reziliere contract si evacuare

Cod operator 2445

R O M A N I A
JUDECATORIA TARGU JIU
JUDETUL GORJ
SENTINTA COMERCIALA Nr.401
Sedinta publica de la 28 Aprilie 2010
Completul compus din:
PRESEDINTE CARMEN GEORGETA IOANA STANCULETE
Grefier LIGIA NEGREA      
      Pe rol fiind pronuntarea asupra dezbaterilor ce au avut loc in sedinta publica din 21.04.2010 privind judecarea litigiului comercial avand ca obiect reziliere contract si evacuare  privind pe reclamanta X si pe parata Y, prin administrator judiciar Z .
      La apelul nominal, facut in sedinta publica, au lipsit partile.
Procedura  legal indeplinita, din ziua dezbaterilor.
      Instanta, deliberand, pronunta urmatoarea sentinta:
      
      
      
JUDECATA
    Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Tg-Jiu sub nr.13888/318/2009 si la data de 26.10.2009, reclamanta X a chemat in judecata pe parata Y (rezultata prin fuziunea Z), solicitand instantei ca, prin sentinta ce se va pronunta, sa se constate ca fiind desfiintata de drept (si neconditionat), fara a fi fost necesara punerea in intarziere si nici alta formalitate prealabila, cu toate consecintele ce decurg de aici, contractul de inchiriere nr. 10/01.07.2003, incheiat de catre X cu Z (devenita prin fuziunea prin absorbite Y), prin nerespectarea clauzelor mentionate in contractul respectiv, la articolul 4 ( fiind vorba despre un pact comisoriu de gradul IV, derogatoriu de la art.1021 Cod. civil, operand, de drept, rezolutiunea conventionala), solicitand instantei doar de a se constata intervenita aceasta rezolutiune conventionala.
      Intr-o a doua ipoteza, subsidiara primului petit ( in situatia in care, din interpretarea clauzelor contractuale, nu s-ar ajunge la concluzia existentei unui pact comisoriu, expres  de gradul IV), se solicita sa se dispuna rezolutiunea contractului de inchiriere nr.10/01.07.2003  pentru neexecutarea de catre Y, la timpul stabilit, a principalei obligatii privind plata chiriei lunare convenite "pana la data de 5 ale lunii" inca de la  inceputul anului 2009, in sensul restabilirii situatiei anterioare incheierii susmentionatului contract.
      Totodata, s-a mai solicitat, atat in situatia admiterii primului petit, cat si in situatia admiterii  doar a celui de-al doilea petit sa se dispuna evacuarea neconditionata a Y din spatiile comerciale mentionate in cuprinsul contractului de inchiriere nr. 10/01.07.2003 (adica din magazinul nr. 10 de 70,6 mp si din chioscul de 11 mp) aflate in incinta C.C.R. din P.C.  nr.1, jud. G., cu cheltuieli de judecata.
      In motivarea actiunii, reclamanta a aratat in esenta ca intre X si fosta Z  s-a incheiat un contract de inchiriere nr.10/01.07.2003, prin care X se obliga sa puna la dispozitie doua spatii comerciale, respectiv un magazin (nr.10) in suprafata de 70,6 mp si un chiosc in suprafata de 11 mp aflate in incinta C.C.R., iar in schimb, potrivit art.4 din contractul de inchiriere  chiriasul s-a obligat sa  plateasca reclamantei  contravaloarea chiriei lunare convenite pana la data de 5 ale lunii, iar in cazul in care chiriasul nu achita chiria lunara la termenul stabilind, depasindu-l, urmeaza sa se perceapa o penalizare de 50 Euro pentru fiecare zi de intarziere, dar nu mai mult de inca o data valoarea chiriei pe o luna, dupa care contractul se considera reziliat, reclamanta avand dreptul sa inventarieze marfa, sa elibereze magazinul si sa pastreze marfa pana ca clarificarea situatiei cu chiriasul.
      Ca pe parcursul desfasurarii contractului de inchiriere au existat diferite perioada sau momente in care Y a depasit data de 5 a lunii in curs pentru plata chiriei , dar ca de la inceputul anului 2009  acest fapt a devenit un obicei cand  cel putin in primele 9 luni ale anului, luna de luna s-a depasit  cu un numar variabil de zile data de 5 a fiecarei luni privind plata chiriei, dispensele respective refecandu-le intr-un tabel anexa in care sunt prezentate lunar  pentru primele 9 luni ale anului 2009 zilele de intarziere la plata chiriei din partea Y care s-au transformat in penalitati de intarziere.
       S-a mai invederat ca, deoarece  in continutul art.4 din contractul de inchiriere nr. 10/01.07.2003 se foloseste sintagma "(... dupa care contractul se considera reziliat (...)" s-a interpretat  de catre partile contractante , existenta unui pact comisoriu, energic si expres,  de gradul IV, in sensul ca, in cazul neexecutarii , contractul se considera desfiintat  de drept, fara  a mai fi necesara  punerea in intarziere  si orice alta formalitate  prealabila, mai ales ca,  dupa ce contractul se considera reziliat, s-a adaugat formularea ca  "X  are dreptul sa inventarieze marfa si sa elibereze magazinul", lipsa mentiunilor unor notificari , instiintari sau alte formalitati prealabile  ducand la concluzia unei desfiintari de drept a acestui contract, ceea  ce inseamna ca partile au inteles sa stipuleze existenta acestui pact comisoriu de gradul IV.
      S-a mai aratat ca, cu toate ca a considerat existenta unui pact comisoriu de gradul IV cu a carui existenta a investit instanta doar in sensul de a  constata ca este  desfiintat de drept contractul de inchiriere, ceea ce reprezinta primul petit si o posibila interpretare nefavorabila din partea instantei privind pactul comisoriu de gradul IV a determinat X sa procedeze in dese randuri la punerea in intarziere a Y prin notificari, adrese si de aceea, in subsidiar, exista petitul nr.2, prin care instanta este investita cu cererea de rezolutiune a contractului de inchiriere nr.10/01.07.2003 cu toate consecintele ce decurg de aici privind antrenarea raspunderii contractuale atat pentru trecut, cat si pentru viitor, contractul neputandu-se derula din cauza relei-credinte a debitoarei parate, motiv pentru care potrivit principiului "fraus omnia corrupit" contractul trebuie desfintat, iar parata trebuie evacuata din cele doua spatii comerciale pentru a le folosi intr-un exercitiu nou al dreptului de proprietate.
      In drept,  actiunea a fost intemeiata pe prevederile art.969 - 970 C.civ., art.975 C.civ., art.977 - 985 C.civ., art. 1020 - 1021 C.civ., art. 480 C.civ.,  art.1 paragraful 1 din Protocolul aditional nr.1 la Conventia Europeana a drepturilor Omului, art. 274 C.p.civ.
      In dovedirea cererii, reclamanta a depus la dosarul cauzei, in copie, inscrisuri.
      In aparare, parata a depus la data de 04.01.2010 la dosarul cauzei intampinare , prin care a invocat urmatoarele exceptii: exceptia de litispendenta, exceptia necompetentei materiale a instantei in favoarea instantei Tribunalului Gorj si exceptia lipsei procedurii prealabile.
      Pe fond,  a solicitat respingerea ca nefondate  a toate cele patru petite ale cererii de chemare in judecata , cu cheltuieli de judecata.
       Cu privire la exceptia de litispendenta, parata a invocat disp.art.163 alin.3 C.p.civ., aratand ca pe rolul instantei Tribunalului Gorj  se afla inregistrat dosarul nr.7958/95/2009, cu termen de judecata la data de 16.12.2009 ce are acelasi obiect , aceeasi cauza si aceeasi parti, solicitandu-se ca prin incheiere sa se trimita prezenta cauza la Tribunalul Gorj.
      Cu privire la cea de-a doua exceptie si anume exceptia necompetentei, au fost invocate prevederile art.2 din C.pr.civ., aratandu-se ca este necontestabil faptul ca litigiul prezent isi are izvorul in nerespectarea unor clauze inserate intr-un contract comercial incheiat intre doua societati comerciale si ca atare  litigiul este unul comercial, neevaluabil in bani.
      Cu privire la exceptia lipsei procedurii prealabile au fost invocate prevederile art.109 alin. 2 C.p.civ. si art. 720/1 C.p.civ., aratandu-se ca  analizandu-se petitul nr.2 al cererii de chemare in judecata  se observa ca  reclamanta  solicita rezolutiunea contractului inca de la inceputul anului 2009 cu toate consecintele ce decurg in sensul restabilirii situatiei anterioare  si ca in cuprinsul actiunii  se vorbeste inclusiv de antrenarea raspunderii contractuale atat pentru trecut cat si pentru viitor  si ca fata de solicitarea reclamantei invedereaza faptul ca nu au fost indeplinite disp.art.720/1C.p.civ.
      Pe fondul cauzei,  s-a aratat ca  nu impartaseste opinia ca  acea clauza din contract " dupa care contractul se considera reziliat" s-ar interpreta ca un pact comisoriu de gradul IV, prin prisma mai multor aspecte :
      In esenta s-a aratat ca intentia societatii parate nu a fost aceea de a  revoca contractul respectiv si astfel nu poate fi de acord cu  rezilierea acestuia in lipsa vointei lor in acest sens si ca o dovada certa in acest sens , este faptul ca si-au indeplinit obligatia de a plati chiria lunara si ca atare vointa reala a societatii a fost  de a executa acest contract in continuare.
      S-a mai sustinut ca aceste intarzieri la plata chiriei au fost tolerate chiar de catre reclamanta, ceea ce reprezinta un motiv in plus, in sensul ca inclusiv reclamanta a acceptat mici intarzieri la plata, neintelegand pana in prezent sa solicite rezilierea contractului si ca atare, inclusiv vointa reclamantei a fost in sensul inexistentei posibilitatii acesteia de denuntare unilaterala a contractului.
      Un alt argument adus in sensul inexistentei pactului comisoriu de gradul IV a aratat parata ca este si modul de redactare al clauzei respective si vointa reala a societatii lor de a executa contractul, vointa materializata prin faptul ca a achitat la zi plata chiriei.
      In concluzie, urmare a retinerii inexistentei  acestui pact comisoriu, s-a solicitat sa se constate ca pentru a opera rezilierea,  societatea parata trebuia pusa in intarziere , cunoscut fiind faptul ca in dreptul nostru civil simpla ajungere la termen  a obligatiei neexecutate nu este suficienta pentru a pune pe debitor in intarziere.
      In ceea ce priveste capatul 2 al cererii de chemare in judecata, s-a solicitat respingerea acestuia, aratandu-se urmatoarele:
      Parata a invederat ca in acceptiunea sa, clauza inserata in acceptiunea contractului, trebuie interpretata in sensul ca rezilierea opereaza in baza declaratiei unilaterale de rezolutiune a partii indreptatite si ca atare, instanta sesizata de partea care si-a executat obligatia va putea constata ca desi obligatia nu a fost indeplinita la termen totusi poate sa constate ca rezolutiunea nu a avut loc.
In sedinta publica din 20 ianuarie 2010, avocat P.M. a depus la dosarul cauzei raspuns la intampinare.
      In sedinta publica din 10.03.2010 s-a constatat inaintat la prezenta cauza , in vederea atasarii,  dosarul nr. 1968/318/2010 al judecatoriei Tg-Jiu, instanta investita initial cu acest dosar  constatand ca sunt incidente disp.art.163 C.p.civ. , motiv pentru care a admis exceptia de litispendenta. Instanta  a dispus conexarea la prezenta cauza a dosarului nr. 1968/318/2010 inregistrat pe rolul judecatoriei Tg-Jiu ca urmare a sentintei nr.23/27 ianuarie 2010 pronuntata de tribunalul Gorj  - Sectia Comerciala in dosarul nr. 7958/95/2009,prin care a fost declinata competenta de solutionare a  actiunii in favoarea Judecatoriei Tg-Jiu.
      In aceeasi sedinta publica, instanta, avand in vedere incheierea nr. 990/08.07.2009 pronuntata de tribunalul Gorj - Sectia Comerciala  in dosarul nr. 5105/95/2009 aflata in copie la dosarul cauzei constatand ca s-a dispus deschiderea procedurii insolventei impotriva debitorului Y  si a fost numit administrator judiciar provizoriu R  a dispus citarea in cauza a administratorului judiciar R.
      Analizand actele si lucrarile existente la dosarul cauzei, instanta urmeaza a  respinge exceptia de necompetenta materiala si exceptia lipsei procedurii prealabile invocate  de catre parata si, pe  fond,  a admite actiunea , cu urmatoarea motivare :
      In ceea ce priveste exceptia de necompetenta materiala , instanta urmeaza a o respinge avand in vedere Decizia nr. 32/09 iunie 2008, pronuntata de Inalta Curte de Casatie si Justitie  - Sectiile Unite , care a decis ca dispozitiile art.1 pct.1, art.2 pct 1 lit. a si b si art.2821 alin.1  din C.pr.civ. se interpreteaza  in sensul ca, in vederea determinarii competentei materiale de solutionare in prima instanta si in caile de atac, sunt evaluabile in bani  litigiile civile  si comerciale avand ca obiect  constatarea  existentei sau inexistentei uni drept patrimonial, constatarea nulitatii, anularea, rezolutiunea, rezilierea unor acte juridice privind drepturi patrimoniale indiferent daca este formulat petitul accesoriu privind restabilirea situatiei anterioare si, deci, instanta fiind investita cu rezilierea contractului de inchiriere nr.10/01.07.2003 este competenta material sa solutioneze acest litigiu.
      Exceptia lipsei procedurii prealabile urmeaza a fi respinsa  deoarece art.7201 C.pr.civ. instituie aceasta procedura de incercare a solutionarii litigiului prin conciliere directa cu cealalta parte pentru procesele si cererile in materie comerciala evaluabile in bani, rezulta ca obiectul cererii de chemare in judecata trebuie sa fie obligarea paratei la plata unei sume de bani, ori, in prezentul litigiu, obiectul cererii este rezilierea contractului de inchiriere si evacuarea.
      Pe fond, instanta urmeaza a admite actiunea cu urmatoarea motivare :
      Articolul 4 din contractul de inchiriere nr.10/01.07.2003 a carui reziliere se solicita contine un pact comisoriu de gradul III deoarece  pactul comisoriu de gradul III consta intr-o clauza in care se afirma ca pe data neexecutarii culpabile a obligatiei, contractul este  rezolvit sau reziliat de plin drept, iar art.4 din contract, teza a II-a, prevede ca in cazul in care chiriasul  nu achita chiria lunara la termenul convenit, depasindu-l  se va percepe o penalizare  de 50 Euro pentru fiecare zi de intarziere, dar nu mai mult de  inca o data valoarea chiriei pe o luna, dupa care contractul se considera reziliat ... .
      In cazul pactului comisoriu de gradul III este necesara punerea in intarziere a debitorului, asa incat, desi obligatia a devenit scadenta, debitorul poate evita rezolutiunea  daca executa obligatia tardiv, dar inainte de a fi pus in intarziere.
       Este necesara punerea in intarziere a debitorului, asa incat, desi obligatia a devenit scadenta, debitorul poate evita rezolutiunea  daca executa obligatia tardiv, dar inainte de a fi pus in intarziere.
      In prezenta cauza, pactul comisoriu de gradul III isi produce efectele, deoarece,  la data de 23.09.2009, a fost emisa o notificare de catre reclamanta prin care paratei i s-a notificat rezilierea contractului de inchiriere cu numarul 10 din 01.07.2003 conform art.4 din contract.
      Asa cum rezulta din factura emisa de catre Posta Romana, notificarea a fost expediata la data de 24.09.2009 catre parata.
      Parata s-a aparat in sensul ca, in data de 23.09.2009, data la care au fost evacuati fortat, a achitat chiria restanta cu ordinele de incasare nr.2009092300118709 in cuantum de  4103,54 lei, respectiv ordinul de incasare nr. 2009092300118905 in cuantum de 4129,28 lei si ca, pana in data de 06.10.2009, nu a existat nici o notificare sau  punere in intarziere din partea reclamantei, nefiindu-le comunicata in nici un mod vreo adresa in acest sens.
      Nu poate fi retinuta aceasta aparare, deoarece in afara de notificarea din data de 23.09.2008 au mai fost emise si alte notificari, si anume, notificarea emisa la data de 28.09.2009 si expediata paratei la aceeasi data 28.09.2009, notificarea nr.2/14.10.2009 si comunicata la data de 15.10.2009.
      Parata se mai apara ca si-a executat obligatiile din contract, in sensul ca a platit chiria  si chiar si in ipoteza in care clauza contractuala ar fi apreciata  ca fiind un pact comisoriu de gradul III, pentru a opera  este necesar ca partea care nu si-a indeplinit obligatia sa fi fost pusa in intarziere in formele prevazute de lege, stiut fiind ca in dreptul nostru civil simpla ajungere la termen a obligatiei neexecutate nu este suficienta pentru a pune pe debitor in intarziere.
      Nu poate fi retinuta aceasta aparare, deoarece, potrivit art.4 din contract, chiriasul in cazul in care nu achita chiria lunara la termenul convenit, depasindu-l, este obligat sa plateasca penalitati de intarziere stipulate in sensul perceperii unei penalizari de 50 Euro pentru fiecare zi de intarziere, dar nu mai mult de inca o data valoarea chiriei pe o luna.
      La dosarul cauzei a fost depus un tabel de catre reclamanta prin care au fost calculate penalitatile, ca urmare a platii cu intarziere a chiriei, totalizandu-se un numar de 235 zile intarziere  si o valoare a penalitatilor de  50.217,15 lei pentru care au fost emise facturi fiscale in data de 30.11.2009, penalitati ce nici in prezent nu au fost achitate. Deci, parata nu si-a executat obligatiile stipulate in contract in totalitate.
      Avand in vedere cele expuse mai sus, instanta urmeaza a dispune desfacerea contractului de inchiriere nr.10/01.07.2003 incheiat intre parti ca urmare a sanctiunii rezilierea  ce este o sanctiune  ce intervine in cazul neexecutarii culpabile a unei obligatii izvorate dintr-un contract sinalagmatic cu executare succesiva, constand in desfacerea contractului respectiv numai pentru viitor.
      Pe cale de consecinta, urmeaza a se dispune evacuarea paratei din spatiile  inchiriate.
      In drept, instanta are in vedere prevederile art.1201 C.civ.
      In baza art.274 C.pr.civ., parata urmeaza a fi obligata la plata cheltuielilor de judecata constand in cuantumul onorariului de avocat , taxa de timbru si timbru judiciar.
      

PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE :       Respinge exceptia de necompetenta materiala si exceptia lipsei procedurii prealabile invocate de catre parata.
      Pe fond, admite actiunea formulata de reclamanta X, cu sediul in ....., in contradictoriu cu parata Y, cu sediul in ..........
      Dispune desfacerea contractului de inchiriere nr.10/01.07.2003 incheiat intre parti ca urmare a sanctiunii rezilierea.
      Dispune evacuarea paratei din spatiile inchiriate, si anume: magazinul nr.10 din incinta C.C.R. din P.C.T. in suprafata de 70,6 m.p.; chiosc in suprafata de 11 m.p.
      Obliga parata sa plateasca reclamantei suma de 1093 lei, reprezentand cheltuieli de judecata.
      Cu recurs.
      Pronuntata in sedinta publica, azi, 28 Aprilie 2010 la Judecatoria Tg-Jiu.

  
Presedinte,
CARMEN GEORGETA IOANA STANCULETE Grefier,
LIGIA NEGREA             
         
         
         
         Red. SC/tehn.ED
         ex.5/25.05.2010