evacuare O.U.G.40/1999

Spre deosebire de ipoteza reglementata de art.10  din O.U.G. nr.40/1999,  cand  legea impune proprietarului obligatia de  a-l  provoca pe chirias sa isi exercite dreptul sau la incheierea contractului de inchiriere,  in conditiile prevazute de art.14, chiriasul trebuie sa preia initiativa si sa isi exercite dreptul la reinnoirea contractului.
Parata P.E. nu a intreprins nici un demers prin care sa isi exprime vointa de a reinnoi contractul de inchiriere, simpla consemnare la CEC in perioada iunie - septembrie 2005, pe numele reclamantei dar fara a-i comunica acest fapt, ori a-i preda recipisele,  a unor sume de bani cu titlu de chirie, neputand fi considerata o modalitate de exercitare a dreptului la reinnoirea contractului, astfel ca in prezent locuieste fara titlu in imobilul proprietatea reclamantei, cererea de evacuare intemeiata pe acest motiv fiind intemeiata. (sentinta civila nr.10.506/22.12.2005) Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei sectorului 2 Bucuresti in data de 07.06.2005, reclamanta R.M.M. a chemat in judecata pe parata P.E.  solicitand instantei ca prin hotararea ce va pronunta sa dispuna evacuarea acesteia din apartamentul nr.1 pe care il ocupa fara titlu in imobilul proprietatea sa, din Bucuresti, str. V.L. nr. 69, parter, sector 2.
In motivarea cererii, intemeiata pe dispozitiile art.23  din Legea nr.114/1996 si art.480, reclamanta arata ca este proprietarul imobilului situat in Bucuresti, str. V.L. nr.69, sector 2, fiindu-i restituit  in deplina proprietate prin sentinta civila nr.6814/04.07.1994 pronuntata de Judecatoria sectorului 2 Bucuresti in dosarul nr.5915/1993, definitiva prin decizia civila nr.1982 A/22.11.1994 a Tribunalului Bucuresti si irevocabila prin nerecurare, in executarea hotararii judecatoresti fiind emisa Dispozitia nr.1181/11.05.1998 a Primarului General al Municipiului Bucuresti.
Sustine ca parata ocupa apartamentul nr.1 din in imobil fara nici un titlu locativ intrucat contractul de inchiriere nr.11833/22.10.1997, incheiat cu S.C.Apolodor S.A., a expirat prin ajungere la termen fara ca ulterior prorogarii legale prevazute de O.U.G. nr.40/1999 sa mai fi cunoscut o alta prelungire si ca nu i-a platit niciodata chirie.
Temeiul de drept al cererii de evacuare a fost ulterior completat si precizat, prin petitiile depuse la dosar, in sedinta publica, la 8 septembrie si 20 octombrie 2005, fiind invocate si dispozitiile art.13 lit.h) si i)  din O.U.G. nr.40/1999,  reclamanta sustinand ca parata are un comportament care a dus la degradarea nu numai a apartamentului  in care locuieste dar si a intregului imobil.
In acest sens arata ca in repetate randuri parata a fost surprinsa ducand spre o destinatie necunoscuta calorifere din imobil sau obiecte de decor, aceasta recunoscand ca le-a vandut, bunuri sustrase din spatii in care patrunde fara nici un drept, profitand de absenta reclamantei.
In plus, parata a depozitat pe holurile imobilului deseuri urat mirositoare, in cantitati ce fac imposibila patrunderea reclamantei in apartamentul in care locuieste.
In dovedirea actiunii s-a solicitat administrarea probelor cu inscrisuri, interogatoriu si martori, anexat cererii introductive de instanta fiind depuse la dosar, in copie certificata conform dispozitiilor art.112 alin.(2) C.proc.civ., sentinta civila nr.6814/04.07.1994 pronuntata de Judecatoria sectorului 2 Bucuresti in dosarul nr.5915/1993; Dispozitia nr.1181/11.05.1998 a Primarului General al Municipiului Bucuresti; contract de inchiriere inregistrat la S.C.Apolodor S.A. sub nr.11833/22.10.1997 cu  anexe - fisa suprafetei locative inchiriate si proces verbal de predare primire.
Ulterior reclamanta a depus la dosar planse foto ce prezinta imobilul in litigiu si, in copie, planul parterului si un proces verbal de evacuarea incheiat de executorul judecatoresc la 12 iulie 2005.
Legal citata, in data de 07.08.2005 parata a depus la dosar intampinare prin care solicita respingerea actiunii ca neintemeiata intrucat contractul de inchiriere in baza caruia locuieste in imobil nu a expirat prin ajungere la termen ci este prelungit de drept pe o perioada de 5 ani de zile de la momentul la care a fost respins recursul declarat de reclamanta in cauza ce a facut obiectul dosarului nr.12.393/2001 al Judecatoriei sectorului 2 Bucuresti, avand ca  obiect tot evacuarea paratei pentru lipsa titlului locativ.
Din considerentele hotararilor judecatoresti pronuntate in acest dosar, rezulta ca reclamanta nu a facut dovada indeplinirii procedurii prevazute de art.10 alin.1 din O.U.G. nr.40/1999, astfel incat contractul de inchiriere al paratei este prelungit de drept incepand cu data de 03.09.2003, data solutionarii dosarului nr.1918/2003 al Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a IV-a Civila.
In aparare a solicitat administrarea probei cu inscrisuri, la dosar fiind depuse, in copie: decizia civila nr.2554/A/19.09.2001 pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a III-a Civila in dosar nr.3429/2001, sentinta civila nr.3296/14.03.2001, pronuntata de Judecatoria sectorului 2 Bucuresti in dosar nr.2014/2001, decizia civila nr.591/11.03.2003 pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a V-a Civila, sentinta civila nr.4997/23.05.2002 pronuntata de Judecatoria sectorului 2 Bucuresti in dosar nr.12393/2001, talon de pensie.
La termenul din 20.10.2005, in conformitate cu dispozitiile art.167  din Codul de procedura civila,  instanta de judecata a incuviintat  pentru ambele parti probele cu inscrisuri, interogatoriu, testimoniala si cercetare locala, efectuarea celei din urma, prorogata dupa administrarea celorlalte probe, fiind ulterior apreciata ca neutila.
Analizand probatoriul administrat in cauza, instanta retine urmatoarele:
Prin sentinta civila nr.6814/04.07.1994 pronuntata de Judecatoria sectorului 2 Bucuresti  in dosarul nr.5915/1993, s-a admis actiunea in revendicare formulata de reclamanta R.M.M., dispunandu-se  obligarea paratilor Consiliului Local al Municipiului Bucuresti si S.C.Apolodor S.A. sa-i lase in deplina proprietate si linistita posesie imobilul din str.G. (actual V.L.) nr.69, sector 2.
Nu numai ca nu au respectat obligatia de predare a  imobilului catre proprietar dar, mai  mult,  la 22.10.1997,  Primaria Municipiului Bucuresti si  S.C.Apolodor S.A. au  inchiriat apartamentul nr.1, situat la parterul imobilului, paratei P.E., durata locatiunii fiind de 2 ani de zile, pana la data de 10.04.1999.
In executarea hotararii judecatoresti de retrocedare s-a emis Dispozitia nr.1181/11 mai 1998 a Primarului General al Municipiului Bucuresti si, asa cum rezulta din sentinta civila nr.3296/14.03.2001, in conformitate cu dispozitiile  art.10  din O.U.G. nr.40/1999, cu notificarea nr.5140/30.10.2000 din data de 03.06.1999, expediata prin intermediul executorului judecatoresc si cu confirmare de primire, reclamanta a somat parata sa se prezinte in termen de 30 de zile la cabinetul Individual de Avocatura din str. B. nr.1, ap.13, sector 5 in vederea incheierii contractului de inchiriere.
Cu toate ca parata a raspuns notificarii cu intarziere, instanta de judecata a apreciat ca nu i s-a produs proprietarului nici o vatamare, conduita sa neputand fi calificata drept refuz nejustificat ori abuz de drept, astfel ca o prima actiune de evacuare a paratei formulata de reclamanta in temeiul O.U.G. nr.40/1999 a fost respinsa ca neintemeiata.
In data de 23.05.2002 reclamanta a formulat o noua cerere de evacuare a paratei, de aceasta data intemeiata pe dispozitiile art.14 pct.2 lit.a)  din O.U.G. nr.40/1999, aratand in motivare ca a notificat parata in urma cu un an solicitand eliberarea apartamentului deoarece imobilul din str. V.L. este singurul imobil pe care il detine pe teritoriul Romaniei si in care urmeaza sa se mute impreuna cu familia sa.
Actiunea a fost  respinsa prin sentinta civila nr.4997/23.05.2002  pronuntata de Judecatoria sectorului 2 Bucuresti, definitiva si irevocabila prin respingerea apelului si recursului, cu motivarea ca parata a fost notificata cu depasirea termenului de 30 de zile prevazut de art.10 alin.1 din O.U.G. nr.40/1999, astfel ca titlul locativ al paratei s-a prelungit de drept conform art.11  din actul normativ.
A retinut instanta si ca nu sunt incidente dispozitiile art.14 alin.2  intrucat textul de lege se refera la  reinnoirea contractului de inchiriere dupa expirarea termenului de inchiriere stabilit conform O.U.G. nr.40/1999.
Nici ulterior respingerii celei de a doua cereri de evacuare intre parti nu s-a incheiat un contract de inchiriere si, asa cum a recunoscut in raspunsul la intrebarea nr.1 din interogatoriu, parata a continuata sa ocupe spatiul inchiriat fara a plati chirie, situatie pe care reclamanta a acceptat-o, astfel ca  se poate aprecia ca locatiunea paratei s-a prelungit pana la data de 08.04.2004, conform art.11 alin.1 rap. art.2 din  O.U.G.nr.40/1999.
Art.14 alin.1 din actul normativ consacra existenta dreptului chiriasului la reinnoirea contractului, acesta  avand libertatea de a aprecia daca exercita sau nu facultatea recunoscuta de lege. In ipoteza in care opteaza in sensul prelungirii contractului, are obligatia sa comunice acest fapt proprietarului care, la randul sau, este obligat ca, in conditiile prevazute de lege sa-i notifice refuzul de a reinnoi contractul.
Prin urmare, spre deosebire de ipoteza reglementata de art.10  din O.U.G. nr.40/1999,  cand  legea impune proprietarului obligatia de  a-l  provoca pe chirias sa isi exercite dreptul sau la incheierea contractului de inchiriere,  in conditiile prevazute de art.14, chiriasul trebuie sa preia initiativa si sa isi exercite dreptul la reinnoirea contractului.
Parata P.E. nu a intreprins nici un demers prin care sa isi exprime vointa de a reinnoi contractul de inchiriere, simpla consemnare la CEC in perioada iunie - septembrie 2005, pe numele reclamantei dar fara a-i comunica acest fapt, ori a-i preda recipisele,  a unor sume de bani cu titlu de chirie, neputand fi considerata o modalitate de exercitare a dreptului la reinnoirea contractului, astfel ca in prezent locuieste fara titlu in imobilul proprietatea reclamantei, cererea de evacuare intemeiata pe acest motiv fiind intemeiata.
Intemeiate se dovedesc a fi sustinerile reclamantei si in ceea ce priveste cel de-al doilea motiv al cererii de evacuare, din probele administrate in cauza rezultand ca modul in care parata intelege sa foloseasca spatiul ce i-a fost inchiriat cu destinatia de locuinta impiedica folosinta normala a intregului imobil si fac imposibila convietuirea cu aceasta.
Astfel, din chiar raspunsurile la interogatoriu (intrebarile 7,8,10,11-13, 18) precum si din declaratiile uneia dintre cele doua martore audiate la propunerea sa, N.E., rezulta ca parata a transformat parterul constructiei si curtea imobilului intr-un depozit de deseuri, imaginile infatisate de fotografiile depuse la filele 53 - 57 din dosar, cu privire la care atat parata cat si martorii au aratat ca prezinta imobilul in litigiu, evidentiind faptul ca parata nu si-a indeplinit una dintre cele doua indatoriri principale ce ii revin in calitate de chirias, respectiv aceea de a intrebuinta spatiul inchiriat ca un bun proprietar si potrivit destinatiei determinate prin contract. Sub acest ultim aspect, al nerespectarii obligatiei de intrebuintare a spatiului conform destinatiei sale, nu poate fi ignorat faptul ca parata adaposteste  in casa  patru pisici si un caine, care dorm in bucatarie. (raspuns la intrebarea nr.8 din interogatoriu)
Si afirmatiile reclamantei privind instrainarea de catre parata a  unor parti din instalatiile imobilului s-au dovedit a fi reale, fiind confirmate de chiar martorul propus de parata, si care nu poate fi acuzat de subiectivism in favoarea reclamantei, N.E. declarand ca parata a vandut "niste fiare vechi pe care proprietarii le-au scos din constructie la reparatii pentru ca acestia nu mai aveau ce sa faca cu ele".
Chiar acceptand ca era vorba despre "fiare vechi", parata nu avea dreptul sa si le insuseasca, fapta sa intrand in sfera ilicitului penal.
Fata de considerentele expuse, in baza dispozitiilor art.480 din Codul civil  rap. art.24 lit.b  din Legea nr.114/1996, vazand si dispozitiile art.13 lit.h, ipoteza II si i, art.14 alin.5 din O.U.G 40/1999,  instanta urmeaza sa admita actiunea si sa dispuna evacuarea paratei din apartamentul nr.1 din imobilul situat in Bucuresti, str. V.L. nr.69, parter, sector 2.