandu-se opune decat pentru cazurile si in conditiile prevazute de legea speciala.
Fiecareia dintre aceste etape ii corespunde un drept recunoscut de lege chiriasului la continuarea raporturilor de locatiune:
1. dreptul la prelungirea de drept a contractului de inchiriere (pana la incheierea contractului de inchiriere cu proprietarul, in conditiile art.11 al.1), alternativ cu dreptul la incheierea contractului de inchiriere cu proprietarul (pe o durata lasata la latitudinea partilor contractante, in conditiile art.10 al.1), urmat de
2. dreptul al reinnoirea contractului la expirarea etapei prelungirii de drept (pentru 5 ani, termenul legal de protectie instituit de art.1 din ordonanta, interpretat extensiv si aplicabil in consecinta, si in lipsa unui contract incheiat in acest rastimp intre chirias si proprietarul caruia i s-a retrocedat imobilul) sau la expirarea termenului variabil convenit prin contractul de inchiriere incheiat in acest rastimp, fata de prevederile art.11 al.1, sau incheiat conform art.10.
Instituind dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere, aceasta dobandeste caracter facultativ numai in raport de chirias; daca acesta decide sa isi exercite dreptul conferit de lege, este activata obligatia legala implicita, corelativa, a proprietarului de a respecta dreptul chiriasului la reinnoirea contractul de inchiriere. Obligatia legala este una de a se abtine de la orice act sau fapt de natura a impieta asupra exercitiului dreptului de folosinta al chiriasului pe durata reinnoirii.
Intrucat prevederile legale speciale se completeaza cu cele de drept comun in materia locatiunii (rezultat al interpretarii sistematice), in functie de forma pe care o imbraca manifestarea de vointa a chiriasului in sensul reinnoirii, respectiv obligatia corelativa a proprietarului, reinnoirea speciala de drept instituita de art.14 al.1 poate fi expresa sau tacita, cat timp textul legii speciale nu deroga de la prevederile de drept comun in materia locatiunii cu privire la formele relocatunii (reinnoirii) si nu distinge intre cele doua forme de relocatiune ( de reinnoire a contractului de inchiriere); or, ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus.
Reinnoirea este expresa atunci cand partile concretizeaza reinnoirea de drept printr-un contract scris de inchiriere (stipuland sau nu o alta durata pentru etapa reinnoirii), cum este cazul in speta.
Reinnoirea este tacita atunci cand, la expirarea termenului de inchiriere (ca efect al prelungirii de drept sau stipulat in contractul de inchiriere incheiat intre parti) chiriasul continua sa ramana in folosinta locuintei, iar proprietarul nu ii notifica acestuia, in conditiile si procedura instituite de prevederile art.14 al.3, art.18-22 din ordonanta, vreunul dintre cazurile de refuz expres si limitativ prevazute de art.14 al.2 din aceeasi ordonanta.
Singura diferenta dintre reinnoirea speciala de drept tacita instituita de art.14 al.1 din ordonanta si relocatiunea tacita de drept comun este cea a duratei; daca relocatiunea tacita opereaza pe durata nedeterminata (potrivit art.1437 Cod civil), reinnoirea de drept tacita speciala opereaza pentru aceeasi durata pentru care dupa caz, a operat prelungirea de drept, fara incheierea contractului de inchiriere, ori a fost incheiat contractul de inchiriere.
Nu se confunda forma de relocatiune (expresa sau tacita) cu conditiile in care aceasta opereaza (cele de drept comun sau cele ale legii speciale).
Reinnoirea tacita speciala de drept, instituita de art.14 al.1, deroga de la prevederile de drept comun exclusiv sub aspectul duratei pentru care opereaza, fiind aplicabila regula de interpretare sistematica specialia generalibus derogant.
Reinnoirea instituita de art.14 al.1 este una de drept, cat timp recunoaste un drept la reinnoire in favoarea chiriasului, cu obligatia legala corelativa a proprietarului, de care acesta din urma nu se poate exonera decat in cazurile de refuz expres si limitativ prevazute de art.14 al.2, in conditiile si cu respectarea procedurii instituite de prevederile art.14 al.3, art.18-22 din ordonanta.
In ceea ce priveste termenul de cel putin un an (respectiv de 60 de zile) pentru notificarea cazului de refuz al reinnoirii, prevazut de art.14 al.3, prin raportare la art.22 al.3 din ordonanta, respectarea acestuia, din perspectiva sanctiunii prevazute de lege (respectiv de art.22 al.3), trebuie apreciata in functie de termenul anterior de locatiune. Este evident faptul ca, atunci cand contractul de inchiriere a fost incheiat intre parti pentru o durata sub un an, proprietarul se afla in imposibilitate obiectiva de a respecta termenul de un an (sau chiar pe cel de 60 de zile) pentru emiterea notificarii refuzului. Prin urmare, in aceste ipoteze, interpretarea sistematica si istorico-teleologica a textelor coroborate mentionate duce la aprecierea caracterului rezonabil al termenului pentru emiterea notificarii, in functie de perioada de timp necesara chiriasului pentru uza de celelalte drepturi prevazute de legea speciala de protectie (prevazute de art.15 sau art.18) ori pentru a-si rezolva in alt mod (potrivit dreptului comun) situatia locativa.
Precizarile precedente au fost impuse de criticile aduse de catre recurenti cu privire la nerespectarea procedurii notificarii, desi in speta nu se pune problema notificarii vreunui refuz de reinnoire. Termenul de un an pentru emiterea notificarii se impune a fi respectat pentru cazurile in care durata contractului de inchiriere, susceptibil de reinnoire, nu face imposibila, in mod obiectiv, respectarea acestuia.
In speta, reinnoirea speciala de drept a operat expres, in conditiile art.14 al.1, prin incheierea contractului de inchiriere nr.259889/05.07.2001, pentru perioada 18.04.2001-18.04.2002.
Prevederile art.14 al.4 din ordonanta, potrivit carora "sunt permise mai multe reinnoiri succesive", au caracter dispozitiv, reinnoirea fiind lasata la latitudinea ambelor parti de data aceasta, iar nu doar la cea a chiriasului, ca in cazul reinnoirii speciale de drept, instituite de art.14 al.1.
In aplicarea prevederilor art.14 la.4, interpretate sistematic si istorico-teleologic, reinnoirile succesive, consecutive reinnoirii speciale de drept (prevazuta de art.14 al.1), sunt guvernate exclusiv de prevederile legale de drept comun in materia locatiunii, iar nu de prevederile art.14 al.1-3, 5, art.18-22 din ordonanta.
Interpretarea gramaticala a textului legal duce la aceeasi concluzie; nu mai este reglementat un drept al chiriasului la reinnoiri succesive, in aceleasi conditii in care a operat prima reinnoire, ci doar permisiunea mai multor reinnoiri. Or, aceasta permisiune nu poate fi privita unilateral, cat timp legea nu distinge intre partile raportului de locatiune sub acest aspect, ci exclusiv din perspectiva manifestarii concordante de vointa a acestora, ca o aplicatie a principiului libertatii contractuale.
A admite contrariul inseamna a admite reinnoirea sine die a contractului de inchiriere, cat timp proprietarul nu se gaseste in nici una dintre ipotezele de refuz expres si limitativ prevazute de art.14 al.2 din ordonanta, si implicit lipsirea acestuia de proprietatea sa in mod nejustificat, scopul protectiei chiriasului fiind epuizat o data cu reinnoirea speciala de drept reglementata de art.14 al.1.
Interpretarea sistematica si istorico-teleologica a textului art.14 al.4 cu privire la regimul juridic al reinnoirilor succesive este in concordanta cu prevederile art.1 din Protocolul nr.1 aditional la Conventia europeana pentru apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale, in interpretarea data acestuia in jurisprudenta Curtii Europene de Drepturilor Omului (in special, dar nu numai, in cauzele impotriva Romaniei, in materia dreptului de proprietate al fostilor proprietari asupra imobilelor preluate de catre stat).
Lipsirea de proprietate a proprietarului caruia imobilul i-a fost retrocedat este justificata de necesitatea protejarii chiriasilor care au avut contracte de inchiriere incheiate anterior retrocedarii, in conditiile legii speciale de protectie, pe durata etapelor in care continua raporturile juridice locative, respectiv pe durata prelungirii de drept, a incheierii contractului in conditiile art.10 sau art.11 al.1 si a reinnoirii speciale de drept prevazute de art.14 al.1. Numai aceste etape sunt obligatorii pentru proprietar, fiind impuse de necesitatea protejarii chiriasului o anumita perioada de timp de la data retrocedarii (sau intrarii in vigoare a ordonantei), apreciata a fi necesara chiriasului pentru rezolvarea situatiei sale locative.
A admite caracterul obligatoriu al reinnoirilor succesive, la initiativa chiriasului, in aceleasi conditii ca si prima reinnoire (reinnoire speciala de drept, obligatorie pentru proprietar, careia acesta nu i se poate opune decat in cazurile expres si limitativ prevazute de art.14 al.2, in conditiile si cu procedura instituite de art.14 al.3, art.18-22 din ordonanta) echivaleaza cu o lipsire nejustificata de proprietate, fiind rupt echilibrul just intre interesul general al comunitatii sub aspectul necesitatii protectiei chiriasilor din locuintele preluate abuziv de catre stat si dreptul proprietarului de a-si exercita nestingherit atributele dreptului sau de proprietate, prin suportarea de catre acesta din urma a unei sarcini speciale si exorbitante, constand in obligatia de a respecta reinnoiri succesive, lasate, ca numar, la discretia chiriasului, cat timp refuzul de reinnoirii nu poate fi manifestat decat pentru cazurile expres si limitativ prevazute de lege.
La data expirarii termenului ultimei relocatiuni (reinnoiri) facultative exprese (18.04.2004), ce a operat in baza ultimului contract de inchiriere incheiat intre parti, respectiv contractul nr.24746/13.11.2003, pentru perioada 18.04.2003-18.04.2004, chiriasul ramanand in continuare in locuinta, proprietarul nesolicitandu-i, inainte de expirarea termenului contractual, sa paraseasca locuinta la expirarea acestui termen, a operat tacita relocatiune, in conditiile dreptului comun, in temeiul art.1437 Cod civil.
Prin introducerea actiunii in evacuare, la data de 20.07.2004, intimata-reclamanta denunta unilateral contractul de inchiriere reinnoit tacit, in aceleasi conditii, dar pe durata nedeterminata, in temeiul art.1436 al.2 Cod civil.
Fata de cele retinute, in temeiul art.312 al.1 Cod procedura civila, Curtea va respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de recurentii-parati Chelban Gheorghe, Chelban Sorica, Chelban Adrian, Chelban Costel, Chelban Mirela, Chelban Nicoleta-Marina, Chelban Cornelia-Victoria, toti cu domiciliul in Bucuresti, str. Mihai Eminescu, nr.114-116, bl. Corp A2-A3, sector 2, impotriva deciziei civile nr.1103/14.06.2005 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a IV-a civila in dosar nr.6/2005, in contradictoriu cu intimata-reclamanta Silvestru Angela-Maria, cu domiciliul in Bucuresti, str. Lct. A. Paulescu, nr.8, sector 2, ca nefondat.
Irevocabila.
Pronuntata in sedinta publica astazi, 18.04.2006.
Presedinte Judecator Judecator
Liliana-Zoleta Korösi Silvia Pana Alina-Iuliana Tuca
Grefier
Noemi-Gratiela Stanciu
Red. L.Z.K./2 ex./09.05.2006
DOSAR NR. 31638/2/2005 (Nr. vechi 1233/2005 )
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCURESTI -SECTIA a IX-a CIVILA SI PENTRU
CAUZE PRIVIND PROPRIETATEA INTELECTUALA
I N C H E I E R E
Sedinta publica de la 11.04.2006.
Curtea compusa din :
PRESEDINTE - LILIANA-ZOLETA KORÖSI
JUDECATOR - SILVIA PANA
JUDECATOR - ALINA-IULIANA TUCA
GREFIER - NOEMI GRATIELA STANCIU
Pe rol judecarea cererii de recurs formulata de recurentii-parati CHELBAN GHEORGHE, CHELBAN SORICA, CHELBAN ADRIAN, CHELBAN COSTEL, CHELBAN MIRELA, CHELBAN NICOLETA-MARINA si CHELBAN (FERARU) CORNELIA VICTORIA impotriva deciziei civile nr. 1103 din 14.06.2005 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti -Sectia a IV-a Civila in dosarul nr. 6/2005 in contradictoriu cu intimata-reclamanta SILVESTRU ANGELA MARIA.
La apelul nominal facut in sedinta publica au raspuns recurenta-parata CHELBAN SORICA si CHELBAN GHEORGHE personal, lipsind recurentii-parati, CHELBAN ADRIAN, CHELBAN COSTEL, CHELBAN MIRELA, CHELBAN NICOLETA-MARINA si CHELBAN (FERARU) CORNELIA VICTORIA si intimata-reclamanta SILIVESTRU ANGELA MARIA .
Procedura legal indeplinita.
Grefierul de sedinta a facut referatul cauzei dupa care :
Se prezinta doamna avocat Croitoru Ivona Despina Maria, care invedereaza instantei ca a fost aparatorul legal al intimatei-reclamante Silivestru Angela Maria care a decedat, sens in care depune la dosar copia certificatului de mostenitor nr.38 din 07.09.2005, precum si o cerere formulata de catre mostenitorii legali ai acesteia, Panaitescu Florina si Rosca Ana, prin care solicita introducerea in prezenta cauza. De asemenea, depune si imputernicirea avocatiala nr.270832 din 10.04.2006 din care rezulta ca este aparatorul legal al celor doua mostenitoare.
Curtea, fata de decesul intimatei-reclamante Silivestru Angela Maria, survenit in cursul judecatii, constata transmisiunea legala a calitatii procesuale de la defuncta Silivestru Angela Maria catre mostenitorii legali ai acesteia, Panaitescu Florina si Rosca Ana .
Curtea interpeleaza recurentii prezenti cu privire la obligatia achitarii taxei judiciare de timbru, acordand acestora lamuriri, in temeiul art.129 al.2 C.pr.civ.
Recurentii-parati Chelban Sorica si Chelban prezinta spre vedere citatia primita, citatie ce contine mentiunea privind obligatia de plata a taxei judiciare de timbru, dar arata ca nu stiu ce mentiuni contine citatia, intrucat nu stiu sa scrie si sa citeasca.
Desi recurentii-parati isi invoca propria culpa procesuala sub aspectul lipsei oricaror demersuri pentru a afla continutul citatiei primite, Curtea dispune lasarea cauzei la a doua strigare, pentru a da posibilitatea acestora sa faca dovada achitarii taxei judiciare de timbru si a timbrului judiciar.
La a doua strigare a cauzei, recurentii-parati Chelban Sorica si Chelban Gheorghe, personal, depun chitanta nr. 9651563 din 11.04.2006 cu care face dovada achitarii taxei judiciare de timbru in cuantum de 4,60 RON, depunand si timbru judiciar in valoare de 0,50 RON, solicitand acordarea unui nou termen de judecata pentru a-si putea angaja un aparator, intrucat nu au avut posibilitati materiale si nici nu stiu sa scrie si sa citeasca.
Intimatele-reclamante Panaitescu Florina si Rosca Ana, prin avocat, se opun admiterii cererii de amanare pentru lipsa aparare formulata de recurentii-parati prezenti personal, intrucat cererea de recurs a fost formulata de un avocat, iar acestia au primit citatiile pentru termenul de judecata de astazi, la data de 24.10.2005, data de la care au avut timp suficient pentru a-si angaja un avocat.
Curtea, deliberand, apreciaza cererea de amanare a cauzei formulata de recurentii-parati Chelban, ca neintemeiata, nefiind indeplinite cerintele art.156 alin.1 C.pr.civ., si o respinge ca atare, data fiind calitatea procesuala a titularilor cererii de amanare, calea de atac fiind declansata la initiatica acestora, iar recursul a fost declarat in luna august 2005, citatiile pentru termenul de judecata de astazi au fost emise din luna octombrie 2005, timp suficient pentru recurenti pentru a-si angaja un avocat, chiar si in cazul confruntarii cu probleme materiale.
Recurentii-parati Chelban Sorica si Chelban Gheorghe, personal, invedereaza Curtii ca nu mai are alte cereri de formulat sau probe de administrat si solicita acordarea cuvantului pe cererea de recurs.
Intimatele-reclamante Panaitescu Florina si Rosca Ana, prin avocat, invedereaza Curtii ca nu mai are alte cereri de formulat sau probe de administrat si solicita acordarea cuvantului pe cererea de recurs.
Curtea, constatand cauza in stare de judecata, acorda cuvantul pe recursul declarat si pune in vedere recurentilor-parati faptul ca, in temeiul dispozitiilor art. 156 alin.2 C.pr.civ., au dreptul de a solicita amanarea pronuntarii, pentru a depune concluzii scrise.
Recurentii-parati Chelban Sorica si Chelban Gheorghe, personal, solicita admiterea recursului astfel cum a fost formulat si motivat, si amanarea pronuntarii, pentru a depune concluzii scrise.
Intimatele-reclamante Panaitescu Florina si Rosca Ana, prin avocat, solicita respingerea recursului , mentinerea deciziei civile atacate ca fiind legala si temeinica, fara cheltuieli de judecata.
C U R T E A
In temeiul art.156 alin.1 C.pr.civ., pentru a da posibilitate partilor sa depuna concluzii scrise,
D I S P U N E
Amana pronuntarea cauzei pentru data de 18.04.2006.
Data in sedinta publica de azi, 11.04.2006.
PRESEDINTE JUDECATOR JUDECATOR GREFIER
CURTEA DE APEL BUCURESTI -SECTIA a IX-a CIVILA SI PENTRU
CAUZE PRIVIND PROPRIETATEA INTELECTUALA
DECIZIA CIVILA NR.152.R.
Sedinta publica de la 18.04.2006.
Curtea compusa din :
PRESEDINTE - LILIANA-ZOLETA KORÖSI
JUDECATOR - SILVIA PANA
JUDECATOR - ALINA-IULIANA TUCA
GREFIER - NOEMI GRATIELA STANCIU
Pe rol judecarea cererii de recurs formulata de recurentii-parati CHELBAN GHEORGHE, CHELBAN SORICA, CHELBAN ADRIAN, CHELBAN COSTEL, CHELBAN MIRELA, CHELBAN NICOLETA-MARINA si CHELBAN (FERARU) CORNELIA VICTORIA impotriva deciziei civile nr. 1103 din 14.06.2005 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti -Sectia a IV-a Civila in dosarul nr. 6/2005 in contradictoriu cu intimata-reclamanta SILVESTRU ANGELA MARIA.
Dezbaterile pe fondul cererii de recurs au avut loc in sedinta publica din data de 11.04.2006 , cand partile prezente au pus concluzii ce au fost consemnate in incheierea de sedinta de la acea data , incheiere ce face parte integranta din prezenta decizie si cand Curtea, avand nevoie de timp pentru a delibera si pentru a da posibilitate partilor sa depuna concluzii scrise, a amanat pronuntarea pentru data de 18.04.2006 - data pronuntarii prezentei decizii civile.
C U R T E A
DELIBERAND :
Deliberand,
Constata ca prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 2 Bucuresti, sub nr.9132/20.07.2004, reclamanta Silvestru Angela-Maria a solicitat evacuarea paratilor Chelban Gheorghe, Chelban Sorica, Chelban Adrian, Chelban Costel, Chelban Mirela, Chelban Nicoleta-Marina, Chelban Cornelia-Victoria, din imobilul situat in Bucuresti, str. Mihai Eminescu, nr.114-116, bl. Corp A2-A3, sector 2, pentru lipsa de titlu.
In motivarea cererii se arata ca reclamanta a redobandit proprietatea imobilului mentionat pe calea unei actiuni in revendicare, admisa prin sentinta civila nr.6222/1997 pronuntata de Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti in dosar nr.6779/1997. Primarul General a emis Dispozitia nr.1125/1997 de restituire a imobilului, incheindu-se proces-verbal de punere in posesie.
La data de 18.04.2004 a expirat contractul de inchiriere incheiat cu paratul Chelban Gheorghe, contract in care au fost mentionati toti membrii familiei acestuia, desi nu au locuit toti efectiv in imobil. In timpul locatiunii paratul nu a achitat chiria lunara si nici cheltuielile de intretinere aferente locuintei, degradand-o. Reclamanta i-a notificat pe chiriasi cu privire la faptul ca nu au achitat chiria, nu au achitat cheltuielile de intretinere si au exercitat locatiunea cu totala rea-credinta.
Dupa expirarea contractului de inchiriere, paratii ocupa imobilul fara titlu, neputand invoca tacita relocatiune, potrivit art.1438 Cod civil, deoarece au iesit de sub incidenta O.U.G. nr.40/1999.
In drept au fost invocate prevederile art.23 Legii nr.114/1996, art.1436 al.1 si art.1438 Cod civil.
Prin sentinta civila nr.7520/15.10.2004 pronuntata de Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti in dosar nr.9132/2004, cererea a fost admisa, dispunandu-se evacuarea paratilor din imobilul ocupat fara titlu.
Pentru a hotari astfel, instanta de fond a retinut prevederile art.14 al.2 lit.c. din O.U.G. nr.40/1999, precum si faptul ca, la data de 26.03.2004, inainte de expirarea termenului de inchiriere, paratul Chelban Gheorghe a fost notificat in sensul de a evacua locuinta, intrucat nu a achitat chiria pe o perioada de 3 luni consecutiv. S-a retinut faptul ca, la data de 08.04.2004, contractul de inchiriere incheiat intre parti a incetat, apreciindu-se faptul ca nu se poate vorbi despre un refuz din partea proprietarului de a incheia un nou contract de inchiriere, atat timp cat chiriasul nu si-a indeplinit una dintre obligatiile contractuale de esenta unui asemenea contract si anume, plata chiriei.
S-a apreciat ca plata chiriei restante la data de 26.05.2004, dupa trecerea a trei luni de neplata si dupa expirarea termenului contractual, nu are nici o relevanta, fata de textele legale incidente.
Apelul declarat de catre parati impotriva acestei sentinte a fost respins ca nefondat prin decizia civila nr.1103/14.06.2005 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a IV-a civila in dosar nr.6/2005.
Pentru a decide astfel, instanta de apel a retinut corecta aplicare de catre instanta de fond a prevederilor art.14 al.2 lit.c din O.U.G. nr.40/1999, apreciindu-se inaplicabilitatea prevederilor art.14 al.1 din aceeasi ordonanta.
Impotriva acestei decizii, paratii au declarat recurs motivat, in termen legal, invocand faptul ca, in afara paratilor chemati in judecata, mai exista patru minori, fata de care reclamanta nu a solicitat evacuarea. Reclamanta nu a indeplinit conditiile prevazute de lege pentru a notifica privind reinnoirea contractului de inchiriere, astfel incat a operat tacita relocatiune.
Recurentii pot face dovada cu martori a faptului ca au achitat lunar chiria, dar parata, sub diverse pretexte, nu le elibera chitanta de plata.
Reclamanta a initiat mai multe procese, impotriva tuturor chiriasilor, invocand neplata chiriei ori refuzul chiriasilor de a accepta cuantumul chiriei, impus de catre reclamanta.
Reclamanta a refuzat incasarea chiriei, din ziua intentarii procesului, pentru a determina aplicarea prevederilor art.14 al.2 lit.c din O.U.G. nr.40/1999.
In finalul motivelor de recurs, recurentii solicita obligarea reclamantei sa incheie contract de inchiriere cu paratii.
Analizand actele si lucrarile dosarului prin prisma motivelor de recurs invocate, ce se subsumeaza motivului de recurs prevazut de art.304 pct.9 Cod procedura civila, sub aspectul corectei interpretari si aplicari a prevederilor art.14 din O.U.G. nr.40/1999, Curtea retine caracterul nefondat al recursului.
Sub aspect procesual, solicitarea recurentilor de obligare a reclamantei sa incheie contract de inchiriere constituie o cerere (incidentala) noua, formulata pentru prima data direct in recurs, fata de prevederile art.294 al.1 Teza I Cod procedura civila.
Tot sub aspect procesual, critica recurentilor-parati privind necitarea in cauza a minorilor este neavenita.
Pe de o parte, recurentii-parati se prevaleaza de propria lor culpa sub aspectul neinvederarii acestui aspect in fata primei instante, pentru a fi pus in discutia reclamantei, care sa decida cu privire la exercitiul drepturilor sale procesuale cu privire la modificarea cadrului procesual, in virtutea principiului disponibilitatii; or, nimeni nu se poate prevala de propria lui culpa pentru a formula o pretentie sau o critica in caile de atac.
Pe de alta parte, chiar daca ar fi facut aceasta precizare in fata primei instante, cadrul procesual nu s-ar impus a fi modificat in ceea ce ii priveste pe minorii lipsiti de capacitate de exercitiu (sub 14 ani), care nu pot sta in nume propriu in judecata, neavand exercitiul drepturilor procesuale, fata de prevederile art.42 Cod procedura civila, ci doar prin reprezentanti lor legali (in speta, parintii), deja parati in cauza.
In ceea ce priveste pe minorul peste 14 ani, cu capacitate de exercitiu restransa, acesta sta in judecata in nume propriu, asistat de catre ocrotitorul legal. Stabilirea cadrului procesual este insa, guvernata de principiul disponibilitatii, astfel incat tertii nu pot fi introdusi in proces decat prin mijloacele procesuale expres si limitativ prevazute de lege (completarea cererii de chemare in judecata, interventia fortata sau voluntara, transmisiunea calitatii procesuale).
Dat fiind caracterul divizibil al obligatiei de a elibera spatiul folosit, prin natura ei, in speta nu se pune problema unei coparticipari procesuale pasive obligatorii, care sa fi impus in prealabil, dat fiind efectul initial dilatoriu al exceptiei procesuale de fond a lipsei coparticiparii procesuale pasive obligatorii, punerea in discutie a necesitatii introducerii acestuia in cauza, in temeiul art.132 al.1 Cod procedura civila, care oricum, ar fi fost lasata la latitudinea reclamantului, in virtutea principiului disponibilitatii.
Sub aspectul fondului, intr-adevar, instanta de fond nu a avut in vedere deloc dispozitiile art.14 al.1 din O.U.G. nr.40/1999, aprobata, modificata si completata, iar instanta de apel a procedat la o interpretare nesistematica a prevederilor art.14 si urmatoarele din aceeasi ordonanta, ce reglementeaza reinnoirea contractului de inchiriere cu privire la imobilele restituite fostilor proprietari, ignorand si rezultatul interpretarii istorico-teleologice a acelorasi prevederi.
Cu toate acestea insa, asa cum se va arata in considerentele ce vor urma, solutia de admitere a cererii de evacuare are temei legal, dar pentru motivele ce vor fi expuse in continuare.
Prevederile art.14 al.1 interpretate sistematic si istorico-teleologic instituie un caz special de reinnoire de drept a contractului de inchiriere incheiat intre chirias si proprietarul caruia i-a fost retrocedat imobilul inchiriat, ca masura legala de protectie a chiriasului.
Potrivit art.14 al.1, "la expirarea contractului de inchiriere, chiriasul are dreptul la reinnoirea contractului, pentru aceeasi perioada, daca partile nu modifica prin acord expres durata inchirierii".
In ceea ce priveste momentul expirarii termenului de inchiriere, acesta este diferit dupa cum durata este cea de 5 ani, prevazuta implicit de ordonanta pentru ipoteza in care a operat prelungirea de drept, in conditiile art.11 al.1 raportat la art.10 al.1 din ordonanta, fara ca intre chirias si proprietar sa se fi incheiat vreun contract de inchiriere, fie cea stipulata de parti in contractul de inchiriere incheiat in conditiile art.10 din ordonanta sau incheiat dupa ce operase prelungirea de drept in conditiile art.11 al.1 din ordonanta.
In speta, se regaseste ultima ipoteza: neprocedandu-se la notificarea chiriasului in termenul si in conditiile art.10 din ordonanta (desi imobilul fusese retrocedat din 1997), o data cu intrarea in vigoare a ordonantei, a operat prelungirea de drept a contractului de inchiriere, pana la incheierea contractului de inchiriere nr.236241/06.04.2000, pentru perioada 17.04.2000-17.04.2001, potrivit art.11 al.1.
Inainte de expirarea contractului de inchiriere (17.04.2001), proprietarul nu a notificat chiriasului (titularului contractului de inchiriere) refuzul de reinnoire pentru unul dintre cazurile expres si limitativ prevazute de art.14 al.2 si cu respectarea procedurii reglementate de prevederile art.14 al.3, art.18-22 din ordonanta, ci a incheiat cu acesta un nou contract de inchiriere, nr.259889/05.07.2001, pentru perioada 18.04.2001-18.04.2002 (fila 33, dosar de fond), operand astfel reinnoirea expresa speciala, de drept, prevazuta de art.14 al.1 din ordonanta, pentru aceeasi perioada de 1 an, pentru care fusese incheiat si primul contract de inchiriere.
In continuare, intre parti au fost incheiate contracte de inchiriere succesive, operand de fiecare data prevederile art.14 al.4 din ordonanta, iar nu ale art.14 al.1: contractul nr.238958/08.07.2002, pentru perioada 18.04.2002-18.04.2003, si contractul nr.24746/13.11.2003, pentru perioada 18.04.2003-18.04.2004.
Faptul ca intimata-reclamanta s-a aflat in eroare cu privire la interpretarea si aplicarea prevederilor ordonantei nu prezinta nici o relevanta sub aspectul succesiunii etapelor raporturilor speciale de locatiune reglementate de legea speciala de protectie.
Se impune precizarea faptului ca legea speciala de protectie a chiriasilor din locuintele retrocedate fostilor proprietari (O.U.G. nr.40/1999, aprobata, modificata si completata) a reglementat etape succesive in raporturile juridice de locatiune, fiecarei etape fiindu-i specifica o procedura distincta pentru continuarea acestor raporturi, in vederea garantarii unei perioade de protectie; a fost lasata la latitudinea partilor doar durata implicita acestei perioade, durata continuarii raporturilor de locatiune dupa retrocedarea imobilului fostului proprietar fiind singura variabila.
Etapele reglementate de lege au caracter obligatoriu doar in ceea ce-l priveste pe proprietar, in ce-l priveste pe chirias, avand caracter facultativ. Chiriasul poate decide sa nu isi exercite drepturile prevazute de lege in favoarea sa si sa renunte in consecinta, la protectia instituita de lege (nu fac obiectul discutiei situatiile de exceptie expres si limitativ prevazute legea speciala a caror incidenta exclud protectia chiriasului, sub aspectul dreptului la incheierea contractului, la prelungirea de drept si la reinnoirea contractului). Daca insa, chiriasul decide sa isi exercite drepturile conferite de lege si sa beneficieze astfel de protectie, proprietarului ii incumba obligatia legala corelativa de a respecta aceste drepturi, neputandu-se opune decat pentru cazurile si in conditiile prevazute de legea speciala.
Fiecareia dintre aceste etape ii corespunde un drept recunoscut de lege chiriasului la continuarea raporturilor de locatiune:
1. dreptul la prelungirea de drept a contractului de inchiriere (pana la incheierea contractului de inchiriere cu proprietarul, in conditiile art.11 al.1), alternativ cu dreptul la incheierea contractului de inchiriere cu proprietarul (pe o durata lasata la latitudinea partilor contractante, in conditiile art.10 al.1), urmat de
2. dreptul al reinnoirea contractului la expirarea etapei prelungirii de drept (pentru 5 ani, termenul legal de protectie instituit de art.1 din ordonanta, interpretat extensiv si aplicabil in consecinta, si in lipsa unui contract incheiat in acest rastimp intre chirias si proprietarul caruia i s-a retrocedat imobilul) sau la expirarea termenului variabil convenit prin contractul de inchiriere incheiat in acest rastimp, fata de prevederile art.11 al.1, sau incheiat conform art.10.
Instituind dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere, aceasta dobandeste caracter facultativ numai in raport de chirias; daca acesta decide sa isi exercite dreptul conferit de lege, este activata obligatia legala implicita, corelativa, a proprietarului de a respecta dreptul chiriasului la reinnoirea contractul de inchiriere. Obligatia legala este una de a se abtine de la orice act sau fapt de natura a impieta asupra exercitiului dreptului de folosinta al chiriasului pe durata reinnoirii.
Intrucat prevederile legale speciale se completeaza cu cele de drept comun in materia locatiunii (rezultat al interpretarii sistematice), in functie de forma pe care o imbraca manifestarea de vointa a chiriasului in sensul reinnoirii, respectiv obligatia corelativa a proprietarului, reinnoirea speciala de drept instituita de art.14 al.1 poate fi expresa sau tacita, cat timp textul legii speciale nu deroga de la prevederile de drept comun in materia locatiunii cu privire la formele relocatunii (reinnoirii) si nu distinge intre cele doua forme de relocatiune ( de reinnoire a contractului de inchiriere); or, ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus.
Reinnoirea este expresa atunci cand partile concretizeaza reinnoirea de drept printr-un contract scris de inchiriere (stipuland sau nu o alta durata pentru etapa reinnoirii), cum este cazul in speta.
Reinnoirea este tacita atunci cand, la expirarea termenului de inchiriere (ca efect al prelungirii de drept sau stipulat in contractul de inchiriere incheiat intre parti) chiriasul continua sa ramana in folosinta locuintei, iar proprietarul nu ii notifica acestuia, in conditiile si procedura instituite de prevederile art.14 al.3, art.18-22 din ordonanta, vreunul dintre cazurile de refuz expres si limitativ prevazute de art.14 al.2 din aceeasi ordonanta.
Singura diferenta dintre reinnoirea speciala de drept tacita instituita de art.14 al.1 din ordonanta si relocatiunea tacita de drept comun este cea a duratei; daca relocatiunea tacita opereaza pe durata nedeterminata (potrivit art.1437 Cod civil), reinnoirea de drept tacita speciala opereaza pentru aceeasi durata pentru care dupa caz, a operat prelungirea de drept, fara incheierea contractului de inchiriere, ori a fost incheiat contractul de inchiriere.
Nu se confunda forma de relocatiune (expresa sau tacita) cu conditiile in care aceasta opereaza (cele de drept comun sau cele ale legii speciale).
Reinnoirea tacita speciala de drept, instituita de art.14 al.1, deroga de la prevederile de drept comun exclusiv sub aspectul duratei pentru care opereaza, fiind aplicabila regula de interpretare sistematica specialia generalibus derogant.
Reinnoirea instituita de art.14 al.1 este una de drept, cat timp recunoaste un drept la reinnoire in favoarea chiriasului, cu obligatia legala corelativa a proprietarului, de care acesta din urma nu se poate exonera decat in cazurile de refuz expres si limitativ prevazute de art.14 al.2, in conditiile si cu respectarea procedurii instituite de prevederile art.14 al.3, art.18-22 din ordonanta.
In ceea ce priveste termenul de cel putin un an (respectiv de 60 de zile) pentru notificarea cazului de refuz al reinnoirii, prevazut de art.14 al.3, prin raportare la art.22 al.3 din ordonanta, respectarea acestuia, din perspectiva sanctiunii prevazute de lege (respectiv de art.22 al.3), trebuie apreciata in functie de termenul anterior de locatiune. Este evident faptul ca, atunci cand contractul de inchiriere a fost incheiat intre parti pentru o durata sub un an, proprietarul se afla in imposibilitate obiectiva de a respecta termenul de un an (sau chiar pe cel de 60 de zile) pentru emiterea notificarii refuzului. Prin urmare, in aceste ipoteze, interpretarea sistematica si istorico-teleologica a textelor coroborate mentionate duce la aprecierea caracterului rezonabil al termenului pentru emiterea notificarii, in functie de perioada de timp necesara chiriasului pentru uza de celelalte drepturi prevazute de legea speciala de protectie (prevazute de art.15 sau art.18) ori pentru a-si rezolva in alt mod (potrivit dreptului comun) situatia locativa.
Precizarile precedente au fost impuse de criticile aduse de catre recurenti cu privire la nerespectarea procedurii notificarii, desi in speta nu se pune problema notificarii vreunui refuz de reinnoire. Termenul de un an pentru emiterea notificarii se impune a fi respectat pentru cazurile in care durata contractului de inchiriere, susceptibil de reinnoire, nu face imposibila, in mod obiectiv, respectarea acestuia.
In speta, reinnoirea speciala de drept a operat expres, in conditiile art.14 al.1, prin incheierea contractului de inchiriere nr.259889/05.07.2001, pentru perioada 18.04.2001-18.04.2002.
Prevederile art.14 al.4 din ordonanta, potrivit carora "sunt permise mai multe reinnoiri succesive", au caracter dispozitiv, reinnoirea fiind lasata la latitudinea ambelor parti de data aceasta, iar nu doar la cea a chiriasului, ca in cazul reinnoirii speciale de drept, instituite de art.14 al.1.
In aplicarea prevederilor art.14 la.4, interpretate sistematic si istorico-teleologic, reinnoirile succesive, consecutive reinnoirii speciale de drept (prevazuta de art.14 al.1), sunt guvernate exclusiv de prevederile legale de drept comun in materia locatiunii, iar nu de prevederile art.14 al.1-3, 5, art.18-22 din ordonanta.
Interpretarea gramaticala a textului legal duce la aceeasi concluzie; nu mai este reglementat un drept al chiriasului la reinnoiri succesive, in aceleasi conditii in care a operat prima reinnoire, ci doar permisiunea mai multor reinnoiri. Or, aceasta permisiune nu poate fi privita unilateral, cat timp legea nu distinge intre partile raportului de locatiune sub acest aspect, ci exclusiv din perspectiva manifestarii concordante de vointa a acestora, ca o aplicatie a principiului libertatii contractuale.
A admite contrariul inseamna a admite reinnoirea sine die a contractului de inchiriere, cat timp proprietarul nu se gaseste in nici una dintre ipotezele de refuz expres si limitativ prevazute de art.14 al.2 din ordonanta, si implicit lipsirea acestuia de proprietatea sa in mod nejustificat, scopul protectiei chiriasului fiind epuizat o data cu reinnoirea speciala de drept reglementata de art.14 al.1.
Interpretarea sistematica si istorico-teleologica a textului art.14 al.4 cu privire la regimul juridic al reinnoirilor succesive este in concordanta cu prevederile art.1 din Protocolul nr.1 aditional la Conventia europeana pentru apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale, in interpretarea data acestuia in jurisprudenta Curtii Europene de Drepturilor Omului (in special, dar nu numai, in cauzele impotriva Romaniei, in materia dreptului de proprietate al fostilor proprietari asupra imobilelor preluate de catre stat).
Lipsirea de proprietate a proprietarului caruia imobilul i-a fost retrocedat este justificata de necesitatea protejarii chiriasilor care au avut contracte de inchiriere incheiate anterior retrocedarii, in conditiile legii speciale de protectie, pe durata etapelor in care continua raporturile juridice locative, respectiv pe durata prelungirii de drept, a incheierii contractului in conditiile art.10 sau art.11 al.1 si a reinnoirii speciale de drept prevazute de art.14 al.1. Numai aceste etape sunt obligatorii pentru proprietar, fiind impuse de necesitatea protejarii chiriasului o anumita perioada de timp de la data retrocedarii (sau intrarii in vigoare a ordonantei), apreciata a fi necesara chiriasului pentru rezolvarea situatiei sale locative.
A admite caracterul obligatoriu al reinnoirilor succesive, la initiativa chiriasului, in aceleasi conditii ca si prima reinnoire (reinnoire speciala de drept, obligatorie pentru proprietar, careia acesta nu i se poate opune decat in cazurile expres si limitativ prevazute de art.14 al.2, in conditiile si cu procedura instituite de art.14 al.3, art.18-22 din ordonanta) echivaleaza cu o lipsire nejustificata de proprietate, fiind rupt echilibrul just intre interesul general al comunitatii sub aspectul necesitatii protectiei chiriasilor din locuintele preluate abuziv de catre stat si dreptul proprietarului de a-si exercita nestingherit atributele dreptului sau de proprietate, prin suportarea de catre acesta din urma a unei sarcini speciale si exorbitante, constand in obligatia de a respecta reinnoiri succesive, lasate, ca numar, la discretia chiriasului, cat timp refuzul de reinnoirii nu poate fi manifestat decat pentru cazurile expres si limitativ prevazute de lege.
La data expirarii termenului ultimei relocatiuni (reinnoiri) facultative exprese (18.04.2004), ce a operat in baza ultimului contract de inchiriere incheiat intre parti, respectiv contractul nr.24746/13.11.2003, pentru perioada 18.04.2003-18.04.2004, chiriasul ramanand in continuare in locuinta, proprietarul nesolicitandu-i, inainte de expirarea termenului contractual, sa paraseasca locuinta la expirarea acestui termen, a operat tacita relocatiune, in conditiile dreptului comun, in temeiul art.1437 Cod civil.
Prin introducerea actiunii in evacuare, la data de 20.07.2004, intimata-reclamanta denunta unilateral contractul de inchiriere reinnoit tacit, in aceleasi conditii, dar pe durata nedeterminata, in temeiul art.1436 al.2 Cod civil.
Fata de cele retinute, in temeiul art.312 al.1 Cod procedura civila, Curtea va respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de recurentii-parati Chelban Gheorghe, Chelban Sorica, Chelban Adrian, Chelban Costel, Chelban Mirela, Chelban Nicoleta-Marina, Chelban Cornelia-Victoria, toti cu domiciliul in Bucuresti, str. Mihai Eminescu, nr.114-116, bl. Corp A2-A3, sector 2, impotriva deciziei civile nr.1103/14.06.2005 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a IV-a civila in dosar nr.6/2005, in contradictoriu cu intimata-reclamanta Silvestru Angela-Maria, cu domiciliul in Bucuresti, str. Lct. A. Paulescu, nr.8, sector 2, ca nefondat.
Irevocabila.
Pronuntata in sedinta publica astazi, 18.04.2006.
Presedinte Judecator Judecator
Liliana-Zoleta Korösi Silvia Pana Alina-Iuliana Tuca
Grefier
Noemi-Gratiela Stanciu
Red. L.Z.K./2 ex./09.05.2006
DOSAR NR. 31638/2/2005 (Nr. vechi 1233/2005 )
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCURESTI -SECTIA a IX-a CIVILA SI PENTRU
CAUZE PRIVIND PROPRIETATEA INTELECTUALA
I N C H E I E R E
Sedinta publica de la 11.04.2006.
Curtea compusa din :
PRESEDINTE - LILIANA-ZOLETA KORÖSI
JUDECATOR - SILVIA PANA
JUDECATOR - ALINA-IULIANA TUCA
GREFIER - NOEMI GRATIELA STANCIU
Pe rol judecarea cererii de recurs formulata de recurentii-parati CHELBAN GHEORGHE, CHELBAN SORICA, CHELBAN ADRIAN, CHELBAN COSTEL, CHELBAN MIRELA, CHELBAN NICOLETA-MARINA si CHELBAN (FERARU) CORNELIA VICTORIA impotriva deciziei civile nr. 1103 din 14.06.2005 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti -Sectia a IV-a Civila in dosarul nr. 6/2005 in contradictoriu cu intimata-reclamanta SILVESTRU ANGELA MARIA.
La apelul nominal facut in sedinta publica au raspuns recurenta-parata CHELBAN SORICA si CHELBAN GHEORGHE personal, lipsind recurentii-parati, CHELBAN ADRIAN, CHELBAN COSTEL, CHELBAN MIRELA, CHELBAN NICOLETA-MARINA si CHELBAN (FERARU) CORNELIA VICTORIA si intimata-reclamanta SILIVESTRU ANGELA MARIA .
Procedura legal indeplinita.
Grefierul de sedinta a facut referatul cauzei dupa care :
Se prezinta doamna avocat Croitoru Ivona Despina Maria, care invedereaza instantei ca a fost aparatorul legal al intimatei-reclamante Silivestru Angela Maria care a decedat, sens in care depune la dosar copia certificatului de mostenitor nr.38 din 07.09.2005, precum si o cerere formulata de catre mostenitorii legali ai acesteia, Panaitescu Florina si Rosca Ana, prin care solicita introducerea in prezenta cauza. De asemenea, depune si imputernicirea avocatiala nr.270832 din 10.04.2006 din care rezulta ca este aparatorul legal al celor doua mostenitoare.
Curtea, fata de decesul intimatei-reclamante Silivestru Angela Maria, survenit in cursul judecatii, constata transmisiunea legala a calitatii procesuale de la defuncta Silivestru Angela Maria catre mostenitorii legali ai acesteia, Panaitescu Florina si Rosca Ana .
Curtea interpeleaza recurentii prezenti cu privire la obligatia achitarii taxei judiciare de timbru, acordand acestora lamuriri, in temeiul art.129 al.2 C.pr.civ.
Recurentii-parati Chelban Sorica si Chelban prezinta spre vedere citatia primita, citatie ce contine mentiunea privind obligatia de plata a taxei judiciare de timbru, dar arata ca nu stiu ce mentiuni contine citatia, intrucat nu stiu sa scrie si sa citeasca.
Desi recurentii-parati isi invoca propria culpa procesuala sub aspectul lipsei oricaror demersuri pentru a afla continutul citatiei primite, Curtea dispune lasarea cauzei la a doua strigare, pentru a da posibilitatea acestora sa faca dovada achitarii taxei judiciare de timbru si a timbrului judiciar.
La a doua strigare a cauzei, recurentii-parati Chelban Sorica si Chelban Gheorghe, personal, depun chitanta nr. 9651563 din 11.04.2006 cu care face dovada achitarii taxei judiciare de timbru in cuantum de 4,60 RON, depunand si timbru judiciar in valoare de 0,50 RON, solicitand acordarea unui nou termen de judecata pentru a-si putea angaja un aparator, intrucat nu au avut posibilitati materiale si nici nu stiu sa scrie si sa citeasca.
Intimatele-reclamante Panaitescu Florina si Rosca Ana, prin avocat, se opun admiterii cererii de amanare pentru lipsa aparare formulata de recurentii-parati prezenti personal, intrucat cererea de recurs a fost formulata de un avocat, iar acestia au primit citatiile pentru termenul de judecata de astazi, la data de 24.10.2005, data de la care au avut timp suficient pentru a-si angaja un avocat.
Curtea, deliberand, apreciaza cererea de amanare a cauzei formulata de recurentii-parati Chelban, ca neintemeiata, nefiind indeplinite cerintele art.156 alin.1 C.pr.civ., si o respinge ca atare, data fiind calitatea procesuala a titularilor cererii de amanare, calea de atac fiind declansata la initiatica acestora, iar recursul a fost declarat in luna august 2005, citatiile pentru termenul de judecata de astazi au fost emise din luna octombrie 2005, timp suficient pentru recurenti pentru a-si angaja un avocat, chiar si in cazul confruntarii cu probleme materiale.
Recurentii-parati Chelban Sorica si Chelban Gheorghe, personal, invedereaza Curtii ca nu mai are alte cereri de formulat sau probe de administrat si solicita acordarea cuvantului pe cererea de recurs.
Intimatele-reclamante Panaitescu Florina si Rosca Ana, prin avocat, invedereaza Curtii ca nu mai are alte cereri de formulat sau probe de administrat si solicita acordarea cuvantului pe cererea de recurs.
Curtea, constatand cauza in stare de judecata, acorda cuvantul pe recursul declarat si pune in vedere recurentilor-parati faptul ca, in temeiul dispozitiilor art. 156 alin.2 C.pr.civ., au dreptul de a solicita amanarea pronuntarii, pentru a depune concluzii scrise.
Recurentii-parati Chelban Sorica si Chelban Gheorghe, personal, solicita admiterea recursului astfel cum a fost formulat si motivat, si amanarea pronuntarii, pentru a depune concluzii scrise.
Intimatele-reclamante Panaitescu Florina si Rosca Ana, prin avocat, solicita respingerea recursului , mentinerea deciziei civile atacate ca fiind legala si temeinica, fara cheltuieli de judecata.
C U R T E A
In temeiul art.156 alin.1 C.pr.civ., pentru a da posibilitate partilor sa depuna concluzii scrise,
D I S P U N E
Amana pronuntarea cauzei pentru data de 18.04.2006.
Data in sedinta publica de azi, 11.04.2006.
PRESEDINTE JUDECATOR JUDECATOR GREFIER
Sursa: Portal.just.ro
Alte spete Chirii
Pretentii - Sentinta civila nr. 4606 din data de 10.12.2009Legea nr. 571/2003, art. 140 alin. (2) lit. f), art. 141 alin. (2) lit. e) - Decizie nr. 3496 din data de 20.09.2017
Domeniu. Drept administrativ Obligare emitere act administrativ - Decizie nr. 3302 din data de 11.09.2017
Prin obligatia autoritatii publice de a comunica informatiile de interes public solicitate nu se intelege obligatia acesteia de a evalua probleme de drept sau de fapt, ci doar de a comunica date privind activitatea desfasurata. - Decizie nr. 3255 din data de 07.09.2017
O oferta neconforma sau inacceptabila nu poate ocupa un anume loc in cadrul clasamentului efectuat de comisia de elaborare ulterior deschiderii ofertelor deoarece nu este o oferta apta a asigura executarea contractului ce ar urma a fi incheiat. - Decizie nr. 3145 din data de 10.08.2017
Domeniu. Drept administrativ Litigiu privind achizitiile publice - Decizie nr. 3138 din data de 27.07.2017
Domeniu. Drept administrativ Litigiu privind achizitiile publice - Decizie nr. 3130 din data de 21.07.2017
Contencios administrativ. Conflict de competen?a, instan?a competenta sa solu?ioneze o cerere formulata de un magistrat, avand ca obiect obligarea paratilor la stabilirea unor drepturi salariale ?i plata acestor drepturi - Decizie nr. 1187 din data de 04.04.2017
Contencios administrativ, func?ionar public; Legea nr. 188/1999, Legea nr.554/2004, H.G. nr. l 185/2014, Ordinul MADR nr.321/06.02.2015, Ordinul MADR nr. 397/18.02.2015 - Decizie nr. 501 din data de 08.02.2017
Contencios administrativ ?i fiscal; art. 348 C.fisc. coroborat cu pct. 8 alin. (39) lit. b) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 227 /2015 privind noul C.fisc., referitoare la reducerea cu 75 % a garantiei dispuse a fi constituita pentru antre - Decizie nr. 197 din data de 27.01.2017
Condi?iile prevazute de art. 214 alin. (1) lit. a) din O.G. nr. 92/2003 pentru suspendarea contesta?iei administrative, justificarea conditionalita?ii ca infractiunile sesizate sa aiba o inraurire hotaratoare asupra solutiei ce urmeaza sa fie data in proc - Decizie nr. 196 din data de 27.09.2017
Societati. Constatarea legalitatii fuziunii. Necesitatea formei autentice a hotararii de aprobare a fuziunii prin absorbtie, in cazul terenurilor. - Decizie nr. 703A din data de 10.04.2017
Procedura de insolventa. Cesionarea creantei unui creditor. Nedobandirea calitatii de membru al comitetului creditorilor de catre creditorul cesionar. - Decizie nr. 871A din data de 10.05.2017
Cererea de obligare a Fondului de Garantare a Asiguratilor la despagubiri ca urmare a producerii unor riscuri acoperite de asigurarea RCA. Procedura speciala de reglementare a legii. Inadmisibilitate. - Decizie nr. 863A din data de 18.05.2017
Procedura de insolventa. Deschiderea procedurii generale. Cererea debitorului formulata in lipsa unei hotarari a asociatilor. - Decizie nr. 839A din data de 08.05.2017
Procedura de insolventa. Denuntarea contractelor in derulare de catre administratorul judiciar. Notificarea denun?arii. Termen de prescriptie. - Decizie nr. 805A din data de 27.04.2017
Litigiu de munca. Suspendare contract individual de munca. Aplicabilitatea Deciziei Curtii Constitutionale nr. 279/2015. Natura juridica a drepturilor banesti aferente perioadei in care contractul individual de munca a fost suspendat. - Decizie nr. 1804 din data de 22.03.2017
Litigiu de munca. Incetare detasare. Inexistenta obligatiei de informare a angajatorului. - Decizie nr. 3175 din data de 24.05.2017
Litigiu de munca. Plata nedatorata. Modalitate de remunerare mai avantajoasa pentru salariat, respectiv plata in avans a unui numar de 6 salarii, mai inainte de executarea obligatiei corelative de a presta munca. - Decizie nr. 686 din data de 08.02.2017
Litigiu de munca. Constatare existenta raporturi de munca. Cumul de functii. - Decizie nr. 1109 din data de 23.02.2017