Chirii

         Asupra prezentei cereri                                             
     Prin cererea inregistrata sub nr. …… pe rolul Judecatoriei Bacau reclamantii AE, decedata in cursul judecatii, cu mostenitoarea AL, BA, BA si BK in contradictoriu cu paratii TA, TA, NN, ND, CE,  MM,  DVV,  FL FG, PE si BDG au solicitat ca prin hotararea care se va pronunta sa se stabileasca o chirie pentru terenul situat in B., str. NT nr., precum si sa se dispuna obligarea paratilor la contravaloarea lipsei de folosinta a acestui teren pe ultimii 3 ani.
Cererea a fost legal timbrata cu taxa judiciara de timbru in cuantum de 1592 lei si timbru judiciar de 5 lei.
In motivarea cererii reclamantii arata ca sunt mostenitorii defunctului GG, decedat la data de ….., in calitate de descendenti(AE, BA si BL) si respectiv sotie supravietuitoare, BA. Dupa decesul lui BG s-a eliberat certificatul de mostenitor nr. ….. de Notariatul de Stat Bacau pentru suprafata de 800 mp teren situat in B, STR. NT, pe care s-au ridicat in 1980 apartamentele proprietatea paratilor. Se mentioneaza de asemenea de catre reclamanti ca cei 800 mp teren au ramas in proprietatea autorului lor, BG, si a reclamantilor, astfel cum rezulta din inscrierile in Cartea funciara din …., precum si ca prin sentinta civila nr. …. a Judecatoriei Bacau ei au fost obligati sa permita paratilor sa foloseasca terenul aferent constructiei blocului din B, STR. NT (fosta KM), in suprafata de 800 mp, pe toata durata existentei constructiei. Reclamantii sustin ca desi au fost deposedati de folosinta terenului ca atribut al dreptului de proprietate, niciodata nu s-a stabilit nici prin sentinta mentionata, nici intr-un alt mod, care este contravaloarea acestei folosinte fortate de care au fost deposedati abuziv in 1982.
Mentioneaza reclamantii si ca i-au notificat pe parati in data de ….., cu scrisoare recomandata si i-au invitat la negociere cu privire la stabilirea sumelor datorate, insa nici unul nu s-a prezentat. Cu privire la hotararea abuziva din 1982, care i-a deposedat de proprietatea lor, sustin reclamantii in continuare, au formulat cerere la Legea nr. 10/2001 insa Primaria Bacau le-a respins cererea motivat de faptul ca, desi in cursul anului 1980 fostul Consiliu Popular al Municipiului Bacau a emis decizia ….. prin care s-a atribuit in folosinta terenul aferent constructiei cu plata unei taxe anuale, ulterior, prin decizia nr. …. aceasta a fost revocata intrucat s-a constatat in mod gresit ca sunt aplicabile dispozitiile art. 58 alin. 3 din Legea nr. 4/1973 in vigoare la acea data. 
     In drept au invocat dispozitiile art. 480 si urm. C.civ.
     Pentru dovedirea cererii reclamantii au solicitat incuviintarea probei cu inscrisuri, a probei cu interogatoriu, a probei cu martori si a probei cu expertiza topo.
     Paratii au formulat intampinare in care au invocat exceptia inadmisibilitatii actiunii motivat de faptul ca reclamantilor le sunt direct opozabile dispozitiile imperative ale sentintei civile nr. .... pronuntata de Judecatoria B. in dos. nr. …... Prin aceasta sentinta pe care reclamantii o evoca in cerere dar pe care o considera abuziva, s-a dispus obligarea actualilor reclamanti(parati in acea cauza) sa le permita folosirea terenului aferent constructiei blocului pe perioada existentei constructiei. Paratii sustin ca din analizarea considerentelor hotararii se desprinde concluzia ca folosinta este gratuita, precum si ca fostul proprietar al terenului, autorul reclamantilor, prin cererea inregistrata la fostul Consiliu Popular al Municipiului B. a solicitat in temeiul art. 62 din Legea nr. 4/1973 nemodificata, avizarea proiectului de amplasament a unui bloc proprietate personala edificat prin cooperare pe terenul proprietatea sa. De asemenea, se mentioneaza de catre parati ca desi initial Consiliul Popular al Municipiului Bacau a dispus prin decizia nr. …. atribuirea in folosinta a terenului pe durata existentei constructiei cu conditia platii unei taxe anuale, ulterior s-a emis decizia nr. …. prin care a fost revocata decizia nr. …. deoarece in mod gresit se considerase initial ca erau aplicabile prevederile art. 58 alin. 3 din la Legea nr. 4/1973 modificata data de 7 oct. 1980, cand in realitate erau aplicabile dispozitiile art. 62 alin. 3 din Legea nr. 4/1973 nemodificata.
     Pe fondul cererii paratii invoca faptul ca in anii ….. au fost contactati de defunctul BG care era la acea data proprietarul terenului, care le-a propus sa ii dea bani pentru a fi cooptati alaturi de el intr-o asociatie si in aceasta calitate sa solicite aprobarea construirii in regim privat a unui bloc pe terenul proprietatea sa. Sumele platite au variat in functie de etaj, intre 16.000 lei si 20.000 lei la nivelul anilor ……, bani cu care BG a edificat pentru el si pentru fiul sau, BL apartamentele 1 si 10. De asemenea, paratii arata ca in cadrul judecatii dosarului nr. …. al Judecatoriei B. reclamanta din prezenta cauza, AE, a aratat ca tatal sau a primit de la FL, parat in prezenta cauza, suma de 20.000 lei, fapt retinut in considerentele sentintei nr. ….., pag. 4 primul paragraf, iar in cadrul judecatii aceluiasi dosar martorii MG si CK, fosti membri ai asociatiei, au aratat si ei ca i-au platit sume de bani defunctului BG., pentru a fi primiti in asociatie, iar dupa ce s-au retras au primit banii inapoi.
     In aparare paratii au cerut incuviintarea probei cu inscrisuri, proba cu interogatoriu si proba cu martori.
     In cauza s-a administrat proba cu inscrisuri, proba cu martori, proba cu interogatoriu si proba cu expertiza topo.
     In ce priveste exceptia inadmisibilitatii, urmeaza a fi respinsa deoarece motivele invocate de parati sunt in realitate aparari pe fondul cauzei.
     Pe fondul cauzei, din probele administrate instanta retine urmatoarele;
     Prin incheierea nr. …. septembrie ….(filele 62-65 dos. atasat nr. ….) s-a dat de catre Notariatul de Stat Judetean Bacau data certa statutului Asociatiei de cooperare pentru construirea de locuinte proprietate personala, care prevede la art. 2 ca scopul asociatiei este construirea pentru membrii sai a cate unui singur apartament in cadrul unei cladiri de locuit cu doua sau mai multe apartamente. Membrii asociatiei au fost la acea vreme GG, GL, TA si A, NN, MC si M, CI, BGD, PV, MG si DV, astfel cum rezulta din art. 1 al statutului. Ulterior, in ….. sunt cooptati in asociatie  paratul FL si SM in locul lui CI si MG(incheierea de data certa nr. …., filele 58-61 dos. …). Se mentioneaza la art. 3 din statut ca activul patrimonial al asociatiei se formeaza prin aportul membrilor sai constand din avansul minim, ori, dupa caz, contributia materiala initiala, proprii depuse de membrii asociatiei, credite acordate de stat membrilor asociatiei, materiale de constructii si aportul in munca al membrilor asociatiei.
     Temeiul juridic al infiintarii asociatiei cu acest scop l-a constituit la acea vreme art. 62 alin. 1-3 din Legea nr. 4/1973, in forma nemodificata(„in vederea folosirii rationale a terenurilor proprietate personala din municipii si orase care, potrivit schitei de sistematizare, nu sunt necesare pentru executarea unor lucrari de interes general, acestea vor putea fi folosite pentru construirea de locuinte proprietate personala. Pe aceste terenuri se pot realiza constructii cu mai multe locuinte tinand seama de forma si marimea terenului, cu respectarea schitei si detaliilor de sistematizare si a regimului de inaltime. In acest scop, proprietarul terenului se poate constitui intr-o asociatie cu alti cetateni in vederea construirii cladirii respective, terenul trecand, pe baza acordului proprietarului, in folosinta comuna a membrilor asociatiei, pe data construirii ei, pe timpul cat exista constructia). Ulterior, prin Legea nr. 5/1980, Legea nr. 4/1973 a fost modificata in sensul ca terenul trecea, pe data constituirii asociatiei, in proprietatea statului, potrivit legii, iar membrii asociatiei primeau din partea statului terenul necesar, in folosinta comuna, pe durata existentei cladirii, cu plata unei taxe prevazute de lege, insa persoana careia i-a apartinut terenul era scutita de plata taxei.
     In cauza, defunctul BG(decedat din …), si in prezent reclamantii, mostenitorii acestuia, sunt proprietari ai terenului in suprafata de 800 mp, situat in B. STR.NT nr.(fosta KM), prin cumparare in …. de la numita GE(sentinta civila nr. …. a Judecatoriei Bacau filele 85-86), teren p care l-au intabulat in Cartea funciara(fila 7 dos.).
      Initiativa constituirii asociatiei a avut-o autorul reclamantilor, BG, astfel cum rezulta din adresa …..a Consiliului Popular al Municipiului B.(fila 123) prin care acesta este instiintat ca cererea sa de solicitare a avizului pentru studiul de amplasament bloc proprietate personala prin cooperare, cu P+4, pe terenul proprietatea sa, a fost aprobata, cu conditia demolarii imobilului vechi. Dovada demersurilor defunctului BG si a faptului ca el a inteles sa puna la dispozitia asociatiei terenul proprietatea sa este evidentiata chiar in memoriul olograf aflat la fila 125 si fila 130 dosar. Reclamantii au invocat prin intrebarile la interogatoriu adresate paratilor ca autorul lor nu ar fi fost prezent la modificarea statutului asociatiei cand au fost cooptati cei doi noi membri –SL si FL – aspect insa fara relevanta cata vreme el a fost cel care a initiat constituirea asociatiei.
     In blocul edificat, BG a construit pentru el si pentru fiul sau, BL cate un apartament.
      Din declaratiile de martori(filele 182-183) si raspunsurile la interogatoriu ale paratilor instanta retine ca pentru a fi primit in asociatie fiecare din membrii acesteia i-a platit lui BG intre 16.000 lei si 20.000 lei in anii 1976-1978, sume pentru care BG nu a eliberat chitante. Edificatoare este insa in acest sens recunoasterea reclamantei AE in fata instantei(fila 50 dos. 9130/1981) potrivit careia tatal sau a primit de la paratul din prezenta cauza, FL, suma de 20.000 lei.    
     Dupa decesul lui BG mostenitorii acestuia, respectiv reclamantii din prezenta cauza, au impiedicat folosirea celor 800 mp de catre parati motiv pentru care acestia din urma i-au chemat in judecata, finalizata prin sentinta civila nr. ….. pronuntata de Judecatoria B.(dos. ….. atasat). Prin hotarare reclamantii din prezenta cauza au fost obligati sa permita paratilor(reclamanti in acea actiune) sa foloseasca terenul in suprafata de 800 mp. Dupa pronuntarea acestei sentinte paratilor li s-au emis titluri de proprietate (filele 131-137) in care s-a mentionat dreptul de folosinta asupra terenului in suprafata de 80 mp in baza sentintei civile nr. ….
     Fata de dispozitiile art. 62 alin. 3 din Legea nr. 4/1973, in forma nemodificata, in vigoare la data constituirii asociatiei, si acordul proprietarului terenului de a pune la dispozitia asociatiei terenul proprietate in scopul construirii unui bloc cu 10 apartamente, instanta constata ca in cauza sunt aplicabile prevederile art. 494 C.civ., intre BG si parati constituindu-se prin conventie un drept de superficie al proprietarilor apartamentelor asupra terenului pe care este edificat imobilul. Dreptul de superficie este definit in literatura juridica ca un drept real care consta in dreptul de proprietate pe care il are o persoana, denumita superficiar, asupra constructiei care se afla pe terenul apartinand altuia, teren cu privire la care superficiarul capata un drept de folosinta. Fiind un drept real, acesta nu se stinge prin neuz, este aparent si continuu, conferind titularului sau atributele de posesie, folosinta si dispozitie. Superficiarul are un drept de dispozitie material asupra terenului care consta in posibilitatea de a dispune de substanta terenului numai in vederea folosirii constructiei. Ca atare, dreptul de superficie se refera la folosinta terenului pe care se afla constructia, avand aceeasi durata ca si existenta constructiei. 
     In speta, defunctul BG si paratii au convenit stabilirea unui astfel de drept de superficie, oneros insa, cata vreme paratii au facut dovada ca au platit acestuia diverse sume de bani cu acest scop, dar plata a fost anticipata, globala si totodata considerabila pentru acea vreme. Reclamantii nu au produs nici o dovada in cauza care sa duca la concluzia ca si pe viitor tatal lor si paratii ar fi convenit sa fie efectuata o astfel de plata. Sub acest aspect, pentru terenul pe care este amplasat blocul de locuinte si curtea care deserveste cladirea, actiunea nu este fondata.
     Dreptul de superficie stabilit de autorul reclamantilor si parati priveste asadar numai terenul pe care este edificat imobilul – bloc cu 10 apartamente si curtea din fata acestuia(identificata si masurata de expertul constructii ca fiind  de 99 mp) ce reprezinta terenul destinat bunei utilizari a constructiei; conventia acestora vizeaza numai edificarea cladirii cu cele 10 apartamente, nu insa si terenul pe care o parte din parati(TA si TA, NN si ND, CE,  MM,  DVV  FL si FG) si-au construit garaje, fara insa a avea autorizatie de construire, si nici curtea interioara de acces la garaje in suprafata de 143,79 mp. Desi paratii sustin ca din considerentele sentintei civile …. s-ar intelege ca Judecatoria B. a avut in vedere sa oblige mostenitorii lui BG sa lase paratii din actiunea de fata sa foloseasca gratuit si integral terenul de 800 mp, trebuie avut in vedere contextul juridic de la acea vreme ce nu permitea a se pune in discutie obtinerea unui venit in acest mod, si nici reclamantii(parati in acea cerere) nu au pus in discutie acest aspect tocmai pentru ca era de notorietate ca nu puteau pretinde acest lucru.
     In acest sens sunt prevederile art. 58 alin. 3 din Legea nr. 4/1973, modificata prin Legea nr. 5/1980, in vigoare la data judecatii, care prevad ca proprietarul unui teren se poate constitui intr-o asociatie cu alti cetateni in vederea construirii unei cladiri cu mai multe locuinte, terenul trecand, pe data constituirii asociatiei, in proprietatea statului, potrivit legii, iar membrii asociatiei vor primi din partea statului terenul necesar, in folosinta comuna, pe durata existentei cladirii, cu plata unei taxe prevazute de lege; persoana careia i-a apartinut terenul este scutita de plata taxei. Prin urmare, proprietarul terenului nu putea pretinde chirie, ci era numai scutit de plata taxei catre stat pe care o datorau cei care nu aveau calitatea de proprietar al terenului pe care se edifica constructia.
     In prezent insa, cand dreptul de proprietate este recunoscut plenar, si garantat si de Constitutia Romaniei, este fireasca si absolut legala pretentia reclamantilor de a-si valorifica dreptul de proprietate mostenit. Trebuie insa totodata a fi avuta in vedere si analizata vointa partilor de la momentul constituirii asociatiei. Partile au convenit in 1976 sa se asocieze pentru edificarea unui imobil-bloc cu 10 apartamente. Pentru aceasta a fost nevoie de o suprafata de teren de 262 mp (talpa blocului), precum si de inca o suprafata aferenta de 99 mp - curtea din fata blocului - puse la dispozitia asociatiei cu titlu oneros de catre BG. Desi autorul reclamantilor era proprietar pe 800 mp, pentru construirea cladirii P+4 a fost nevoie numai de suprafata totala de 361 mp(262 mp+99mp), identificata in schita anexa la expertiza topo (fila 312). Cum din dovezile produse de parti nu rezulta ca tot terenul ar fi fost pus la dispozitia asociatiei, intrucat nici nu era nevoie de toti cei 800 mp, pentru restul suprafetei care in prezent este ocupata de parati cu garaje neautorizate, precum si pentru curtea aferenta acestora, ei datoreaza contravaloarea lipsei de folosinta pe ultimii 3 ani si chirie pe viitor care este stabilita prin Hot. Nr. 420/2009 a Consiliului local B. – insusita de reclamanti si depusa de ei la dosarul cauzei(fila 324) - la 22 lei/mp pentru garajele neautorizate si 12 lei pentru cele autorizate. Aceasta intrucat reclamantii nu au facut dovada altui pret de circulatie al terenului pe piata imobiliara.   
De asemenea, instanta are in vedere si faptul ca reclamantii folosesc exclusiv din cei 800 mp(gasiti la masuratoare 820 mp) urmatoarele suprafete de teren: 158 mp(S2 in schita raportului de expertiza topo reprezentand gradina folosita de mama reclamantilor) si 33,21 mp(C2 pe schita raportului de expertiza reprezentand garaj proprietatea reclamantilor), astfel cum rezulta din recunoasterea acestora la interogatoriu(fila 234 – intrebare nr. 3), precum si din contractul de vanzare-cumparare nr. 5890/1990(fila 229). Prin urmare, aceste suprafete nu vor fi luate in calcul la stabilirea chiriei si a lipsei de folosinta a terenului. 
Paratii TA  si TA, NN si ND, CE MM,  DVV,  FL si FG si-au construt pe terenul proprietate al reclamantilor si fara autorizatie garaje cu suprafete intre 15 mp-28 mp, care sunt deservite de o curte interioara in suprafata de 143,79 mp, de asemenea proprietatea reclamantilor. Aceasta din urma suprafata a fost impartita la numarul celor care au garaje(7), inclusiv reclamantii, si a rezultat o suprafata indiviza de 20,54 mp/fiecare proprietar de garaj care va fi avuta in vedere la calcularea pretentiilor reclamantilor.
     Instanta va inlatura sustinerea paratilor din cursul judecatii potrivit careia platesc impozit pentru terenul in litigiu, intrucat apararea lor este contrazisa de adresa Primariei Bacau –Directia de Impozite si Taxe(fila 362) care mentioneaza ca in realitate ceea ce achita paratii la Primarie este numai o taxa de folosire teren si nu impozit pe teren, achitat de proprietar.
     In consecinta, pentru considerentele expuse, va admite in parte actiunea, va stabili in sarcina paratilor TA si TA, NN si ND, CE,  MM,  DVV  FL si FG o chirie lunara in cuantum de 22 lei/mp pentru terenul proprietatea reclamantilor care este ocupat de garaje, situat  in B. STR. N.T. 12, si de 12 lei/mp pentru terenul reprezentand curtea garajelor situat la aceeasi adresa si va obliga paratii sa plateasca reclamantilor urmatoarele sume reprezentand contravaloarea lipsei de folosinta a terenului proprietatea reclamantilor care este ocupat de garaje, precum si a terenului proprietatea reclamantilor care reprezinta curtea garajelor situat in B., pentru ultimii 3 ani astfel: 
- 21.545,28 lei paratii TA si TA(pentru suprafata de 16 mp ocupata de garaj la care se adauga suprafata de 20,54 mp reprezentand curtea de acces la garaj);
- 20.753,28 lei paratii NN si ND(pentru suprafata de 15 mp ocupata de garaj la care se adauga suprafata de 20,54 mp reprezentand curtea de acces la garaj);
- 20.753,28 lei parata CE(pentru suprafata de 15 mp ocupata de garaj la care se adauga suprafata de 20,54 mp reprezentand curtea de acces la garaj);
- 31.049,28 lei parata MM(pentru suprafata de 28 mp ocupata de garaj la care se adauga suprafata de 20,54 mp reprezentand curtea de acces la garaj);
- 20.753,28 lei paratul DD(pentru suprafata de 15 mp ocupata de garaj la care se adauga suprafata de 20,54 mp reprezentand curtea de acces la garaj);
- 20.753,28 lei paratii FL si FG(pentru suprafata de 15 mp ocupata de garaj la care se adauga suprafata de 20,54 mp reprezentand curtea de acces la garaj).
     Intrucat paratele PE si BDG nu au edificat constructii pe terenul reclamantilor si deci nu folosesc decat terenul de sub bloc si cel aferent cladirii de locuinte reprezentand curtea din fata blocului, va respinge actiunea in contradictoriu cu acestea ca nefondata.
In temeiul art. 274 C.pr.civ., va bliga paratii TA si TA, NN si ND CE, MM, DVV, FL si FG, care au cazut in pretentii,  sa plateasca reclamantilor cu titlu de cheltuieli de judecata suma de 1691 lei reprezentand taxa judiciara de timbru, onorariu de expert si onorariu de avocat, in masura admiterii in parte a actiunii.

??

??

??

??




1