Drept civil

8.Recunoasterea prin lege a vocatiei fostilor chiriasi la dreptul de folosinta asupra terenului aferent constructiei ulterior cumparate este opozabila fostului proprietar, insa acest fapt, dublat de absenta oricarei despagubiri, constituie o sarcina disproportionata si excesiva, care afecteaza dreptul de proprietate al acesteia - decizia civila nr.282/08.06.2010 - dosar nr.18554/212/2008.

Prin sentinta civila nr.9360/25.05.2009 Judecatoria Constanta a        respins ca nefondata cererea precizata formulata de reclamanta B.I. in contradictoriu cu paratii C.M. si C.M. si a admis cererea reconventionala, in sensul ca a obligat reclamanta sa lase liber accesul pe terasa circulabila situata deasupra cladirii din Constanta.
           In considerentele sentintei,  instanta a retinut ca prin sentinta civila nr.132/1.03.2000 pronuntata de Tribunalul Constanta, reclamantei i-a fost restituit imobilul situat in Constanta, compus din teren in suprafata de 135 mp si constructie compusa din demisol, parter, 3 etaje si terasa circulabila.
           Prin protocolul de predare-primire incheiat la data de 11.01.2001 intre RAEDPP Constanta si reclamanta B.I. s-a constatat ca spatiul de locuit situat la etajul III a fost vandut paratei C.M., conform contractului de vanzare-cumparare nr.27095/30.09.1996, iar potrivit art.3 din acest protocol "proprietarul considera starea tehnica a imobilului in momentul preluarii ca fiind buna si nu va avea nici un fel de pretentii din partea regiei, ca administrator".
           Potrivit contractului de vanzare-cumparare nr.27095 din 30.09.1996, apartamentul nr.5 situat la etajul III al imobilului din str., a fost vandut catre C.M. si M. in baza Legii nr.112/1995,iar la paragraful 5 din contract se stipuleaza ca "se atribuie cumparatorului in folosinta pe durata existentei constructiei, terenul aferent locuintei in suprafata de 29,62 mp...".
            Instanta a retinut ca ambele parti au precizat in fata instantei ca nu a fost anulat contractul de vanzare-cumparare al paratilor, aspect ce rezulta si din considerentele deciziei civile nr.20/C/23.01.2008 pronuntata de Curtea de Apel Constanta.
             In privinta primului capat de cerere, respectiv obligarea paratilor sa remonteze conductele de apa ce alimenteaza anexele si grupul sanitar situate pe terasa circulabila, proprietatea reclamantei si sa refaca scurgerea de la grupul sanitar, instanta a retinut din raportul de expertiza efectuat in cauza ca aceste conducte sunt inglobate in peretele ce desparte baia de bucatarie, coloana ce se mentine de la subsol pana la etajul 3 si posibil sa se continue si la etajul 4, dar intrucat   s-a demontat chiuveta de la spalatorie, s-a obturat racordul catre obiectele sanitare, insa coloanele raman montate in perete fiind functionale. Intrucat  din raportul de expertiza rezulta ca, conductele de apa exista inglobate in perete fiind doar obturat racordul pe terasa, datorita demontarii chiuvetei de la spalatorie, instanta a apreciat cererea reclamantei de remontare a conductelor este nefondata.
             Din fisa cladirii emisa de Intreprinderea de Gospodarie Locativa Constanta rezulta ca imobilul a fost construit in anul 1932 si a fost preluat in administratie in 1959. In aceeasi fisa se consemneaza si existenta unui "WC talpa", ceea ce inseamna WC-ul turcesc.
             Nu rezulta din nici o proba administrata in cauza ca paratii sunt cei care au taiat racordul WC-ului turcesc. S-ar putea presupune ca daca paratii ar fi taiat racordul WC-ului turcesc, l-ar fi taiat pana la nivelul planseului inferior (podelei) si nu ar fi ramas la o distanta de 30-40 cm de planseul superior (plafon), astfel cum s-a constatat prin raportul de expertiza.
             Cu privire la cel de-al doilea capat de cerere precizat, prin care reclamanta a solicitat, in temeiul art.998, 999 si 1075 Cod civil, despagubiri  pentru lipsa de folosinta a terenului in suprafata de 29,62 mp, aflat in indiviziune sub imobil, instanta a retinut ca prin contractul de vanzare-cumparare nr.27035 din 30.09.1996 cumparatorului i-a fost atribuit in folosinta pe durata existentei constructiei, terenul aferent locuintei in suprafata de 29,62 mp, in cota indiviza. Dreptul de folosinta asupra cotei indivize din terenul de sub constructie a fost constituit anterior dobandirii proprietatii de catre reclamanta, ca drept real ce insoteste dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.5. Nu se poate retine o raspundere civila delictuala, in urma careia paratii -proprietari ai apartamentului nr.5 sa fie obligati la plata unor desbagubiri pentru o lipsa de folosinta a cotei indivize de sub constructie, atat timp cat dreptul lor de folosinta a fost instituit prin contractul de vanzare-cumparare al apartamentului, contract ce nu a fost anulat printr-o hotarare judecatoreasca.
              In ceea ce priveste cererea reconventionala, prima instanta a retinut ca reclamanta-parata nu locuieste efectiv in imobilul restituit, blocarea accesului la terasa, in situatiile in care se impun reparatii ce nu s-ar putea efectua decat de pe terasa, i-ar pune pe paratii-reclamanti in imposibilitate de a-si intretine imobilul, cu consecinta degradarii acestuia.
Impotriva acestei hotarari, reclamanta a declarat in termen legal recurs, ce a fost calificat de tribunal ca fiind apel..
In motivarea caii de atac, reclamanta a sustinut ca solutia instantei de fond este rezultatul aprecierii eronate a probatoriilor administrate, precum si a gresitei aplicari a legii la speta dedusa judecatii. Respingerea cererii, sale prin care a solicitat obligarea paratilor la plata lipsei de folosinta a terenului, este gresita deoarece atribuirea in folosinta a terenului s-a facut de catre RAEDPP Constanta, care nu are indreptatirea sa procedeze la darea in folosinta a terenului, neavand o astfel de competenta. La momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare dintre parati si RAEDPP, terenul era in proprietatea statului, iar pentru atribuirea in folosinta era necesara emiterea unei decizii in acest scop. Procesul din instanta, intemeiat pe disp. art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001 a vizat transmiterea dreptului de proprietate asupra apartamentului si nu dreptul de folosinta asupra terenului. Dreptul de folosinta, chiar daca este legat de existenta unei constructii, nu poate sa devina, astfel cum apreciaza instanta, un drept real.
O alta critica a vizat admiterea cererii reconventionale formulata de parati, prin care s-a permis accesul acestora pe terasa circulabila.
Tribunalul retine urmatoarele :
Este real ca prin contractul de vanzare-cumparare nr.27095/1996  s-a atribuit in folosinta cumparatorilor C.M. si M., pe durata existentei constructiei, terenul aferent locuintei in suprafata de 29,62 mp.
Din interpretarea art.37 din Normele metodologice si art.26 alin. ultim din Legea nr.112/1995, rezulta ca ex lege se constituie in favoarea cumparatorilor dreptul de proprietate asupra terenului aferent constructiei, materializarea dreptului depinzand de manifestarea de vointa a acestora in sensul aratat, prin urmare cu atat mai mult cumparatorii sunt indreptatiti la dobandirea dreptului de folosinta asupra terenului respectiv.
Reclamanta se legitimeaza insa in calitate de titular al dreptului de proprietate asupra intregii suprafete de teren de 135 mp, aferenta imobilului situat in Constanta, potrivit sentintei irevocabile a Judecatoriei Constanta nr.132/2000, fiind pusa in posesia terenului prin procesul-verbal de predare-primire din 10.07.2001 incheiat cu Primaria municipiului Constanta.
Desigur ca recunoasterea prin lege a vocatiei fostilor chiriasi la dreptul de folosinta asupra terenului aferent constructiei inchiriate si apoi cumparate, materializata apoi prin contract, este opozabila reclamantei, insa in acelasi timp acest fapt, dublat de absenta oricarei despagubiri, constituie o sarcina disproportionata si excesiva care afecteaza dreptul de proprietate al acesteia, practic reclamanta este privata de exercitarea tuturor atributelor dreptului sau de proprietate, intre care si folosinta. De asemenea, se observa ca aceasta sarcina se constituie intr-o lipsire perpetua de folosinta, din moment ce dreptul de folosinta asupra terenului s-a constituit in favoarea paratilor pe durata existentei constructiei.
Nu sunt reale sustinerile intimatilor din intampinare, in sensul ca nu exista o lipsa de folosinta propriu-zisa asupra terenului deoarece cladirea este structurata pe mai multe nivele, iar apartamentul lor se afla la etajul 3. Din moment ce exista un drept de folosinta asupra terenului indiviz aferent apartamentelor situate in cladiri cu mai multe nivele, absenta dreptului pentru o alta persoana indreptatita se constituie intr-o lipsa de folosinta.
Cererea reclamantei, cu toate capetele de cerere, a fost intemeiata pe disp. art.479-481, 998-999, 1075 Cod civil. In mod gresit a apreciat instanta de fond ca cererea reclamantei privind obligarea paratilor la contravaloarea lipsei de folosinta a terenului s-a intemeiat pe raspunderea civila delictuala, in realitate temeiul de drept fiind cel oferit de disp. art.480 Cod civil privind ocrotirea dreptului de proprietate.     
Observand ca suprafata de teren indiviz aferenta locuintei paratilor, calculata prin expertiza tehnica judiciara Stefan Marinescu efectuata in apel, este de 29,46 mp, ca nu s-a contestat nici in prima instanta si nici in apel pretuirea efectuata de reclamanta, tribunalul va dispune reformarea solutiei primei instante si obligarea paratilor catre reclamanta la plata sumei de 9.500 lei reprezentand contravaloarea lipsei de folosinta a terenului indiviz in suprafata de 29,46 mp, aferenta constructiei proprietatea paratilor.