CONTRACT DE INCHIRIERE- PLATA CHIRIEI SI A GARANTIEI

CONTRACT DE INCHIRIERE- PLATA CHIRIEI SI A GARANTIEI
Deliberand asupra cauzei comerciale de fata, constata urmatoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante sub nr. _/200/2012 la data de 20.04.2012 reclamanta SC GEROM SA, a solicitat obligarea paratului PN la plata sumei de 167,80 lei reprezentand diferenta garantie contractuala, 564,40 lei reprezentand diferenta chirie, 189,87 lei dobanzi legale, 97 lei cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii reclamanta a aratat ca la data de 06.01.2009 intre cele doua parti a fost incheiat contractul de inchiriere nr _/09.01.2009 pentru folosinta unui angajat al societatii, iar potrivit prevederilor contractuale a depus in contul paratului suma de 847,80 lei cu titlu de garantie contractuala, ce urma sa fie eliberata la data incetarii contractului.
A invederat ca la data de 10.06.2009 a avut loc rezilierea contractului prin acord, astfel incat se impunea restituirea garantiei. A precizat ca paratul a restituit doar o parte din aceasta garantie, respectiv suma de 680 lei.
Reclamanta a aratata ca a achitat chiria integral pe perioada desfasurarii contractului, inclusiv pe luna iunie 2009. Avand in vedere ca incepand cu data de 10.06.2009 contractul a incetat, reclamanta a aprecia ca pentru luna iunie datora locatorului doar suma de 282,10 lei.
 Precizat ca anterior promovarii actiunii a incercat rezolvarea litigiului pe cale amiabila, prin instiintarea locatorului asupra cuantumului obligatiei de plata, insa nu s-a putu finaliza, deoarece paratul a precizat ca a oprit suma de bani drept contravaloare a intretinerii si a unor utilitati care nu erau afisate la data incetarii contractului.
A precizat ca plata utilitatilor si a intretinerii reveneau personal salariatului pentru care fusese inchiriat apartamentul.
A apreciat ca detine o creanta certa, lichida si exigibila, solicitand si plata dobanzii legale precum si a cheltuielilor de judecata.
In drept cererea a fost intemeiata pe prevederile art. 969, 970, 1073, 1082 di C.civ, art. 112, 242, 274 C.pr.civ. si dispozitiile OG 9/2000, OG 13/2011.
 In dovedirea cererii, reclamanta a depus, in fotocopii chitanta, contract de inchiriere, accord de incetare a contractului, adrese, dovezi de comunicare, convocare la conciliere, raspuns, extras de cont, fisa de calcul a dobanzii.
Cererea  a fost lega timbrata cu taxa de timbru judiciar in cuantum de 94 leisi 3 lei timbru judiciar.
Paratul a formulat intampinare princare a solicitat respingerea actiunii aratand ca intre cele doua parti s-a incheiat contractul de inchiriere pentru un apartament, pentru perioada 06.01.2009 - 05.01.2010.
In ceeace priveste rezielierea acestui contract a aratat ca in perioada 24-25.06.2009 a fost sunat de RL, cea pentru care a fost inchiriat apartamentul, pentru a veni la imobil, convenind sa se intalneasca in data de 28.06.2009. la aceasta data numita RL l-a anuntat ca se munta din apartament iar motivul pentru care l-a contactat era sa-i predea cheile, fapt cu care a fost deacord, convenind ca cheltuielile ce vor veni pe parcurs sa le recupereze din garantie.
A invederat ca aceasta l-a rugat sa semneze un accord ca nu are nici o obiectie privind starea imobilului, pe care a acceptat s ail semneze, fara a observa data trecuta pe acel accord.
A invederat ca garantia este constituita cu scopul de a garanta locatorul in situatia in care chiriasul pleaca fara asi achita contravaloarea facturilor pentru utilitatile folodite, chirie si alte daune.
A aratata ca a fost contactat de reclamanta care i-a adus la cunostinta ca are de achitat suma de 680 lei diferenta de garantie, suma pe care a restituit-o.
A mai aratat ca a achitat conravaloarea utilitatior la intretinere si energie electrica in valoare de 226,76 lei, astfel incat reclamanta a incasat necuvenit suma de 58,96 lei.
In drept cererea nu a fost motivata.
A depus la doasarul cauzei chitante.
La data de 22.05.2013 paratul a formulat completare la intampinare si cerere reconventionala prin care a solicitat obligarea reclamantei la plata sumei de 58,96 lei reprezentand suma incasata necuvenit precum si plata cheltuielilor judiciare.
In motivarea cererii a aratat ca reclamanta trebuia sa ii acorde un preaviz de 60 de zile asa cum se prevede in OUG 40/1999, aceasta nerespectand nici preavizul de 5 zile stabilit de parti prin contract, termen considerat de parat abuziv, intrucat contracine legii speciale.
A precizat ca reclamanta a initiat un accord prin care partile de comun caord au convenit incetarea contractului incepand cu data de 10.06.2009, dar trebuia ca reclamanta sa initieze un act additional la contractul de inchiriere cu privire la data la care inceteaza acest accord.
A invederat ca reclamanta nu a facut dovada datei la care i-a fost predat imobilul ce a facut obiectul contractului de inchiriere, bun imobil ce trebuia predat cu proces verbal de predare primire, act ce nu s-a incheiat.
In plus, a aratat, ca acest contract s-a incheiat pe o perioada de un an de zile, cu plata unei chirii lunare, iar nu pe zile.
In ceea ce priveste garantia, a invederat ca aceasta s-a constituit potrivit prevederilor art. 37 din OUG 40/1999 si art. 4,2 la nivelul unei chirii lunare, pentru a fi acoperite cheltuielile de intretinere curenta si utilitatile de care a beneficiat chiriasul pe perioada existentei contractului.
A precizat ca a restituit suma de 680 de lei in data de 27.10.2009 catre reclamanta, asa cum i s-a solicitat, fiind insa in eroare fata devaloarea sumelor achitate darcare erau in sarcina reclamantei, astfel incat aceasta a incsat necuvenit suma de 58,96 lei.
In ceea ce priveste penalitatile a aratat ca atat timp cat nu datoreaza debitul principal nu datoreaza nici penalitati.
 A precizat ca in contract nu a fost trecuta o clauza cu privire la dobanzi iar reclamanta nu a facut aplicarea prevederilor legale privind diminuarea dobanzii legale cu 20 % aplicabile raporturilor civile.
In drept a invocat prevederile art. 115 - 119 C.pr.civ.
In probatiune a solicitat incuviintarea probei cu inscrisuri, iinterogatoriu, martori.
Cererea a fost legal timbrata cu taxa de timbru de 8 lei si 0,30 lei timbru judiciar.
Reclamanta a formulat intampinare la cererea reconventionala prin care a solicitat inlaturarea tuturor aparirilor formulate.
A invederat ca paratul a semnat acordul de incetare pe cale amiabila a contractului, fiind astfel in eroare in ceeace priveste nerespectarea preavizului de 5 zile.
A precizat ca respectivul conract incheiat intre parti nu intra sub incidenta OUG 40/1999 deoarece aceasta ordonanta reglementeaza situatia unor contracte speciale de inchiriere. Nici prevederile art. 1825 nu isi gaseste palicarea, deoarece acest text a intrat in viguare la data de 24.07.2009 iar contractual dintre parti a fost incheiat in data de 06.01.2009.
A aratat ca in cauza contractul a incetat prin acordul de vointa a partilor si nu prin rezieliere. In ceeace priveste antedatarea acestui accord de incetare a precizat ca nu este reala, iar procesul verbal de predare primire nu a fost incheiat deoarece nici la momentul incheierii contractului nu a fost intocmit un astfel de act.
A precizat ca pentru luna iunie 2009 societatea datora doar suma de 282,10 lei, ban ice au fost efectiv achitati, avand in vedere ca chiria era de 200 euro pentru o luna intreaga, dar chiriasul nu a stat decat 10 zile.
In ceea ce priveste garantia a aratat ca aceasta nu a avut drept scop acoperirea contravalorii eventualelor utilitati ce nu erau achitate la incetarea contractului pentru ca aceste utilitati trbuiau achitate de salariatul pentrucare se inchiria apartamentul, iar prin contract nu si-a luat aceasta obligatie.
Referitor la dobanda legala solicitata a aratat ca aceasta a fost calculata de la data scadentei pana la data de 20.04.2012 cand a fost promovata actiunea, iar temeiul legal il reprezinta prevederile art. 1082 - 1088 C.civ., iar aceste dobanzi sunt datorate indifferent daca a fost inserata in contrct o clauza privitoare la acestea.
In ceea ce priveste cuantumul acesteia a aratat ca nu a calculate dobanda legala cu diminuarea de 20 %, darindreapta aceasta situatie prin restrangerea capatului de cererereferitoare la cuantumul dobanzii, in sensul ca este de 151,90 lei, precum si 97 lei cheltuieli de judecata.
Cu privire la cererea reconventionala a solicitat respingerea acesteia deoarece cheltuielile de intretinere erau datorate de salariatul care locuia in acel imobil.
In probatiune a solicitat incuviintarea probei cu inscrisuri, interrogatoriu, martori.
Instanta a incuviintat pentru parti proba cu inscrisuri si proba cu un martor, fiind audiati martorii _ pentru paratul -reclamant si _ pentru reclamanta, declaratiile acestora fiind consemnate si depuse la dosarul cauzei.
Partile au formulat concluzii scrise prin care au reiterat sustinerile lor.
 Analizand actele si lucrarile dosarului, constata urmatoarele:
La data de 06.01.2009 intre reclamanta SC GEROM SA, in calitate de locatar si paratul PN, in calitate de locator s-a incheiat contractul de inchiriere nr. 1, inregistrat la Administratia Fuinantelor Publice Buzau sub nr. _./09.01.2009, cu privire la inchiriereaa imobilului situate in mun. Buzau, bdul. Unirii, bl. O3, ap. 27, jud. Buzau, astfel cum rezulta din contractul afalat la fila 8.
Potrivit acestui contract, la art. 4.2, locatarul s-a obligat sa plateasca chiria in cuantum de 200 euro lunar pe toata perioada contractului.
De asemenea in contract se prevede la punctul 4.2 ca locatarul avea obligatia de a consemna o garantie la nivelul unei chirii lunare ce se inapoia chiriasului dupa predarea imobilului inchiriat proprietarului.
La punctul 4.4 din contract se prevede ca numita Rusu Lucia va achita contravaloarea utilitatilor ( cablu TV, intretinere, RAM, RENEL, etc) si cheltuielile pentru intretinerea curenta a apartamentului.
Durata acestui contract a fost stabilita de parti potrivit art. 5 din contract la un an, respectiv de la data de 06.01.2009 pana la data de 05.01.2010 cu posibilitatea de a se prelungi.
In ceea ce priveste rezilierea contractului partile au stabilit ca oricare dintre parti poate cere rezilierea unilaterala cu un aviz de 5 zile, reziliere ceare efecte numai pentru viitor, fara a afecta obligatiile scadente.
La data de 10.06.2009 partile au incheiat un acord prin care, de comun accord, au convenit incetarea contractului de inchiriere incepand cu data de 10.06.2009, astfel cum reiese din inscrisul depus la fila 10 din dosar.
Faptul ca acest accord a fost incheiat de parti la data de 10.06.2009 rezulta atat din data inserata pe acest inscris cat si din Registrul de intrari iesiri a Reclamantei, la pozitia 4589 din data de10.06.2009 fiind trecut acest acord ca venind de la oficiu.
Din declaratia martorului Stanga Iulian Laurentiu rezulta ca aceste inscrisuri erau redactate de consilierul juridic, apoi erau semnate si de directorul general, mai apoi de catre loacator, si ulterior erau inregistrate intr-un registru, declaratie ce se coroboreaza si cu sustinerile martorei RL.
Astfel instanta nu poate retine apararea formulate de parat conform careia acest acord a fost semnat la o alta data, nefacandu-se nici o proba in acest sens.
In ceea ce priveste apararea formulate de parat conform careia in cauza nu s-a respectat termenul de preaviz de 5 zile prevazut in contract, si nici termenul de 60 de zile prevazut de OUG 40/1999, instanta retine ca nu era necesar un astfel de termen in conditiile in care conractul de inchiriere a incetat prin accord, termenul prevazut de parti fiind stipulat in cazul incetarii contractului prin rezolutiune, ceea ce nu este cazul.
Mai mult, termenul de 60 de zile prevazut de OUG 40/1999 nu este aplicabil in cauza, avand in vedere ca acest act normative priveste o anumita categorie de contracte de inchiriere, respective contractile de inchiriere privind suprafetele locative cu destinatia de locuinte, precum si cele folosite de asezamintele social culturale si de invatamant, de partied politice, de sindicate si de alte organizatii neguvernamentale, legal inregistrate, prelungite sau reinnoite conform Legii nr. 17/1994 si aflate in curs de execuare la data intrarii in viguare a ordonantei de urgenta si nu contractele de inchiriere incheiate intre particulari, unde sunt aplicabile regulile generale din materia contractelor.
Potrivit art. 969 C.civ. Conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante. Ele se pot revoca prin consimtamantul mutual sau din cause autorizate de lege.
Conform art. 981 C.civ. clauzele obisnuite intr-un contract se subanteleg, desi nu sunt exprese intr-insul.
Astfel nici apararea conform careia trebuia sa se incheie un act aditional la contract cu privire la incetarea contractului nu poate fi retinuta de instanta, deoarece un contract poate inceta prin acordul de vointa a partilor, chiar daca nu a fost mentionata aceasta posibilitate in contract, avand in vedere ca prevederile contractuale se completeaza cu legea ce reglemeteaza acea materie.
Reclamanta a avut obligatia de a consemna o garantie la nivelul unei chirii lunare ce se inapoia chiriasului dupa predarea imobilului inchiriat proprietarului.
Avand in vedere ca partile au inteles sa inceteze raporturile contractuale dintre ele, in sarcina locatorului s-a nascut oblligatia de a restitui grantia consemnata, asa cum reiese din contractul de inchiriere.
Instanta nu poate retine apararea paratului, potrivit careia aceasta garantie a fost constituita conform prevederilor art. 37 din OUG 40/1999, avand in vedere ca acest act normative nu este aplicabil in cauza, ci se aplica unor contracte de inchiriere speciale.
Avand in vedere ca din contractul incheiat de parti rezulta ca aceasta garantie a fost consemnata la nivelul unei chirii lunare si a fost prevazuta la articolul referitor la plata chiriei, instanta apreciaza ca aceasta garantie a fost depusa pentru a se garanta plata chiriei si nu alte obligatii.
Astfel instanta nu poate retine sustinerile martorului SI, conform caruia aceasta garantie se restituia ulterior incetarii contractuslui dupa ce se achitu toate utilitatile sau eventuale distrugeri, avand in vedere ca nu s-a prevazut acest aspect in contractul incheiat de parti.
Reclamanta a consemnat suma de 847,80 lei cu titlu de garantie, iar partul a restituit suma de 680 lei, conform extrasului de cont din data de 27.10.2009
Astfel, deoarece locatarul a indeplinit obligatiile ce ii reveneau, respectiv de a consemna garantia si de a achita chiria in fiecare luna, locatorul nu are nici un drept pentru a retine aceasta suma de bani, astfel incat instanta il va obliga pe parat la restituirea sumei de 167,80 lei.
In ceea ce priveste capatul de cerere privind obligarea paratului la plata sumei de 564,40 lei, reprezentand diferenta de chirie, platita in avans pentru luna iunie 2009, instanta retina ca reclamanta a achitat chiria aferenta lunii iunie 2009, in cuantum de 846,50 lei asa cum reiese din extrasul de cont din data de 19.06.2009.
Avand in vedere ca acest contract de inchiriere a fost incheiat pe o perioada de un an de zile, iar chiria a fost stabilita de parti la 200 de euro pe luna, instanta urmeaza a respinge acest capat de cerere, avand in vedere ca acest contract a incetat in cursul lunii iunie, astfel incat aceasta plata era datorata.
Partile nu au stabilit chiria pe zile, ci pe luna, instanta apreciind ca nu conteaza cate zile a locuit efectiv acolo persoana pentru care s-a inchiriat apartamentul, aceasta chirie fiind datorata pentru intreaga luna, chiar daca a locuit in imobil doar 10 zile.
Potrivit art. 1 din O.G. nr. 9/ 2000, partile sunt libere sa stabileasca, in conventii, rata dobanzii pentru intarzierea la plata unei obligatii banesti, art. 2 prevazand ca in cazul in care, potrivit dispozitiilor legale sau prevederilor contractuale, obligatia este purtatoare de dobanzi fara sa se arate rata dobanzii, se va plati dobanda legala.
Totodata, art. 1079 alin. 1 Cod civil prevede ca punerea in intarziere se face printr-o notificare adresata debitorului, daca acesta nu este de drept in intarziere. Potrivit art. 1088 alin. 1, la obligatiile care au de obiect o suma oarecare, daunele-interese pentru neexecutare nu pot cuprinde decat dobanda legala, alin. 2 stabilind ca aceste daune-interese se cuvin fara ca creditorul sa fie tinut a justifica despre vreo paguba si nu sunt debite decat din ziua cererii in judecata, afara de cazurile in care, dupa lege, dobanda curge de drept. In aceeasi masura, conform art. 1081, daunele nu sint debite decat atunci cand debitorul este in intarziere de a indeplini obligatia sa.
In cauza de fata, debitorul este de drept in intarziere, de la data incetarii contractului de inchiriere, astfel poate fi obligat la plata daunelor interese de la momentul nasterii obligatiei de restituire a debitului principal, astfel incat va obliga paratul la plata dobanzii legale in cuantum de 57,389 lei, calculata pana la data de 20.04.2012 precum si in continuare pana la plata efectiva.
Referitor la dobanda legala aferenta sumei de 564,40 lei, reprezentand diferenta de chirie, avand in vedere solutia ce se va pronunta cu privire la capatul principal, urmeaza a se respinge si acest capat de cerere accesoriu.
In ceeace priveste cererea reconventionala formulate de paratul PN, de obligare a reclamantei SC GEROM SA la plata sumei de 58,96 lei reprezentand suma incasata necuvenit, instanta retine urmatoarele:
Conform art. 992 C.civ. cel ce, din eroare sau cu stiinta, primeste aceea ce nu-i este debit, este obligat a-l restitui aceluia de la care l-a primit.
Paratul a restituit reclamantei suma de 680 lei din garantia depusa de reclamanta in suma de 847,80 lei.
Potrivit facturilor achitate de parat la utilitati, pentru imobilul ce a facut obiectul contractului de inchiriere, respectiv energie electrica si intretinere pentru lunile aprilie, mai si iunie 2009, acesta a achitat suma de 226,76 lei.
Acesta apreciaza ca suma de 58,96 lei din garantia restituita, a fost incasata necuvenit de reclamanta.
Astfel, pentru a se naste obligaia de restituire trebuie indeplinite urmatoarele conditii: prestatia executata sa fi avut semnificatia unei plati, asa cum reiese din extrasul de cont bancar eliberat de BCR in data de 27.10.2009 ( fila 22), paratul a restituit reclamantei suma de 680 lei, fiind astfel indeplinita aceasta conditie.
Trebuie ca datoria platita sa nu existe. Avand in vedere ca paratul avea obligatia de a restitui intreaga suma consemnata cu titlu de garantie reclamantei, aceasta conditie nu este indeplinita.
Instanta nu poate retine apararea paratului conform careia reclamanta era tinuta a achita utilitatile imobilului, in conditiile in care in cuprinsul contractului incheiat de parti s-a prevazut clar ca aceasta obligatie cade in sarcina persoanei ce locuieste in acel imobil, respectiv in sarcina numitei RL.
Avand in vedere ca reclamanta nu era obligate la plata utilitatilor, aceasta nu poate fi obligate sa restituie o suma de bani pe care a incasat-o in mod legal, astfel incat instanta urmeaza a respinge cererea reconventionala ca neintemeiata.
Pentru acestea, si vazand careclamanta nu a cazut in pretentii, instanta va respinge si cererea paratului de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor judiciare.
Totodata, stabilindu-se culpa procesuala a paratului, in temeiul art. 274 Cod procedura civila, il va obliga pe acesta la plata cheltuielilor de judecata in suma de 25,02 lei, reprezentand taxa judiciara de timbru , aferenta cererii admise de instanta.