Legea nr. 112/1995. Obligatia unitatii administrativ-teritoriale de instrainare a locuintei catre chirias, conform art. 9 din Legea nr. 112/1995. Aplicarea in timp a legii.

Dreptul de a pretinde locatorului perfectarea actului juridic de instrainare trebuie apreciat ca unul de natura patrimoniala, ce-i asigura chiriasului titular de contract dobandirea unui bun in proprietate si, odata castigat prin intrunirea celor doua cerinte inserate in H.G. nr. 11/1997, nu poate fi declarat ca pierdut prin edictarea ulterioara a acestor dispozitii in materie. Dreptul de a cumpara derivat din legea in vigoare nu poate fi inlaturat doar prin argumentul trecerii timpului si modificarii legislative survenite la data depunerii solicitarii de cumparare, diferentierea intre chiriasii care s-au grabit sa dobandeasca locuinta si cei care au omis sa ceara vanzarea pana la adoptarea Legii nr. 10/2001 neavand o ratiune obiectiva, legala.

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta sub nr. 11223/2008, reclamantul C.S. a chemat in judecata pe paratii RAEDPP Constanta, Consiliul Local Constanta, Primaria Municipiului Constanta si Municipiul Constanta, solicitand instantei ca prin hotararea ce o va pronunta sa dispuna:
- obligarea paratelor la efectuarea formalitatilor de vanzare-cumparare catre reclamant a imobilului ce face obiectul contractului de inchiriere nr.1524 din 25.10.2004 incheiat cu R.A.E.D.P.P. Constanta, spatiu locativ cu destinatie de locuinta, conform Legii nr. 112/1995;
- obligarea paratelor la plata unor amenzi civile in suma de 50 lei per zi de intarziere cu incepere de la data definitivarii hotararii pronuntate si pana la indeplinirea obligatiei, conform art. 580 inc.3 alin.(l) din Codul de Procedura Civila;
- obligarea paratelor la plata unor daune-interese in suma de 100 lei per zi de intarziere cu incepere de la data definitivarii hotararii pronuntate si pana la indeplinirea obligatiei, conform art. 580 ind.3 alin.(2) din Codul de procedura civila;
- obligarea paratelor la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea cererii s-a aratat  ca potrivit contractului inregistrat la Regia parata (R.A.E.D.P.P. Constanta) aceasta a inchiriat reclamantului spatiul locativ cu destinatie de locuinta compus din trei camere si dependinte (conform fisei suprafetei locative inchiriate, anexa la contractul de inchiriere) situat la etajul 1 al cladirii din str. Traian nr.37, in folosinta exclusiva.
S-a precizat  ca din adresele nr. R 16368/2004 emisa de Primaria municipiului Constanta si nr.3613/30-05.2005 emisa de R.A.E.D.P.P. Constanta, rezulta ca imobilul respectiv nu a fost revendicat in baza Legii nr. 10/2001 de catre fostii proprietari.
S-a mentionat ca reclamantul s-a adresat in repetate randuri paratelor in vederea obtinerii cumpararii spatiului locativ pe care il foloseste, dar acestea au refuzat sau au comunicat ca vor efectua intr-un viitor neprecizat vanzarea respectiva, iar potrivit art. 9 al. 1 din Legea 112/1995 paratele aveau obligatia legala de a perfecta actele de vanzare-cumparare catre reclamant a locuintei ce o detinea, obligatie pe care fara nici un motiv legal au refuzat si pana in prezent sa si-o indeplineasca.
Prin sentinta civila nr.21108/24.11.2008 pronuntata de Judecatoria Constanta in dosarul civil nr.11203/2008 a fost respinsa ca nefondata, exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului Consiliul Local al municipiului Constanta si a fost admisa exceptia lipsei capacitatii de folosinta a paratei PRIMARIA MUNICIPIULUI CONSTANTA.
A fost respinsa cererea formulata de reclamantul C.S. , in contradictoriu cu parata Primaria Municipiului Constanta, ca fiind promovata impotriva unei persoane fara capacitate de folosinta.
A fost admisa in parte  cererea formulata de reclamantul C.S., in contradictoriu cu paratii Municipiul Constanta prin Primar si Consiliul Local al Municipiului Constanta .
Au fost obligati paratii Municipiul Constanta prin Primar si  Consiliul Local al Municipiului Constanta sa efectueze formalitatile de vanzare-cumparare catre reclamant a imobilului situat in municipiul Constanta, strada T., ce face obiectul contractului de inchiriere nr. 1524/25.10.2004 incheiat cu RAEDPP Constanta.
A fost respins capatul de cerere avand ca obiect obligarea paratilor Municipiul Constanta si Consiliul Local al municipiului Constanta la plata amenzii civile ,ca prematur.
Totodata a fost respins ca nefondat, capatul de cerere avand ca obiect obligarea paratilor Municipiul Constanta si Consiliul Local al municipiului Constanta la plata de daune interese iar cererea formulata de reclamantul C.S., in contradictoriu cu parata RAEDPP Constanta pentru existenta autoritatii de lucru judecat.
In considerentele sentintei civile mai sus mentionate  s-a retinut ca reclamantul a locuit in imobilul situat in municipiul Constanta, strada T., neintrerupt din anul 1991, in calitate de locatar in baza contractului de inchiriere nr. 1524/01.11.1991 incheiat cu RA C.U. Constanta (contract depus in dosarul 1618/2005) - contract ce a fost reinnoit, in prezent fiind in vigoare contractul incheiat la 25.10.2004.
Imobilul a fost preluat de stat in baza Decretului 69/1960 astfel cum rezulta din Decizia 1463/30.12.1960 (f. 46).
Desi conform adresei nr. 1711/09.11.2007, emisa de RAEDPP Constanta, numitul I.C. a formulat cerere pentru amanarea vanzarii, prin declaratia autentificata sub nr. 269/07.03.2008 B.N.P. N.C., acesta a declarat ca nu a depus nici o cerere pentru revendicarea sau cumpararea imobilului in litigiu.
Potrivit dispozitiilor art. 9 din Legea 112/1995 chiriasii titulari de contract ai apartamentelor care nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorii acestora pot opta, dupa expirarea termenului prevazut la art. 14 (6 luni de la intrarea in vigoare a legii) pentru cumpararea acestor apartamente cu plata integrala sau in rate a pretului.
S-a mai aratat ca reclamantul indeplineste conditiile prevazute de acest text de lege, avand calitatea de chirias la data intrarii in vigoare a legii, imobilul nefiind restituit in baza acestei legi si nici notificat in baza Legii 10/2001, iar reclamantul nu a dobandit si nu a instrainat o locuinta proprietate personala dupa 01.01.1990 in localitatea de domiciliu (municipiul Constanta) conform certificatului fiscal depus la dosar si declaratiei autentificata sub nr. 497/21.06.2004 BNP N.C., data de reclamant.
Impotriva acestei sentinte, in termen legal, au declarat apel Municipiul Constanta si Consiliul Local Constanta, care au criticat-o pentru nelegalitate si netemeinicie sub aspectul respingerii exceptiei lipsei calitatii procesual pasive a paratului Consiliul Local Constanta, cat si sub aspectul constatarii imprejurarii ca reclamantul intruneste toate conditiile legale pentru cumpararea locuintei conform Legii nr. 112/1995, desi nu s-a facut dovada ca acesta a depus o cerere de cumparare a locuintei, intelegand sa actioneze paratii direct in instanta.
Prin decizia civila nr. 259 din 10 aprilie 2009 Tribunalul Constanta a respins apelul paratilor ca nefondat. Pentru a pronunta aceasta solutie instanta de apel a retinut, in esenta, ca paratul Consiliul Local al Municipiului Constanta este un organ deliberativ care aproba incheierea actelor de administrare si de dispozitie asupra bunurilor aflate in patrimoniul Municipiului Constanta, iar prin H.C.L.M. nr. 37/2002 a mandatat R.A.E.D.P.P. Constanta sa efectueze vanzarea bunurilor aflate in proprietatea privata a Municipiului Constanta, situatie in care aceasta are calitate procesuala pasiva in prezenta cauza.
S-a mai retinut ca este nefondata si critica ce vizeaza faptul ca reclamantul nu poate formula o actiune privind obligatia de a i se vinde locuinta conform Legii nr. 112/1995, motivat de faptul ca legea nu conditioneaza exercitarea dreptului la actiune de depunerea unei cereri prealabile.
Impotriva acestei decizii, in termen legal au declarat recurs paratii Municipiul Constanta prin Primar si Consiliul Local Constanta care au criticat-o pentru nelegalitate conform art. 304 pct.9 Cod procedura civila, sub urmatoarele aspecte:
- Instantele de fond si de apel au solutionat in mod nelegal exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului Consiliul Local al Municipiului Constanta, ca urmare a interpretarii gresite a dispozitiilor Legii nr. 215/2001 si ale Legii nr. 112/1995, coroborate cu H.C.L.M. nr. 332/1996, privind infiintarea R.A.E.D.P.P. Constanta.
- In mod gresit, Tribunalul Constanta a retinut ca reclamantul intruneste toate conditiile legale pentru perfectarea actului de vanzare-cumparare conform Legii nr. 112/1995, act normativ care a fost modificat prin alte legi - Legea nr. 10/2001 si O.U.G. nr. 40/1999 care confera reclamantului numai un drept de preemptiune la cumpararea acestui imobil.
Prin obligarea paratelor la incheierea contractului de vanzare-cumparare se incalca dreptul de proprietate al unitatii administrativ-teritoriale, drept absolut si inviolabil, ce confera titularului sau posibilitatea de a dispune in mod liber de bunul ce ii apartine.
- Dreptul reclamantului de a solicita vanzarea locuintei detinuta in calitate de chirias s-a prescris, iar reclamantul nu a formulat niciodata o cerere de vanzare a locuintei, in lipsa acestei cereri dreptul reclamantului la cumpararea locuintei nu s-a nascut.
Prin intampinare intimatul reclamant a solicitat respingerea apelului ca nefondat.
Analizand legalitatea hotararii recurate, in raport de criticile celor doi parati, se constata ca recursul este nefondat pentru urmatoarele considerente:
Critica ce vizeaza modalitatea de solutionare a exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a Consiliului Local al Municipiului Constanta se retine a fi nefondata.
Calitatea procesual pasiva presupune existenta unei identitati intre parat si persoana obligata in raportul juridic dedus judecatii.
In timp ce R.A.E.D.P.P. Constanta este administratorul fondului locativ al Municipiului Constanta si in conditiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, ea incheie contractul de vanzare-cumparare, in numele si pe seama Municipiului Constanta, pentru locuintele ce cad sub incidenta acestei legi speciale, paratul Consiliul Local al Municipiului Constanta este organul deliberativ al unitatii administrativ teritoriale, care, potrivit art.36 alin.(2) lit.(c) din legea nr. 215/2001 aproba incheierea actelor de administrare si de dispozitie asupra bunurilor aflate in patrimoniul Municipiului Constanta.
In calitate de organ deliberativ care hotaraste asupra modalitatii de utilizare a domeniului public si privat al Municipiului Constanta, Consiliul Local Constanta a emis H.C.L.M. nr. 37/2002 prin care a mandatat R.A.E.D.P.P. Constanta pentru efectuarea vanzarii bunurilor aflate in proprietate privata a Municipiului Constanta. Prin urmare, titularul dreptului de a dispune cu privire la administrarea domeniului privat al Municipiului Constanta este Consiliul Local Constanta, care, in calitate de mandant a imputernicit o unitate specializata in vanzarea imobilelor proprietatea Municipiului Constanta - R.A.E.D.P.P. Constanta sa efectueze actul juridic de vanzare-cumparare.
Raporturile dintre Consiliul Local Constanta si R.A.E.D.P.P. Constanta, conform H.C.L.M. nr. 37/2002 sunt raporturi ce izvorasc dintr-un contract de mandat, situatie in care limitele in care actioneaza mandatarul sunt stabilite de catre mandant prin H.C.L.M. nr. 37/2002, iar efectele mandatului se produc direct in patrimoniul mandantului - Consiliul Local al Municipiului Constanta ca organ deliberativ al Municipiului Constanta.
Un argument de text in sensul ca paratul Consiliul Local al Municipiului Constanta care calitatea procesual pasiva in prezenta cauza il constituie si dispozitiile art. 12 alin.(4) si (5) din Legea nr. 213/2005 care prevad ca in litigiile referitoare la dreptul de proprietate asupra bunului, unitatile administrativ-teritoriale sunt reprezentate de catre Consiliile Judetene, de Consiliul General al Municipiului Bucuresti sau de consiliile locale, dupa caz.
Nici criticile ce vizeaza modalitatea de solutionare a fondului litigiului dedus judecatii nu pot fi retinute ca fondate.
Legiuitorul de dupa 1989 a adoptat o politica sociala constanta si a edictat o serie de masuri de protectie a chiriasilor aflati in folosinta fondului locativ de stat, constituit, la vremea respectiva, nu numai din acele locuinte construite de stat sau de unitatile economice sau bugetare de stat, ci si din locuintele preluate abuziv dupa data de 06 martie 1945, apartinand persoanelor fizice sau juridice, cu capital mixt sau privat.
Ignorarea proprietatii private promovata si sustinuta de sistemul totalitar, in paralel cu exacerbarea superioritatii dreptului de proprietate socialista a intregului popor, au fost cauze care au contribuit la extinderea pe scara larga a proprietatii de stat, sub toate formele pe care aceasta le-a imbracat, au dus la crearea unui numar impresionant de locuinte in fondul statului, inchiriate pe termene indelungate, chiar zeci de ani, prin prorogari succesive legale, contra unor sume de bani modice. Aceasta a fost una dintre ratiunile pentru care obiectiv si legitim, statul a edictat o serie de masuri de protectie a acestor categorii de chiriasi, printre care si prevederea din art.9 din legea nr. 112/1995, acordandu-le dreptul sa cumpere locuintele la un pret preferential, sub nivelul practicat pe piata libera.
In speta, reclamantul a detinut locuinta in litigiu cu titlu de chirias, incepand cu anul 1991, cand a fost incheiat contractul de inchiriere nr. 1524/1991, prelungit succesiv, ultimul contract in vigoare fiind contractul nr. 1524/2004.
Refuzand solutionarea cererii reclamantului de vanzare-cumparare a spatiului in litigiu, cu motivarea ca spatiul urmeaza sa fie instrainat potrivit metodologiei de vanzare a bunurilor imobile apartinand domeniului privat al Municipiului Constanta, aprobata prin H.C.L.M. nr. 37/2002 si ca nu este scos la vanzare, paratii au refuzat de fapt incheierea contractului de vanzare-cumparare conform Legii nr. 112/1995, iar aceasta atitudine indreptateste chiriasul sa isi valorifice in instanta vocatia la cumparare, in limita drepturilor locative conferite prin contractul de inchiriere.
Este reala sustinerea recurentilor referitoare la imprejurarea ca, potrivit O.U.G. nr. 40/1999 si art. 42 din legea nr. 10/2001, republicata, imobilele cu destinatie de locuinte care in urma procedurilor prevazute la capitolul III nu se restituie persoanelor indreptatite pot fi instrainate potrivit legislatiei in vigoare, chiriasii avand un drept de preemptiune.
Recunoasterea dreptului de preemptiune in favoarea chiriasilor presupune posibilitatea legala a detinatorilor de a vinde unor terte persoane atunci cand oferta concreta a proprietarului nu se intalneste cu acceptarea ferma a chiriasului.
Dar problema este caror categorii de chiriasi le sunt incidente cele doua acte normative evocate, cine sunt subiectii reglementarilor din art.9 din Legea nr. 112/1995 si art. 43 din Legea nr. 10/2001, cum se rezolva conflictul aplicarii lor in timp.
Data fiind contradictorialitatea evidentiata in cazul celor doua texte legale, este important de stiut cum se manifesta ele in timp, pentru ca, de principiu, legea civila incepe sa actioneze din momentul intrarii in vigoare si nu are putere retroactiva. Inseamna ca norma noua nu are in vedere relatiile civile nascute inaintea intrarii ei in vigoare, ceea ce creeaza cadrul teoretic pentru coexistenta unor legi diferite in intervalul necesar pana la epuizarea raporturilor juridice.
Chestiunea se simplifica daca se analizeaza campul de aplicare al celor doua legi, prin prisma subiectilor carora li se adreseaza. In vreme ce Legea nr. 112/1995 se refera la chiriasii titulari de contract, Legea nr. 10/2001 vorbeste despre chiriasi, la fel si normele explicative din H.G. nr. 498/2003. Detaliile sunt oferite in privinta Legii nr. 112/1995, deoarece art.6 din H.G. nr. 11/1997 stipuleaza ca dreptul de a cumpara apartamentele in care locuiesc il au numai chiriasii care, avand un contract de inchiriere valabil incheiat, ocupau apartamentele respective la data intrarii in vigoare a legii.
Rezulta ca dreptul la cumparare conferit titularilor contractelor de inchiriere, corelativ obligatiei de vanzare in sarcina detinatorilor, este conditionat de valabilitatea contractului, dar si de imprejurarea ocuparii efective a locuintei la data de 29 ianuarie 1996 - data intrarii in vigoare a Legii nr. 112/1995.
Dreptul de a pretinde locatorului perfectarea actului juridic de instrainare trebuie apreciat ca unul de natura patrimoniala, ce-i asigura chiriasului titular de contract dobandirea unui bun in proprietate si, odata castigat prin intrunirea celor doua cerinte inserate in H.G. nr. 11/1997, nu poate fi declarat ca pierdut prin edictarea ulterioara a acestor dispozitii in materie. Dreptul de a cumpara derivat din legea in vigoare nu poate fi inlaturat doar prin argumentul trecerii timpului si modificarii legislative survenite la data depunerii solicitarii de cumparare, diferentierea intre chiriasii care s-au grabit sa dobandeasca locuinta si cei care au omis sa ceara vanzarea pana la adoptarea Legii nr. 10/2001 neavand o ratiune obiectiva, legala.
Nu prezinta relevanta in stabilirea naturii dreptului dedus judecatii de reclamant prevederile O.U.G. nr. 40/1999, invocate de recurentul Municipiul Constanta, pentru ca dreptul de preemptiune stabilit de dispozitiile art. 18 alin.(1) din actul normativ mentionat vizeaza situatia imobilelor restituite in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora, in cazul in care proprietarul isi manifesta vointa de a o vinde inainte de expirarea termenului inchirierii, or, in speta nu este vorba despre un imobil restituit in natura proprietarului anterior.
Obligarea unitatii administrativ-teritoriale, prin primar, la vanzarea spatiului locativ aflat sub incidenta Legii nr. 112/1995, in conditiile prevazute de acest act normativ, nu aduce atingere dreptului sau de dispozitie asupra bunului, deoarece obligatia de a vinde este o obligatie in rem, instituita in considerarea obiectului (locuinta preluata in proprietatea statului, care nu se restituie fostului proprietar), iar nu o obligatie in personam, reglementata in considerarea subiectului, respectiv a unitatii administrativ-teritoriale; mai mult, trebuie avut in vedere si ca actualul titular al locuintelor supuse vanzarii a detinut doar un drept de administrare asupra acestor imobile, devenind proprietar ca efect al legislatiei de dupa 22 decembrie 1989, iar aplicarea acestor acte normative nu poate avea drept consecinta crearea unor situatii inechitabile, prin recunoasterea dreptului "noului" proprietar de a stabili in mod arbitrar asupra instrainarii imobilelor aflate sub incidenta Legii nr. 112/1995, in raport de momentul la care chiriasul si-a exprimat optiunea de a cumpara.
In aprecierea existentei unei eventuale incalcari a dreptului de dispozitie al vanzatorului trebuie avut in vedere si faptul ca obligatia de a vinde este instituita printr-o dispozitie legala conforma prevederilor art. 41 din Constitutie care, garantand dreptul de proprietate, prevad expres si ca limitele si continutul acestor drepturi sunt stabilite de lege.
Determinand "continutul si limitele acestor drepturi" legiuitorul are in vedere ocrotirea unor valori politice, sociale sau juridice deosebite, in considerarea carora stabileste dimensiuni si limite, iar daca ne raportam la cazul dedus judecatii in speta, trebuie mentionata obligatia statului de a crea conditiile necesare pentru cresterea calitatii vietii, stabilita de art. 134 alin.(2) lit. f) din Constitutie si, mai ales, de a lua masuri de protectie sociala, de natura sa asigure cetatenilor un nivel de trai decent (art. 43 alin.(1) din Constitutie), or, prin art.9 din Legea nr. 112/1995 legiuitorul realizeaza o masura in acest sens.
Nu poate fi retinuta ca un impediment la vanzarea locuintei nici imprejurarea ca anterior declansarii prezentei actiuni reclamantul nu a formulat o cerere de vanzare cumparare a locuintei detinuta cu titlu de chirias.
Se constata ca, anterior prezentei cereri, reclamantul a mai initiat o actiune pentru cumpararea locuintei in anul 2003, in contradictoriu cu R.A.E.D.P.P. Constanta, care fusese mandatat de Consiliul Local al Municipiului Constanta sa efectueze vanzarea unor imobile din patrimoniul Municipiului Constanta, dar actiunea a fost respinsa pentru lipsa calitatii procesual pasiva a R.A.E.D.P.P. Constanta, motivat de faptul ca aceasta nu era titulara dreptului de proprietate asupra locuintei, iar litigiul se impunea a fi solutionat in contradictoriu cu Municipiul Constanta si Consiliul Local Constanta (decizia civila nr. 516/C din 01 noiembrie 2006 a Curtii de Apel Constanta).
Desi reclamantul a efectuat demersuri pentru vanzarea-cumpararea locuintei, titularul dreptului de proprietate nu a inteles sa perfecteze contractul de vanzare-cumparare conform Legii nr. 112/1995, mai mult, a edictat o alta norma - H.C.L.M. nr. 37/2002 in care instituia conditii diferite de cele ale Legii nr. 112/1995 pentru instrainarea locuintelor aflate in patrimoniul Municipiului Constanta.
Legea nr. 112/1995 nu impune chiriasului cumparator obligatia de a initia o procedura administrativa prealabila in vederea aplicarii dispozitiilor art.9 din Legea nr. 112/1995, iar in lipsa unei asemenea reglementari, accesul reclamantului la justitie nu poate fi ingradit, reclamantul putand initia o actiune in justitie in vederea valorificarii drepturilor sale edictate de Legea nr. 112/1995, cu respectarea tuturor garantiilor prevazute de art.6 din CEDO.
Pentru considerentele expuse, in baza art. 312 Cod procedura civila, se va respinge recursul paratilor ca nefondat.
In baza art. 274 Cod procedura civila, obliga recurentii la 100 lei cheltuieli de judecata catre intimata R.A.E.D.P.P. Constanta.