rezolutiune

 
DOMENIU: REZILIERE

SENTINTA CIVILA NR. 6670 DIN 15.06.2010 I N S T A N T A
Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata:
Prin cererea de chemare in judecata  formulata la data de 26.09.2008 si inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 3 Bucuresti, sub nr. /301/2008 reclamantul C R. S. a chemat in judecata pe paratul R. J. solicitand instantei ca prin hotararea ce o va pronunta sa dispuna rezilierea contractului de vanzare cumparare autentificat la BNP Adela Surgiu sub nr. 200/29.02.2008, a actului aditional avand incheierea de autentificare nr. 853/19.06.2008, repunerea partilor in situatia anterioara si restituirea avansului achitat la incheierea antecontractului.
In motivarea actiunii reclamantul arata ca la data de 29.02.2008 intre reclamant in calitate de promitent cumparator si J. F. A. ( autoarea paratului ) in calitate de promitenta vanzatoare a fost incheiat antecontractul susmentionat cu privire la transferul dreptului de proprietate asupra terenului intravilan in suprafata de 525,61 mp situat in Bucuresti, C. C. nr., sector 3, pentru pretul de 900.000 de Euro, achitandu-se un avans de 100.000 Euro.
Se mai arata ca suprafata reala a terenului este de 394,23 mp, diminuata cu 131,77 mp fiind ocupata de constructii care nu apartin paratului. Desi in urma negocierilor paratul s-a obligat ca pana la data scadenta terenul sa fie liber, iar suprafata sa corespunda actelor, acesta nu si-a indeplinit aceasta obligatie.
Reclamantul a invederat de asemenea a solicitat paratului o renegociere a pretului in raport de suprafata de teren existenta la fata locului si cu toate ca paratul i-a adus la cunostinta ca pana la scadenta terenul va fi liber si suprafata va corespunde celei din antecontract nu s-a conformat.
In drept au fost invocate disp. art. 953, art. 954, art. 1020 si art. 1021 C. civ.
In dovedirea actiunii reclamantul a solicitat incuviintarea probei cu inscrisuri, martori, expertiza , interogatoriu,  depuand la dosar in copii certificate : antecontractul de vanzare cumparare autentificat sub nr.200/29.02.2008, act aditional la contractul de vanzare cumparare nr.200/29.02.2008 autentificat sub nr.853/19.06.2008, Dispozitia Primarului General al Municipiului Bucuresti nr.406/12.07.2002.
La data de 20.10.2008, paratul a depus intampinare prin care a invocat exceptia necompetentei teritoriale a instantei, aratand ca instanta competenta sa solutioneze cererea reclamantului, in conformitate cu art. 5 C. pr. civ., este Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti.
Paratul a solicitat de asemenea ca reclamantul sa-si precizeze obiectul cererii de chemare in judecata pentru a se stabili daca solicita nulitatea antecontractului de vanzare cumparare , motivul nulitatii,sau rezilierea acestuia.
Pe fondul cauzei paratul a aratat ca reclamantul este cel care refuza incheierea contractului de vanzare cumparare, motivat de faptul ca nu dispune de mijloacele materiale necesare achitarii pretului.
Paratul a mai aratat ca terenul ce face obiectul antecontractului de vanzare cumparare nu este ocupat, iar suprafata este cea indicata in schita cadastrala, ce i-a fost pusa la dispozitie reclamantului atat cu ocazia desfasurarii negocierilor in vederea incheierii antecontractului de vanzare cumparare cat si in momentul semnarii antecontractului, suprapunerea de teren de 29,5 mp nefiind un impediment pentru reclamant , care a consimtit la incheierea conventie.
A mai aratat paratul faptul ca daca reclamantul avea nelamuriri cu privire la situatia terenului ar fi trebuit sa le invoce la momentul incheierii actului aditional .
Condidera paratul ca reclamantul are la indemana promovarea actiunii in revendicare pentru apararea dreptului de dreptului de proprietate, invederand totodata ca , dupa expirarea termenului stabilit prin antecontract in vederea incheierii contractului de vanzare cumparare l-a notificat pe reclamant in vederea incheierii contractului , acesta desi s-a prezentat la notariat a refuzat sa incheie contarctul in forma autentica doarece nu a putut obtine creditul bancar pe care conta, incercand sa renegocieze pretul motivat de faptul de faptul ca suprafata de teren din acte nu corespunde cu suprafata reala.
Paratul a mai sustinut ca reclamantul este cel care  a refuzat in mod culpabil incheiere contractului iar in privinta sumei de 100.000 Euro a aratat ca reprezinta o veritabila arvuna in conditiile art.977 si 979 c.civil si atata vreme cat  antecontractul constituie titlu executoriu nu se mai poate dispune restituirea acesteia.
In dovedirea pozitiei sale procesuale paratul a solicitat incuviintarea probei cu inscrisuri, martori, interogatoriu, depunand la dosar in copie certificata incheierea de certificare autentificata sub nr.9901/26.09.2008, antecontractul de vanzare cumparare autentificat sub nr.200/29.02.2008, act aditional la contractul de vanzare cumparare nr.200/29.02.2008 autentificat sub nr.853/19.06.2008.
Actiunea a fost modificata la data de 28.11.2008, reclamantul solicitand rezolutiunea antecontractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 200/29.02.2008 si a actului aditional nr. 853/19.06.2008 si restituirea avansului in cuantum de 100.000 Euro.
A mai aratat reclamantul faptul ca imobilul este situat in Bucuresti, C. C. nr., sector 3 si nu C. C. nr. 175.
In drept au fost invocate prevederile art. 1020 si art. 1021 C. civ. si urm., art.112 C.proc.civ. si urm.
Prin sentinta civila nr. 1613 din 12.02.2009, Judecatoria Sectorului 3 a admis exceptia necompetentei teritoriale si a declinat competenta de solutionare, in favoarea Judecatoriei Sectorului 2 Bucuresti .
Pe rolul acestei instante cauza a fost inregistrata la data de 09.04.2009, sub nr. /300/2009.
La termenul de judecata din data de 08.06.2010, paratul a invocat exceptia lipsei de interes, exceptie unita cu fondul de instanta conform disp. art.137 alin.2 c.pr.civ..
In motivarea exceptiei  paratul a aratat ca asa cum rezulta din cuprinsul raportului de expertiza, terenul afectat de o alee de beton este de 40,88 mp iar conform planului de identificare intocmit in anul 2007, afectarea este de 99,57 mp. De asemnea, din concluziile raportului de expertiza judiciara rezulta ca nu este evidentiata o suprapunere in raport de documentatia cadastrala care a stat la baza incheierii antecontractului, situatia fiind favorabila reclamantului atata  vreme cat suprafata afectata este mai mica cu 50 mp.
Instanta a incuviintat reclamantului proba cu inscrisuri, un martor si expertiza tehnica judiciara in speciliatatea topografie si paratului proba cu inscrisuri si un martor.
Au fost audiati martorii P. S.ia si S.A.M., declaratiile acestora fiind consemnate si atasate la dosar.
A fost depus al dosar raportul de expertiza intocmit de domnul expert Ionescu Ioan Dorel filele 109-121.
Au fost atasate toate inscrisurile care au stat la baza incheierii antecontractul de vanzare cumparare autentificat sub nr.200/29.02.2008 si actului aditional la contractul de vanzare cumparare nr.200/29.02.2008 autentificat sub nr.853/19.06.2008.
Analizand probatoriul administrat in cauza prin prisma exceptiei lipsei de interes unita cu fondul instanta retine urmatoarele :
Cu privire la exceptia lipsei de interes invocata de catre parat instanta o va respinge ca neintemeiata retinind ca reclamantul justifica un interes legitim, nascut si actual in promovarea cererii, argumentele aduse de catre parat in sustinerea acesteia, tinand in realitate de fondul cauzei.
Instanta mai retine ca la data de 29.02.2008, intre J. F. A. ( autoarea paratului) , in calitate de promitenta vanzatoare si reclamant, in calitate de promitent cumparator a fost incheiat antecontractul de vanzare cumparare autentificat sub nr.200 de catre BNP Adela Surugiu, cu privire la transferul dreptului de proprietate asupra terenului intravilan in suprafata de 525,61 mp situat in Bucuresti, C. C. nr., sector 3, cu numar cadastral 7014, intabulat in CF nr.60905 a localitatii Bucuresti, identificat prin schita anexa, pentru pretul de 900.000 de Euro, achitandu-se un avans de 100.000 Euro, stabilindu-se ca pana la data de 16.06.2008 partile sa se prezinte la sediul notarului in vederea perfectarii contractului de vanzare cumparare in forma autentica .
Promitenta vanzatoare a dobadit terenul de 525,61 mp prin Dispozitia Primarului Municipiului Bucuresti nr.406/12.07.2002 -fila 87, in cuprinsul careia se arata ca terenul este ocupat in prezent de constructii provizorii - garaje.
La data de 19.06.2008, autentificat sub nr.853, a fost incheiat actul aditional la antecontractul de vanzare cumparare -fila 96, prin care partile au convenit ca incheierea contractului de vanzare cumparare sa fie facuta intre parat in calitate de succesor al promitentei vanzatoare si reclamant precum si prelungirea termenului de autentificare a contractului de vanzare cumparare pana cel mai tarziu la data de 07.08.2008, cu posibilitatea prelungirii termenului, cu acordul partilor contractante .
Din analiza cuprinsului incheierii de certificare nr.9901/26.09.2008 incheiata de BNP Vasilescu Bogdan instanta retine pozitia partilor cu privire la incheierea contrcatului de vanzare cumparare in forma autentica dupa cum urmeaza:
Promitentul vanzator J. R. a declarat faptul ca din discutiile avute cu promitentul cumparator C R. S. a rezultat faptul ca acesta nu intelege sa mai incheie contractul de vanzare cumparare, invocand initial faptul ca nu i-a fost acordat creditul de catre banca, iar ulterior prin avocatul ales, diferenta dintre suprafeta de teren cuprinsa in titlu de proprietate si cea rezulttaa din masuratori.
Promitentul vanzator J. R. a mai aratat de asemenea ca nu mai este de acord cu prelungirea termenului pentru semnarea contractului .
Promitentul cumparator C R.S. a declarat faptul ca doreste sa negocieze pretul datorita faptului ca suprafata din acte nu corespunde cu suprafata reala, aceasta fiind mult diminuata, aratand de asemenea ca desi a platit un avans la incheiera contractului, promitentul vanzator a refuzat sa mearga la fata locului pentru a constata diferenta dintre suprafata si nu a mai dorit sa prelungeasca termenul in vederea clarificarii acestei situatii.
Reclamantul l-a notificat la randul sau pe parat , in data de 06.10.2008 , la sediul BEJ Raileanu Ionut in vederea solutionarii litigiului pe cale amiabila, eventual de restituire a avansului in cazul in care nu se va dori vanzarea suprafetei reale din teren sau in vederea negocierii unui pret/mp pentru suprafata de teren libera de constructii , dar acesta nu s-a infatisat-fila 64.
Reclamantul a invocat drept motiv de rezolutiune a antecontractului faptul ca paratul nu si-a executat obligatia asumata si anume aceea de a-i preda intreaga suprafata de 525,61 mp , sustinand ca suprafata din titlul de proprietate nu corespunde cu cea rezultata din masuratori, fiind mult diminuata.
Instanta invedereaza ca pentru a se putea dispune rezolutiunea judiciara trebuie indeplinite urmatoarele conditii :
- una dintre parti sa nu-si fi executat obligatiile ce ii revin ;
- neexecutarea sa fie imputabila parti care nu si-a indeplinit obligatia ;
- debitorul obligatiei neexecutate sa fi fost pus in intarziere, in conditiile prevazute de lege, conditii care nu sunt indeplinite in speta , neputandu-se retine o culpa a paratului in neexecutarea contractului, cauza rezolutiunii fiind intotdeauna posterioara incheierii contractului, constand in refuzul nejustificat de executare al acestuia.
Astfel, din analiza inscrisurilor aflate la dosar rezulta ca paratul este proprietarul intregii suprafete de teren de 525,61 mp astfel cum este identificata prin documentatia cadastrala care a stat la baza intabularii .
Din cuprinsul raportului de expertiza efectuat in cauza rezulta ca terenul in litigiu nu este imprejmuit , el neputand fi localizat de parti.
S-a mai aratat de asemenea ca terenul individualizat conform coordonatelor topografice inscrise in documentatia cadastrala corespunde ca si configuratie si amplasament cu cel din actul de proprietate al paratului si cel care a facut obiectul antecontractului de vanzare cumparare.
Expertul desemnat a mai aratat ca terenul identificat conform documentatiei cadastrale si a actelor de proprietate este afectat in partea de nord de imprejmuirea si cladirea Jolidon cu suprafata de 36,74 mp, iar in partea de sud este afectat de aleea betonata existenta in suprafata de 40,88 mp.
A mai sustinut expertul ca aceeasi concluzie rezulta si din planul topografic Anexa la procesul verbal de punere in posesie.
Expertul a mentionat ca terenul nu ar fi afectat daca :
-Jolidon ar retrage gardul din punctul I in punctul B -(0,95 m.)
- Jolidon ar retrage gardul din puctul G in punctul A - ( 3,05m)
- Jolidon ar demola coltul cladirii conform aliniamentului A-B
- bordura nordica a aleei betonate ar fi mulata al distanta de 5,00 m, fata de bordura sudica-conform anexei 5 la contract.
Prin antecontractul de vanzare autentificat sub nr.200/29.02.2008 si actul aditional la contractul de vanzare cumparare nr.200/29.02.2008 autentificat sub nr.853/19.06.2008 paratul, in calitate de promitent vanzator si-a asumat obligatia de a vinde terenul in suprafata de 525,61 mp, din inscrisurile depuse la dosar rezultand ca paratul este proprietarul terenului mentionat.
Dar, faptul ca terenul este afectat in modalitatea aratata de catre expert nu echivaleaza cu lipsa terenului  si nu poate fi considerat ca ar duce la neindeplinirea culpabila de catre parat a unei obligatii esentiale asumate prin conventie.
Astfel, situatia terenului a ramas aceeasi de la momentul incheierii antecontractului si pana in prezent, reclamantul avand posibilitatea sa mearga la fata locului si sa observe ca nu este ingradit.
Nu se poate retine prin urmare, existenta unei cauze ulterioare contractului care sa justifice rezolutiunea, sustinerile reclamantului in sensul ca "la momentul incheierii antecontractului de vanzare cumparare a fost convins de catre parat ca terenul corespunde masuratorilor din acte, ceea ce l-a determinat sa achite avansul de 100.000 Euro ", putand atrage eventual incidenta unei alte  sanctiuni, dar nu pe cea a rezolutiunii.
Reclamantul a mai aratat ca dupa achitarea avansului a descoperit ca suprafata din acte nu corespunde cu cea din masuratori.
Or, avansul a fost achitat la data de 29.02.2008, iar la data de 19.06.2008 a fost incheiat intre parti actul aditional, fara a se face vreo referire la faptul ca reclamantul ar conditiona cumpararea terenului de remedierea neconcordantelor semnalate.
Abia la data de 25.09.2008 prin notificarea nr.370 a adus la cunostinta paratului faptul ca doreste renegocierea pretului avand in vedere situatia terenului.
De asemenea, reclamantul, daca va fi perfectata vanzarea, are la indemana mijloacele legale de aparare a dreptului sau de proprietate in situatia in care o parte din teren este ocupata de alte persoane.
In consecinta instanta pentru considerentele de fapt si de drept expuse si fata de disp. art.1020,1021 C.civil va respinge cererea modificata ca neintemeiata, inclusiv pe capatul de cerere privind repunerea partilor in situatia anterioara, prin raportare la faptul ca a ramas in fiinta conventia partilor.
In aplicarea disp. art.274 c.pr.civ. instanta va respinge cererea reclamantului de acordare a cheltuielilor de judecata, data fiind solutia de respingere a cererii de chemare in judecata.
De asemenea, instanta va respinge ca neintemeiata cererea paratului de acordare a cheltuielilor de judecata avand in vedere ca nu a fost facuta dovada achitarii acestora.

PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE       
                                            
Respinge ca neintemeiata exceptia lipsei de interes.
Respinge ca neintemeiata cererea modificata formulata de reclamantul C R. S. domiciliat in _,in contradictoriu cu paratul R. J. domiciliat in ...
Respinge ca neintemeiata cererea reclamantului de acordare a cheltuielilor de judecata.
Respinge ca neintemeiata cererea paratului de acordare a cheltuielilor de judecata.
 Cu drept de apel in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica, astazi  15.06.2010.
 PRESEDINTE                                GREFIER