CIVIL. LITIGIU PATRIMONIAL. ASOCIATIE DE PROPRIETARI, CHIRIASI CHEMATI IN GARANTIE

     Deliberand in cauza civila de fata, constata:
Prin cererea de chemare in judecata inregistrata pe rolul Judecatoriei Buzau, reclamanta ASOCIATIA DE PROPRIETARI a solicitat obligarea paratului IG la plata sumelor de: 2554,53 lei, reprezentand cheltuieli de intretinere pe perioada august 2005 - octombrie 2006, 864,38 lei, reprezentand contravaloarea penalitatilor de intarziere, calculate in baza HG 400/2003, a Statutului Asociatiei de proprietari si a Hotararii Adunarii generale, in cuantum de 0,2% pe zi de intarziere. S-a solicitat, de asemenea, obligarea paratului la plata cheltuielilor de judecata.
In motivare, reclamanta a aratat ca paratul refuza in mod nejustificat sa-si achite obligatiile de intretinere pe perioada august 2005 - octombrie 2006, astfel ca, la data promovarii prezentei actiuni, acesta datora Asociatiei de proprietari suma de 3418,91 lei, reprezentand cheltuieli de intretinere si penalitati aferente.
In drept, reclamanta si-a intemeiat cererea pe dispozitiile Legii nr. 114/1996, HG 400/2003, Statutul Asociatiei de proprietari si Hotararea Adunarii Generale.
Pentru dovedirea sustinerilor sale reclamanta a depus la dosar: listele de plata a cheltuielilor de intretinere pentru perioada august 2005 - octombrie 2006 (filele 3-10), copia sentintei civile a Judecatoriei Buzau (fila 11), copia procesului-verbal al Adunarii generale a Asociatiei de proprietari (filele 12-16), copia adresei (fila 17), tabel de calcul al penalitatilor, in copie (fila 18), fisa de cont pentru operatiuni diverse (fila 19), situatia debitului reprezentand cheltuieli de intretinere si penalitati datorate de parat (fila41), copii ale situatiei debitului reprezentand cheltuieli de intretinere si penalitati, datorate de proprietarul IG si fisa de cont pentru operatiuni diverse, cu soldul proprietarului la data de 28.05.2005 (filele 58-59), situatia debitului reprezentand cheltuieli de intretinere si penalitati datorate de parat (filele 76-77).
Cererea este scutita de plata taxei judiciare de timbru si a timbrului judiciar, conform dispozitiilor art. 31 alin. 3 din Regulamentul cadru al asociatiilor de proprietari. 
In data de 05.03.2007, paratul a formulat intampinare in care a aratat ca in lunile martie si iunie 2006 a achitat intretinerea , in cuantum de 299,61 lei, respectiv 226,60 lei, sume ce nu au fost scazute din debitul indicat de reclamanta. De asemenea, a invederat ca, in perioada februarie - octombrie 2006 apartamentul a fost inchiriat.
In sustinerea apararilor formulate prin intampinare, paratul a depus la dosar copiile chitantelor, eliberate de reclamanta (fila 30), copia contractului de vanzare-cumparare autentificat de BNP Tudorancea Monica. .
Paratul a formulat, la data de 05.03.2007, cerere de chemare in garantie a numitilor AEA, BLC, SVN SI GM - S.
     In motivarea cererii de chemare in garantie, paratul a aratat ca, in perioada februarie - septembrie 2006 apartamentul aflat in proprietatea sa a fost inchiriat chematilor in garantie, in baza unui contract. A precizat paratul ca, initial, contractul de inchiriere a fost incheiat pentru perioada martie - iunie 2006, insa, in fapt, apartamentul a fost folosit de chiriasii chemati in garantie in perioada februarie - septembrie 2006, situatie in care acestora le revine obligatia platii intretinerii pentru perioada mentionata. Paratul a mai invederat instantei ca, in perioada in care au locuit in apartament, paratii au achitat de doua ori intretinerea, in lunile martie 2006 suma de 299,61 lei, iar in luna iunie 2006 suma de 226,60 lei, sume ce nu au fost scazute din debitul indicat de reclamanta in cerere de chemare in judecata.
In drept, paratul si-a intemeiat cererea de chemare in garantie pe dispozitiile art. 60 C. proc. civ.
Pentru dovedirea sustinerilor sale, paratul a depus la dosar: copia Contractului de inchiriere (fila 33), copia Fisei de inventar a apartamentului (fila 34).
La termenul de judecata din 26.03.2007 reclamanta a formulat intampinare la cererea de chemare in garantie, solicitand respingerea acesteia ca neintemeiata.
In motivare, reclamanta a aratat ca raportul juridic este stabilit intre Asociatia de proprietari si parat, ca membru al asociatiei, iar contractul incheiat intre parat si chematii in garantie nu este opozabil reclamantei.
In data de 29.08.2007, chematii in garantie AEA, BLC, SVN SI GM au formulat intampinare la cererea de chemare in garantie, solicitand respingerea acesteia si obligarea paratului la plata cheltuielilor de judecata efectuate cu ocazia procesului.
In motivare, chematii in garantie au aratat ca au locuit in apartamentul paratului in perioada 12 februarie - 30 iunie 2006, in baza unui contract de inchiriere incheiat cu acesta. Chematii in garantie au invederat ca, la data incheierii contractului s-au angajat sa achite cheltuielile de intretinere pentru perioada in care vor locui in imobil. De asemenea, au precizat ca, desi perioada contractului de inchiriere a fost 12.02.2006 - 12.05.2006, ulterior au convenit verbal cu paratul asupra prelungirii contractului pana la sfarsitul lunii iunie 2006. Chematii in garantie sustin ca au achitat cheltuielile de intretinere in fiecare luna, pe toata durata contractului, dar, intrucat paratul avea restante la intretinere, platile se inregistrau pentru lunile restante si nu pentru luna in curs. Chematii in garantie au invederat, totodata, ca au fost actionati in judecata de parat cu rea-credinta, in conditiile in care acesta le datoreaza suma de 550 lei, incasata, cu titlu de garantie, la momentul incheierii contractului, iar paratul a intocmit un contract de inchiriere, inregistrat la Administratia Financiara Buzau, in care a trecut o alta perioada de inchiriere si o chirie nereala de 100 lei, in loc de 550 lei, cat primea in realitate cu acest titlu.
In drept, chematii in garantie si-au intemeiat intampinarea pe dispozitiile art. 115 C. proc. civ.
In dovedirea apararilor, chematii in garantie au depus la dosar: copia "Precontractului de inchiriere" (fila 106).
Instanta a incuviintat, la solicitarea partilor, si a administrat in cauza proba cu inscrisuri, proba testimoniala cu un martor si proba cu expertiza contabila.
In cadrul probei testimoniale a fost audiat martorul BV, a carui declaratie a fost consemnata si atasata la dosarul cauzei (fila 127).
In cadrul probei cu expertiza, a fost intocmit Raportul de expertiza contabila judiciara , de catre Biroul expert contabil Plesu Stefan (filele 95-102).
La 27.09.2007, paratul a formulat obiectiuni fata de raportul de expertiza. Instanta a incuviintat obiectiunile formulate, apreciindu-le ca intemeiate, si a solicitat expertului contabil sa raspunda la acestea.
Raspunsul la obiectiunile facute de parat a fost intocmit de expert si depus la dosarul cauzei in data de 11.01.2008 (filele 152-153).
Analizand materialul probator administrat, instanta retine urmatoarele:
In privinta cererii principale
Prin HG 400/2003, de aprobare a normelor metodologice privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, modificata prin HG nr.1386/2003 si HG nr.781/2006,  s-a stabilit, potrivit dispozitiilor art. 25, obligatia fiecarui proprietar din condominiu de a achita cotele de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari in termenul maxim de 15 zile de la data afisarii listei de plata, dupa o perioada de 30 de zile de la expirarea termenului stabilit pentru plata, asociatia de proprietari putand calcula si percepe penalizari de intarziere pentru suma neachitata, in conditiile stabilite si aprobate de adunarea generala a asociatiei de proprietari. De asemenea, potrivit dispozitiilor art. 31 alin 2 din Regulamentul cadru al asociatiilor de proprietari, asociatia are dreptul de a actiona in justitie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cheltuielilor comune timp de mai mult de 90 zile de la termenul stabilit.
Asa cum reiese din Listele de plata depuse la dosar, in copie, de reclamanta (filele 3-10), coroborate cu concluziile cuprinse in Raspunsul la obiectiunile formulate fata de raportul de expertiza (filele 152-153) si cu Situatia debitului reprezentand cheltuieli de intretinere si penalizari datorate de parat (filele 76-77) reiese ca, in perioada august 2005 - octombrie 2006, paratul IG, proprietar al apartamentului,  a acumulat o datorie de 2105,14 lei fata de Asociatia de proprietari, reprezentand cote de contributie la cheltuielile asociatiei. La determinarea cuantumului debitului principal au fost avute in vedere si inscrisurile prin care paratul a facut dovada achitarii cheltuielilor de intretinere aferente lunii februarie 2006 (chitanta- fila 30) si, partial, aprilie 2006.
In ceea ce priveste penalitatile de intarziere solicitate de reclamanta prin cererea de chemare in judecata, din Situatia debitului reprezentand cheltuieli de intretinere si penalizari datorate de parat (filele 76-77), coroborata cu concluziile formulate in Raspunsul la obiectiunile formulate fata de raportul de expertiza (filele 152-153), reiese ca acestea au fost calculate la procentul de 0,06% pe zi de intarziere, pana la data de 31.03.2006, respectiv in procent de 0,2%, din a 31-a zi de intarziere (conform hotararii adoptate in cadrul adunarii generale a Asociatiei de proprietari din data de 14.03.2006), pentru perioada 01.04.2006 - 31.10.2006. Cuantumul total al penalitatilor astfel calculate este de 670,33 lei (fila 153).
Instanta nu poate retine concluziile aparatorului reclamantei, formulate oral in fata instantei, in cadrul dezbaterilor asupra fondului, si depuse si in forma scrisa la dosar (fila 168) in sensul ca suma de 3899,85 lei reprezinta cuantumul real al datoriei paratului fata de Asociatia de proprietari, consemnat in anexa nr. 3 din Raportul de expertiza, in conditiile in care expertul contabil a raspuns obiectiunilor formulate de parat si a refacut calculul penalitatilor, cuantumul rezultat fiind mult mai mic decat cel initial indicat. Astfel, din anexa 3 la Raportul de expertiza contabila judiciara reiese ca totalul penalitatilor de intarziere aferente debitului principal este de 1813,35 lei (fila 101), iar in Raspunsul la obiectiunile formulate fata de raportul de expertiza este indicat un cuantum total al penalitatilor de intarziere de 670,33 lei (fila 153).
In ceea ce priveste sustinerile paratului in sensul ca, pentru perioada in care apartamentul a fost inchiriat, obligatia de intretinere revine chiriasilor, instanta retine ca, potrivit art. 23 pct. B lit. a din HG nr. 400/2003, constituie o obligatie a proprietarilor membri ai Asociatiei achitarea in termenul stabilit a cotelor de contributie care le revin in cadrul cheltuielilor asociatiei de proprietari. In plus, potrivit dispozitiilor art. 22 alin. 3 lit. p teza a II-a din acelasi act normativ, constituie obligatie din partea proprietarilor sa anunte in scris numarul persoanelor care locuiesc temporar in condominiu. In situatia in care, din probele administrate in prezenta cauza, nu reiese ca paratul, in calitate de membru al Asociatiei de proprietari, nu a adus la cunostinta reclamantei faptul ca in apartamentul sau locuiesc temporar, in baza unui contract de inchiriere, alte persoane, acest contract si situatia juridica pe care o consfinteste nu sunt opozabile reclamantei, care este indreptatita sa isi recupereze creanta de la paratul-proprietar, in temeiul dispozitiilor legale indicate.
In consecinta, fata de considerentele expuse, instanta urmeaza sa admita in parte cererea de chemare in judecata si sa oblige paratul la plata catre reclamanta a sumei totale de 2775,47 lei, reprezentand: 2105,14 lei - cote de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, aferente perioadei august - octombrie 2006, si 670,33 lei, penalitati de intarziere pentru neachitarea la scadenta a debitului principal.
Fata de solutia ce urmeaza a se pronunta asupra capetelor principale ale cererii de chemare in judecata, in temeiul art. 274 alin. 1 C. proc. civ., obliga paratul sa plateasca reclamantei suma de 550 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata, reprezentand onorariul avocatului, conform chitantelor nr., eliberate de Cabinet de avocat - Dragomir Reliana (filele 40 si 169).
In privinta cererii de chemare in garantie
In data de 08.02.2006, intre paratul IG, in calitate de proprietar, si chematul in garantie AAE, in calitate de chirias, s-a incheiat conventia denumita "Precontract de inchiriere", prin care partile au convenit asupra inchirierii apartamentului din B aflat in proprietatea paratului, pentru perioada 12.02.2006 - 12.05.2006 (fila 106). Desi inscrisul a fost intitulat "precontract" din interpretarea clauzelor acestuia instanta constata, in temeiul art. 977 C. civ,  ca intentia reala a partilor a fost aceea de a incheia un veritabil contract de inchiriere cu toate efectele prevazute de lege.
Prin intampinarea formulata, chematii in garantie au recunoscut deci existenta contractului de inchiriere, precum si faptul ca au avut impreuna calitatea de chirias, chiar daca in cuprinsul inscrisului constatator al conventiei este mentionata in calitate de chirias numai AAE, precum si imprejurarea ca, dupa expirarea perioadei initiale de inchiriere, au convenit verbal cu proprietarul asupra prelungirii contractului pana la sfarsitul lunii iunie 2006. Instanta apreciaza aceasta recunoastere drept o marturisire judiciara spontana a chematilor in garantie, apta sa produca consecinte juridice fata de partile de la care provine.
Desi din Contractul de inchiriere (fila 33) reiese ca perioada inchirierii este 28.03.2006 - 28.06.2006, avand in vedere recunoasterea chematilor in garantie si contestarea de catre acestia a clauzelor cuprinse in inscrisul sus-mentionat, instanta retine ca certa imprejurarea ca perioada reala a inchirierii, constatata pe baza inscrisurilor si a marturisirii chematilor in garantie, este februarie 2006 - iunie 2006. Afirmatia paratului, in sensul ca cei patru chemati in garantie au locuit in imobil pana in luna septembrie 2006, nu poate fi retinuta de instanta in conditiile in care nu este sustinuta de probele administrate.
In ceea ce priveste proba cu declaratia martorului BV, incuviintat paratului pentru dovedirea cererii de chemare in garantie, instanta o apreciaza ca nerelevanta, intrucat martorul a afirmat ca nu cunoaste nimic despre existenta unui contract de inchiriere intre parat si chematii in garantie, avand cunosstinta doar despre faptul ca in perioada februarie-iulie 2006 in apartamentul paratului au locuit cam 6 persoane.
Totodata, chematii in garantie recunosc prin intampinare faptul ca, la momentul incheierii contractului cu paratul-proprietar, s-au obligat sa achite intretinerea pe perioada in care vor locui in imobil. Asadar, avand in vedere perioada efectiva in care acestia au locuit in imobil, in temeiul art. 24 alin. 3 din HG nr. 400/2003, chematilor in garantie le revine obligatia de a achita cheltuielile de intretinere aferente apartamentului, aflat in proprietatea paratului, pentru lunile februarie-iunie 2006. Din inscrisurile depuse la dosar (Situatia debitului reprezentand cheltuieli de intretinere si penalizari datorate de parat - filele 76-77) si din Raspunsul la obiectiunile formulate fata de raportul de expertiza (filele 152-153) reiese ca valoarea totala a cheltuielilor de intretinere aferente imobilului indicat, pentru perioada in care acesta a fost inchiriat, este de 1421,98 lei reprezentand: 1110,07 lei - cote de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, si 311,91 lei - penalitati de intarziere pentru neachitarea la scadenta a debitului principal.
Astfel, instanta constata, in baza art. 60 alin. 1 C. proc. civ., ca cererea de chemare in garantie formulata de paratul IG, debitor fata de Asociatia de proprietari reclamanta, este intemeiata, fata de solutia de admitere in parte a cererii principale si avand in vedere raporturile juridice existente intre parat si chematii in garantie.
In consecinta, instanta va admite in parte cererea de chemare in garantie formulata de parat si va obliga chematii in garantie sa plateasca paratului suma de 1421,98 lei, reprezentand cote de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari si penalitati de intarziere pentru neachitarea la scadenta a debitului principal.
In temeiul art. 274 alin. 1 C. proc. civ., avand in vedere ca in concluziile formulate oral, in sedinta publica, cu ocazia dezbaterilor asupra fondului cauzei, aparatorul paratului a solicitat si cheltuieli de judecata, instanta va obliga chematii in garantie sa plateasca paratului, cu acest titlu, suma de 400 lei, reprezentand onorariul avocatului, conform chitantelor, eliberate de Cabinet de avocat Balan Cristina (filele 170-171).
Totodata, in temeiul art. 274 alin. 1 C. proc. civ., instanta va respinge ca neintemeiata cererea chematilor in garantie de obligarea a paratului al plata cheltuielilor de judecata efectuate cu ocazia procesului.