Evacuare. Expirarea termenului de inchiriere

Curtea de Apel Cluj, Sectia civila, de munca si asigurari sociale, pentru minori si familie, decizia nr. 691 din 23 februarie 2011

Prin sentinta civila nr. 2924/12.05.2010, pronuntata de Judecatoria Bistrita, s-a respins actiunea civila principala, avand ca obiect evacuare, formulata de reclamantul Municipiul Bistrita prin primar, impotriva paratei Directia judeteana de paza Bistrita-Nasaud, ca neintemeiata.
S-a admis cererea reconventionala formulata de parata-reclamanta reconventionala Directia judeteana de paza Bistrita-Nasaud, si cererea de interventie in interesul paratei formulata de Consiliul Judetean Bistrita-Nasaud, si in consecinta:
- s-a constat ca parata are un drept de creanta in suma de 16.500 lei, constand in investitii aduse asupra spatiului in litigiu, respectiv cele legate de cumpararea si montarea portii metalice de acces in sediul paratei;
- a fost obligat reclamantul sa plateasca aceasta suma si s-a acordat paratei reclamanta reconventionala un drept de retentie asupra imobilului in litigiu, pana la plata sumei mai sus mentionate.
 A fost obligata reclamanta reconventionala Directia judeteana de paza Bistrita-Nasaud sa achite in contul BLE Bistrita pentru raportul de contraexpertiza tehnica intocmit in cauza, suma totala de 465 lei, cate 155 lei pentru fiecare dintre cei trei experti nominalizati mai sus.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, prima instanta a retinut urmatoarele:
Reclamantul Municipiul Bistrita prin Primar a chemat in judecata pe parata Directia judeteana de paza Bistrita - Nasaud solicitand instantei sa dispuna evacuarea paratei din spatiul situat in mun. Bistrita, str. L., nr. 23, jud. Bistrita - Nasaud, cu cheltuieli de judecata.
Parata Directia judeteana de paza Bistrita - Nasaud, pe cale reconventionala a solicitat instantei sa constate ca parata are un drept de creanta in suma de 16.500 lei (conform precizarii formulate pentru termenul din data de 14.04.2010), constand in investitii aduse asupra spatiului in litigiu; sa fie obligat reclamantul sa plateasca aceasta suma si sa acorde paratei reclamanta reconventionala un drept de retentie asupra imobilului in litigiu, pana la plata sumei mai sus mentionate.
Pentru termenul de judecata din data de 12.05.2008, a formulat cerere in interesul paratei Consiliul judetean Bistrita - Nasaud.
Intre Primaria mun. Bistrita si corpul gardienilor publici s-a incheiat contractul de inchiriere nr. 102/20.01.2003 pentru suprafetele cu alta destinatie decat locuinta, respectiv "Sediul Corp Gardieni Publici", avand ca obiect spatiul situat in mun. Bistrita, str. L., nr. 23, termenul inchirierii fiind de pana la 01.01.2008.
Prin Hotararea consiliului judetean nr. 76/2005, Corpul gardienilor publici s-a desfiintat si s-a infiintat Directia judeteana de paza,iar prin contractul de inchiriere incheiat intre societati, s-a stabilit ca termen al contractului o perioada de 5 ani incepand de la 1.01.2003 pana la 1.01.2008.
De asemenea, s-au stabilit si o serie de obligatii in sarcina paratei, privitoare la intretinerea si reparatiile necesare bunei utilizari a spatiului inchiriat, iar printre aceste obligatii nu a fost si cea referitoare la inlocuirea anumitelor elemente de constructie, necesare de altfel, cum ar fi poarta de acces in imobil, cea existenta fiind inutilizabila.
Ca atare, parata a adus un spor de valoare spatiului inchiriat prin montarea acestei porti, ea fiind executata ca dimensiuni si format special pentru aceasta cladire si neputand fi demontata, deoarece este fixata direct de stalpii de sustinere ai portii, care la randul lor sunt fixati in peretii cladirii.
Materialele si montarea portii au fost achitate de catre parata la SC A. SA Bistrita, asa cum rezulta din cele doua facturi fiscale atasate in copie la dosar, care la acea data, 9.03.2000 au insumat pretul total de 6.222 lei reprezentand contravaloarea materialelor si a manoperei de montare a portii. Suma totala actualizata cu indicele preturilor de consum pe perioada martie 2000 - septembrie 2009, este de 16.500 lei.
In calitate de succesoare in drepturi a Corpului Gardienilor publici, parata Directia judeteana de paza Bistrita - Nasaud a preluat si contactul de inchiriere incheiat cu mun. Bistrita, avand ca obiect imobilul situat in Bistrita, str. L. nr. 23, unde de altfel isi are sediul.
Parata a facut numeroase demersuri in vederea prelungirii contractului de inchiriere, insa acestea au esuat, reclamantul exprimandu-si refuzul prin adresele emise paratei.
 Orice persoana care detine un bun mobil sau imobil al altcuiva poate sa retina acel bun si deci, sa refuze restituirea pana ce i se plateste datoria legata de bunul respectiv.
 Dreptul de retentie, reglementat expres de dispozitiile Codului civil, pentru unele raporturi juridice, are o aplicare mai larga, fiind recunoscut oricarui detinator al unui bun, ca un drept real de garantie, atunci cand exista o datorie in legatura cu bunul a carui restituire se cere.
 Referitor la raporturile locative, art. 44 din Codul civil, precizeaza: "locatarii nu pot fi dati afara mai inainte de a fi dezdaunati de catre locatar ...".
 Cu privire la dreptul de retentie, instanta a apreciat ca acest drept este un drept real imperfect si constituie o garantie pentru posesor in vederea garantarii executarii despagubirilor ce i se cuvin.
 Cum in speta, parata Directia Judeteana de Paza Bistrita-Nasaud a facut dovada prin facturile fiscale depuse la dosar ca a cumparat poarta metalica de la intrarea in curtea interioara a cladirii unde are sediu si a achitat montarea ei, suma totala actualizata ce reprezinta sporul de valoare adus imobilului in cauza ridicandu-se la 16.500 lei, asa cum au precizat cei trei experti care au intocmit lucrarea de contraexpertiza de evaluare a acesteia, instanta a constatat ca actiunea reconventionala formulata este justificata.
In baza art. 44 din C.civil s-a respins ca neintemeiata actiunea civila principala avand ca obiect evacuare si s-a admis actiunea reconventionala asa cum a fost precizata si cererea de interventie in interesul paratei si pe cale de consecinta, s-a constatat ca parata-reclamanta reconventionala a dobandit un drept de creanta in suma de 16.500 lei, constand in investitii aduse spatiului din litigiu si a fost obligat reclamantul sa achite paratei aceasta suma, acordandu-se totodata un drept de retentie in favoarea acesteia asupra imobilului situat in mun. Bistrita, str. L., nr. 23, jud. Bistrita - Nasaud, pana la plata de catre reclamant a sumei aratate.
 La adoptarea solutiei de respingere ca neintemeiata a actiunii, instanta a avut in vedere dispozitiile legale mai sus citate, ale art. 44 din C. civil, care confera posibilitatea ramanerii in imobil a locatarei pana la data la care va primi despagubirile reprezentand sporul de valoare adus imobilului in cauza.
 Prin decizia civila nr. 83/A/16.11.2010 a Tribunalului Bistrita-Nasaud, fost admis apelul declarat de reclamantul Municipiul Bistrita, prin primar, impotriva sentintei civile nr. 2929/12.05.2010, pronuntata de Judecatoria Bistrita, care a fost schimbata in parte in sensul ca:
 S-a admis in parte actiunea principala promovata de reclamantul Municipiul Bistrita, prin primar, impotriva paratei Directia judeteana de paza Bistrita-Nasaud;
 S-a admis in parte cererea reconventionala formulata de parata reclamanta reconventionala Directia judeteana de paza Bistrita-Nasaud impotriva reclamantului, parat reconventional, si in consecinta:
 S-a dispus evacuarea paratei din spatiul situat in mun. Bistrita str. L. Rebreanu nr. 23, la data incetarii dreptului de retentie instituit in favoarea paratei;
 S-a constatat ca parata are un drept de creanta in suma de 3900 lei, constand in imbunatatiri aduse imobilului in litigiu.
 A fost obligata parata sa plateasca reclamantului suma de 10,3 lei, cheltuieli de judecata la fond.
S-au mentinut restul dispozitiilor sentintei.
 A fost obligata intimata Directia judeteana de paza Bistrita-Nasaud sa plateasca apelantului suma de 438,5 lei, cheltuieli de judecata in apel.
Pentru a pronunta aceasta decizie, tribunalul a retinut urmatoarele:
Starea de fapt retinuta de prima instanta corespunde realitatii, tribunalul constatand ca valabilitatea contractului de inchiriere nr. 102 din 20.01.2003, vizand imobilul constructii situat in Bistrita str. L. nr. 23, a incetat la expirarea termenului de 5 ani, prevazut la articolul 3 din contract, tacita relocatiune fiind impiedicata atat de concediul notificat paratei prin mai multe adrese, dar si de clauza expresa din art. 15 teza ultima a conventiei partilor, potrivit careia "Prevederile Codului civil cu privire la reinnoirea tacita a locatiunii nu opereaza".
In aceste conditii, la data expirarii termenului de inchiriere, respectiv 20.01.2008, parata a devenit un simplu tolerat in imobil, nemaiavand dreptul de folosinta a acestuia.
Pe parcursul derularii raporturilor de inchiriere (care au existat si anterior contractului nr. 102/2003), in anul 2000 parata a montat la imobil o poarta metalica, lucrare pentru care a achitat 62.217.365 lei vechi (6221,73 RON), constand in contravaloarea portii si a montajului acesteia.
Instanta a apreciat ca fiind corecta sustinerea paratei potrivit careia aceasta cheltuiala nu este una de intretinere, fiind o imbunatatire adusa imobilului, insa dovezile cauzei nu atesta faptul ca locatarul ar fi cerut acordul locatorului pentru efectuarea lucrarii si nici ca acesta ar fi refuzat efectuarea lucrarii care ar fi fost imperios necesara folosirii imobilului potrivit destinatiei.
In aceste conditii, locatarul nu poate pretinde proprietarului mai mult decat sporul de valoare adus imobilului de imbunatatirea efectuata, asa cum prevede si art. 1444 din Codul civil (din eroare de dactilografiere fiind mentionat de instanta de fond ca fiind art. 44 din Codul civil).
Or, asa cum au concluzionat expertii desemnati in cauza valoarea actuala de circulatie a portii, respectiv sporul de valoare adus de catre aceasta la imobilul proprietatea reclamantului, este de 3900 lei.
Prin urmare, in mod gresit instanta de fond a apreciat ca valoarea ce trebuie restituita de fostul proprietar este cea a sumei platite de catre chirias, actualizata, cu atat mai mult cu cat expertii au invederat faptul ca aceasta suma este mult peste valoarea de circulatie, din cauza supraevaluarii lucrarii la data efectuarii ei. Faptul ca parata reclamanta reconventionala a acceptat sa plateasca o imbunatatire la un pret ridicat, nu poate fi opozabil reclamantei, careia nici macar nu i s-a solicitat acordul pentru efectuarea ei.
 Avand in vedere faptul ca parata reclamanta reconventionala are un drept de creanta cu privire la lucrul detinut, tribunalul a constatat ca instituirea dreptului de retentie al acesteia de catre instanta de fond s-a facut conform legii, respectiv art. 1444 din Codul civil.
Imprejurarea ca imobilul detinut de catre parata, este inclus in prezent in domeniul public al Municipiului Bistrita, potrivit HCL nr. 225/29 noiembrie 2007, concretizata in HG nr. 527/2010, pentru modificarea HG nr. 905/2002, nu poate conduce la respingerea cererii de instituire a dreptului de retentie, deoarece acest drept, nu aduce atingere caracterelor bunului obiect al domeniului public.
Respingerea de catre instanta de fond a actiunii in evacuare a fost apreciata ca fiind nelegala si netemeinica.
Dreptul de retentie ca un drept de garantie imperfect, acorda titularului sau doar dreptul de detine bunul, nu si posesie asupra acestuia, respectiv dreptul de a-l folosi. Existenta lui duce la conditionarea executarii evacuarii de stingerea dreptului de creanta al detentorului, fara a putea conduce la respingerea actiunii in evacuare.
A decide altfel, ar insemna nu numai recunoasterea pentru detentor a dreptului de a folosi bunul in continuare, fara nici un titlu, dar si ca dupa achitarea despagubirilor cuvenite paratei reclamanta reconventionala, reclamantul, parat reconventional sa fie nevoit a promova o noua actiune in evacuare, ceea ce este inadmisibil.
Impotriva acestei decizii a declarat recurs in termen legal reclamantul Municipiul Bistrita, solicitand modificarea in parte in sensul respingerii in totalitate a cererii reconventionale si a cererii de interventie si obligarea paratei la plata in intregime a cheltuielilor de judecata.
In motivarea recursului, reclamantul a aratat ca pretinsa imbunatatire constand in montarea portii metalice la imobilul care a constituit initial proprietatea privata a reclamantului, fiind ulterior inscris in domeniul public, s-a facut fara autorizatie de construire.
Potrivit art. 8 din contractul de inchiriere, lucrarile de intretinere erau in sarcina chiriasului, fiind totodata incidente dispozitiile art. 1420 pct. 2, 1421, 1425, 1432, 1447 si urm. C. civil.
In privinta instituirii dreptului de retentie, in cauza sunt incidente prevederile art. 11 din Legea nr. 213/1998, bunul apartinand domeniului public al municipiului Bistrita, neputand fi grevat de un drept de retentie.
Intrucat instanta de apel nu a aratat modul in care a stabilit cuantumul sumei acordata cu titlu de cheltuieli de judecata, recurentul a solicitat acordarea acestora in totalitate conform chitantelor depuse la dosar.
Prin scriptul inregistrat la data de 9.02.2011, intimata Directia Judeteana de Paza Bistrita Nasaud a solicitat respingerea recursului, a criticat reducerea de catre instanta de apel a dreptului de creanta de la suma de 16.500 lei stabilita de catre prima instanta la cea de 3.900 lei, solicitand obligarea reclamantului la plata diferentei de 12.600 lei, avand in vedere ca suma stabilita de instanta de apel - 3.900 lei - a fost achitata de catre reclamant.
 Analizand recursul formulat prin prisma motivelor invocate, curtea constata ca acesta este nefondat, urmand a fi respins pentru urmatoarele considerente:
Referitor la pretentia paratei de achitare a diferentei de 12.600 lei, la termenul de judecata din 23.02.2011, in baza art. 301 Cod proc.civ., instanta din oficiu a invocat exceptia tardivitatii acestui eventual motiv de recurs, deoarece hotararea pronuntata in apel a fost comunicata paratei la data de 31 decembrie 2010, asa cum rezulta din dovada de comunicare a hotararii, iar aceasta solicitare a fost inregistrata la data de 9 februarie 2011, depasindu-se cu mult termenul legal de 15 zile.
Fata de imprejurarea ca parata nu a declarat in termen legal recurs, aceasta pretentie fiind formulata in cadrul unui inscris inregistrat mult dupa expirarea termenului de exercitare a caii de atac, aceasta solicitare va fi respinsa ca tardiva.
Fata de limitele in care reclamantul a inteles sa isi precizeze recursul, respectiv inlaturarea constatarii dreptului de creanta al paratei in suma de 3900 lei, acesta este nefondat.
Asa cum corect a retinut instanta de apel, in cursul derularii contractului de inchiriere incheiat intre reclamant si parata, aceasta din urma a adus o imbunatatire imobilului obiect al locatiunii, prin montarea unei porti metalice.
Prin actiunea promovata, reclamantul a solicitat doar evacuarea paratei din imobil, iar dupa formularea cererii reconventionale, prin care parata a solicitat sa i se achite contravaloarea portii si sa i se recunoasca un drept de retentie pana la achitarea acesteia, reclamantul nu a solicitat repunerea bunului in situatia anterioara montarii portii, limitandu-se doar la a arata ca poarta s-a montat fara autorizatie de constructie si fara acordul locatorului.
Reiese ca reclamantul accepta preluarea imobilului cu aceasta imbunatatire, care evident ca aduce un spor de valoare imobilului.
Instanta de apel a schimbat hotararea primei instante, a inlaturat obligarea reclamantului la plata contravalorii portii, incluzand atat valoarea materialului, cat si a manoperei, instituind in sarcina sa obligatia de a plati doar sporul de valoare adus imobilului prin montarea acestei porti.
Reclamantul a si achitat aceasta suma asa cum reiese din extrasul de cont din 14.01.2011 si din recunoasterea facuta de intimat ca a incasat aceasta creanta.
Fata de atitudinea reclamantului care a acceptat preluarea imobilului cu poarta metalica montata de catre parata si imprejurarea dovedita potrivit careia prin montarea acestei porti imobilul proprietatea reclamantului a beneficiat de un spor de valoare de 3900 lei, recursul reclamantului va fi respins ca nefondat, in baza art. 312 alin. 1 Cod proc.civ.
Celalalt motiv initial de recurs vizand cheltuielile de judecata nu a mai fost sustinut.