Obligatii. Drept de retentie. Recunoastere. Opozabilitate.

Obligatii. Drept de retentie. Recunoastere. Opozabilitate.
      
      
      
      
      
      Legea nr. 10/2001 - art. 48
      C. civ. - art. 1444
      
     Chiar daca plata despagubirilor cuvenite fostului chirias conform art. 48 din Legea nr. 10/2001 urmeaza a se face de catre stat, acesta poate opune dreptul de retentie proprietarului caruia i s-a restituit imobilul.
     
      Curtea de Apel Timisoara, Sectia civila, decizia nr. 179 din 25 ianuarie 2006
     
     
     Prin decizia civila nr. 307 din 26 octombrie 2005 pronuntata in dosarul nr. 5110/2005, Tribunalul Arad a respins apelul declarat de parata C.R. impotriva sentintei civile nr. 2081 din 18 aprilie 2005 pronuntata de Judecatoria Arad in dosar nr. 1982/2005.
     Prin aceasta decizie, Tribunalul a confirmat solutia instantei de fond, care a admis actiunea reclamantului G.G.A, dispunand evacuarea de indata si neconditionata a paratei din imobilul situat in A., inscris in cartea funciara 2252 A., nr. top. 2770/a - proprietatea reclamantului.
     Judecatoria a retinut ca  reclamantul este proprietarul imobilului mentionat mai sus, pe care l-a inchiriat paratei pe perioada 15 aprilie 2004 - 30 septembrie 2004.
     Prin notificarea remisa paratei prin intermediul executorului judecatoresc, reclamantul a invederat paratei intentia de a nu mai prelungi valabilitatea contractului de inchiriere.
     Pe de alta parte, s-a mai retinut ca, potrivit contractului de inchiriere nr. 11/1.05.2004, reclamantul a inchiriat de la Parohia Greco-Catolica A. un apartament situat in A., la o alta adresa, pentru a-si asigura o locuinta.
     In acest context, prima instanta, avand in vedere ca termenul extinctiv stabilit prin conventia partilor s-a implinit si observand si aplicand dispozitiile art. 21, 23 si 25 din Legea nr. 114/1996, a apreciat ca parata nu mai detine in prezent un titlu locativ care sa o indreptateasca sa locuiasca in continuare in imobil si a dispus evacuarea neconditionata a acesteia.
     Respingand apelul, Tribunalul a retinut ca solutia judecatoriei este temeinica si legala deoarece, potrivit art. 13 alin. 1 din Legea nr. 10/2001, imobilului in discutie ii sunt aplicabile prevederile O.U.G. nr. 40/1999, reclamantul respectand insa toate obligatiile impuse de acest act normativ.
     Astfel, s-a aratat ca reclamantul - intimat a invocat si probat faptul ca locuinta ii este necesara pentru sine intrucat locuieste cu chirie intr-un alt imobil, aspect de altfel necontestat de catre parata.  Prin urmare, chiriasul nu mai poate invoca reinnoirea contractului de inchiriere, fiind incidente dispozitiile art. 14 lit. a din O.U.G. nr. 40/1999, motiv pentru care se impune evacuarea acesteia.
     Impotriva acestei decizii a declarat recurs in termen parata.
     In dezvoltarea motivelor de recurs, parata a sustinut ca primele doua instante au aplicat gresit dispozitiile legale in materia dreptului de retentie, care este o obligatie "propter rem", opozabila beneficiarilor unor imbunatatiri aduse imobilului.
     Prevalandu-se de dispozitiile art. 305 C. pr. civ., recurenta a depus ca proba in instanta copia deciziei civile nr. 795/27.10.2005, pronuntata de Tribunalul Arad in dosar nr. 4785/2005, prin care s-a stabilit in mod irevocabil ca parata este indreptatita la despagubiri in cuantum de 96.050.723 ROL , in valoarea reactualizata, pentru investitiile efectuate la imobilul din litigiu, in perioada cat acest imobilul s-a aflat in proprietatea si administrarea Statului Roman, anterior retrocedarii catre reclamant, despagubirile urmand a-i fi achitate de catre Statul Roman, prin ministerul Finantelor Publice intrucat imobilul a fost preluat de Stat fara titlu valabil.
     Imobilul a fost folosit de catre parata, in calitate de chirias, initial raporturile de locatiune fiind stabilite cu Statul si mai apoi, dupa retrocedarea imobilului, locatiunea a continuat cu proprietarul legitim, respectiv cu reclamantul, in baza reglementarilor speciale privind protectia chiriasilor din casele nationalizate prevazute de O.U.G. nr. 40/1999.
     Pe de alta parte insa, desi ultimul contract de locatiune dintre reclamant si parata a expirat la data de 30 septembrie 2004, Curtea a constatat ca parata  beneficiaza de drepturile stabilite prin decizia civila nr. 795 din 27 octombrie 2005 pronuntata de Tribunalul Arad in dosar nr. 4785/2005, prin care s-a stabilit in mod irevocabil ca parata este indreptatita la despagubiri in cuantum de 96.050.723 ROL, in valoarea reactualizata, pentru investitiile efectuate de aceasta la imobilul din litigiu, in perioada cat acest imobilul s-a aflat in proprietatea si administrarea Statului Roman, anterior retrocedarii catre reclamant. 
     In acest context, Curtea a constatat ca desi parata -recurenta nu mai este detinatoarea vreunui titlu asupra imobilului din litigiu, ea are insa calitatea unui detentor precar, care beneficiaza insa de dreptul de retentie - ca un drept real de garantie imperfect - fiind astfel capabila sa refuze restituirea posesiei bunului imobil, pana la momentul la care aceasta va fi dezdaunata pentru imbunatatirile aduse imobilului, in cuantum de 96.050.723 ROL.
     Acest drept este actual si aplicabil in cauza, deci opozabil reclamantului, chiar daca plata despagubirilor ii incumba statului, intrucat beneficiarul direct si imediat al acestor imbunatatiri este proprietarul - reclamant, fiind astfel indeplinita si conditia esentiala a activarii dreptului de retentie, respectiv existenta conexiunii datoriei cu lucrul/bunul imobil - debitum cum re iunctum.  De aceea, doctrina si jurisprudenta au retinut in mod constant ca dreptul de retentie este aplicabil in aceste situatii , ba mai mult, el este aplicabil chiar si in situatia unui posesor de rea-credinta.
     Pentru aceste considerente, Curtea, in temeiul prevederilor art. 312 C. pr. civ. raportat la art. 304 pct. 9 C. pr. civ., a admis recursul declarat de parata C.R. impotriva deciziei civile nr. 307/2005 pronuntata de Tribunalul Arad in dosar nr. 5110/2005, a modificat hotararile atacate si a respins actiunea in evacuare formulata de reclamant, constatand existenta dreptului de retentie in beneficiul paratei, pana la achitarea catre aceasta sumei de 96.050.723 ROL.