Regimul juridic al dreptului de preemtiune al arendasului

Prin sentinta civila nr.1537/27.06.2013 pronuntata de Judecatoria Mangalia in dosarul nr. 3614/254/2012 s-au respins ca neintemeiate exceptiile lipsei calitatii procesuale active a reclamantei, lipsei de interes si lipsei capacitatii procesuale de folosinta a reclamantei, invocate de parata B.A.
S-a respins ca neintemeiata cererea reconventionala formulata de parata B.A.
S-a admis actiunea precizata formulata de reclamanta Intreprinderea Familiala Calin Gheorghe, in contradictoriu cu paratii B.A., M.L. si M.F.
S-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 299 din data de 06.07.2011 de BNP Ion Catalina - Mihaela.
Au fost obligati paratii sa plateasca reclamantei suma de 1.414 lei cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta sentinta civila, in baza materialului probator administrat in cauza, instanta de fond a retinut urmatoarele:
Prin cererea adresata Judecatoriei Mangalia si inregistrata pe rolul acesteia sub nr. 3614/254/2012 din data de 08.10.2012, reclamanta Asociatia Familiala Calin Gheorghe i-a chemat in judecata pe paratii B.A., M.L. si M.F pentru ca instanta, prin hotararea pe care o va pronunta, sa constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 299 din 06.07.2011 de BNP Ion Catalina - Mihaela.
In motivarea cererii, reclamanta a aratat ca, prin contractul de arendare nr. 5 din 25.01.2008, inregistrat la Primaria orasului Negru Voda sub nr. 2099/40 din 29.01.2008, a preluat de la parata B.A., spre exploatare agricola, un teren in suprafata de 4,5 ha situat in extravilanul localitatii Negru Voda, parcela 224/4, pentru o perioada de 10 ani; potrivit specificului unui contract de arenda, prin acest contract s-a stabilit ca "arendatorul este obligat sa anunte in scris pe arendas despre intentia sa de a vinde terenul arendat sau o parte din el, recunoscand acestuia un drept de preemtiune inaintea celor care au acest drept potrivit legii".
Recent, a sustinut reclamanta, a aflat ca parata B.A. a instrainat, prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 299 din data de 06.07.2011 de BNP Ion Catalina - Mihaela, intreaga suprafata de teren catre paratii M.L. si M.F., care i-au notificat inceperea unor lucrari pe acel teren, insa contractul incheiat intre parati este lovit de nulitate intrucat parata B.A. nu i-a comunicat intentia de a vinde terenul si, incalcand dreptul sau de preemtiune, stabilit atat prin lege cat si prin contract, a vandut terenul unor terti.
In drept, s-au invocat dispozitiile art.
Parata B.A. a formulat intampinare prin care a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei intrucat aceasta nu este titulara vreunui drept din moment ce dreptul de preemtiune conferit de art. 5 din Legea nr. 54/1998 a fost abrogat, odata cu acel act normativ, prin Legea nr. 247/2005, precum si exceptia lipsei de interes dat fiind ca pretinsul interes al reclamantei nu este protejat de lege.
Totodata, parata B.A. a formulat si cerere reconventionala prin care a solicitat instantei sa constate nulitatea absoluta partiala a contractului de arendare nr. 5 din 25.01.2008, in privinta clauzei referitoare la dreptul de preemtiune, aceasta fiind nelicita (contrara legii) in conditiile in care, la data incheierii acelui contract, dreptul de preemtiune era abrogat iar instrainarile de terenuri erau libere.
La randul sau, parata M.L. a formulat intampinare prin care a invocat, pe cale de exceptie, inadmisibilitatea actiunii intrucat se invoca un contract de arendare care nu ii este opozabil, nefiind efectuate formele de publicitate imobiliara prevazute de art. 21 lit. C din Legea nr. 7/1996 ori de art. 711 alin. (1) pct. 9 din Codul de procedura civila; mai mult decat atat, sanctiunea nulitatii absolute nu este prevazuta in legislatie in privinta contractului de arenda, ci doar nulitatea relativa, insa reclamanta a introdus actiunea intr-un moment in care Legea nr. 54/1998 era deja abrogata prin art. 8 din Legea nr. 247/2005.
Contractul de arendare, a sustinut parata M.L., este nul fata de dispozitiile art. 24 alin. (1) din Legea nr. 16/1994, fiind incheiat la o data la care arendasul cunostea ca art. 9 din Legea nr. 16/1994, privind dreptul de preemtiune, a fost abrogat prin art. 8 din Legea nr. 247/2005, si, mai mult decat atat, nu poate crea sanctiuni pentru alte parti, iar reconsacrarea acestui drept prin art. 1730 din Noul Cod civil nu poate conduce la o alta concluzie, urmand a fi avute in vedere si dispozitiile art. 102 din Legea nr. 71/2011.
La data de 03.04.2013, parata B.A. a depus precizari scrise (filele 82 - 84) prin care a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale active si exceptia lipsei capacitatii procesuale de folosinta a reclamantei.
Exceptiile invocate in cauza au fost  respinse motivat de catre instanta de fond.
Din analizarea si coroborarea probelor administrate in cauza, in raport de sustinerile partilor si dispozitiile legale aplicabile, prima instanta a retinut in fapt  ca, prin contractul de arendare nr. 5 din 25.01.2008, inregistrat la Primaria orasului Negru Voda sub nr. 2099/40 din 29.01.2008, parata B.A., in calitate de arendator, a dat spre exploatare reclamantei Intreprinderea Familiala Calin Gheorghe, in calitate de arendas, pentru o perioada de 10 ani, terenul in suprafata de 4,5 ha situat in extravilanul orasului Negru Voda, jud. Constanta, parcela 224/4, iar in cuprinsul contractului s-a stipulat o clauza /art. 9.4) potrivit careia arendatorul este obligat sa anunte in scris pe arendas despre intentia sa de a vinde terenul arendat sau o parte din el, recunoscand acestuia un drept de preemtiune inaintea celor care au acest drept potrivit legii.
Ulterior, prin contractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 299 din data de 06.07.2011 de BNP Ion Catalina - Mihaela, parata B.A. a vandut paratilor M.L. si M.F. terenul in suprafata de 4,5 ha care facuse si obiectul contractului de arendare nr. 5 din 25.01.2008, iar in cuprinsul contractului s-a facut mentiunea ca terenul vandut nu este grevat de sarcini, aspect care rezulta din extrasul de autentificare nr. 12587 din 04.07.2011 eliberat Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Mangalia.
Prima instanta a constatat nulitatea absoluta a conventiei de vanzare cumparare retinand ca aceasta a fost incheiata intre parati cu incalcarea dreptului de preemtiune stipulat in contractul de arendare nr. 5 din 25.01.2008. Sanctiunea nulitatii absolute a fost fundamentata prin retinerea urmatoarelor considerente:
- notiunea de frauda se circumscrie domeniului actelor juridice si cuprinde atat frauda la lege cat si fraudarea intereselor unor terte persoane, in ambele cazuri sanctiunea fiind nulitatea absoluta a actului juridic incheiat; astfel, in primul caz, fiind incalcate norme legale imperative, frauda vatama direct ordinea publica, iar, in al doilea caz, desi pagubite interesele unor terti, persoane straine de actul incheiat, indirect este atinsa si ordinea publica, deoarece si interesele particulare sunt ocrotite prin norme apartinand conceptului de ordine publica.
Aceasta din urma concluzie se desprinde din dispozitiile art. 969 alin. (1) din vechiul Cod civil, aplicabil in cauza prin raportare la momentul incheierii contractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 299 din 06.07.2011, potrivit carora "conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante", text legal care instituie principiul fortei obligatorii a contractelor, in virtutea caruia actul juridic incheiat in conditiile legii se impune partilor acestuia intocmai ca legea.
In opinia instantei de fond, cerintele pe care se fundamenteaza principiul fortei obligatorii, respectiv necesitatea asigurarii stabilitatii si sigurantei circuitului juridic civil si imperativul moral al respectarii cuvantului dat, intaresc concluzia anterioara potrivit careia si interesele particulare sunt ocrotite prin norme apartinand conceptului de ordine publica.
- desi dreptul de preemtiune al arendasului nu mai avea o consacrare legala,  acest drept a fost prevazut in mod expres in contractul de arendare nr. 5 din 25.01.2008, iar stipularea sa intr-o conventie care da expresie libertatii contractuale nu incalca nicio dispozitie legala imperativa; dimpotriva, asa cum instanta a precizat anterior, ignorarea cu desavarsire a unei clauze contractuale exprese tocmai de catre cocontractant are drept consecinta incalcarea principiului fortei obligatorii a contractului, prevazut de art. 969 alin. (1) din Codul civil, iar sanctiunea care intervine este nulitatea absoluta a contractului incheiat cu nesocotirea acestui drept, in masura in care se dovedeste complicitatea la frauda a tertului.
Din aceasta perspectiva, instanta a retinut ca reaua-credinta a paratei B.A. este pe deplin dovedita in conditiile in care, cu incalcarea dreptului de preemtiune instituit in favoarea reclamantei prin contractul de arendare nr. 5 din 25.01.2008 si fara a face dovada ca a notificat acesteia intentia de vanzare a terenului care facea obiectul contractului, pentru a se putea prezuma o eventuala lipsa de interes a beneficiarului in valorificarea dreptului prevazut in contract, aceasta a vandut acelasi teren paratilor M.L. si M.F.
In ceea ce priveste complicitatea la frauda a acestora,  s-a retinut  ca, potrivit sustinerilor paratei B.A. (raspunsul la intrebarea 9 din interogatoriu), cei doi parati aveau cunostinta despre existenta contractului de arendare; or, in conditiile in care acestia nu au dovedit ca au facut demersuri la Primaria orasului Negru Voda pentru a verifica existenta si, implicit, continutul acestui contract, instanta apreciaza ca lipsa lor de diligenta echivaleaza cu reaua-credinta specifica unei activitati de complicitate la frauda.
Concluzionand ca a fost dovedita reaua-credinta a paratei B.A., dar si complicitatea la frauda a paratilor M.L. si M.F., instanta a admis actiunea si a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 299 din data de 06.07.2011 de BNP Ion Catalina - Mihaela.
Impotriva acestei sentinte civile au declarat recurs paratii M.L. si M.F. criticand-o pentru nelegalitate si netemeincie astfel:
- instanta de fond  nu a analizat corect probele administrate retinand complicitatea la frauda a cumparatorilor, prin luarea in considerare a unui singur raspuns la interogatoriul luat vanzatoarei B.A., care nu se coroboreaza cu alte probe din dosar.
Recurentii sustin ca aspectele legate de contractul de arenda si dreptul de preemtiune  al arendasului au fost lamurite de Inalta  Curte de Casatie si Justitie, prin decizia de speta  nr. 881/2009, prin care s-a statuat ca orice drept de preemtiune inserat intr-un contract de arenda incheiat in perioada in care acest drept nu a mai avut o reglementare legala, este un drept conventional care priveste doar partile contractante, iar nu si pe terti. Existenta dreptului de preemtiune nu este un impediment la incheierea unui contract de vanzare cumparare, atata timp cat legiuitorul nu a prevazut sanctiunea nulitatii unei astfel de conventii.
Impotriva acestei sentinte a declarat recurs parata B.A. criticand-o pentru nelegalitate astfel:
-  in mod gresit au fost solutionate exceptiile invocate in fata instantei de fond: lipsa calitatii procesuale active a reclamantei, lipsa de interes si lipsa capacitatii procesuale de folosinta a reclamantei.
-  dreptul de preemtiune  pentru arendasi nu are reglementare legala in perioada 22.07.2005 - 01.10.2011, prin urmare nu se poate retine frauda, atat timp cat la data cand s-a incheiat contractul de vanzare cumparare, reclamantul nu avea un drept de preemtiune legitim, reglementat de lege.
- instanta de fond nu a respectat in solutionarea fondului cauzei principiile aplicarii legii speciale in raport cu legea generala si nici cele ale aplicarii legii noi, dreptul de preemtiune al reclamantului nefiind aparat prin lege.
Intimata reclamanta Intreprinderea Familiala Calin Gheorghe a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea ambelor recursuri ca nefondate.
In cuprinsul intampinarii, intimatul sustine ca  in contractul de arenda,  a  fost convenit in mod expres dreptul de preemtiune, in baza principiului libertatii contractuale a partilor, iar aceasta clauza, in opinia sa, nu contravine ordinii publice, nu este imorala sau ilicita si nici prohibita de lege.
In sedinta publica din data  de 07.03.2014, instanta de recurs a invocat din oficiu exceptia tardivitatii formularii recursului de catre recurenta parata Basarabeanu Adela.
   Analizand exceptia invocata, in raport de actele si lucrarile dosarului, instanta retine ca este intemeiata pentru urmatoarele considerente:
      Conform art. 301 Cod procedura civila, termenul de recurs este de        15 zile de la comunicarea hotararii, daca legea nu dispune altfel.
      In speta, decizia instantei de fond a fost comunicata recurentei parate Basarabeanu Adela la data de 19.11.2013, la adresa indicata expres in cuprinsul intampinarii - fila 47 dosar fond, ce nu a suferit nicio modificare pe parcursul judecatii in fond.  Nu s-a adus la cunostinta instantei  de fond vreo alegere de domiciliu procesual, actele de procedura fiind comunicate pe parcursul judecatii la aceasta adresa - mun. Constanta, str I.L. Caragiale nr.4, Bl I, sc. E, et.2, ap. 72.
    Cererea de recurs a fost depusa la data de 14.01.2014, cu depasirea termenului legal de recurs.
   Termenul de recurs este un termen legal imperativ astfel ca, depasirea lui atrage decaderea partii din dreptul de a mai exercita calea de atac.
     Pe cale de consecinta, in raport de prevederile art. 103 alin. 1 raportat la art. 301 Cod procedura civila, instanta a respins recursul formulat de recurenta parata B.A., ca tardiv formulat.
Examinand legalitatea si temeinicia sentintei civile recurate prin prisma criticilor formulate de recurentii parati M.L. si M.F., ce se incadreaza in motivul de apel prevazut de art. 304 pct.9, dar si prin raportare la art. 3041C.pr.civ. instanta retine:
Prin cererea de chemare in judecata reclamantul arendas - Intreprinderea Familiala Calin Gheorghe - a solicitat instantei sa sanctioneze cu nulitatea absoluta contractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 299 din data de 06.07.2011 de BNP Ion Catalina - Mihaela prin care, parata B.A. a vandut paratilor M.L. si M.F. terenul in suprafata de 4,5 ha care facuse si obiectul contractului de arendare nr. 5 din 25.01.2008.
Reclamantul si-a fundamentat prezentul demers judiciar pe vointa exprimata de parti, in cuprinsul clauzei - art. 9.4 din contractul de arendare precizat, de instituire in favoarea arendasului a unui drept de preemtiune, prin care s-a stipulat  obligatia arendatorului de a anunta in scris pe arendas despre intentia sa de a vinde terenul arendat sau o parte din el, recunoscand astfel acestuia un drept de preemtiune inaintea celor care au acest drept potrivit legii.
Problema de drept ce trebuie dezlegata in recurs vizeaza doua aspecte importante:  regimul juridic al dreptului de preemtiune al arendasului, stabilit in baza acordului partilor in cuprinsul contractului de arendare nr. 5 din 25.01.2008 si sanctiunea aplicabila in cazul nerespectarii acestui  drept de preemtiune, la instrainarea terenului de catre arendator, prin contractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 299 din data de 06.07.2011 de BNP Ion Catalina - Mihaela.
In stabilirea regimului juridic al dreptului de preemtiune al arendasului, stipulat printr-un contract de arenda incheiat la data de 25.01.2008, se va  lua in considerare istoricul reglementarii acestui drept, prin raportare necesara la dispozitiile art. 102 din Legea nr. 71/2011, potrivit carora "Contractul este supus dispozitiilor legii in vigoare la data cand a fost incheiat in tot ceea ce priveste incheierea, interpretarea, efectele, executarea si incetarea sa."
Dreptul de preemptiune al arendasilor terenurilor agricole in cazul instrainarii acestora,  a avut o consacrare temporara, fiind instituit in baza Legii arendarii nr. 16/1994 si ulterior abrogat prin Legea nr. 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei.
In forma sa initiala, legea arendarii prevedea in art. 9 ca arendasul persoana fizica are drept de preemtiune inaintea statului, in cazul instrainarii prin vanzare a terenurilor agricole din extravilan arendate.
Ulterior, prin art. 8 al Titlului X din Legea nr. 247/2005, art. 9 din Legea nr. 16/1994 a fost abrogat, iar prin Legea nr. 223/2006 pentru modificarea si completarea legii arendarii s-a adoptat in anexa modelul de contract de arendare, care in art. 8 pct. m prevede dreptul de preemtiune al arendasului in cazul instrainarii   prin   vanzare   de   catre   arendator,   sanctiunea nerespectarii obligatiilor partilor fiind aceea prevazuta de art. 9 din contract si anume rezilierea de drept.
Legea arendei a mai fost modificata si prin Legea nr. 20/2008, care prevede in art. 9 alin. 1 din Legea nr. 16/1994 ca "In caz de neexecutare a obligatiilor prevazute in contract de catre una dintre parti, contractul se considera reziliat de drept".
Noul Cod Civil,  ce a intrat in vigoare la data de 01.10.2011 reconsacra dreptul de preemptiune al arendasului , in cuprinsul art. 1730 - 1740  prin reglementarea notiunii si domeniului de aplicare, conditiile si efectele exercitarii preemtiunii, precum si sanctiunea nerespectarii acestui drept.
Asadar, in ipoteza in care legiuitorul a intentionat sa sanctioneze cu nulitatea nerespectarea dreptului de preemtiune, s-a prevazut in mod expres aceasta sanctiune, situatie care nu se regaseste in cauza de fata, intrucat actelor juridice deduse judecatii nu le sunt aplicabile dispozitiile Noului Cod de Procedura civila , ci legile in vigoare la data incheierii acestora.
Potrivit expunerii anterioare, dreptul de preemtiune al arendasului nu are o reglementare legala in perioada 22.07.2005 si 01.10.2011, prin urmare nici la data incheierii contractului de arenda, fundament al cererii reclamantului.
Stipularea unui astfel de drept, in cuprinsul unor contracte de arenda,  rod al vointei partilor, nu este prohibita de lege, asa cum corect a retinut instanta de fond, insa neavand vreo consacrare legala expresa, un astfel de drept, strict conventional, nu poate fi aparat pe calea actiunii in nulitate a actului juridic subsecvent, incheiat cu nerespectarea sa.
Asa cum au sustinut si recurentii, o situatie similara a fost lamurita de catre Inalta Curte de Casatie si Justitie prin decizia de speta nr. 8811 din 29 octombrie 2009 in cuprinsul careia s-a statuat ca, in conditiile in care nu exista dispozitii general aplicabile in legislatia privind circulatia juridica a terenurilor, care sa reglementeze dreptul de preemtiune ca o conditie de nulitate a actului de instrainare incheiat cu incalcarea acestui drept,legiuitorul a lasat in atributul legilor speciale sa reglementeze dreptul de preemtiune, in functie de natura juridica a bunului.
In cazul arendei, la data incheierii contractului de arenda prezentat de parti, dreptul de preemtiune nu este reglementat de lege ca un impediment legal in transmiterea catre  o alta persoana a dreptului de proprietate, ci  numai ca un drept contractual al arendasului.
Nerespectarea acestui drept nu atrage nulitatea actului incheiat cu o terta persoana ci, conform legii, rezilierea de drept a contractului de arenda, cu obligarea la daune interese, in masura in care sunt vatamate interesele arendasului.
 Considerentele instantei de fond,  ce sustin ideea ca prin vointa lor,  in baza principiului libertatii contractuale, partile sunt libere sa stabileasca orice clauze,  cu mentiunea ca nerespectarea lor conduce la nulitatea absoluta a conventiei subsecvente, nu pot fi primite  intrucat  se aduce astfel atingere stabilitatii si sigurantei circuitului civil, dar si principiului bunei credinte a dobanditorului. Cauzele de nulitate absoluta a actului juridic sunt cele reglementate de lege, neputand fi adaugate altele prin vointa partilor,  Altfel spus, nu se poate statua in afara unui cadru legal,  in cuprinsul contractului de arenda,  asupra nulitatii absolute a oricarui contract de vanzare cumparare incheiat de arendator, cu incalcarea dreptului de preemtiune, ce nu avea la acea data nicio consacrare legala.
In lipsa unei prevederi legale, clauza contractuala prin care se instituie un drept de preemtiune al arendasului, produce efecte relative numai intre partile acestui contract, antrenand o raspundere contractuala a arendatorului, fara a se putea extinde la tertii dobanditori ai terenului, indiferent de buna sau reaua credinta.
In considerarea argumentelor expuse, prin raportare la art. 312 C.pr.civ.  a fost admis  impotriva sentintei civile nr. 1537 din 27.06.2013,  pronuntata de Judecatoria Mangalia,  in dosarul civil nr. 3614/254/2012; a fost modificata in parte sentinta civila nr. 1537/27.06.2013, pronuntata de Judecatoria Mangalia in dosarul civil nr. 3614/254/2012, in sensul ca, s-a respins ca nefondata actiunea civila precizata formulata de reclamanta Intreprinderea Familiala Calin Gheorghe in contradictoriu cu paratii.