evacuare O.U.G.40/1999

Art.14 alin.1 din actul normativ consacra existenta dreptului chiriasului la reinnoirea contractului, acesta  avand libertatea de a aprecia daca exercita sau nu facultatea recunoscuta de lege. In ipoteza in care opteaza in sensul prelungirii contractului, are obligatia sa comunice acest fapt proprietarului care, la randul sau, este obligat ca, in conditiile prevazute de lege sa-i notifice refuzul de a reinnoi contractul.
Prin urmare, spre deosebire de ipoteza reglementata de art.10  din O.U.G. nr.40/1999,  cand  legea impune proprietarului obligatia de  a-l  provoca pe chirias sa isi exercite dreptul sau la incheierea contractului de inchiriere,  in conditiile prevazute de art.14, chiriasul trebuie sa preia initiativa si sa isi exercite dreptul la reinnoirea contractului.
In cauza, paratii nu au intreprins nici un demers prin care sa isi exprime vointa de a reinnoi contractul de inchiriere, simplul fapt al continuarii locuirii in imobil fara a plati vreo suma de bani cu titlu de chirie si in conditiile in care in repetate randuri proprietarul a incercat reglementarea raporturilor locative, neputand fi considerata o modalitate de exercitare a dreptului la reinnoirea contractului. (sentinta civila nr.3361/ 21.04.2005)

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei sectorului 2 Bucuresti in data de 10.12.2004, reclamantul C.E. a chemat in judecata pe paratii C.A., C.M., C.C., C.A.,   solicitand instantei ca prin hotararea ce va pronunta sa dispuna evacuarea acestora din spatiul pe care il ocupa fara titlu in imobilul proprietatea sa, din Bucuresti, str. C. nr.11, parter, ap.1, sector 2.
In motivarea cererii, intemeiata pe dispozitiile art.480, art.1410, art.1429, art.1436, art.1438 C.civ., art.1, art.10 alin.(2) si art.14 alin.(5)  din O.U.G. nr.40/1999  aprobata cu modificari prin Legea nr.241/2001,  art.13 alin.(1) din Legea nr.10/2001,  reclamantul arata ca a dobandit imobilul prin mostenire de la tatal sau, C.N., fiindu-i restituit  in deplina proprietate prin sentinta civila nr.6900/1994 pronuntata de Judecatoria sectorului 2 Bucuresti.
In executarea hotararii judecatoresti a fost emisa Dispozitia nr.1909/22.12.1995 a Primarului General al Municipiului Bucuresti, prin care reclamantului i s-a restituit integral imobilul, ulterior fiind semnat si procesul-verbal de predare-primire nr.12455/12.01.1996.
Chiriasilor aflati in imobil, printre care si paratii,  le-a fost notificat de catre A.F.I., cu adresa nr.12455/12.02.1996, faptul ca urmare a restituirii imobilului contractele de inchiriere incheiate cu S.C.Foisor S.A. isi inceteaza aplicabilitatea, urmand ca proprietarul sa respecte locatiunea potrivit art.1437 C.civ. si dispozitiilor Legii nr.17/1994. Cu toate acestea, din anul 1996 si pana in prezent, paratii au folosit apartamentul fara sa incheie un contract de inchiriere cu proprietarul si fara sa plateasca nici o suma cu titlu de chirie sau folosinta.
Arata reclamantul ca s-a conformat dispozitiilor art.10 din O.U.G.nr.40/1999 si a notificat chiriasii, solicitandu-le dovada veniturilor lunare pentru stabilirea cuantumului chiriei, in vederea incheierii unui contract de inchiriere, notificare transmisa prin intermediul executorului judecatoresc sub nr.3260/03.06.1999. In conformitate cu prevederile art.10 (2)  din actul normativ, paratii aveau obligatia sa comunice in scris, cu confirmare de primire, cererea pentru incheierea unui nou contract de inchiriere in cel mult 30 de zile de la primirea notificarii insa nu s-au conformat si au continuat sa locuiasca in imobil abuziv, fara nici un titlu si fara sa plateasca chirie.
Solicita sa se constate si ca, pornind de la premisa ca prin art.2  din O.U.G.nr.40/1999 asa cum a fost modificata de Legea nr.241/2001 contractele de inchiriere au fost prelungite de drept pana la data de 08.04.2004, in prezent paratii nu mai au nici un temei pentru a folosi spatiul respectiv.
In dovedirea actiunii s-a solicitat administrarea probelor cu inscrisuri, interogatoriu si martori, anexat cererii introductive de instanta fiind depuse la dosar, in copie certificata conform dispozitiilor art.112 alin.(2) C.proc.civ., sentinta civila nr.8732/10.10.1994 pronuntata de Judecatoria sectorului 2 Bucuresti in dosarul nr.6900/1994; Dispozitia nr.1909/22.12.1995 a Primarului general al Municipiului Bucuresti; proces-verbal de predare primire nr.12455/12.02.1996; contract de inchiriere inregistrat  la S.C.Foisor S.A. sub nr.2435/12.11.1990; fisa suprafetei locative inchiriate; adresa nr.12455/12.02.1996 a C.G.M.B.-D.A.F.I.; notificare nr.3260/1999 adresata paratului C.A. la data de 03.06.1999, cu recipisa de confirmare de primire.
Ulterior reclamantul a depus la dosar, in copie: certificat de grefa eliberat de Judecatoria sectorului 2 Bucuresti in dosarul nr.15436/2004; scrisoare adresata paratului C.A. in data de 01.03.1996, cu confirmare de primire; adresa C.G.M.B. - A.F.I. nr.12455/12.11.1996; scrisoare adresata tuturor chiriasilor imobilului din str. Caminului nr.11, sector 2 in data de 05.05.1996; instiintare din partea Administratiei Financiare sector 2, din data de 10.04.1996; scrisoare adresata paratului C.A. in data de 15.06.11998; instiintare emisa de Administratia Financiara sector 2  din 22.06.1999; contract de inchiriere nesemnat de chiriasi, nota din data de 27.05.1999, referitoare la discutiile purtate cu chiriasii, convocator din data de 19.06.1999, cu confirmare de primire; model declaratie de venituri, model proces verbal de predare primire, model act aditional la contractul de inchiriere.
Legal citati, in data de 11.02.2005  paratii au depus la dosar intampinare si cerere reconventionala solicitand respingerea cererii principale si admiterea cererii reconventionale in sensul obligarii reclamantului la plata contravalorii imbunatatirilor aduse imobilului, evaluate la suma de 40.000.000 lei, si la plata sumei de 20.000.000 lei, reprezentand sporul de valoare adus imobilului prin respectivele imbunatatiri. Totodata, au solicitat instituirea unui drept de retentie asupra imobilului pana la achitarea sumelor stabilite.
Sustin paratii ca reclamantul cu rea credinta afirma ca nu au solicitat incheierea unui contract de inchiriere, in realitate dorinta acestuia de a incheia contractul de inchiriere fiind pur formala, fapt ce se deduce din aceea ca la intalnirea ce a avut loc in acest scop si-a manifestat nemultumirea fata de cuantumul redus al chiriei ce s-ar putea stabili in raport de veniturile lor.
Se arata ca reclamantul nu si-a indeplinit obligatia de notificare prevazuta de art.10 alin.1 din O.G.nr.40/1999, situatie fata de care devin incidente dispozitiile art.11  din actul normativ, contractul existent fiind prelungit de drept, si nu cele ale art.2, deoarece proprietarul nu a inteles sa incheie un nou contract.
Referitor la cererea reconventionala, arata ca imbunatatirile aduse imobilului, si care au sporit valoarea acestuia, sunt reprezentate de racordarea imobilului la conducta de gaze naturale, izolarea unui perete exterior cu carton cauciucat pentru evitarea infiltrarii apei in imobil, zugravirea imobilului, dotarea cu faianta, gresie, parchet, schimbarea obiectelor sanitare, inlocuirea coloanelor invechite ale retelei de lumina.
In dovedirea sustinerilor din intampinare si cererea reconventionala s-a solicitat administrarea probelor cu inscrisuri, interogatoriu si expertiza tehnica in constructii,, la dosar fiind depuse, in copie certificata conform dispozitiilor art.112 alin.(2) C.proc.civ.: cerere de indreptare a erorii materiale formulate de reclamant in dosarul nr.1888/2003 al Tribunalului Bucuresti; contract de inchiriere nr.2435/12.11.1990 incheiat cu S.C.Foisor S.A., fisa locativa a spatiului inchiriat.
Raspunzand pretentiilor paratilor-reclamanti, prin intampinarea depusa la dosar in data de 14.03.2005 reclamantul-parat contesta efectuarea lucrarilor si arata ca,  si in ipoteza in care respectivele lucrari au fost efectuate, au avut menirea ridicarii gradului de confort al celor care au ocupat imobil fara vreun titlu locativ, pentru executarea lor neexistand acordul proprietarului.
Analizand probatoriul administrat in cauza, instanta retine urmatoarele:
Prin sentinta civila nr.8732/10.10.1994 pronuntata de Judecatoria sectorului 2 Bucuresti  in dosarul nr.6900/1994, s-a admis actiunea in revendicare formulata de reclamantul C.E., dispunandu-se  obligarea Consiliului Local al Municipiului Bucuresti sa-i lase in deplina proprietate si linistita posesie imobilul din str. C. nr.11, sector 2, obligatie executata prin emiterea Dispozitiei nr.1909/22.12.1995 a Primarului General al Municipiului Bucuresti. Totodata, la data de 12.02.1996, s-a incheiat procesul verbal de predare primire a imobilului, inscris prin care proprietarului i s-a adus la cunostinta, de catre predator, existenta obligatiei de a mentine in drepturi toti chiriasii detinatori ai contractelor de inchiriere conform Legii nr.17/1994.
La aceeasi data, 12.02.1996, chiriasii au fost instiintati de catre D.A.F.I. ca, urmare a retrocedarii  imobilului catre fostul proprietar, contractele de inchiriere incheiate cu S.C.Foisor si-au incetat aplicabilitatea, raporturile de locatiune fiind reglementate de dispozitiile art.1437 C.civ.  si cele ale Legii nr.17/1994.
Apartamentul nr.1, situat la parterul imobilului este ocupat de paratii C.A., C.M., C.C., C.A.,  fiindu-le inchiriat de S.C.Foisor, conform contractului de inchiriere inregistrat sub nr.2435/12.11.1990, pe exemplarele depuse la dosar de parti existand mentiunea "prelungit",  fara insa a se mentiona data la care a fost incheiat.
Incepand cu  data de 28.02.1996, reclamantul a initiat demersuri pentru incheierea unui contract de inchiriere, solicitand paratului sa stabileasca data intalnirii, toate solicitarile fiind comunicate cu confirmare de primire.
Dupa intrarea in vigoare a O.U.G. nr.40/1999, cu notificarea nr.3260 din data de 03.06.1999, expediata prin intermediul executorului judecatoresc si cu confirmare de primire,  reclamantul a comunicat titularului contractului de inchiriere, paratul C.A., data - 27.05.1999 - si locul intalnirii - apartamentul in litigiu - in vederea incheierii contractului de inchiriere, conform dispozitiilor art.2, 9 si 10 din actul normativ, solicitandu-i acestuia prezentarea tuturor inscrisurilor si informatiilor necesare.
Conform mentiunilor de pe recipisa de confirmare de primire depuse la fila 13 din dosar, notificarea a ajuns la oficiul postal in raza caruia domiciliaza destinatarul in data de 07.06.1999 insa, asa cum rezulta din inscrisul depuse la fila 71 din dosar, la care face trimitere cel depus la fila 74 din dosar, necontestat de parati, astfel ca se bucura de valoarea probatorie conferita de dispozitiile art.1176 C.civ. prin raportare la dispozitiile art.177 C.proc.civ., in data de 27 mai 1999 intre reclamant si 3 dintre titularii contractelor de inchiriere, printre care si paratul C.A., au avut loc discutii cu privire la reglementarea raporturilor locative.
De altfel, prin intampinare, paratii au recunoscut existenta acestor discutii, sustinand insa, fara o dovada in acest sens, ca reclamantul este acela care nu a dorit incheierea contractului de inchiriere, propunerea fiind "pur formala", aparare care nu poate fi primita cata vreme, luand act de vointa reclamantului de a se conforma dispozitiilor O.U.G.nr.40/1999, aveau obligatia de a-i comunica cererea de incheiere a contractului de inchiriere, impreuna cu toate inscrisurile asupra carora convenisera la intalnirea din data de 27 mai 1999.
Cu toate acestea, reclamantul nu a inteles sa uzeze de dispozitiile art.11 alin.2  din actul normativ, astfel ca se poate aprecia ca locatiunea paratilor s-a prelungit pana la data de 08.04.1999, conform art.11 alin.1 rap. art.2 din  O.U.G.nr.40/1999.
Art.14 alin.1 din actul normativ consacra existenta dreptului chiriasului la reinnoirea contractului, acesta  avand libertatea de a aprecia daca exercita sau nu facultatea recunoscuta de lege. In ipoteza in care opteaza in sensul prelungirii contractului, are obligatia sa comunice acest fapt proprietarului care, la randul sau, este obligat ca, in conditiile prevazute de lege sa-i notifice refuzul de a reinnoi contractul.
Prin urmare, spre deosebire de ipoteza reglementata de art.10  din O.U.G. nr.40/1999,  cand  legea impune proprietarului obligatia de  a-l  provoca pe chirias sa isi exercite dreptul sau la incheierea contractului de inchiriere,  in conditiile prevazute de art.14, chiriasul trebuie sa preia initiativa si sa isi exercite dreptul la reinnoirea contractului.
In cauza, paratii nu au intreprins nici un demers prin care sa isi exprime vointa de a reinnoi contractul de inchiriere, simplul fapt al continuarii locuirii in imobil fara a plati vreo suma de bani cu titlu de chirie si in conditiile in care in repetate randuri proprietarul a incercat reglementarea raporturilor locative, neputand fi considerata o modalitate de exercitare a dreptului la reinnoirea contractului.
Fata de considerentele expuse, in baza dispozitiilor art.14 alin.5 din O.U.G. nr.40/1999, instanta urmeaza sa admita cererea de evacuare.
Potrivit considerentelor sentintei civile nr.8732/10.10.1994 pronuntata de Judecatoria sectorului 2 Bucuresti, imobilul din str. C. nr.11, sector 2 "a trecut in proprietatea statului in baza Decretului nr.92/1950 cu incalcarea flagranta a dispozitiilor susmentionatului decret, care excepta de la nationalizare anumite categorii de persoane, astfel cum rezulta din art.2 al decretului, printre care si persoanele avand profesia de functionar, cum era cazul autorului reclamantului",  ceea ce, in raport de dispozitiile art.1 alin.3  din H.G.nr.20/1996 modif. prin H.G.11/1997, inseamna ca preluarea s-a facut fara titlu.
Potrivit dispozitiilor art.53alin.3 din Legea nr.10/2001, modificata si republicata, in cazul in care imobilul care se restituie a fost preluat fara titlu valabil, obligatia de despagubire revine statului, astfel ca, vazand si dispozitiile art.57  din actul normativ, instanta urmeaza sa admita exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a reclamantului-parat pe cererea reconventionala.
Vazand si dispozitiile art.274 C.proc.civ.