Evacuare. Chirias ce detine locuinta fara titlu locativ. Neobligativitatea proprietarului de a intenta actiune in revendicare

Curtea de Apel Cluj,  Sectia civila, de munca si asigurari sociale, pentru minori si familie, Decizia nr. 1210 din 20 mai 2010

Prin sentinta civila nr.12.842/20 octombrie 2009, pronuntata de Judecatoria Cluj-Napoca, a fost admisa actiunea formulata de reclamanta S.C. "P.L.I." S.R.L., impotriva paratilor F.P.R., F.M. si S.R., dispunandu-se evacuarea paratilor din imobilul inscris in C.F. nr.11429 Cluj, nr.top.8731, nr. cadastral 15135, compus din casa si curte, cu suprafata de 410 mp., situat in municipiul Cluj-Napoca, fara cheltuieli de judecata.
            Pentru a pronunta aceasta hotarare, judecatoria a retinut ca reclamanta este titulara dreptului de proprietate asupra imobilului inscris in C.F. nr. 11429 Cluj, nr.top. 8731, nr. cadastral 15135, compus din casa si curte, cu suprafata de 410 mp., situat in municipiul Cluj-Napoca, str. C., judetul Cluj, iar, ca urmare a refuzului nejustificat al promitentilor vanzatori, paratii de randul 1 si 2, de a incheia contract de vanzare-cumparare in forma autentica privind dreptul de proprietate asupra imobilului, prin sentinta civila nr. 13270/2008 a Judecatoriei Cluj-Napoca, ramasa irevocabila, ca urmare a respingerii recursului prin decizia civila nr. 352/R/2009 a Tribunalului Cluj, s-a dispus obligarea paratilor la incheierea actului, in caz contrar sentinta urmand sa tina loc de contract autentic e vanzare-cumparare, dispunandu-se totodata intabularea dreptului de proprietate al reclamantei in cartea funciara.
            Prin incheierea nr. 50582/22 mai 2009 a Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Cluj, s-a inscris dreptul de proprietate al reclamantei asupra imobilului in cartea funciara.
            Reclamanta, in calitate de titular al dreptului de proprietate asupra imobilului in litigiu, este indreptatita, in temeiul prevederilor 44 din Constitutie si art.480 Cod civil, sa exercite in mod exclusiv si absolut atributele posesiei, dispozitiei si folosintei asupra imobilului sau, dreptul sau de a se bucura in mod absolut de bunul sau fiind garantat de Constitutie si de art. 1 din Protocolul nr. 1 la Conventia Europeana pentru Apararea Drepturilor si a Libertatilor Fundamentale.
            In consecinta, avand in vedere ca reclamanta, in calitate de proprietar al imobilului, trebuie sa isi exercite liber atributul folosintei asupra acestuia, iar paratii ocupa imobilul fara a avea un vreun drept asupra acestuia, in temeiul dispozitiilor art. 480 Cod civil si art. 44 din Constitutie si art. art. 1 din Protocolul nr. 1 la Conventia Europeana pentru Apararea Drepturilor si a Libertatilor Fundamentale, instanta a admis actiunea si a dispus evacuarea partilor din imobil.
Prin decizia civila nr. 71/A/2.02.2010 a Tribunalului Cluj, apelul paratilor a fost respins ca nefondat, acestia fiind obligati sa-i plateasca intimatei S.C. "P.L.I." S.R.L., suma de 2.000 lei, cheltuieli de judecata in apel.
          In considerentele acestei decizii, s-a retinut ca, prin apelul promovat de catre parati, se aduc doua critici sentintei in discutie, respectiv faptul ca instanta de fond a rezolvat procesul fara a intra in cercetarea fondului si ca a lezat dreptul efectiv la aparare al acestora.
            In dezvoltarea acestor doua motive, se arata ca judecatoria nu a examinat sub nicio forma intrunirea conditiilor actiunii in revendicare, singura conditie care a fost probata fiind cea a detinerii dreptului de proprietate, neadministrandu-se, insa, vreo proba in ceea ce priveste detinerea posesiei imobilului in litigiu, a titlului cu care este detinut sau al refuzului de a-l preda, pe de o parte si ca actiunea a fost solutionata la primul termen de judecata, fara ca paratii sa fie prezenti si fara a-si putea exercita dreptul la aparare, pe de alta parte.
            De remarcat ca, in probatiune, s-a solicitat proba cu inscrisuri si alte probe a caror necesitate va rezulta din dezbateri.
            Tribunalul a apreciat ca cele doua critici formulate sunt neintemeiate, pentru urmatoarele considerente:
            Astfel, in ceea ce priveste necercetarea intrunirii conditiilor actiunii in revendicare, cererea promovata de catre reclamanta este o cerere in evacuare si nu in revendicare, referirea la art.480 Cod civil fiind facuta  de catre reclamanta doar pentru a se justifica indreptatirea acesteia de a se bucura si de a dispune de bunul pe care il are in proprietate.
            De altfel, obiectul cererii l-a constituit evacuarea si nicidecum predarea in deplina proprietate si posesie a imobilului litigios.
            Chiar si facand abstractie de acest aspect, tribunalul a considerat ca judecatoria a analizat si conditia detinerii posesiei imobilului de catre parati, de altfel, esentiala si pentru o actiune in evacuare, in contextul in care, desi notificati, asa cum rezulta din notificarea trimisa de reclamanta prin executorul judecatoresc si primita de acestia la data de 26 Iunie 2009, conform dovezii de indeplinire a procedurii de citare, nu au parasit imobilul, fiind necesara introducerea prezentei actiuni.
            Litigiul a fost determinat de faptul ca, prin sentinta civila nr. 13.270/02 decembrie 2008, pronuntata de Judecatoria Cluj-Napoca, ramasa irevocabila prin decizia civila nr. 352/R/25 martie 2009, pronuntata de Tribunalul Cluj, paratii au fost obligati sa incheie cu reclamantii contract autentic de vanzare-cumparare pentru imobilul litigios, pe care il poseda si in prezent.
            In sedinta publica din data de 02 februarie 2010, apelantii au solicitat incuviintarea unor probe, respectiv a interogatoriului intimatei si audierii unor martori, pentru a dovedi imprejurarea ca intre parti a existat o conventie in virtutea careia paratii aveau dreptul sa foloseasca in continuare imobilul, cu toate ca, potrivit art. 292 alin. 1 Cod procedura civila, acestia se puteau folosi in fata instantei de apel doar de motivele, mijloacele de aparare si dovezile invocate la prima instanta sau aratate in motivarea apelului.
            Asa cum s-a aratat, critica formulata nu viza nicidecum o asemenea intelegere de pastrare a folosintei imobilului paratilor si nici nu s-au solicitat probele respective in conformitate cu articolul mentionat prin motivele de apel, rezumandu-se la proba cu inscrisuri si a altor probe a caror necesitate va rezulta din dezbateri, situatie in care intreaga probatiune a fost respinsa.
            De asemenea, tribunalul a considerat ca necesitatea acestor probe nu a rezultat din dezbateri, atata timp cat intimata, prin intampinarea formulata a invocat aceleasi aspecte ca si la fond, iar alte imprejurari noi nu au fost relevate.
            Referitor la cea de-a doua critica, privind lipsa de aparare, se remarca ca paratii au primit citatia pentru termenul din data de 20 octombrie 2009, la judecatorie, in 09 septembrie 2009, deci cu mai mult de 15 de zile inainte, asa cum prevede art. 1141 alin. 3 Cod procedura civila, termen stabilit de legiuitor pentru ca paratii sa-si poata pregati apararea si nu au solicitat nici macar amanarea judecarii cauzei pentru lipsa de aparare, neprezentandu-se.
            Impotriva acestei decizii au declarat recurs paratii, solicitand, in principal, admiterea recursului, casarea deciziei recurate si trimiterea cauzei spre rejudecare, iar, in subsidiar, admiterea recursului, modificarea deciziei, in sensul admiterii apelului  si respingerii actiunii introductive de instanta ca nefondata.
            In motivarea recursului, paratii arata ca  nu au beneficiat de dreptul efectiv la aparare, deoarece  instantele de fond le-au respins  cererile in probatiune formulate, neadministrand nici un fel de probe, aceste probe fiind pe deplin pertinente pentru dovedirea acordului intimatei de a continua folosirea casei de locuit, care, conform conventiei  incheiate intre parti, nu a facut, in realitate, obiectul vanzarii-cumpararii.
            Nu au  fost administrate probe pentru a se verifica titlul cu care paratii detin  imobilul in litigiu.
            Se impune, asadar,  casarea cu trimitere spre rejudecare, in vederea  suplimentarii probatiunii.
            In ceea ce priveste motivul subsidiar, in masura in care  instanta de recurs apreciaza ca nu se impune suplimentarea probatiunii, se impune modificarea deciziei, admiterea apelului, schimbarea sentintei, cu consecinta respingerii actiunii, pe motiv ca nu sunt intrunite conditiile actiunii in revendicare, respectiv ale actiunii proprietarului neposesor impotriva posesorului neproprietar.
            Intimata, prin intampinare, a solicitat respingerea recursului ca nefondat, reiterand, in esenta, apararile invocate in apel, in sensul ca nu este vorba de o actiune in revendicare, ci de evacuare, paratii ocupand imobilul fara vreun titlu, in conditiile in care l-au instrainat reclamantei,  critica referitoare la nerespectarea dreptului la aparare fiind corect inlaturata de instanta de apel, cu motivarea ca au fost citati cu peste 15 zile inaintea termenului de judecata, avand, astfel, timp sa-si pregateasca apararea.
            Analizand recursul formulat prin prisma motivelor invocate, raportat la disp. art. 304 pct. 5 si 9 Cod proc. civ., ce constituie temeiul sau in drept, curtea apreciaza ca acesta nu este fondat, din considerentele ce urmeaza a fi expuse.
            Astfel, reclamantii au invocat ca titlu asupra imobilului in litigiu, inclusiv asupra casei de locuit, inscrisa in cartea funciara, hotararea judecatoreasca ce tine loc de contrat autentic de vanzare-cumparare, avand regimul juridic al acestui contract, cu alte cuvinte, din care s-a nascut inclusiv una din obligatiile principale ale vanzatorilor, care este aceea de predare a imobilului vandut, in sensul art. 1314 si urm. C.civ., acestia nemaiavand vreun titlu, in conditiile in care au transmis dreptul de proprietate.
            Sub acest aspect, conditiile actiunii in evacuare au fost verificate, asa cum corect au  retinut instantele de fond, reclamantii fiind proprietari in baza hotararii ce tine loc de contract de vanzare-cumparare, opozabila paratilor.
            Nu se justifica, astfel, critica recurentilor referitoare la lipsa titlului reclamantei si neverificarea conditiilor actiunii in evacuare.
            Pentru a paraliza actiunea reclamantilor, paratii au invocat existenta unui titlu in baza caruia detin in continuare imobilul, insa nu au facut acest lucru in  fata primei instante, desi au fost citati pentru primul termen de judecata cu respectarea disp. art. 1141 alin. 2 si 3  Cod proc. civ., iar, in motivarea apelului, au invocat doar ca prima instanta nu a administrat probe referitoare la detinerea imobilului de catre parati, aratand ca doresc sa probeze imprejurarile invocate cu inscrisuri si alte probe ale caror necesitate ar reiesi din dezbateri.
            Reclamantii nu au anexat nici un fel de inscrisuri declaratiei de apel si nu au depus nici ulterior vreun inscris, iar, in motivarea apelului, nici macar nu arata despre ce fel de inscris ar fi vorba si ce fel de conventie ar cuprinde acest inscris.
            Alte probe nu au fost solicitate in motivarea apelului, asa cum corect a retinut instanta de apel, oricum, in cuprinsul acestuia, apelantii neindicand ce anume doresc sa probeze, respectiv cu ce titlu opozabil reclamantei detin in continuare imobilul.
            In motivele de recurs adauga la motivele de apel, aratand ca, in realitate, nu au instrainat casa de locuit. O astfel de aparare era pertinenta in procesul ce viza obligarea lor la incheierea contractului autentic de vanzare cumparare, unde puteau pune problema interpretarii vointei partilor referitoare la obiectul conventiei, in masura in care clauzele antecontractului erau neclare, in prezenta cauza punandu-se doar problema predarii imobilului vandut, hotararea judecatoreasca tinand loc de contract de vanzare cumparare pentru intreaga parcela, teren cu constructie.
            In temeiul art. 312 alin. 1  Cod proc. civ., din considerentele aratate, curtea va respinge recursul ca nefondat.