Actiune in evacuare. Fost proprietar care si-a redobandit imobilul. Ingerinta in dreptul de proprietate a O.U.G. nr. nr. 40/1999

Curtea de Apel Cluj, Sectia I civila, decizia nr. 579 din 10 februarie 2012

Prin cererea de chemare in judecata inregistrata reclamantul G.J.Q. a solicitat in contradictoriu cu paratii D.A. si Municipiul Cluj-Napoca prin Primar sa se constate nulitatea absoluta a actului aditional nr. 3 la contractul de inchiriere nr. 4182/19.01.2006 incheiat intre parti; sa fie obligata parata D.A. la predarea folosintei apartamentului nr. 5 din Cluj-Napoca str. M. nr. 19 si evacuarea acesteia din apartament; cu cheltuieli de judecata.
Prin Sentin?a civila nr. 10996/24.06.2011 a Judecatoriei Cluj-Napoca a fost admisa cererea de chemare in judecata formulata de reclamantul G.J.Q. in contradictoriu cu paratii Municipiul Cluj-Napoca prin Pirmar si D.A.; s-a constatat nulitatea absoluta a actului aditional nr. 3 la contractul de inchiriere nr. 4182/19.01.2006 incheiat intre D.S. si Municipiul Cluj-Napoca prin Primar; a fost obligata parata D.S. la predarea folosintei apartamentului nr. 5 din Cluj-Napoca str. M. nr. 19 jud. Cluj; s-a dispus evacuarea paratei D.S. din apartamentul nr. 5 din Cluj-Napoca str. M. nr. 19 jud. Cluj; s-a dispus obligarea paratilor, in solidar la plata cheltuielilor de judecata suportate de reclamant in cuantum de 526,12 lei reprezentand taxa de timbru si timbru judiciar.
Pentru a pronun?a aceasta sentin?a, instan?a de fond a re?inut in esen?a urmatoarele:
Apartamentul cu nr. 5 face parte din imobilul constructie situat in Cluj-Napoca pe str. M. nr. 19. Cu privire la acest imobil, intre reclamant si Primarul Municipiului Cluj-Napoca a avut loc litigiul obiect al dosarului nr. aaa/117/2003 al Tribunalului Cluj. Prin sentinta civila nr. 456/26.09.2008 a Tribunalului Cluj, pronuntata in acest dosar s-a admis actiunea reclamantului si s-a dispus obligarea Primarului la restituirea in natura a apartamentului nr. 5 odata cu alte apartamente situate in acest imobil. Sentinta a fost mentinuta prin Decizia nr. 9/A/15.01.2009 a Curtii de Apel Cluj.
Examinand inscrisurile din dosarul nr. aaa/117/2003 acvirat, instanta de fond a re?inut ca Primarul a formulat recurs impotriva deciziei Curtii de Apel, dar recursul nu a avut ca obiect solutia referitoare la emiterea dispozitiei de restituirea apartamentului. Mai mult, in data de 10.02.2009 cu cursul judecarii recursului de catre inalta Curte de Casatie si Justitie, Primarul mun. Cluj-Napoca a recunoscut expres dreptul reclamantului la restituirea in natura a apartamentului nr. 5 din imobilul situat in Cluj-Napoca str. M. nr. 19. Decizia nr. 9/A/15.01.2001 a fost casata in parte cu trimitere spre rejudecare prin decizia nr. 5205/14.10.2010 a inaltei Curti de Casatie si Justitie , dosarul fiind inregistrat pe rolul Curtii de Apel Cluj.
Se retine ca solutia de obligare a Primarului la emiterea dispozitiei de restituire a apartamentului nr. 5 nu a facut obiectul casarii. In plus, la data pronuntarii deciziei nr. 5205/14.10.2010 a ICCJ, Primarul Municipiului Cluj-Napoca se conformase deja hotararilor anterior mentionate ale Tribunalului Cluj si Curtii de Apel Cluj, prin emiterea dispozitiei de restituire la data de 21.10.2009. Imobilul apartament nr. 5 din Cluj-Napoca str. M. nr. 19 a fost predat in posesie reclamantului la data de 09.08.2010 conform protocolului de predare preluare depus la dosar. Se retine ca desi predarea preluarea s-a facut efectiv la data de 09.08.2010 protocolul a fost redactat si inregistrat sub nr. 877/45 in data de 27.04.2010.
Intre Consiliul local al Municipiului Cluj-Napoca si parata D.A. s-a incheiat Contractul de inchiriere nr. 4182/19.01.2006 la data de 19.01.2006 avand ca obiect imobilul apartament nr. 5 din Cluj-Napoca str. M. nr. 9. Termenul inchirierii a fost stabilit de parti intre 19.01.2006 si 08.04.2009. La data de 21.05.2009 intre paratul Municipiul Cluj-Napoca prin Primar si parata D.A. s-a incheiat actul aditional nr. 3 prin care s-a prelungit contractul de inchiriere pe o perioada de 5 ani, respectiv intre 19.05.2009-19.05.2014. Actul s-a justificat de partile contractante in temeiul Legii nr. 114/1996, OUG nr. 40/1999, HG nr. 1275/2000, OUG nr. 44/2009, Legii nr. 241/2001, HG nr. 310/2007.
Avand in vedere ca Decizia Curtii de Apel nr. 9/A/.15.01.2009 a ramas irevocabila cu privire la obligarea Primarului de a dispune restituirea apartamentului nr.5, dat fiind ca Primarul a recunoscut dreptul reclamantului la restituire in cursul judecarii recursului la data de 10.02.2009 si s-a conformat emitand dispozitia de restituire la data de 21.10.2009, instanta constata ca incheierea actului aditional nr. 3 la contractul de inchiriere nr. 4182/2006 in data de 21.05.2009 reprezinta o conduita abuziva a paratului Municipiul Cluj-Napoca. Din cele de mai sus reiese in mod clar ca paratul Municipiul Cluj-Napoca cunostea situatia juridica a imobilului, iar dreptul de proprietate al reclamantului era recunoscut si opozabil paratului la data de 21.05.2009.
Este adevarat ca dispozitia de aprobare a restituirii constituie dovada dreptului de proprietate conform art. 25 al. 4 din Legea nr. 10/2001. Insa, in situatia de fata imobilul nu a fost retrocedat ca urmare a constatarii indreptatirii reclamantului de catre Primarul Municipiului Cluj-Napoca in urma parcurgerii procedurii reglementate de Legea nr. 10/2001, ci in urma verificarii legalitatii acestei proceduri in fata instantei de judecata, in temeiul art. 26 din Legea nr. 10/2001. In aceasta situatie instanta retine ca titlul reclamantului il constituie hotararea judecatoreasca irevocabila, in speta decizia nr. 9/A/15.01.2009 a Curtii de Apel ramasa irevocabila cu privire la acest aspect. In interpretarea data de parat, momentul dobandiri dreptului de proprietate al reclamantului ar fi lasat la discretia aceleiasi autoritati (Primarul) care, deoarece a omis sa solutioneze sau a solutionat initial nelegal notificarea reclamantului, a determinat interventia instantei de judecata. O astfel de interpretare nu poate fi acceptata, fata de prevederile art. 480 C civ. art. 44 din Constitutia Romaniei si Protocolul 1 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului. Sustinerile paratului referitoare la momentul inscrierii dreptului reclamantului in cartea funciara, nu prezinta relevanta raportat la momentul redobandirii dreptului de proprietate, deoarece acest drept era deja opozabil Municipiului Cluj-Napoca (parte in dosarul aaa/117/2003) iar efectul inscrierii in CF este opozabilitatea.
Prin urmare, la data de 21.05.2009, data incheierii actului aditional, reclamantul Municipiul Cluj-Napoca pierduse dreptul de proprietate asupra imobilului, acest drept fiind recunoscut in favoarea reclamantului. Dat fiind ca actul s-a incheiat de o persoana care nu avea calitatea de proprietar la momentul contractarii, in temeiul art. 968 C civ. instanta a constatat existenta cauzei ilicite care atrage constatarea nulitatii actului aditional nr. 3 la contractul de inchiriere nr. 4182/19.01.2006.
Astfel, fata de situatia juridica a actului aditional, avand in vedere efectele retroactive ale nulitatii, se va retine ca la data cand s-a emis dispozitia de restituire 21.10.2009, respectiv la data cand imobilul a fost in sfarsit predat reclamantului, 09.08.2009, nu se afla in derulare un contract de inchiriere cu privire la apartamentul nr. 5 din str. M. nr. 19  mun. Cluj-Napoca. De aceea, dispozitiile art. 12-13 din Legea nr. 10/2001, care fac trimitere a prevederile OUG nr. 40/1999 privind masurile de protectie a chiriasilor nu sunt aplicabile in cazul de fata.
Prin decizia civila nr. 520/A din 16.11.2011 pronuntata de Tribunalul Cluj s-a respins apelul declarat de catre paratul Municipiul Cluj-Napoca prin Primar impotriva Sentintei civile nr. 10996/24.06.2011 a Judecatoriei Cluj-Napoca,  pe care a mentinut-o in intregime.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta de apel a retinut urmatoarele:
Din cuprinsul motivelor de apel reiese ca apelantul incearca sa se prevaleze de imprejurarea ca, desi titlul executoriu in baza caruia a emis dispozitia de restituire in natura a apartamentului nr. 5 exista din   15.01.2009  a executat cu intarziere obligatia cuprinsa in acesta si anume, la data de 9 august 2010.
Or, nimeni nu se poate prevala de propria sa culpa pentru obtinerea unui drept, inadmisibilitatea invocarii propriei culpe constituind un principiu de drept demult consacrat. 
Dispozitiile art. 25 alin. 4 din Legea 10/2001, care atribuie dispozitiei de restituire valoarea de act autentic si dovada a proprietatii  numai dupa indeplinirea formalitatilor de publicitate imobiliara, ii vizeaza pe terti si nu pe partile raportului de restituire, acestea avand cunostinta despre actul de restituire mai inainte  de inscrierea in cartea funciara a  dispozitiilor acesteia.
Or, Municipiul Cluj-Napoca, fiind unitatea detinatoare a imobilului respectiv, a fost parte in procedura de restituire, a avut cunostinta despre obligatia restituirii impusa de pe cale judiciara, si nu se poate prevala de omisiunea inscrierii dreptului dobandit de catre reclamanti in cartea funciara.
In mod corect a retinut prima instanta ca la momentul incheierii actului aditional Municipiul Cluj-Napoca nu mai avea calitatea de proprietar al imobilului pentru a  dispune de el in sensul inchirierii.
De altfel, in speta, data inchirierii initiale-19.01.2006- este ulterioara formularii notificarii de catre reclamanti, ceea ce face aplicabile dispozitiile art. 21 alin. 5 din Legea 10/2001.
Astfel fiind, cu atat mai mult, prelungirea unui contract de inchiriere incheiat in aceste conditii apare ca nelegala.
Dispozitiile din OUG 14/1999 privitoare la protectia chiriasilor sunt aplicabile in cazul contractelor de inchiriere valabile, nu a celor lovite de nulitate, cum este  in cazul de fata.
Nu au fost acordate partilor cheltuieli de judecata, intrucat apelantul fiind  cazut in pretentii, nu este  indreptatit la obtinerea acestora, iar intimatul nu a  facut dovada acestor cheltuieli pana la inchiderea dezbaterilor.
Impotriva acestei hotarari a declarat recurs paratul MUNICIPIUL CLUJ-NAPOCA prin viceprimar cu atributii delegate de primar solicitand modificarea deciziei pronuntate de Tribunalul Cluj in sensul admiterii apelului si respingerii ca nefondata a cererii de chemare in judecata.
In motivare s-a aratat ca solutia instantei este nefondata avand in vedere ca prin sentinta civila nr. 456/2008, mentinuta de Curtea de Apel Cluj prin decizia nr. 9/A/2009, instanta a anulat dispozitia nr. 1376/2003 a Primarului municipiului Cluj-Napoca, obligand pe acesta sa emita o noua dispozitie prin care sa restituie in natura apartamentul nr. 5. Noua dispozitie cu nr. 4844 a fost emisa la data de 12.11.2009, reclamantul intabulandu-si dreptul de proprietate in CF in baza acesteia si nu a hotararii judecatoresti.
Conform art. 25 alin. 4 din Legea nr. 10/2001 dispozitia face dovada proprietatii persoanei indreptatite, rezultand deci ca reclamantul a redobandit dreptul de proprietate, iar paratul l-a pierdut la data de 12.11.2009.
Actul aditional atacat de catre reclamant a fost incheiat la data de 21.05.2009, punerea in posesie a noului proprietar facandu-se prin protocolul de predare-preluare nr. 877/09.08.2010, data la care municipiul a sistat incasarea contravalorii chiriei.
S-a mai aratat ca municipiul a avut cel putin calitatea de detentor precar al bunului de la momentul ramanerii definitive a dispozitiei si pana la punerea in posesie, punerea in posesie putandu-se face doar ulterior intabularii dreptului de proprietate in CF.
Avand in vedere ca in conformitate cu prevederile Codului civil pentru incheierea unui contract de locatiune nu este necesar ca locatorul sa fie proprietar al bunului pe care il inchiriaza altuia, actul aditional contestat a fost incheiat in mod legal.
S-a mai precizat ca in cuprinsul dispozitiei s-a mentionat ca proprietarul, in speta reclamantul are obligatia respectarii art. 13 si 15 din Legea nr. 10/2001. Deci si contractul de inchiriere nr. 4182/2006 cat si actul aditional de prelungire a duratei au fost incheiate cu respectarea prevederilor legale.
In drept au fost invocate dispozitiile art. 304 pct. 9 C.pr.civ.
In aparare, intimatul nu a formulat intampinare, depunand la dosar la data de 01.02.2012 note de sedinta prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecata.
In cuprinsul notelor de sedinta s-a aratat ca in mod corect s-a retinut de catre instanta de apel ca odata restituit in natura imobilul, entitatea obligata la restituire a pierdut dreptul de a mai exercita vreuna din prerogativele dreptului de proprietate. Sub acest aspect nu are relevanta juridica indeplinirea sau neindeplinirea formalitatilor de publicitate imobiliara.
In ceea ce priveste OUG nr. 40/1999 s-a aratat ca in mod corect a retinut instanta de apel ca acest act normativ ocroteste doar dreptul chiriasilor cu contract de inchiriere legal, ori reclamantul nu avea nicio obligatie de a incheia contract de inchiriere, termenul de 5 ani pentru protectia chiriasilor expirand.
A fost anexata practica judiciara.
Analizand recursul declarat de paratul MUNICIPIUL CLUJ-NAPOCA  impotriva deciziei civile nr. 520/A din 16 nov.2011 a Tribunalului Cluj, Curtea retine urmatoarele:
Decisiv in solutionarea cauzei, respectiv a recursului, este textul de lege avut in vedere la pronuntarea deciziei atacate, instanta de apel intemeindu-si solutia pe prevederile art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001, prevederi care stipuleaza ca este interzisa instrainarea, concesionarea, locatia de gestiune, asocierea in participatiune, ipotecarea, locatiunea, precum si orice inchiriere sau subinchiriere in beneficiul unui nou chirias, schimbarea destinatiei, grevarea sub orice forma a bunurilor imobile notificate potrivit prevederilor prezentei legi, pana la solutionarea procedurii administrative si dupa caz judiciare generate de prezenta lege, sub sanctiunea nulitatii absolute.
In speta contractul de inchiriere a fost incheiat intre Municipiul Cluj-Napoca si Dondos Ana la data de 19.01.2006, durata acestuia fiind pana la data de 08.04.2009, contractul  fiind prelungit prin actul aditional incheiat la data de 21.05.2009.
Este deci evident ca acest contract a fost incheiat dupa data formularii notificarii de catre antecesorul reclamantului, notificare inregistrata sub nr. 272/05.07.2001, contractul fiind deci nul in temeiul prevederii din Legea nr. 10/2001 redate anterior, in vigoare la dat incheierii contractului, fiind vorba despre o nulitate absoluta. In conditiile in care contractul de inchiriere incheiat in anul 2006 este lovit de nulitate, aceeasi sanctiune este aplicabila si actului aditional incheiat in anul 2009, act aditional care face de fapt obiectul demersului judiciar initiat de reclamant.
Se impune a se sublinia ca in recurs nu se face nici o referire la art.21 alin.5 din Legea nr.10/2001 si nici nu se critica retinerea acestui text de lege de catre instanta de apel, recursul fiind axat pe justificarea calitatii de proprietar a Municipiului Cluj-Napoca la momentul incheierii actului aditional la contractul de inchiriere sau in subsidiar de detentor precar.
Avand in vedere analiza facuta mai sus, in baza careia s-a retinut ca in mod corect s-a apreciat de catre instanta de apel ca in cazul actului aditional la contractul de inchiriere incheiat intre parati este aplicabila sanctiunea nulitatii absolute, Curtea apreciaza ca nu este oportuna analizarea celorlalte critici din cererea de recurs, critici care de fapt au la baza prevederile OUG nr. 40/1999, act normativ care nu isi gaseste aplicarea in cazul concret dedus judecatii, fiind vorba de un contract de inchiriere care nu era in fiinta la data intrarii in vigoare a acestuia, contractul fiind oricum lovit de nulitate.
In ceea ce priveste problema chiriasilor din imobilele retrocedate, prin numeroasele hotarari pronuntate de Curtea Europeana a drepturilor Omului impotriva Romaniei raportat la prevederile O.U.G. nr.40/1999, respectiv cauzele Radovici si Stanescu impotriva Romaniei, Oancea impotriva Romaniei, Spanoche impotriva Romaniei, Popescu si Toader impotriva Romaniei, Puscas impotriva Romaniei, Tarik impotriva Romaniei, Arsenovici impotriva Romaniei, s-a statuat constant ca ingerinta in dreptul de proprietate trebuie nu doar sa urmareasca un scop legitim conform interesului general ci si sa pastreze un raport rezonabil de proportionalitate intre mijloacele folosite si scopul urmarit prin orice masura aplicata de stat, inclusiv masurile destinate sa reglementeze folosinta bunurilor unui individ. Tocmai acest lucru este exprimat de notiunea de just echilibru ce trebuie pastrat intre cerintele interesului general al comunitatii si imperativele de aparare a drepturilor fundamentale ale omului.
Curtea Europeana a mai statuat ca interesele legitime ale colectivitatii cer intr-un asemenea caz o repartitie echitabila a sarcinii sociale si financiare pe care o presupun transformarea si reforma imobilelor din tara, insa aceasta sarcina nu ar putea sa se sprijine pe un anume grup social, indiferent de importanta pe care o au interesele unui alt grup sau ale colectivitatii in ansamblul sau.
In consecinta, in temeiul art. 304 pct. 9 si art. 312 alin. 1 C.pr.civ. Curtea va respinge ca nefondat recursul declarat de paratul MUNICIPIUL CLUJ-NAPOCA reprezentat prin viceprimar impotriva deciziei civile nr. 520/A din 16 nov. 2011 a Tribunalului Cluj, pe care o va mentine ca legala.
In temeiul art. 274 alin. 1 C.pr.civ. instanta va obliga recurentul sa plateasca intimatului G.J.Q. suma de 300 lei cheltuieli de judecata in recurs, reprezentand onorariu avocatial.