Neindeplinirea de catre chirias a obligatiei de plata a chiriei

Neindeplinirea de catre chirias a obligatiei de plata a chiriei        I. Expunerea cererii de chemare in judecata
Prin cererea inregistrata sub numarul de mai sus reclamanta S. (actuala K.) M. M. a chemat in judecata pe paratul  T. A solicitand instantei  sa dispuna  reintegrarea ei  in spatiul proprietatea paratului situat in localitatea Beclean, jud.  Bistrita-Nasaud. Cu  cheltuieli de judecata.
In  fapt, reclamanta arata ca  paratul  in  calitate  de proprietar al spatiului mentionat  in petitul actiunii  i  l-a  inchiriat in scopul desfasurarii unor activitati de prestari  servicii, mai precis coafura. Arata ca  urmare  a acestei  intelegeri a  fost  perfectat  contractul de  inchiriere  pe  o perioada de  3  ani incepand  cu 01.01.2009, pentru  o  chirie lunara de  300  lei, contractul fiind  inregistrat  la  administratia financiara. Arata  ca  deoarece  spatiul  era intr-o  stare  pronuntata  de   degradare locatorul i-a  solicitat sa efectueze reabilitarea  si reamenajarea acestuia, urmand  ca suma  de bani  astfel investita  sa  fie restituita  pe parcursul derularii  contractului  si ca, dupa  terminarea  lucrarilor reclamanta  a obtinut  autorizare  in vederea desfasurarii activitatii  de  coafura  si a  altor  activitati  de infrumusetare. Arata ca  la inceputul lunii  iunie  2009  printr-o actiune  doloziva sub pretext  ca soseste  un expert  pentru a  evalua  imobilul paratul a  obtinut de la  reclamanta  una  dintre  cheile spatiului  si,  fara  stirea acesteia a  procedat  la  inlocuirea yalei de la  intrare  dupa  care i-a solicitat  telefonic  sa-si  ridice  lucrurile  care ii apartin, respectiv mobilier, materiale si alte  lucruri personale cu  motivarea  ca  o alta  persoana  i-a  platit  o chirie  mai avantajoasa  si   prin urmare "contractul a  fost anulat la finante". Arata  ca  in prezent  o alta  persoana desfasoara  activitate  de coafura in acest  spatiu pe  care din aceasta cauza nu-l  poate exploata si  realiza  venituri  din activitatea pentru care a  fost autorizata.  Arata ca paratul nu i-a  imputat  niciodata  neindeplinirea  vreunei  obligatii asumate prin contract astfel  incat se considera   de  buna  credinta si in continuare a  incercat solutionarea  acestui diferend  prin conciliere  in  conformitate cu  art.  720 /1 C. pr. civ., dar la care paratul nu a raspuns. Apreciaza ca  in conditiile art. 1420 pct. 3  C. civ. paratul are fata de  reclamanta  o  obligatie de garantie specifica  locatorului drept  pentru  care  solicita admiterea  actiunii  astfel cum a  fost formulata.
In  drept, reclamanta a  invocat  prevederile  art.  720/1 C. pr. civ., art. 969, 970  C. civ., art. 1418, 1420 i 1421 C. civ..        II. Expunerea pozitiei paratului fata de actiune
Prin intampinare paratul a  solicitat   respingerea  ca  nefondata a actiunii  reclamantei.  In motivare paratul arata  ca adevarata  stare  de fapt  este cu totul alta  decat  cea prezentata de reclamanta prin cererea  de chemare in judecata. Astfel, cu privire la intelegerea dintre  parti referitoare  la amenajarea  spatiului arata  ca  o astfel de intelegere nu a  existat si ca  de altfel aceasta  excede prevederilor  codului civil raportate  la  contractul de locatiune. Arata ca  incepand cu luna mai 2009 reclamanta vazand  ca afacerea ei nu mai da roadele scontate precum  si faptul ca asociata  ei de la acea  vreme  o parasise, dupa  ce nu  si-a  achitat nici  datoriile fata de parat nici  facturile  curente in legatura cu  spatiul a inceput sa-si duca  lucrurile  de  aici  astfel  incat sustinerea  reclamantei cu privire la  faptul ca a  fost izgonita  din spatiu este  total nereala. Arata  ca problemele dintre  parti au  intervenit in luna  mai  2009 (luna  a 5-a a contractului) atunci  cand  reclamanta a  refuzat  sa  mai  plateasca  cheltuielile  in legatura cu acest spatiu  si nu isi explica care  este  motivul pentru care au trebuit  sa  treaca 5 luni pana  cand reclamanta  sa  solicite  reintegrarea in spatiu. Cu privire  la indeplinirea obligatiilor  contractuale  paratul arata ca una  din  principalele obligatii  in cazul  contractului de locatiune  este achitarea  de  catre  locatar a  chiriei care in speta  nu a  fost  indeplinita de catre  reclamanta asa cum atesta somatia  emisa de ANAF.  Paratul arata  si faptul ca pe langa nerespectarea obligatiei de  plata a  chiriei reclamanta nu  si-a indeplinit nici obligatia cu privire  la   plata  cheltuielilor   curente  astfel  incat apreciaza actiunea  ca nefondata solicitand  respingerea  acesteia.
In drept, paratul invoca  dispozitiile  art. 115   si urm., art.  274 C. pr. civ., art. 1410-1453 si  970  C. civ.

       III. Expunerea cererii reconventionale
Paratul a formulat totodata cu intampinarea  cerere reconventionala  prin care solicita rezilierea contractului de inchiriere nr. 12145  din 15.12.2008  pentru neexecutarea  obligatiilor si solicita de  asemenea  repunerea sa in situatia  anterioara incheierii  acestuia. Motivarea  cererii  reconventionale  este  cea expusa  in intampinarea formulata de  parat.

       IV. Expunerea raspunsului reclamantei la intampinarea paratului
Prin raspunsul al intampinare formulat, reclamanta solicita admiterea  actiunii  introductive, respingerea  cererii cu privire la  rezilierea  contractului si constatarea legalitatii  acestuia precum  si obligarea paratului la  plata  cheltuielilor de judecata. Reclamanta arata  ca toate sustinerile paratului  cu privire la neplata  chiriei  si a cheltuielilor  sunt  nereale  si nedovedite de catre  acesta. Reclamanta  reitereaza sustinerea  din  cererea de chemare  in judecata cu privire la intelegerea  dintre  parti in sensul  reabilitarii spatiului. Cu privire la asociata reclamantei,  despre care se face vorbire in intampinare, arata ca aceasta  in fapt este o persoana ce  nu are calitatea de asociat al  reclamantei in sensul  legii comerciale,  ci doar de persoana cu care  reclamanta s-a inteles  sa foloseasca spatiul  impreuna si care in  final a complotat  cu paratul pentru a o scoate  pe  reclamanta  din spatiu  si a  ramane  ea singura  aici. Cu privire  la cererea de reziliere a  contractului reclamanta arata  ca aceasta  este  posibila doar  in situatia in care una  dintre  parti nu-si indeplineste  indatoririle  sale principale si ca rezilierea de plin drept este  posibila  doar in situatia existentei unui pact  comisoriu expres de grad  lV. Reclamanta  reitereaza sustinerea  potrivit careia nu ea  este  cea care a  parasit spatiul de buna  voie, ci  ca  paratul prin manopere dolozive a  alungat-o  din spatiu.
       
       V. Expunerea intampinarii la cererea reconventionala
Reclamanta a  formulat intampinare  la  cererea reconventionala totodata  cu raspunsul a  intampinarea  paratului cu motivarea prezentata  la pct. lV de mai sus.

       VI. Situatia de fapt retinuta de instanta
Instanta retine ca intre partile din prezenta cauza a fost incheiat contractul de inchiriere din 15.12.2008 prin care paratul in calitate de locator s-a obligat sa inchirieze reclamantei in calitate de locatar spatiul situat in localitatea Beclean, jud. Bistrita-Nasaud, compus din 2 camere, dependinte si baie in suprafata totala de 60 mp. Prin acest contract, incheiat pe o perioada de 3 ani incepand cu 01.01.2009, reclamanta s-a obligat sa achite paratului o chirie lunara de 300 lei si sa plateasca cheltuielile datorate pentru "intretinerea imobilului" precum cele privind incalzirea, apa, curentul electric, etc., asa cum s-a mentionat in contract.
In cauza a fost administrata proba cu interogatoriul reclamantei prin care aceasta, intarindu-si sustinerile din cererea de chemare in judecata, nu a recunoscut niciuna din pretentiile paratului reclamant reconventional (f. 64-65).
In cauza a fost administrata proba testimoniala cu martorii propusi de reclamanta, T. E. F. si C. A.. De asemenea au fost audiati martorii, M. A. si C. P., propusi de paratului reclamant reconventional.
Din declaratia martorului T. E. F., propus de reclamanta (f. 100), cu privire la aspectele pertinente cauzei instanta retine ca acesta nu stie sa fi existat probleme in legatura cu plata chiriei, iar cu privire la plata utilitatilor arata ca problemele au inceput sa apara in perioada in care intre parti s-au ivit divergente. Cu privire la martorul  T. E. F. insa, instanta din declaratiile acestuia retine ca este prieten foarte bun cu reclamanta situatie in care apreciaza ca aceasta relatie stransa de prietenie este de natura sa afecteze realitatea celor declarate, astfel incat va inlatura aceasta proba.
Din declaratia celuilalt martor propus de reclamanta, C. A. (f. 99), rezulta ca reclamanta a procedat la renovarea spatiului inchiriat si doar presupune ca au fost suportate de reclamanta si nu rezulta din declaratia martorei ca ar fi existat o intelegere intre parti cu privire la renovari si la faptul ca valoarea acestora urma sa fie restituita reclamantei. Cu privire la plata chiriei si a utilitatilor aferente spatiului, martora declara ca nu a auzit sa fi existat probleme situatie in care a dedus ca intelegerea dintre parti in aceasta privinta a fost respectata. In conditiile in care plata chiriei si a utilitatilor de catre un anume locatar nu poate fi apreciata ca o chestiune publica, de care toata lumea sau un cerc larg de persoane sa poata lua cunostinta, instanta nu poate primi acest tip de rationament al martorei in sensul ca, daca nu a auzit de asemenea probleme, se poate deduce ca ele chiar n-au existat. Cu privire la schimbarea yalei de la intrare, martora arata ca acesta s-a facut de catre o persoana numita Alina care lucrase cu reclamanta in spatiul respectiv.
Din declaratia martorei m. A., propusa de parat, rezulta ca martora a subinchiriat de la reclamanta un post de lucru (scaun) in spatiul inchiriat de aceasta din urma care avea destinatia de salon de coafura si ca intelegerea a fost ca suportarea utilitatilor sa se faca in proportie de 60% de catre martora si 40% de catre reclamanta si arata ca a parasit acest post de lucru le 25.05.2009. Arata ca desi i-a achitat lunar reclamantei sumele convenite, deplasandu-se la societatile furnizoare de utilitati a constatat ca restantele fata de SC Edilitara SA erau de 700 lei, iar fata de EON Gaz de 1.100 lei. Arata ca aceste sume erau aferente lunilor aprilie si mai 2009 si ca le-a achitat personal, iar la 2 zile paratul i-a returnat banii. Cu privire la chirie, din discutiile cu paratul a aflat ca reclamanta are restante si, aflandu-se in prezenta paratului, acesta a sunat-o pe reclamanta care insa nu i-a raspuns. Cu privire la yala de la intrare, martora arata ca fiul paratului a fost cel care a schimbat-o dupa ce reclamanta a plecat de bunavoie din spatiu. 
Din declaratiile celuilalt martor propus de parat, C. P., rezulta ca martorul a fost de fata la punerea in executare a ordonantei presedintiale privind reintegrarea in spatiu a reclamantei ocazie cu care paratul i-a reamintit acesteia ca ii datoreaza suma de 4.600 lei reprezentand cheltuieli cu utilitatile si ca reclamanta a recunoscut atunci acest lucru si ca din discutiile de la serviciu cu paratul a aflat ca reclamanta avea restante si la plata chiriei.  Acelasi martor a declarat ca fiul paratului a fost cel care, la indemnul reclamantului, a schimbat yala de la intrare afland de intentia reclamantei de a-si lua lucrurile din spatiu si de a pleca, fara a-si fi platit datoriile fata de parat.
Factura fiscala emisa de EON Gaz (f. 59) confirma declaratiile martorilor cu privire la restantele la plata utilitatilor. Sunt cuprinse aici facturile restante din 09.02.2009, 28.02.2009, 31.03.2009, 30.04.2009 si 31.05.2009, fapt ce atesta ca restantele s-au acumulat de dinaintea neintelegerilor dintre parti si, coroborat cu declaratiile martorilor paratului, ca aceste restante reprezinta cauza, iar nu consecinta acestor neintelegeri. Chitantele de la filele 57-58 atesta faptul ca aceste restante au fost achitate in lunile a 6-a si a 7-a a anului 2009.
Cu privire la plata chiriei, instanta retine ca nu s-a depus la dosarul cauzei nici un inscris (chitanta) din care sa rezulte achitarea acesteia de catre reclamanta, precum si data la care a avut loc plata, iar potrivit declaratiilor martorilor instanta retine ca reclamanta a inregistrat restante la plata acesteia.

       VII. Motivarea solutiei in drept
Conform art. 969 C. civ., conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante. Ele se pot revoca prin consimtamantul mutual sau din cauze autorizate de lege. Conform art. 1020 C. civ., conditia rezolutorie este subinteleasa totdeauna in contractele sinalagmatice, in caz cand una din parti nu indeplineste angajamentul sau. Conform art. 1439 al. 2 C. civ., in caz cand una din parti nu implineste indatoririle sale principale, cealalta parte poate cere desfiintarea contractului de locatiune.
       Avand in vedere situatia de fapt prezentata si dispozitiile legale pertinente, din probatoriul administrat in cauza, retine ca reclamanta nu si-a indeplinit obligatia principala de plata a chiriei astfel cum a fost aceasta prevazuta in contract si ca nu si-a indeplinit nici obligatia contractuala privind plata cheltuielilor aferente spatiului, drept pentru care va respinge cererea reclamantei privind reintegrarea in spatiul inchiriat si va admite cererea reconventionala cu consecinta rezilierii contractului si a repunerii partilor in situatia anterioara.

PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE

Respinge actiunea formulata de reclamanta S. M. M. impotriva paratului T. A..
Admite cererea reconventionala formulata de parat:
1. Dispune rezilierea contractului de inchiriere incheiat intre parti pe data de 15.12.2008 si inregistrat la administratia financiara sub. nr. 12145/15.12.2008;
2. Dispune repunerea partilor in situatia anterioara.
Obliga reclamanta la plata catre paratul reclamant reconventional a cheltuielilor de judecata in suma de 131,15 lei reprezentand 31 lei taxa judiciara de timbru, 0,15 lei timbru judiciar si 100 lei onorariu avocat.
Cu drept de recurs in 15 zile de comunicare.