Chiriasi; Despagubiri constand in imbunatatiri aduse unui imobil retrocedat; Calitate procesuala pasiva

CHIRII
Chiriasi; Despagubiri constand in imbunatatiri aduse unui imobil retrocedat; Calitate procesuala pasiva

Prin decizia civila nr.266/3 noiembrie 2006 a Tribunalului Braila (dosar nr.1031/C/2006), s-a admis recursul formulat de parata M.O. impotriva sentintei civile nr.1181/23.02.2006 a Judecatoriei Braila (dosar nr.13167/C/2004), s-a casat sentinta si s-a trimis cauza pentru rejudecare la Judecatoria Braila.
In motivarea hotararii, instanta de recurs a retinut urmatoarele:
Prin cererea inregistrata la Judecatoria Braila sub nr.1264/2002 reclamantii M.V. si M. F. au chemat in judecata pe paratele D.S.P. Braila si pe M.O. pentru ca prin hotararea ce se va pronunta sa se dispuna:
- obligarea paratelor la plata despagubirilor in suma de 150.518.344 lei, actualizata in ziua judecatii si in continuare pana la executare, reprezentand valoarea imbunatatirilor aduse la imobilul situat in Braila, devenit proprietatea paratei M.O. prin revendicare;
- obligarea paratelor la plata cheltuielilor de judecata;
In motivarea actiunii lor, reclamantii au aratat ca au avut calitatea de chiriasi in imobilul litigios.
Prin contractul de vanzare-cumparare nr.31/1997 intervenit intre ei si D.S.P. Braila au cumparat o parte din acest imobilul cu o suprafata utila de 60,28 mp precum si terenul in suprafata de 104,984 mp. Vanzarea-cumpararea s-a facut in temeiul Legii nr.112/1995, O.G. nr.20/1996 si O.G. nr.11/1997.
Prin actiunea inregistrata sub nr.3649/1998 la Judecatoria Braila, parata din prezenta cauza M.O. a solicitat in contradictor cu C.L. Braila si D.S.P. Braila sa-i lase in deplina proprietate si pasnica folosinta imobilul in litigiu, invocand calitatea sa de mostenitoare testamentara si imprejurarea ca prin Decizia nr.92/1950 poz.450 acesta a fost trecut in mod abuziv in proprietatea statului. Ulterior s-a completat actiunea cu capatul de cerere privind constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare incheiat intre ei, reclamantii din cauza de fata - cu D.S.P. Braila si de care s-a facut vorbire mai sus.
Prin sentinta civila nr.2466/30.03.1999 pronuntata in dosar nr. 3699/1998 Judecatoria Braila a admis in parte actiunea.
In apelurile declarate de partile in litigiu Tribunalul Braila prin decizia nr.526/1.06.1999 pronuntata in dosar nr.2977/1999 a modificat in parte sentinta civila nr.2466/1999 in sensul ca s-a respins ca nefondata actiunea in revendicare si s-au mentinut celelalte dispozitii.
In recurs Curtea de Apel Galati prin decizia civila nr. 83/17.01.2000 pronuntata in dosar nr.1845/1999 a casat decizia nr. 526/1999 a trimis cauza spre rejudecare Tribunalului Braila.
In rejudecare, prin decizia civila nr.570/21.06.2000 pronuntata de Tribunalul Braila in dosar nr.1502/2000 s-a admis actiunea reclamantei M.O., asa cum a fost formulata in sensul ca au fost obligati paratii sa-i lase in deplina proprietate si posesie imobilul si s-a constatat nul contractul de vanzare-cumparare incheiat de D.S.P. Braila cu sotii M.
Prin decizia civila nr.283/8.03.2001 pronuntata de Curtea de Apel Galati in dosar nr.1406/2000 s-au respins recursurile declarate de sotii M. si C.L. Braila, astfel ca hotararea Tribunalului Braila a ramas irevocabila.
In perioada cat reclamantii au fost atat chiriasi cat si proprietari ai imobilului litigios, au efectuat lucrari de reparatii si imbunatatiri necesare si utile constand in: refacerea tencuielilor interioare si exterioare, montarea de plasa sudata, montarea de pardoseli din gresie si faianta in baie si bucatarie, refacerea instalatiei sanitare si electrice, inlocuirea tamplariei, a invelitorilor, lucrari de tinichigerie, instalatii de gaze la bucatarie, baie si in camere, evaluate extrajudiciar la suma de 150.518.347 lei.
Avand in vedere admiterea actiunii in revendicare, faptul devenirii ca proprietar a paratei M.O. precum si constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare nr.31/1997, reclamantii au considerat ca sunt indreptatiti la dezdaunare potrivit art.997 Cod civil, O.U.G. nr.40/1995 si art.40 din Legea nr.10/2001 in raport de sporul de confort si valoare adus imobilului si care apare ca o imbunatatire fara justa cauza a paratei.
Reclamantii mai arata ca au mai formulat o actiune in dezdaunare impotriva actualei proprietare - adica a paratei M.O. - care a fost respinsa ca fiind indreptata impotriva unei persoane fara calitate procesual pasiva, prin sentinta civila nr.9123/14.11.2001 pronuntata de Judecatoria Braila in dosar nr.10123, sentinta ramasa irevocabila.
Reclamantii mai subliniaza in actiunea lor ca in prezent ocupa imobilul in calitate de chiriasi.
In drept actiunea a fost intemeiata pe disp.art.997 Cod civil, O.U.G. nr.40/1999 si art.49 din Legea nr.10/2001.
In dovedirea ei s-au cerut probe cu acte, interogator martori si expertiza tehnica de evaluare a imbunatatirilor.
Prin sentinta civila nr.4879/30.10.2003 pronuntata de Judecatoria Braila s-a admis actiunea formulata de reclamanti si s-a dispus obligarea paratei M.O. la plata sumei de 160.070.749 lei reprezentand contravaloarea imbunatatirilor si reparatiilor aduse imobilului.
Prin aceeasi sentinta s-a respins actiunea indreptata impotriva D.S.P. Braila, Consiliul Local Braila, Statul Roman - introdus ulterior in cauza, ca fiind facuta impotriva unor persoane fara calitate procesual pasiva.
Pentru a se pronunta astfel, instanta de fond a retinut ca din probele administrate in cauza respectiv expertiza si acte rezulta ca reclamantii au efectuat lucrarile pretinse prin actiune, lucrari ce sa ridicat la valoarea de 160.070.749 lei.
Fata de obiectul actiunii si starea de fapt existenta, instanta de fond a considerat ca singura parata care are calitate procesual pasiva este M.O., ca numai acesteia ii profita lucrarile efectuate de reclamantii la imobil, astfel ca actiunea indreptata impotriva celorlalti parati a respins-o ca indreptata impotriva unor persoane fara calitate procesual pasiva.
In drept, admiterea actiunii a fost motivata pe dispozitiile art.997 Cod civil.
Impotriva acestei sentinte a declarat recurs parata M.O. pe care nu l-a motivat in termen insa printr-un memoriu depus la dosar s-a cerut sa se aiba in vedere in conditiile art.306 alin.2 Cod procedura civila, existenta motivului de ordine publica vizand autoritatea de lucru judecat (art.1201 Cod civil si art.166 Cod procedura civila) caz de modificare a sentintei conform art.304 pct.9 Cod procedura civila.
In motivarea acestei exceptii de ordine publica, se arata ca desi a fost invocata si in fata instantei de fond, a fost solutionata gresit prin admiterea exceptiei vizand lipsa calitatii procesual pasive ca ulterior sa se revina asupra chestiunii prin repunerea pe rol si reintroducerea ei in cauza.
In fine se sustine ca modul in care a procedat instanta este total gresit, faptul ca intre parti a mai existat o judecata avand acelasi obiect in cauza nu putea duce decat la o singura concluzie, ca opereaza in speta dispozitiile art.1201 Cod civil si art.166 Cod procedura civila.
Pentru aceste motive s-a cerut admiterea recursului modificarea sentintei in sensul respingerii actiunii pentru autoritate de lucru judecat.
Prin decizia civila nr.211/18.11.2004 pronuntata de Tribunalul Braila in dosar nr.2805/2004 s-a admis recursul formulat de M.O., s-a casat sentinta civila nr.4879/30.10.2003 pronuntata in dosar nr.1264/2002 a Judecatoriei Braila si s-a trimis cauza spre rejudecare la aceeasi instanta.
In esenta, instanta de recurs a retinut ca instanta de fond nu a pus in discutia partilor si nu s-a pronuntat asupra exceptiilor invocate de parata M.O. prin intampinarea depusa la 13.10.2003, aflata la fila 148 dosar cu privire la autoritatea de lucru judecat, nulitatea incheierilor de sedinta din 9 iunie 2003, 3 septembrie 2003 si 19 octombrie 2003 cat si a exceptiei decaderii din dreptul de a completa cererea de chemare in judecata a reclamantilor, exceptie care potrivit art.3041 Cod procedura civila si art.304 pct.5 Cod procedura civila, sunt motive de ordine publica in sensul dispozitiilor art.306 al.2 Cod procedura civila.
Dupa reluarea judecatii urmare casarii cu trimitere, Judecatoria Braila prin sentinta civila nr.1181/23.02.2006 pronuntata in dosar nr. 13167/2004 a admis actiunea formulata de reclamantii M.V. si M.F. si a obligat-o pe parata M.O. la plata sumei de 16.070 lei RON reprezentand contravaloarea imbunatatirilor aduse imobilului si a respins aceiasi actiune impotriva Consiliului Local Braila, Statul Roman reprezentat de Ministerul Finantelor si Directia Serviciilor Publice ca fiind indreptata impotriva unor persoane fara calitate procesual pasiva.
Prin aceiasi sentinta parata M.O. a fost obligata si la plata cheltuielilor de judecata in suma de 1.181 RON.
Prin incheierea din 23.03.2005 instanta a respins exceptia autoritatii de lucru judecat, exceptia prescriptiei dreptului reclamantilor la actiune, exceptia privind decaderea reclamantilor din dreptul de a-si modifica cererea dupa prima zi de infatisare, a unit cu fondul exceptiile lipsei calitatii procesual pasive a paratilor M.O. si C.L. Braila si a constatat desfiintate incheierile de sedinta din 9.06.2003, 3.09.2003 si 19.10.2003.
Prin incheierea din 21.04.2005 instanta a unit de asemenea, cu fondul exceptia lipsei calitatii procesual pasive a Statului Roman reprezentat de Ministerul Finantelor Publice.
Pentru a se pronunta astfel instanta de fond a retinut in fapt urmatoarele:
Reclamantii chiriasi ai imobilului in litigiu, in anul 1977 devin proprietarii apartamentului format din doua camere si dependinte, pe care le-au ocupat pana atunci, in baza contractului de vanzare-cumparare nr. 31/1997 incheiat cu D.S.P. Braila, avand la baza prevederile Legii nr. 112/1995.
Imobilul in intregime este revendicat de parata M.O., care prin decizia civila nr.570/2000 a Tribunalului Braila, irevocabila prin decizia nr.283/2001 a Curtii de Apel Galati, intra definitiv si irevocabil in proprietatea ei prin aceleasi hotarari este anulat contractul de vanzare-cumparare prin care reclamantii dobandesc un apartament in acel imobil.
In anul 1997 dupa cumpararea apartamentului susmentionat reclamantii au facut reparatii capitale la el in sensul ca au tencuit peretii din interior si exterior, au schimbat tabla de pe acoperis, au schimbat instalatia electrica si cea sanitara, au racordat locuinta la gaze, au pus pardoseli din gresie si au aplicat faianta in baie si au montat boiler electric in baie.
Toate aceste lucrari conform raportului de expertiza efectuat in cauza au fost necesare si utile, iar unele din ele au crescut gradul de confort al locuintei, ele profitand numai actualului proprietar al imobilului respectiv paratei M.O.
Fata de aceasta situatie si avand in vedere dispozitiilor art.997 Cod civil, instanta de fond a admis actiunea si a dispus in consecinta.
Cazuta in pretentii parata a fost obligata si la plata cheltuielilor de judecata, conform dispozitiilor art.274 Cod procedura civila.
Pe considerentul ca imbunatatirile la imobil profita numai proprietarii si ca actiunea prin care aceasta si-a revendicat imobilul nu s-a plasat in sfera Legii nr.10/2001, ci a dreptului civil, instanta a apreciat ca si actiunea in pretentii din dosarul de fata nu poate fi indreptata decat impotriva acesteia, celelalte persoane juridice chemate in judecata neavand calitate procesual pasiva motiv pentru care actiunea indreptata impotriva lor a fost respinsa ca atare.
Impotriva acestei sentinte in termen legal a declarat recurs parata M.O. care a sustinut ca este nelegala pentru urmatoarele considerente:
Sub un prim aspect nelegalitatea solutiei instantei de fond este data cu gresita respingere a exceptiei autoritatii de lucru judecat printr-o incadrare flagranta a disp.art.1201 Cod civil si art.166 Cod procedura civila.
In motivarea acestui prim aspect se arata ca prin sentinta civila nr.9123/14.11.2001 pronuntata de Judecatoria Braila in dosar nr.10123/2001 definitiva si irevocabila prin decizia civila nr.184/1.02.2002 a Tribunalului Braila, intre aceiasi parati a mai existat o judecata cu acelasi obiect si aceiasi cauza, judecata a fost solutionata prin respingerea cererii ca fiind introdusa de o persoana fara calitate procesual pasiva.
Sub un al doilea aspect prin respingerea exceptiei decaderii reclamantilor din dreptul de a modifica actiunea dupa prima zi de infatisare, se sustine ca instanta de fond a incalcat principiile ce guverneaza procesul civil - sub aspectul continutului cererilor de chemare in judecata, a termenelor de modificare a acestora (art.312 si art.143 Cod procedura civila) a principiilor disponibilitatii dar si a rolului activ al instantei.
Instanta de fond apreciaza, in opinia recurentei, in mod eronat ca prin reintroducerea in cauza a paratei M.O., dupa depasirea termenului legal, nu s-a modificat cererea initiala, ci s-a restabilit cadrul procesual trasat de reclamanti prin cererea de chemare in judecata.
Sub un alt aspect prin respingerea exceptiei lipsei calitatii procesual pasive a paratei M.O. in cauza s-ar fi realizat o incalcare flagranta a disp.art.49 al. III din Legea nr.10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989.
Se subliniaza ca in conformitate cu dispozitiile legale invocate chiriasi au drept la despagubiri pentru sporul de valoare adus imobilului cu destinatia de locuinta pentru imbunatatirile necesare si utile, insa in cazul in care imobilul a fost luat fara titlu valabil - ca in cazul de fata - obligatia de despagubire revine statului sau unitatii detinatoare.
Deci parata M.O. nu are raspundere fata de reclamanti pentru imbunatatirile aduse de ei la imobil.
In fine sub un ultim aspect, se sustine ca sentinta este nelegala intrucat instanta de fond nu a sesizat ca dreptul la actiune al reclamantilor este prescris.
In motivarea acestui ultim motiv de recurs se arata ca drepturile reclamantilor este prescris in raport de disp.art.8 din Decretul nr.167/1958 dat fiind faptul ca inca din anul 1998 aveau cunostinta de faptul ca reclamantii isi revendica imobilul si deci de atunci incepand curgea termenul de 3 ani care s-au implinit in anul 2001 actiunea fiind inregistrata in 31 ianuarie 2002.
Fata de cele aratate mai sus recurenta a solicitat admiterea recursului, modificarea sentintei si respingerea actiunii promovate de reclamanti pe exceptiile invocate.
Analizand motivele de recurs prin prisma dispozitiilor legale incidente in cauza si a probatoriilor administrate, tribunalul constata ca sunt intemeiate pentru considerentele mai jos expuse:
In ceea ce priveste exceptia autoritatii de lucru judecat invocata de catre recurenta tribunalul constata ca aceasta nu opereaza in speta pentru ca prin prima hotarare, respectiv sentinta civila nr.9123/14.11.2001 pronuntata in dosar nr.10126/2001 a Judecatoriei Braila si irevocabila prin decizia civila nr.184/1.02.2002 a Tribunalului Braila nu s-a intrat in cercetarea fondului ci s-a stabilit doar ca M.O. nu are calitate procesual pasiva ori este bine stiut ca nu exista autoritate de lucru judecat daca cererea de chemare in judecata este respinsa pentru anumite aspecte de ordin procedural cum ar fi prematuritatea, anularea ca netimbrata, lipsa calitatilor procesual pasive sau active.
Cert este ca chiriasul are dreptul la despagubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinatia de locuinta prin imbunatatirile necesare si utile fapt reglementat atat de dispozitiile O.G. nr.40/1999 prin art.43 cat si prin art.53 al. I din Legea nr.10/2001 asa cum a fost modificata prin Legea nr.247/2005.
Alin. II al art.53 din Legea nr.10/2001 asa cum a fost modificata arata ca in cazul in care imobilul care se restituie a fost preluat fara titlu valabil obligatia de despagubire revine statului sau unitatii detinatoare.
In speta s-a stabilit, cu autoritate de lucru judecat, prin decizia civila nr.570/21.06.2000 a Tribunalului Braila pronuntata in dosar nr. 1502/2000, ca imobilul litigios a fost trecut in proprietatea statului fara titlu valabil prin incalcarea dispozitiilor art. X din Decretul nr.92/1950.
In aceste conditii reclamantii intimati trebuiau sa-si indrepte actiunea impotriva unitatii detinatoare Consiliul Municipal Braila si D.S.P. Braila ce administreaza fondul locativ al Municipiului Braila.
Asa fiind, instanta de fond a gresit apreciind ca D.S.P. si Consiliul Local Municipal Braila nu au calitate procesual pasiva.
Cum exista unitate detinatoare statul nu poate fi actionat, astfel ca sub acest aspect hotararea instantei de fond de a stabili ca Directia Finantelor Publice Braila pentru Statul Roman, nu are calitate procesual pasiva este corecta.
Intrucat instanta de fond s-a pronuntat pe exceptie fata de cei ce au calitate procesual pasiva si nu a intrat in corectarea fondului, tribunalul in temeiul disp.art.312 pct.5 Cod procedura civila urmeaza sa admita recursul sa caseze sentinta recurata si sa trimita dosarul spre rejudecare instantei de fond.
Cu prilejul rejudecarii fondului instanta va analiza si celelalte exceptii de fond ce au fost rejudecate prin motivele de recurs.