Promisiune bilaterala de vanzare-cumparare. Rezolutiune. Pact comisoriu expres. Conditii cerute in persoana celui care il invoca

Promisiune bilaterala de vanzare-cumparare. Rezolutiune. Pact comisoriu expres. Conditii cerute in persoana celui care il invoca
C.civ., art. 969, art. 1020, art. 1021

      Nu poate fi admisa cererea in rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare in temeiul unui pact comisoriu expres cuprins in antecontract, cerere formulata de cocontractantul culpabil de neexecutarea obligatiilor asumate de cealalta parte.
      
      
Curtea de Apel Timisoara, Sectia civila,
Decizia civila nr. 495 din 12 mai 2009

      Prin decizia civila nr. 47/12 februarie 2009, Tribunalul Arad a respins apelul declarat de paratul H.C. in contradictoriu cu reclamanta societate comerciala impotriva  sentintei civile nr. 7514/22.10.2008 pronuntata de Judecatoria Arad in dosar nr. 677/55/2008, avand ca obiect obligatia de a face.
      Tribunalul a retinut ca prin sentinta atacata Judecatoria Arad a admis actiunea formulata de reclamanta societate comerciala, contra paratului H.C. pentru obligatia de a face; a obligat paratul sa incheie cu reclamanta contract autentic de vanzare-cumparare cu privire la imobilul inscris in CF 10666 in baza promisiunii de vanzare-cumparare incheiata la data de 12.07.2006 intre parti, avand ca obiect imobilul aratat mai sus, iar in caz de refuz, hotararea va tine loc de contract autentic; a autorizat inscrierea dreptului de proprietate al reclamantei in CF in baza sentintei definitive si irevocabile in baza documentatiei cadastrale; a respins actiunea reconventionala formulata de paratul principal contra reclamantei.
      Pentru a pronunta aceasta solutie, prima instanta a retinut ca partile au incheiat la data de 12.07.2006 o promisiune de vanzare-cumparare si constituire drept de uzufruct, autentificata in fata notarului public, prin care paratul s-a obligat sa vanda reclamantei imobilul aratat pentru pretul de 41.000 de Euro, din care s-a achitat suma de 5.000 la momentul incheierii actului si restul in rate lunare de 2.400 de Euro. Reclamanta s-a achitat de obligatia de plata a pretului, imprejurare care a rezultat din cele expuse, in timp ce paratul nu si-a indeplinit obligatia asumata.
      Astfel, in baza prevederilor art. 969 din Codul civil precum si a dispozitiilor art. 1073 Cod civil, care consacra principiul executarii in natura a obligatiilor, cum creditorul obligatiei de a incheia contractul in forma autentica poate obtine indeplinirea exacta a obligatiei printr-o hotarare judecatoreasca ce va suplini lipsa manifestarii de vointa a debitorului ce refuza incheierea actului autentic, s-a apreciat intemeiata actiunea formulata.
      Ca urmare a admiterii cererii, instanta a autorizat inscrierea dreptului de proprietate al reclamantei in CF in baza sentintei definitive si irevocabile.
      In lipsa culpei promitentului cumparator, s-a apreciat neintemeiata actiunea promitentului vanzator pentru rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare, rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare putand fi ceruta, in principiu, de partea care se declara gata sa execute obligatia asumata cu conditia, insa, a dovedi culpa cocontractantului.
      Paratul a solicitat prin actiunea reconventionala sa se constate ca promisiunea sinalagmatica incheiata intre parti este reziliata conform pactului comisoriu de grad IV pentru neachitarea ratelor timp de 3 luni consecutiv, respectiv sunt indeplinite conditiile pentru rezolutiunea de drept a promisiunii.
      S-a retinut ca ratele au fost achitate de catre reclamanta, iar cele pentru lunile iulie, august, septembrie si octombrie, prin oferta reala de plata.
      Pentru a respinge apelul declarat de parat, tribunalul a avut in vedere ca singurul motiv  care ar viza nelegalitatea si netemeinicia sentintei este acela ca reclamanta nu si-a indeplinit obligatia de plata a pretului. Din promisiunea de vanzare-cumparare si constituire drept de uzufruct, rezulta ca ultima rata se achita la 15 octombrie 2007, iar daca nu se achita ratele 3 luni consecutiv, promisiunea se reziliaza, fara nici o somatie sau punere in intarziere, desfiintandu-se dreptul de uzufruct, iar beneficiara acestei promisiuni va pierde suma achitata pana in acel moment, cu titlu de daune interese.
      La dosar exista procesul verbal incheiat de biroul executor judecatoresc la 26 septembrie 2007 prin care paratului i se notifica oferta reala de plata privind suma de 7200 Euro pe care a refuzat sa o primeasca. Din aceasta stare de fapt se poate observa ca in discutie sunt ultimele rate, iar procesul verbal de mai sus este incheiat cu o luna anterioara expirarii scadentei ratelor.
      Impotriva acestei hotarari a declarat recurs paratul solicitand modificarea in intregime a deciziei si sentintei, in sensul respingerii actiunii principale si admiterii cererii reconventionale.
      Examinand decizia atacata, prin prisma motivelor invocate, precum si in limitele prevazute de art. 304 C.proc.civ., fata de probatoriul administrat in cauza, interpretat prin prisma dispozitiilor art. 299 si urm. C.proc.civ., art. 969 C.civ., Curtea a constatat ca prezentul recurs nu este intemeiat, Tribunalul Arad pronuntand o hotarare temeinica si legala.  
      Astfel, in mod corect s-a concluzionat in sensul achitarii integrale a pretului convenit de parti pentru imobilul in litigiu, o parte la semnarea promisiunii de vanzare-cumparare, o parte in rate lunare, iar restul pe calea procedurii ofertei reale de plata urmata de consemnarea restului de platit. Toate aceste sume au fost achitate in valuta, astfel ca nu se poate vorbi de existenta unui rest de plata ce ar rezulta din diferenta de curs valutar dintre momentul platii efective si data scadentei, sustinerile recurentului fiind neintemeiate sub acest aspect.
      Eventualele intarzieri in plata, imputabile recurentului, potrivit probatoriului administrat in cauza, nu pot conduce la incidenta pactului comisoriu expres invocat de el, in conditiile in care, potrivit vointei partilor, acesta intervenea in situatia neplatii a trei rate lunare consecutive, si nu in cazul achitarii cu intarziere a acestora.
      In conditiile in care, la data promovarii actiunii principale, era achitat tot pretul convenit pentru apartament, nu sunt intrunite cerintele legale pentru a constata rezolutiunea de drept a contractului.
      Este justa si concluzia tribunalului in sensul ca refuzul recurentului de a primi plata este nejustificat avand in vedere declaratiile martorilor audiati in cauza care au evidentiat demersurile repetate ale reprezentantilor reclamantei pentru a achita ratele, intarzierile fiind obiective, datorate imposibilitatii de a lua legatura cu mandatara recurentului. Ca atare, nu este justificat nici refuzul de a perfecta in forma autentica contractul de vanzare-cumparare cu privire la imobilul in litigiu.